某某、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤01民终7627号 上诉人（原审被告）：***，男，1979年9月12日出生，汉族，身份证住址：湖北省咸宁市咸安区。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司。住所地：广州市越秀区中山一路55号首层101房。 法定代表人：***，职务：执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。 上诉人***因与被上诉人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（下简称南方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2022）粤0104民初28279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月6日立案受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，由审判员***独任审理，于2023年4月4日公开开庭进行审理，***及其委托诉讼代理人***，南方公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判南方公司与我方签订的《三方协议》没有终止；3.改判我方无需将承租的案涉房屋交还给南方公司；4.改判我方不用支付2021年6月到2022年6月30日止的租金管理费；一、二审诉讼费由对方负担。事实与理由：一、一审判决对2021年6月到2022年6月的租金标准认定不正确，应减免全部租金。涉案场地在2021年6月开始受到疫情影响，该场地处于越秀区矿泉街，属于疫情重灾区，在6月份已经停业，而且整栋大厦都不能回去经营，其他租户都已经享受免租的前提下，我方仍支付50%的租金不合理。另外，南方公司在上述期间进行装修，对商场进行围蔽并装修施工，该场地根本不具备条件经营，实际上也没有营业，所以在南方公司没有交付符合经营条件的场地的情况下，我方无需支付租金。二、政府多部门牵头制定减免市场主体房屋租金政策，一审认定我方仍需承担高额租金管理费，与政策相悖。2022年7月26日广东省住房和建设厅等多部门发布《广东省住房和城乡建设厅等8部门关于推动阶段性减免市场主体房屋租金工作的通知》，第二条明确规定对承租国有房屋的服务业小微企业等2022年减免3个月租金，对被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的在减免3个月租金的基础上增加至减免6个月租金，本案租赁物为国有房屋，应参照上述政策执行。且该物业经历装修、招租和疫情反复，故2021年6月到2022年6月的租金应全部减免。特提出上诉。 南方公司辩称：一、***的行为严重违反合同约定，我方有权解除合同，一审法院判令租赁合同关系终止，并判令***腾空交还房屋并无不当。1.合同约定的租赁期限已经于2022年6月30日届满，***应当返还租赁物业。2.***严重违反合同约定，严重缺乏诚信，租赁合同丧失继续履行的可能。***从未按合同约定缴纳过租金管理费、保证金、水电费，擅自停业却不愿意归还物业，此外，***对其应当支付2021年1月1日至2021年5月31日的租赁管理费和水电费没有异议，但也一直没有履行支付义务，反而一直以续租为由拒绝搬走物品，造成我方无法重新招商，损失不断扩大。二、一审法院判决的租金标准已经充分考虑和维护***的权利，其再主张减免2021年6月到2022年6月的全部租金没有事实和法律依据。《三方协议》约定2021年全年租金管理费减半已经充分体现双方风险共担共克时艰的精神，一审法院参照该协议判令***在协议的基础上再按50%计算，但商场已经装修完毕，不会对***的酒店经营造成影响，实际上损害了我方的合法权益，但为了尽快解决纠纷，我方没有上诉。至于***援引的8部门规定，并非强制性义务规定，且一审判决的减免金额已经远超6个月租金，故请求二审法院驳回***的上诉，维持原判。 南方公司于2022年7月25日向一审法院起诉请求：1.判令南方公司、***双方的房屋租赁合同关系于2022年6月30日解除；2.判令***立即向南方公司返还广州广园西路99号之一柏乐商贸城2D05档与5-6楼物业场地及不可拆除的添附；3.判令***向南方公司支付自2021年1月1日起至2022年6月30日租金管理费1673022元（2021年1月1日至2021年12月31日期间，租金管理费按65000元每月计算，自2022年1月1日至2022年6月30日期间，租金管理费按148837元每月计算）及逾期利息损失【按日利率2%（最高年化24%），自2021年1月1日至归还物业场地之日止】；4.