某某、烟台环宇房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院 民事判决书 (2022)鲁06民终7755号 上诉人（原审原告）：***，女，1961年1月1日出生，汉族，住烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人：***，山东盛信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：烟台环宇房地产开发有限公司。住所地烟台市莱山区莱山办事处东庄村委会。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，山东鲁汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：烟台环宇建筑工程有限责任公司。住所地烟台市芝罘区明珠路东付74号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东鲁汇律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人烟台环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇房地产公司）、烟台环宇建筑工程有限责任公司（以下简称环宇建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2021）鲁0613民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判环宇房地产公司、环宇建筑公司支付***1、逾期办证违约金600000元，2、地下室价款638970元，3、房屋减少面积款99825.90元以上共计1338795.90元，并承担相应利息。二、一、二审诉讼费由环宇房地产公司、环宇建筑公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定“涉案《认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容”“涉案《认购书》系预约合同，不能认定为商品房买卖合同”是错误的。***与环宇房地产公司签订的《认购书》八条中涵盖《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任”所有条款中主要的交易条款。双方已实际履行。完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审判决仅以“缺少设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜”不认定《认购书》是商品房买卖合同，认定事实不清。2、从房屋买卖合同关系双方权利义务来看，购房人的义务是交付房款，***已全额约定期间内交付了房款，履行完所有义务。而环宇房地产公司有着《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》《商品房销售管理办法》规定的各项义务，即使没有合同，其义务不变。环宇房地产公司没有履行以上义务，却以没有签订合同抗辩，一审判决认定其抗辩是错误的。3、认购书是环宇房地产公司制作并要求***签订的，如后续签订房屋买卖合同也是环宇房地产公司制作的，不能签订房屋买卖合同、不认定认购书为房屋买卖合同的责任为环宇房地产公司。一审判决没有任何其承担责任的认定和判决。二、一审判决适用法律不当。一审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，却机械地以没签商品房买卖合同为由，认定环宇房地产公司不用承担逾期办证违约责任。且不说认购书符合商品房买卖合同。如果开发商不签合同，就可以永远不办证了么?其办理房证是法定义务，没签合同是开发商过错，行业管理部门应对其处罚，本案中却成开发商不履行合同义务的依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。环宇房地产公司销售给***的地下室属于房屋地基的一部分，只能由***使用，不能登记。一审判决中“涉案地下室是经过规划部门规划，由环宇房地产公司合法建造的，环宇房地产公司有权进行出售”明显违反以上规定。每栋楼的外墙、楼梯也是经规划部门规划，由环宇房地产公司建造的，环宇房地产公司可以单独销售吗?规划是将地下室单独规划建造的吗?房屋买卖中双方权利义务是不对等的，开发商强势，购房人弱势，开发商拿着自己的错误，来作为自己不履行法定义务的依据，并被法院所采信，何来公平、公正?购房人的权益谁来保障?综上，请求二审法院查明事实依法改判。庭审中，***补充事实和理由如下：***与环宇房地产公司签订的认购书没有任何日后签订合同的意思表示，按照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，此认购书不是预约合同。 