某某、烟台环宇房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

山东省高级人民法院 民事裁定书 （2021）***7238号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***，男，1968年7月4日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。 委托代理人：***，山东助商律师事务所律师。 委托代理人：***，山东助商律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：烟台环宇房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市莱山区莱山办事处东庄村委会。 法定代表人：***，总经理。 委托代理人：***，山东星河泰律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：烟台环宇建筑工程有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区明珠路东付74号。 法定代表人：***，总经理。 再审申请人***、烟台环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇房地产公司）因与被申请人烟台环宇建筑工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2020）鲁06民终5215号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 ***申请再审称，1.有新的证据足以推翻原判决。***有新证据能证明涉案车库成本计入建筑总成本，未单独核算，不存在原审所述的车库、车位无法办理登记的情况。依据申请人拨打市长热线后，不动产登记中心工作人员给的官方答复，涉案“车库”并非案涉认购合同写车库，不允许买卖。另，司法拍卖官方网站载明法院拍卖的诸多车库、车位，均有不动产登记证书。2.原判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先，环宇房地产公司将该小区的“车库”车位作为房地产销售给包括***在内的业主。按照法律规定，开发商必须在取得预售许可证并按照许可证核准的内容和项目出售不动产。其次，环宇房地产公司将归全体业主共有的公共车位，当作车库骗售给***。原审仅凭论证方案说明书就认定开发商依法就涉案车库享有所有权。涉案车库系全体业主共有的公共车位不能办理产权登记，而不是我国登记制度尚不完善，无法对车库进行登记。不存在因为登记制度不完善而不能办理车库产权登记的情况。再次，原审仅以案涉车位具备规划为由认为环宇房地产公司有权出售于法无据。依据(2017)最高法民申2817号民事裁定，即使车位具有规划手续，依然被最高人民法院认定为开发商无权销售。《烟台市城市规划若干管理规定》第37条及山东省物业管理条例规定，开发商出售案涉车库应当以其享有车库所有权为前提。最后，原审勘查现场仅能看到车位，不存在车库。开发商未开具发票，未向业主办理产权手续，证明环宇房地产公司对地下车库根本不享有所有权，构成不当得利，***要求返还车库款及利息合情合理合法，应当予以支持。3.对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集。***向一审法院书面申请“到不动产部门调查涉案车库是否已经进行产权初始登记，地下是否缴纳了土地出让金，并核实涉案车库是否可以进行产权登记；到规划部门、建设部门调查核实涉案车库是否计入公共建筑面积及车库所占面积是否纳入计容面积”是涉及本案事实认定的重要问题，一审法院不予准许***的以上申请，没有事实和法律依据。4.原判决适用法律确有错误。原审认定案涉合同合法有效，只是无法办理所有权登记，因此不支持申请人要求返还车库款及利息，不符合法律规定，系适用法律错误。正是因为不合规、无法办理登记，所以开发商才无权销售。根据《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》的相关规定，开发商只有取得地下空间国有建设用地使用权，才能进行地下空间建设，并且对于地下空间的建筑物按照相关法律法规可以进行不动产登记，因此并不存在不动产登记制度不完善的情况。环宇房地产公司在未达到交房条件的情况下，采用欺骗的方式，向***发送“交房通知书”。供水、消防、供暖等配套设施不达标，均有违法律规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（五）、（六）项的规定申请再审。 环宇房地产公司申请再审称，既然原审判令环宇房地产公司将收取的案涉院子的款项退还***，那么亦应判令其将案涉院子恢复原状返还环宇房地产公司，不然有违相关法律规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定申请再审。 烟台环宇建筑工程有限责任公司提交书面意见称，同意环宇房地产公司的再审申请事由。 本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是：1.案涉车位款及利息是否应予返还；2.环宇房地产公司逾期交房的起止时间应如何计算；3.案涉院子是否应返还环宇房地产公司。经查阅原审卷宗材料，本院综合评判如下： 关于焦点问题一，***主张有新的证据足以推翻原判决，涉案车库系全体业主共有的公共车位不能办理产权登记。首先，***再审提交了2020年3月16日不动产登记中心工作人员给其的答复网页（以下简称网络答复证据）和2021年1月20日其近亲属与不动产登记中心工作人员的电话录音（电话录音证据）等证据。从其内容看，仅是不动产登记中心工作人员对相关政策法规的回复，并不足以证明案涉车库系全体业主共有的公共车位，且虽然电话录音证据形成于原审庭审结束后，但原审中***已提交过与不动产登记中心工作人员的电话录音证据且咨询内容相似，原审已进行质证，故上述证据并不足以推翻原判决。其次，经查阅原审卷宗，原审已现场勘验案涉车库，根据实地拍摄照片及双方陈述。可以认定涉案车库能够明确与其他车库加以区分，具有空间构造上和利用上的独立性，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于买卖的意思表示合法占有的情形下，原审认定业主为案涉车位所有权人，涉案车库应属于物权法第六章所称的专有部分具有事实和法律依据。***再主张环宇房地产公司返还涉车库款及利息并无事实和法律依据。再次，关于调取证据的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条的规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。经查阅原审卷宗，并未发现***提交的调取证据的书面申请，故原审未予调取并无不当。即使存在申请，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。原审依据现有证据可以认定本案事实，再调取申请调取的证据对证明待证事实并无必要，原审不再调取于法有据。***的该项再审事由依法不成立。 关于焦点问题二，原审已查明，涉案房屋于2017年8月31日经建设、勘察、设计、施工、监理五家验收合格，取得工程竣工验收报告，已经达到法定最低交付条件。虽然涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，但***并未依约拒绝接收房屋，而是于2017年10月25日领取涉案房屋钥匙并已装修入住，系其对自己权利的处分。原审据此视为***认可并同意接收环宇房地产公司交付的房屋并无不当。依据合同约定，环宇房地产公司应在2017年9月30日前将符合交付条件的房屋交付给***，其未依约履行，原审认定其应当自2017年10月1日起承担逾期交房违约责任具有事实和法律依据，同时，原审根据上述事实，判决环宇房地产公司向***支付2017年10月1日至2017年10月25日期间的逾期交房违约金并无不当。 关于焦点问题三，首先，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。原审已查明，涉案院子占用建筑区划内绿地和道路，属于全体业主共有，开发商环宇房地产公司对外出售的行为构成无权处分，原审据此认定环宇房地产公司应将所收取的院子款及利息返还给业主具有事实和法律依据。其次，如前所述，基于建筑区划内绿地和道路归全体业主所有并非环宇房地产公司所有。原审未支持环宇房地产公司关于***将涉案院子恢复原状并返还的主张并无不当。又因涉案小区代表全体业主的业主委员会尚未成立，原审判令案涉院子的返还问题可待业主委员会成立后另行解决符合实际情况。 综上，***的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（五）、（六）项规定的情形；烟台环宇房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回***及烟台环宇房地产开发有限公司的再审申请。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年九月二十三日 法官助理*** 书记员***