判令***向南方公司按148837元/月的标准支付自2022年7月1日至归还物业场地之日占用使用费本金，及支付同时间段的逾期付款利息损失【按日利率2%（最高年化24%）的标准计算】；5.判令***向南方公司支付自2021年1月1日起至归还物业场地之日止的水电费45005.15元。 一审法院认定事实：越秀区广园西路99号之一、越秀区广源西路99号均为登记在中铁二十五局集团有限公司名下的房产，建筑面积分别为3176.79平方米、5548.1753平方米，房屋用途均为非居住用房。上列房屋由中铁二十五局集团有限公司授权南方公司经营。 上述房屋其中的柏乐商贸城2D05档与5-6楼部分约1300平方米的部分，原由***向动量投资公司承租用作经营酒店使用,使用租期自2017年6月17日至2022年6月30日。 在***承租上述商铺期间，南方公司（甲方）、动量投资公司（乙方）与***（丙方）签订《三方协议》，其中约定：广州市越秀区广园西路××及××之一场地物业为甲方所有，由乙方承租。2017年乙方与丙方就在广园西路××及××之一柏乐商贸城2D05档与5-6楼部分签订了编号为（2017）穗动租合字2D05档与5-6楼号的《租赁合同》。为协调纠纷，经三方共同协商一致，达成本协议，内容如下：1.自2021年1月1日起，至甲乙丙租赁合同终止之日，即至2022年6月30日，为甲乙丙三方间过渡期。2.乙丙两方在2020年12月31日（含本日）以前就编号为（2017）穗动租合字2D05档与5-6楼号的《租赁合同》发生的纠纷由双方自行处理与甲方无关，乙丙方承诺双方纠纷不影响本协议债权确定及履行。乙方预收2021年1月1日后费用的，由乙丙双方自行处理，不影响丙方按下一条款向甲方支付；丙方欠付乙方费用的，由乙方对丙方追索，与甲方无关。3.……自2021年1月1日起至过渡期结束，由丙方于每月5号前直接支付给甲方，其中2021年1月1日至2021年12月31日期间，月租金为65000元；2022年1月1日至2022年6月30日期间，月租金为148837元。考虑市场经营困难，三方同意2021年1月1日至2021年12月31日按租金管理费五折金额结款。2022年1月1日至过渡期结束期间，甲方将视市场经营情况考虑给予价格优惠政策，丙方按期支付的，视为足额缴纳乙丙双方租赁合同当月租金管理费。同时，丙方应于每月5日前按水费4.86元/吨、电费1.25元/度向甲方支付上月水电费，每月水电费按独立水电表实际使用量计算。丙方应于缴纳履约保证金的同时缴纳1.5万元水电周转金，待本协议终止或解除当月在水电费结算进行多退少补。4.丙方同意于合同签订之日起3日内缴纳26万元作为本协议履约保证金。乙方应于合同签订之日起3日内，将原丙方缴纳的押金26万元退给丙方。过渡期到期或本协议提前解除，且丙方无违约行为的，所缴纳的履约保证金在协议到期或解除之日起15个工作日内无息退回丙方。5.若丙方按期履行本协议第3、4款，没有其它违约行为，甲方确保过渡期内不要求丙方清退腾空。6.因丙方未能按期履行本协议第3、4款，乙方有权按原租赁合同约定的租金标准向丙方追索2020年12月31日前的租金及管理费；甲方有权按逾期天数日利率2%追究丙方2021年1月1日后应付未付的逾期利息。丙方承诺超一个月未向甲方支付的，自愿在甲方书面通知7日内自行清退腾空；逾期未能清退腾空的由甲方全权处理场内物品，丙方不能就此要求甲方承担全部损失赔偿。……8.过渡期内若甲丙双方达成一致可新签订租赁合同。甲方丙方新签订租赁合同的，乙丙双方间原租赁合同关系同时自动解除……10.三方在本合同所留联系地址为文书送达的地址，任何一方依据本合同的约定向对方送达的文书，对方应当予以签收。若一方拒绝签收，另一方已邮寄方式送达，交邮5日后视为已送达。丙方联系地址为广州市广园西路41号等。 上述合同签订后，***继续使用涉案场地，但未向南方公司支付过租金管理费，亦没有支付履约保证金260000元或水电费保证金1.5万元。 2021年8月6日，南方公司委托广东创杰律师事务所向***发出《律师信》，其中记载：***至今从未履行《三方协议》中的付款义务。自2021年1月1日至2021年8月6日，***欠付租金管理费52万元，履约保证金26万元，水电保证金1.5万元，请***应于2021年8月25日前还清上述拖欠的款项，逾期未能清付的，按《三方协议》约定，南方公司将委托代理人向法院提起诉讼追究***全部法律责任等。 南方公司为证明***欠付租金管理费、水电费，向一审法院提交了如下证据：1.