环宇房地产公司、环宇建筑公司共同辩称，***的上诉理由不成立。1.一审判决认定涉案认购书为预约合同正确，一审判决依据《商品房销售管理办法》第16条第2款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定认定认购书为预约合同符合法律规定，同时一审判决依据***自认与环宇房地产公司应签订网签合同并要求网签合同的事实，认定认购书为预约合同，认定事实清楚适用法律正确。2.***要求环宇房地产公司支付逾期办证违约金没有法律依据，认购书中没有约定办证时间，因为***知道双方还要签订商品房买卖合同，在商品房买卖合同中会约定办证时间及违约责任等其他事项，环宇房地产公司多次要求与***签订商品房买卖合同，但因***要求变更认购书条款，双方未达成一致意见而没有签订合同，不能办理房产证的原因在于***不与环宇房地产公司签订商品房买卖合同，环宇房地产公司便不能提交满足不动产登记机构要求提供的办证资料，因此不是环宇房地产公司不签合同办证，是***要求变更认购书条款造成的，故***该项诉求不应支持。3.涉案地下室是经过规划部门进行规划设计的，证明环宇房地产公司建造地下室符合规划属于合法建造，环宇房地产公司不进行投资建设，地下室不会无中生有，环宇房地产公司对地下室进行投资建设符合法律规定，当然有权进行出售，一审判决认定是正确的，请求二审法院驳回***的上诉请求。 ***向一审法院起诉请求：1、环宇房地产公司支付***逾期办证违约金600000元（自2018年1月1日计算至2021年1月1日），并以4360000元为基数、自2021年1月2日起至办证之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的标准继续支付***逾期办证违约金；2、环宇房地产公司返还***院子款82950元、地下室价款638970元；3、环宇房地产公司返还***房屋减少面积款99825.90元，双倍返还***房屋减少面积款30731.54元；4、环宇建筑公司对以上债务承担连带责任，环宇房地产公司、环宇建筑公司并承担第2、3项诉讼请求中地下室价款及减少面积款的利息损失（以769527.44元为基数，自环宇房地产公司收取***该款项之日即2017年9月30日起至实际返还之日止，按照同期银行贷款利率计算）。 一审法院认定事实：一、2017年8月19日，***的丈夫***代理***（买方、乙方）与环宇房地产公司（卖方、甲方）签订《认购书》一份。《认购书》约定：甲、乙双方在平等自愿协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房相关事宜达成如下协议，以资共同遵守。第一条：购买信息。1、乙方购买甲方源山郡项目7-106号楼地上房屋面积为322.72平方米，总价为3328080元。2、地下房屋面积为112.10平方米，总价为638970元。3、院子面积为23.70平方米，总价为82950元。4、车库为310000元。车库使用费每月160元。5、以上项目合计总价款为4360000元。该套房屋按套销售。第二条：乙方在签订认购书前已支付1590000元作为首付款，剩余房款，其中1200000元于2017年8月31日前支付，500000元于2017年9月18日前支付，1070000元于2017年11月25日前付清。第三条：甲方于2017年9月30日前将房屋交付给乙方。第四条：如乙方未在约定时间将房款付清，每逾期一天，乙方以未付款额按年利率24%向甲方支付违约金。第五条：乙方在未付清房款及违约金前，甲方有权不交付房屋。乙方逾期付款超过三个月的，乙方不仅要承担违约金，并且甲方有权处置该房屋，包括出售、出租等。第六条：乙方确认在本认购书中的身份信息，通讯地址、电话为与甲方进行联系的有效方式，如甲方按认购书中乙方的联系方式无法通话或通过EMS送达不到的，均视为已送达，由乙方承担不利法律后果。第七条：认购协议未尽事宜由甲乙双方协商解决。第八条：本协议自双方签字盖章后生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。 2017年6月24日、6月27日、8月30日、9月27日、9月28日、10月25日，***分别向环宇房地产公司支付房款1440000元、150000元、1200000元、1000000元、500000元、70000元，合计支付房款4360000元。2017年9月29日，环宇房地产公司将***所购买的房屋交付***。后，***与环宇房地产公司未再签订商品房买卖合同。2022年4月14日，源山郡项目7号楼101-107号房屋办理了不动产权证书。根据不动产权证书的记载，房屋竣工时间为2017年8月31日。2022年5月9日，环宇房地产公司通知***办理其所购买涉案房屋的不动产权证书。因***与环宇房地产公司就涉案房屋买卖合同发生争议，故***所购买房屋的产权证书未能办理。 根据源山郡项目的建筑规划，***所购买房屋的院子占用的是建筑区划内的绿地和道路。根据源山郡项目通过审查的规划方案，***所购买房屋的地下室在构造及使用上具有独立性，明确区分于其他房屋的地下室及地下车库，系由***单独使用。根据烟台市中立房产测绘有限公司莱山区分公司于2016年7月4日出具的《面积预测绘报告》，***所购房屋预测面积为：地上建筑面积311.55平方米，地下建筑面积95.34平方米，总建筑面积406.89平方米。根据烟台市中立测绘研究院有限公司于2022年3月22日出具的房屋建筑面积计算成果表，***所购买房屋的实测面积为：地下部分的建筑面积为95.33平方米，住宅部分的建筑面积为312.75平方米。 二、2019年11月5日，***向环宇房地产公司致函，其中载明：根据《认购书》记载的房屋面积、逾期付款违约金的利率标准以及《面积预测绘报告》记载的房屋预测面积，要求环宇房地产公司对于地上房屋及地下房屋减少的面积按规定予以返还，并赔偿返还款项的违约金。2019年11月7日，环宇房地产公司向***复函，称***购买的房屋系按套销售，故对***的诉求不予认可。 2019年11月25日，***再次向环宇房地产公司致函，要求环宇房地产公司告知其按套销售的计算定价依据、法律、法规依据以及实际测绘面积等，并提出急需网签合同，是否可以按面积网签合同、暂时不签订补充合同、为***开具购房款的正式税务发票，同时提出水、电、暖、煤气等配套设施不能供给，并要求环宇房地产公司承诺：从即日起，该房屋在未办理好网签合同和房屋不动产证书之前，保证该房屋财产不受侵害，受国家法律保护；一切因该公司原因和因素签订的担保抵押、二次买卖等合同、协议无效；如因该公司原因及因素，造成了该房屋财产安全损失，将负全部法律责任，并担负二倍以上的购房款赔偿金及相应的罚金。2019年12月5日，环宇房地产公司复函称，按照《商品房销售管理办法》的规定，房屋可按套出售，《认购书》中已明确告知该房屋按套销售，***已签字确认；需签署商品房买卖合同后才能开具发票，否则发票中“合同编号”一栏无法填写。 2019年12月19日，环宇房地产公司向其业主出具《关于源山郡约定面积与预测绘面积差异情况说明》，其中载明：“关于源山郡《房屋认购书/合同》与《商品房买卖合同》中的面积数存在差异一事，现我公司向各位业主做如下说明：源山郡项目前期销售过程中买卖双方签署的《源山郡房屋认购书/合同》中约定的面积是指房屋实际可利用面积，该面积出自房屋施工图纸，与买受人房屋实际可利用面积完全一致。但由于测量标准不同，该面积与测绘公司出具的预测绘报告的面积（即网签面积）存在差异。存在差异的原因是：测绘公司出具的预测绘面积中不包括采光井面积，但此部分面积含在双方签署的《认购书》中，且此部分面积真实存在并实际具有可利用价值。我公司充分尊重买受人权益的同时，也尊重双方签署的具有法律效力的书面合同。根据双方签署的《认购书》及《商品房买卖合同》中的约定，分以下两种情况：一、买卖双方在《认购书》或《商品房买卖合同》的补充协议中约定的：约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积差异部分，多退少补。对此，我公司严格按照双方签署的合同条款履行对买受人的承诺，即在取得产权登记面积后，我公司第一时间将面积差异部分与买受人进行多退少补。二、买卖双方在《商品房买卖合同》中约定按套计价，且补充协议中对此也未做另行约定的，则按照《商品房买卖合同》及补充协议约定，不进行面积的多退少补。三、按照烟台地区房地产管理部门做法，地下面积部分不进行产权登记。为配合业主顺利取得房屋所有权证书，我公司将按照政府部门出具的地上面积即产权登记面积与业主签署补充协议，以此作为办理产权登记的依据。” 庭审中***称，***与环宇房地产公司签订《认购书》时没有约定何时签订商品房买卖合同。2019年可以办理相关房产证时，环宇房地产公司与***协商网签正式的购房合同，但必须同时签订补充协议，而补充协议完全改变了《认购书》的内容，减少了环宇房地产公司的合同责任，增加了***的义务，并约定逾期办证违约金为每日万分之0.3，逾期交房违约金为每日万分之0.4，且有其他不利于***主张权利的约定，所以***向环宇房地产公司发函，要求重新签订公平的商品房买卖合同。在未协商一致的情况下，***与环宇房地产公司没有签订正式的商品房买卖合同。对其上述主张，***未提供证据予以佐证。 环宇房地产公司、环宇建筑公司则称，《认购书》签订时，涉案房屋已经办理了商品房预售许可证，***在签订《认购书》时不能付清全部房款，所以不能网签商品房买卖合同，要等***付清房款后再签订商品房买卖合同。***交清房款后，环宇房地产公司多次电话、书面通知***签订商品房买卖合同，但***不同意按《认购书》中约定的按套销售，要求变更为按面积销售，故双方未达成一致意见，至今未签订商品房买卖合同。