《广园西99号丽源酒店欠费》表格，其中记载：自2021年1月1日至2021年12月31日期间，租金及管理费月金额为65000元，共欠780000元；2022年1月1日至2022年6月30日期间，租金及管理费月金额为148837元，共欠893022元；2022年7月1日至2022年7月20日期间，租金及管理费月金额为148837元，共欠占用使用费96023.87元；2021年1月1日至2021年6月30日期间，电费39051.25元、水费5571.4元；前述款项共计1813668.52元。2.《广园西99号丽源酒店水费、电费、电梯费用明细表》，其中列明1月1日至6月30日各计费周期的用量、单价及金额等，1月1日至6月30日期间的水费、电费、电梯费共43302.31元，水费分摊费为1702.84元，共计45005.15元。3.电费明细表3张。4.用电时段为2021年1月1日至2021年5月31日期间的电费发票5张、2021年2月、4月、6月的水费发票4张、2020年12月9日至2021年6月17日期间的污水费发票6张。***对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，***自2021年6月1日至今没有使用场地，且南方公司在该期间停业经营及装修改造，故不认可此期间的租金管理费及占用使用费。***确认2021年1月至2021年5月期间的水电费没有交纳，但认为南方公司只是单方制作了通知书，没有其它水电部门提供的数据支撑，***无法核实该阶段的实际使用费用。对证据2、3的真实性、关联性、合法性均不予认可，电费明细表等资料均是南方公司单方制作的，***均没有确认，特别是关于水费分摊费，双方对此项费用并无约定，且计算方法也无法核实。对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，但南方公司没有提供2021年6月的电费发票，恰好证明2021年6月场地无实际经营。 ***为证明其自2021年6月起没有使用涉案场地，向一审法院提交了如下证据:1.微信群聊天截图若干页，其中记载：6月10日至9月2日期间，数名用户询问什么商场何时能恢复营业，用户名为“亮”的微信用户回复：涉案商场是根据相关部门要求需要停业，具体恢复营业的时间不确定，如有消息会在群内通知等。2.酒店预订网页截图1张，其中显示9月5日至6日期间，丽源豪庭酒店（广州火车站美博城店）暂不可订。3.现场照片3张（改造前后）。4。光盘1张。南方公司对证据1-3的真实性、合法性、关联性均不予认可，南方公司只是对***承租的酒店之外的物业进行装修，***经营的酒店不需要装修，南方公司认为***因为自己的原因停业却一直没有与南方公司协商退租，也没有将物业返还给南方公司，***应支付租赁期间的租金管理费及到期后的占有使用费。南方公司对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为南方公司的装修行为在***停业之后，装修行为也并未影响***，且南方公司在2021年12月底装修完毕后即进行对外招商，物业符合经营酒店的条件，但***始终拒绝开业也不同意撤走场内物品及搬离，反而以装修、商业氛围等借口拒绝履行义务，严重违反诚实信用原则。 南方公司为证明其在对涉案场地所在商场进行围蔽施工时已为***预留了出入口及在2021年12月底装修完毕并对外招租，向一审法院提交了2段视频，其中内容为南方公司于2021年12月16日在其微信公众号发布的招商信息的录屏及招商现场的情况。***对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为南方公司是为了招商宣传效果，在拍摄当天临时性拍了出入口，在正常的时间内根本没有开放出入口，现场不符合酒店对外经营的条件；南方公司为了宣传效果，在拍摄视频当天举行了招商仪式，但实际上迟迟没有落实商户，更没有对外进行重新开业，远远达不到***经营的条件，故***认为其无需支付2021年5月之后的租金。 本案诉讼期间，南方公司陈述其自2021年6月12日起对***承租物业以外的物业进行装修，并通知了除了***以外的其他承租户从2021年6月12日起停业，在12月左右开始围蔽施工，围蔽施工时预留了***场地的出入口。为了安抚租户的情绪，故对租户称是根据相关部门的要求停业，实际上涉案物业所在商场在2021年期间并未因为疫情原因停业。***则表示,涉案场地所在商场在2022年7月刚装修完毕，1楼全部商铺均关门，南方公司正在进行招租，***所承租的物业位于4、5楼，原来1楼的进出口大门在2021年5月拆除，进出口大门及接待前台已经没有了，电梯在2021年6月1日关停。南方公司、***均未就上述各自陈述提供证据证明。 本案诉讼期间，***还表示其于2021年3月至5月期间通过电话及当面与物业的相关负责人沟通，说明自身难处，包括要求减免租金和续签租赁合同的事情，但均未被同意。