***主张环宇房地产公司变更了《认购书》中的很多内容，无事实依据。对其主张，除了双方往来函及复函外，环宇房地产公司、环宇建筑公司补充提交日期为2019年12月26日的《网签通知书》复印件一份，其中载明：环宇房地产公司向***发出通知，通知其携带相关材料至源山郡销售中心办理网签备案手续。 经质证，***对上述《网签通知书》的真实性提出异议，称其没有收到也没有见到过该通知。 三、本案中，***与环宇房地产公司、环宇建筑公司就涉案《认购书》是否应当被认定为商品房买卖合同产生争议。 ***称，涉案《认购书》应当被认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”***与环宇房地产公司签订的《认购书》，已经涵盖了商品房买卖合同的主要内容，***支付了全部房款，双方交付了房屋，***已经装修并使用了房屋，故该《认购书》应当被认定为商品房买卖合同。 环宇房地产公司、环宇建筑公司则称，《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”涉案《认购书》对房屋的坐落位置、面积、价款支付等进行了约定，但对房屋交付使用条件及装饰、设备标准承诺、办理产权登记有关事宜、违约责任等重要条款均未作出明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。而且，庭审中***也认可双方还应该签订商品房买卖合同，故《认购书》是预约合同，并非商品房买卖合同。 四、关于***的各项诉讼请求。 （一）***主张的逾期办证违约金。 ***要求环宇房地产公司支付逾期办证违约金600000元，并以4360000元为基数、自2021年1月2日起至办证之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的标准继续支付***逾期办证违约金。其中，600000元的计算标准及计算方式为：以***已交房款4360000元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至2021年1月1日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，***主张为600000元。 ***称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案《认购书》未约定办理房屋所有权证书的时间及违约责任，故按照上述规定，环宇房地产公司应于交付房屋之日起90日内办理。环宇房地产公司于2017年9月30日交付房屋，应于2018年1月1日前履行办证义务。 环宇房地产公司、环宇建筑公司称，上述规定是对已签订商品房买卖合同的当事人关于逾期办证违约责任的规定，并不适用于预约合同，本案不适用该条款的规定。退一步讲，即使认定《认购书》为商品房买卖合同，***主张逾期办证违约金也已经超过诉讼时效期间。 另查，关于本案诉讼，***于2021年3月25日通过山东诉讼服务平台申请立案。本案中，***未提供证据证明其于本案诉讼前向环宇房地产公司主张支付逾期办证违约金。 （二）***要求返还的院子款82950元。 ***称，因院子并未经建筑规划许可，系占用的绿地，属于业主共有部分，故环宇房地产公司无权收取院子款。 环宇房地产公司、环宇建筑公司称，***主张院子属于业主共有部分，环宇房地产公司无权出售，要求返还院子款。根据权利义务对等原则，***对该部分空间也没有专属占有和使用的权利，因此***应将院子上的构筑物、附着物等清除干净，恢复至初始状态后退还给环宇房地产公司，由环宇房地产公司将院子交由小区物业公司统一规划管理，环宇房地产公司再退还院子款。***既想无偿使用院子又不想恢复成交房时的初始状态，于法于理不合。另外，***主张环宇房地产公司无权处分，应适用三年的诉讼时效期间，至***起诉时已超过三年，因此，***的该项诉讼请求不应得到支持。 （三）***要求返还的地下室款638970元。 ***称，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”本案地下室是涉案房屋不可分割的部分，按照以上规定，涉案房屋的地下室不符合第（二）、（三）项的规定，不能成为建筑物的专有部分，故不能单独销售，环宇房地产公司所收取的地下室款应当返还***。 环宇房地产公司、环宇建筑公司称，涉案地下室空间具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，只有***可以独自使用，他人是不能进到***的地下室的，因此，涉案地下室具备上述司法解释专有部分规定的两个实质要件，且***已基于买卖的意思表示合法占有。而且，涉案地下室是经过规划部门规划，由环宇房地产公司合法建造的，环宇房地产公司有权进行出售，***要求返还地下室款没有事实及法律依据。 （四）***要求返还的涉案房屋面积差价款99825.90元、双倍返还的房屋面积差价款30731.54元。 ***称，《认购书》确认***所购买房屋的地上面积为322.72平方米，而根据环宇房地产公司委托预测绘并出具的《面积预测绘报告》，***所购房屋的地上建筑面积为311.55平方米，面积减少了11.17平方米。因双方关于面积误差的处理没有约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，误差3%以内的9.68平方米按照单价10312.90元退还差价99825.90元，误差3%以外的1.49平方米按照单价10312.90元双倍返还差价30731.54元。 环宇房地产公司、环宇建筑公司称，《面积预测绘报告》记载的是建筑面积，《认购书》是按照施工图纸测算的房屋实际面积，因为涉案房屋系别墅，存在赠与面积的情况，故与建筑面积有差异；根据2022年3月22日的实测报告，涉案房屋的套内面积是298.676平方米，分摊面积是14.072平方米，总面积为312.75平方米；而且，《认购书》约定涉案房屋按套销售，不存在按照面积差异多退少补的情形，***要求退还面积差价款没有事实依据。 （五）***主张的利息损失。 ***要求环宇房地产公司、环宇建筑公司支付的利息损失，是以***诉请返还地下室款638970元、房屋减少面积款99825.90元、双倍返还房屋减少面积款30731.54元之和769527.44元为基数，自2017年9月30日起至实际返还之日止，按照同期银行贷款利率计算。 五、经查，环宇房地产公司为一人有限责任公司，股东为环宇建筑公司。本案中，环宇建筑公司未提交证据证明环宇房地产公司的财产独立于环宇建筑公司的财产。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《认购书》系***与环宇房地产公司的真实意思表示，对此予以确认。***已经按《认购书》的约定向环宇房地产公司支付了全额购房款，环宇房地产公司于2017年9月29日向***交付了涉案房屋，***占用并实际使用涉案房屋至今，但双方至今未签订书面商品房买卖合同。 （一）关于***诉请的逾期办证违约金。 一审法院认为，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，涉案《认购书》对买卖房屋的当事人、房屋坐落位置、面积、价款、价款确定方式、付款方式、付款时间、房屋交付日期等进行了约定，但对房屋交付使用条件以及装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、违约责任等内容均未作出明确约定，故根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案《认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容。而且，本案中***也自认双方还应当签订商品房买卖合同，但因双方产生争议未签订成功。故，一审法院认为，涉案《认购书》系预约合同，不能认定为商品房买卖合同。因***与环宇房地产公司尚未签订商品房买卖合同，故***主张逾期办证违约金无事实和法律依据，依法不予支持。 （二）关于***诉请返还的院子款82950元。 一审法院认为，涉案院子占用建筑规划内绿地和道路，属于全体业主共有，故根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，环宇房地产公司对外出售的行为构成无权处分，其应当将所收取的院子款返还给***。同时，基于建筑规划内绿地和道路属于全体业主共有，关于院子的返还问题应由业主委员会而非环宇房地产公司予以解决。 （三）关于***诉请返还的地下室款638970元。 一审法院认为，涉案房屋的地下室符合建筑规划，其空间具有构造上的独立性，具有利用上的独立性和排他性，属于业主的专有部分。本案中，环宇房地产公司与***签订的《认购书》明确约定将地下室出售给***并收取了地下室款，地下室已由***实际占有使用，双方依约履行了各自的义务，故，***要求环宇房地产公司返还地下室款的诉讼请求于法无据，不予支持。 （四）关于***诉请返还的房屋面积差价款99825.90元、双倍返还的房屋面积差价款30731.54元。 一审法院认为，***与环宇房地产公司签订的《认购书》中明确约定涉案房屋系按套销售，环宇房地产公司关于房屋面积差异也进行了解释，故***要求环宇房地产公司返还房屋面积差价款的诉讼请求无事实与法律依据，依法不予支持。 （五）关于***诉请的地下室款及房屋面积差价款的利息损失。 一审法院认为，因***要求返还地下室款和房屋面积差价款的主张于法无据，故对***要求环宇房地产公司支付上述款项利息损失的诉讼请求，依法不予支持。 （六）关于***要求环宇建筑公司对环宇房地产公司的涉案债务承担连带责任的诉讼请求。 一审法院认为，环宇房地产公司系一人有限责任公司，股东为环宇建筑公司。