2021年5月，因为疫情及南方公司对涉案场地所在商场进行内部整改装修，***无法经营，并在5月30日向南方公司递交书面材料，说明经营至2021年5月30日，自6月份后暂时不再经营，暂时不再使用场地。2021年7月，***通过电话向南方公司负责签署合同的负责人就租金的事宜进行沟通，该负责人反馈暂时无法给予续签合同的相关意见，租金的减免也无法确定。后来整个大楼一直在装修，加上***已经提出暂时停止营业，故***至今没有支付费用，就上述的减免及续签问题也没有得到正面的回复。就上述陈述，***亦未提供证据予以证明。 南方公司向一审法院提出本案诉讼请求后，一审法院于2022年8月12日向***邮寄送达本案起诉状副本、证据、开庭传票等诉讼材料，***于2022年8月15日签收上述材料。 一审法院认为:根据南方公司与***及动量投资公司签订的《三方协议》约定，涉案越秀区广园西路××及××之一场地的出租人由原来的动量投资公司变更为南方公司，原、***均应依约自觉履行各自的合同义务。自2020年新型冠状病毒××疫情发生后，疫情持续反复，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，***的资金周转及营业收入受到不利影响。在此情况下，双方所签订的《三方协议》中约定2021年全年租金管理费减半收取，充分体现了租赁双方当事人共克时艰、风险共担的合作精神。但***在签订《三方协议》后，仍一直未向南方公司支付租金管理费，已构成违约，应承担违约责任。此后，南方公司对涉案商场进行装修，虽然装修范围并不包括***经营的涉案场地，但从本案现有证据及一般生活经验法则可知，南方公司通知涉案商场的其他租户停业、对商场进行围蔽及装修施工，势必会对***所经营酒店的人流量、营业环境等方面产生较大的不利影响。在此情况下，双方可协商减免租金或延长租期。由于现有证据未能证明原、***双方曾就装修对***产生的影响进行协商，***亦未将涉案场地交还给南方公司，故在此情况下，***仍应向南方公司支付使用涉案场地的对价，即租金管理费，一审法院根据本案实际情况酌情认定租金管理费应按合同约定标准的50%计付；虽然上述《三方协议》约定的2021年1月1日至2021年12月31日的租金管理费标准已在原《租赁合同》的基础上给予50%的优惠，但该标准系双方基于实际情况而达成的合意，考虑到***在南方公司开始装修涉案商场后并未实际使用涉案场地，一审法院酌情认定***应参照上述《三方协议》约定标准的50%计付租金管理费。 鉴于上述《三方协议》约定的过渡期及***原与动量投资公司签订的《租赁合同》约定的租期早已届满，双方亦未再续签租赁合同，故涉案合同应予终止；***应将涉案场地腾空交还给南方公司，计付租金管理费及水电费。水电费应以抄表记录与合同约定单价为准计算。 至于南方公司主张逾期利息损失的诉请，该项诉请实为要求***承担逾期支付租金管理费的违约责任。自2021年6月1日起的租金管理费，系因南方公司通知涉案商场停业并进行装修导致***无法正常经营导致***未能支付，事出有因，不应视作***违约，故对南方公司主张自2021年6月1日起的租金管理费的利息损失，一审法院不予支持；而就***逾期支付2021年6月1日前的租金管理费一事，***存在逾期付款行为，故***仍应承担逾期付款的违约责任；鉴于上述《三方协议》约定逾期付利息按日利率的2%的标准计付，该标准明显过分高于因***逾期支付租金管理费造成南方公司迟延收到租金管理费所受的损失，故一审法院酌情调整为***自2021年1月6日起，以当月所欠租金管理费为基数，参照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计至欠费清偿之日止。且该违约金数额以不超过南方公司拖欠的2021年1月至2021年5月的租金管理费总额为限。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十五条、第五百七十七条，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，于2022年11月8日判决如下：一、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司与***就广州市越秀区广园西路××及××之一柏乐商贸城2D05档与5-6楼房屋签订的《三方协议》中关于中铁二十五局集团南方实业开发有限公司、***之间的租赁合同关系于2022年6月30日终止；二、***应于本判决发生法律效力之日起十日内，将所承租的广州市越秀区广园西路××及××之一柏乐商贸城2D05档与5-6楼房屋腾空交还给中铁二十五局集团南方实业开发有限公司；三、***