本案中，环宇建筑公司未提交证据证明环宇房地产公司的财产独立于环宇建筑公司的财产，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，环宇建筑公司对环宇房地产公司应承担的涉案债务依法承担连带责任。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，于2022年7月22日作出判决：一、环宇房地产公司返还***院子款82950元，于判决生效之日起十日内履行；二、环宇建筑公司对环宇房地产公司上述第一项债务承担连带责任；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17872元，由***负担16851元，环宇房地产公司、环宇建筑公司共同负担1021元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点问题为：一、涉案认购书应否认定为商品房买卖合同；二、***的上诉请求能否支持。 关于焦点问题一。《商品房销售管理办法》第十六条第二款对于商品房买卖合同应当明确约定的主要内容作出了明确规定，共包含十三项内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，涉案认购书并未具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的所有主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，且***自认其曾与环宇房地产公司协商网签正式的购房合同，但因双方对商品房买卖合同的具体内容未协商一致而至今未签订商品房买卖合同，故涉案认购书的性质应认定为预约合同，而非商品房买卖合同。 关于焦点问题二。 第一，关于环宇房地产公司应否承担逾期办证违约金的问题。***主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，环宇房地产公司应于交付房屋之日起90日内即2018年1月1日前履行办证义务。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的前提条件是双方已签订商品房买卖合同，而***根据性质为预约合同且未约定逾期办证违约责任的涉案认购书主张环宇房地产公司承担逾期办证违约金及利息于约不合，于法无据，本院不予支持。 第二，关于环宇房地产公司应否向***返还地下室价款的问题。***主张，地下室明显是建筑物的附属物，没有单独的构造，不可能对建筑物之外的人进行销售，不可能办出单独的房产证，这与建筑物的楼顶是一样的性质，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案地下室不应认定为专有部分。本院认为，虽然《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。但是由于我国登记制度尚不完善，目前仍有部分地区无法对地下室进行登记，此种情况下，仍依据专有部分必须具备三个要件认为地下室不属于专有部分，将使得业主亦无法成为地下室所有权人，不符合该司法解释的立法精神。而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”规定精神，基于买卖的意思表示，业主通过与开发商签订合同购买并已合法占有地下室，只是无法办理所有权登记，可以认定业主为地下室所有权人。本案中，根据一审查明的事实，可以认定涉案地下室空间具有构造上的独立性，具有利用上的独立性和排他性，且***可以独立使用该地下室，具有利用上的独立性。因此，在涉案地下室具备上述司法解释专有部分规定的两个实质要件且***已基于买卖的意思表示合法占有的情形下，涉案地下室应属于《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分。因此，在涉案认购书明确约定将地下室出售给***且环宇房地产公司收取了地下室款、地下室已由***实际占有使用、双方依约履行了各自的合同义务的情况下，***关于要求环宇房地产公司返还地下室价款及利息的诉请于法无据，本院依法不予支持。 第三，关于环宇房地产公司应否向***返还房屋减少面积款的问题。《商品房销售管理办法》第十八条第一款规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。本案中，涉案认购书中明确约定涉案房屋按套计价，并未约定房屋单价，故***主张环宇房地产公司应向***返还房屋实测面积相比于认购书中约定面积减少的差价款于约不合，于法无据，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16103元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十二月二日 书记员***