应于本判决发生法律效力之日起十日内向中铁二十五局集团南方实业开发有限公司支付自2021年1月1日至2022年6月30日止的租金管理费（其中2021年1月1日至2021年5月31日期间，每月按65000元计算；2021年6月1日至2021年12月31日期间，每月按65000元的50%计算；2022年1月1日至本判决发生法律效力之日止，每月按148837元的50%的计算）并计付逾期付款违约金（自2021年1月6日起至***实际付清所欠2021年1月1日至2021年5月31日期间的租金管理费之日止，以当月欠付的租金管理费为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该违约金总额以不超过上述所欠2021年1月1日至2021年5月31日期间的物业服务费总额为限）。自本判决发生法律效力之次日起，***应参照148837元的50%的标准逐月向中铁二十五局集团南方实业开发有限公司支付房屋使用费至实际交还房屋之日止；四、***应于本判决发生法律效力之日起十日内向中铁二十五局集团南方实业开发有限公司支付自2021年1月1日至2022年6月30日止的水电费43302.31元；五、驳回中铁二十五局集团南方实业开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取13960.5元，由南方公司负担925元，***负担13035.5元。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院二审期间***提供如下证据：1.***妹妹和物业公司工作人员微信聊天记录，拟证明2021年6月物业管理方已经要求关门并停水停电；2.***妹妹和***赖工的微信聊天记录，拟证明2022年3月23日***赖工要进入涉案场地拆摄像头但门是封闭的；3.美团账单，证明2021年5月之后***没有任何收入；4.现状图片，证明大楼还处于装修状态；5.两份国资委的文件，证明***应享受减免政策。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。南方公司质证认为，对证据1-4的真实性、合法性和关联性均不予确认，对于证据5真实性予以确认，但并非强制性义务。 上述证据证明内容与双方二审争议事实有关，故本院均予以采纳，但该证据能否证明当事人主张的证明事项，则需结合该证据内容和本案其他证据情况予以综合认定。 上述聊天记录显示，2021年6月1日***：公司说今天你们要关门，让我关电关水；***妹妹：不是说明天关吗，停业了；***：他刚才给我说的，明天停电。2021年7月6日，***发送1-6月电费清单，***妹妹：6月份怎么还有电费；***：4月20号抄的电表，7月5号又抄了一次。2021年10月15日***妹妹：***，物业要装修开门吗？***：没有开门，在搞卫生；***妹妹：物业打电话说要拆房间玻璃吗，需不需要我拿钥匙过去；***：要拿钥匙过来，他说要把后门的玻璃擦一下。2022年3月23日***妹妹：***，***公司明天想过来把酒店安装的摄像头拆走，大概半小时左右；***：要跟这边经理说。***称“***”是水电工，代表南方公司向***收取水电费，南方公司确认其负责收取案涉物业水电费的电工叫***，也确认上述“***”是***的微信，但因其更换了手机故无法核实该聊天记录的真实性。 二审期间，双方均确认《三方协议》约定2021年租金管理费减半是因为疫情影响。***另称自2022年11月15日起案涉物业所在区域被采取封控措施，并提供了相关文件。 南方公司述称，该公司在2020年12月31日完成《三方协议》的盖章用印并将一份原件给了***；涉案物业共7层，是其公司自己管理的；2021年6月到2021年12月该公司对涉案物业外墙及除***承租物业外的商场和写字楼公共部分进行装修；***承租物业位于商场5-6楼，独立水电独立门面，装修不影响其经营。 ***称《三方协议》是在2021年1月初签订的，其签署之后被南方公司拿走盖章但没有将盖章后的协议给***；***承租的物业在一楼有前台负责接待，然后通过电梯上到4-5楼的宾馆；物业装修从2021年5月已经零星开始，有客人投诉装修声音影响睡眠，装修包括排污结构、水电、整体外墙内墙、门面等等，装修到2021年底，但没有人通知其可以入场经营，其一直在与南方公司工作人员联系商量续租事宜；2022年1月之后南方公司不允许其进场经营，停水停电，要求其支付之前的欠租。 南方公司称停水停电是***擅自停业之后，南方公司为保障物业安全采取的措施。在法庭询问南方公司在什么条件下会给***开通水电，南方公司称如***支付欠缴租金后双方可以协商场地续租。 ***确认其没有清空涉案场地，表示其上诉请求中的请求确认《三方协议》没有终止、其无需将案涉物业腾空交还给南方公司没有相应法律依据，在法庭释明不交还场地将继续承担占用费的情况下，仍表示其不愿意交还场地，想续签合同。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条的规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：***和南方公司之间的房屋租赁合同关系是否终止以及***应支付的租金管理费和占用费情况。对此，本院认定如下： 首先，关于***和南方公司之间的房屋租赁合同关系，根据《三方协议》的约定，南方公司、动量投资公司和***三方的租赁合同终止之日为2022年6月30日，此后南方公司和***之间并未达成续租的合意，南方公司并于2022年7月25日提起本案诉讼主张***返还涉案场地，故双方的租赁合同关系已经终止，***上诉请求改判《三方协议》没有终止，与事实不符，其亦明确没有相应法律依据，故本院对其该项上诉请求予以驳回。 其次，***与南方公司之间的租赁合同关系终止，***继续占用场地没有依据，南方公司主张***腾空交还涉案场地有理，一审法院予以支持并无不当，***对此提出上诉依据不足，本院不予支持。关于***占用期间的租金管理费和占用费，第一，针对2021年1月至2021年5月的租金管理费及相应逾期付款违约金，一审法院判决之后双方并未对此提出异议，本院予以维持。第二，针对2021年6月到2021年12月期间的租金管理费，双方当事人均确认此期间为南方公司对案涉物业所在大楼围蔽施工期间，双方当事人亦确认***在此期间并未实际营业，南方公司称系***擅自停业并称其停水停电是为了保障物业安全，但从***二审期间提供的聊天记录来看，系南方公司负责催收水电费的水电工告知***南方公司要求其停水停电，并要求***停止营业，南方公司虽然不确认该聊天记录真实性，但确认聊天人的身份系其负责催收水电费的工作人员，且未能提供相反证据予以反驳，故本院对该微信聊天记录予以采信。此外，***承租涉案物业经营酒店，该物业所在大楼进行整体装修客观上确实影响酒店经营。因此，对于双方确认的案涉物业所在大楼装修期间，南方公司要求***停止经营并对***进行停水停电，故***上诉主张其不应支付在此期间的租金管理费有理，本院予以支持。第三，针对2022年1月之后的租金管理费和占用费，虽然***主张南方公司装修完成后没有通知其进场经营，但***明知现场装修完工亦未积极主动支付拖欠租金入场经营或主动腾空交还场地，鉴于***一直占用场地并未腾空交还，一审法院酌情按照原《三方协议》约定标准148837元/月的50%即74418.5元/月计算该期间的租金管理费，已经充分考虑到案涉物业新装修和受疫情影响的实际情况，并未违反相关法律法规或政策规定，并无不当，本院予以维持。***一方面占用场地拒不交还，另一方面又对一审法院判令其承担租金管理费提出异议，显然不能成立，本院予以驳回。 综上，因***二审提供的微信聊天记录证明系南方公司在装修期间要求***停止经营并停水停电，故本院依据该新证据对此阶段的租金管理费进行改判，对***其他上诉请求则予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广州市越秀区人民法院（2022）粤0104民初28279号民事判决第一、二、四项； 二、撤销广州市越秀区人民法院（2022）粤0104民初28279号民事判决第五项； 三、变更广州市越秀区人民法院（2022）粤0104民初28279号民事判决第三项为：***应于本判决发生法律效力之日起十日内向中铁二十五局集团南方实业开发有限公司支付自2021年1月1日至2021年5月31日的租金管理费共325000元及逾期付款违约金（自2021年1月6日起至***实际付清之日止，以当月欠付的租金管理费为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，该违约金总额以不超过本金为限）和自2022年1月1日至实际交还房屋之日止按74418.5元/月计算的租金管理费和房屋使用费； 四、驳回中铁二十五局集团南方实业开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费减半收取13960.5元，由中铁二十五局集团南方实业开发有限公司负担5708元，***负担8252.5元。二审案件受理费17564元,由中铁二十五局集团南方实业开发有限公司负担2818元，***负担14746元。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二三年四月二十七日 法官助理眭翘 *** 书记员***