某某、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘02民终1119号 上诉人（原审原告）：**，男，1972年6月15日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：***，湖南添力律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：杨坤，湖南添力律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。 上诉人（原审被告）：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司，住所地：广东省广州市越秀区福今路6号大院3号201房。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南天地人律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人**因与上诉人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2021）湘0202民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**及其委托诉讼代理人***、上诉人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **上诉请求：1.请求二审法院在原审判决基础上，判决增加11055042元征收补偿款项归上诉人**所有；2.本案所有诉讼费用由中铁二十五局集团南方实业开发有限公司承担。事实及理由：1.关于无证部分的房屋总价6916135元，应归上诉人**所有；2.关于按期搬迁奖、提前搬迁奖中关于无证部分的奖励313112元，也应归上诉人**所有；3.关于住改非、住改宾补偿3015124元，也应归上诉人**所有；4.关于无证部分的奖励性补贴810671元，也应归上诉人**所有。综上，四项总计为11055042元，应归上诉人**所有，请依法予以改判。 中铁二十五局集团南方实业开发有限公司辩称，1.关于上诉人**主张的无证部分的房屋总价6916135元，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司已实际享有该扩建部分及装饰装修部分的产权，所以上诉人主张该部分的房屋总价由其享有，与事实不符；2.关于按期搬迁奖、提前搬迁奖中无证部分的奖励，该奖励的奖励对象系房屋的产权人即中铁二十五局集团南方实业开发有限公司，并且无证部分的1200多平方米中仅有295平方米系**自行投资扩建产生，另外的980多平方米，根据二十五局与原承租人陈规妮等签订的47号、48号租赁合同，该部分扩建的产权，在租赁合同期限届满后已归二十五局享有，所以上诉人主张该部分奖励归其所有，没有事实依据；3、关于住改非、住改宾的补偿，二十五局认为该部分不应由上诉人**享有，因为本案租赁物的租赁用途，在二十五局与陈规妮、***的租赁合同期限届满时，就已明确租赁物的实际用途系宾馆及商业用途，所以并非上诉人的投资经营行为，使本案的租赁物产生了住改非以及住改宾的补偿收益；4、关于无证部分的奖励性补贴，根据前述意见，因为无证部分中的900多平方米，系被上诉人中铁二十五局享有相应的收益，故上诉人**其主张该部分归**享有，没有事实依据。 中铁二十五局集团南方实业开发有限公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，上诉人仅需按照租赁合同约定支付军光宾馆装修、设施残值的补偿金、搬迁费用及实际停业损失费，扣除被上诉人违约未缴纳的租金、管理费本金及利息939971.61元，上诉人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司向被上诉人**给付剩余款项。事实及理由：1、**逾期支付租金的行为已构成根本违约，符合《民法典》规定的解除合同条件，被上诉人**应按约支付剩余租金，并承担相应的违约责任；2、一审法院以假定的“若无征地拆迁，军光宾馆续租存在可能性”为前提，又错误地认定诉争房屋加建部分的大部分是**完成，并认定因**的商业行为才使房屋按经营性用房获得补偿的事实，从而损害了上诉人的合法权益；3、一审判决上诉人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司向**支付各项费用高达1010万元，无事实和法律依据，且不符合公平原则。 **辩称，关于经营性用房的问题，一审法院在审理过程中，详细了解了诉争房屋的使用情况。该房屋在***、**使用前，完全是处于办公用房状态。在***租赁以后，是由***将写字楼改为宾馆和餐厅。***于2005年签订的租赁合同在2012年到期，合同到期以后，仍由***续签。**是在2013年收购***等人股份所得，该收购已得到了二十五局的认可。也就是说2012年的合同和2005年的合同，它是一个续约合同，而非像上诉人二十五局所说的，合同到期以后，再签的合同，这是两个不同的法律概念。所以说整个房屋的住改宾和住改非的投入，完全是由**个人支出，**在收购股份时就花了270万，然后在***宾馆的基础上改扩建，又花了四五百万，也就是说**在宾馆的改造方面，前后加起来就花了700多万，这一点在一审的时候已经得到了认可。关于搭建房屋的问题，一审事实也认定了1000多平方米全部是***和**搭建。因为合同是续签的，所以在**经营期间，所有搭建的房屋应归**所有。***跟**是一个合同的延续。其他答辩意见与上诉状意见一致。 **向一审法院起诉请求：1、判令被告依据租赁合同约定及法律规定，向原告支付征收补偿款22191872元；2、判令本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任险保险费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年11月20日，***（乙方）与被告中铁二十五局集团南方实业有限公司（甲方）签订合同编号2012-ＺＺ-ＷＹＺＬ-047《租赁合同》,***租赁被告所有的位于株洲市荷塘区××路××号××楼××房××房××房××房××房××号门面属于甲方产权的用地及该土地上的附着物用于乙方经营宾馆、餐饮使用。合同期限自2012年10月16日起至2021年10月15日止，租期九年。合同2.1约定：······2020年10月16日至2021年10月15日租金14426元／月，管理费14426元／月。2.2约定：租金在每月的第五日前缴付，履约保证金52000元。4.5约定：合同期满，本合同自行失效，乙方应于合同期满或合同终止后十日内，将现场地及其上建筑物、固定构筑物（包括乙方改造、扩建、加建的筑物或临时建筑物）无偿交回甲方，不得破坏在场地上已经形成的建筑物及其结构和装修、地面现状，及其相关设备、水电、电梯、消防、设施。如需继续承租，应提前三个月与甲方协商，双方另订租赁合同，在同等条件下乙方有优先承租权。7.7约定：租赁期内，如因政府征收或征用，甲方需收回出租房地产时（含乙方投资新建的房屋及设施），应提前二个月通知乙方，双方应共同遵守国家和当地政府的有关规定，否则，由此而造成的损失由责任方承担。国家、当地政府应付甲乙方的拆迁补偿金的土地、房屋建筑物、构筑物及设施补偿金全部***，根据场地实际情况，政府对乙方投资的装修、设施的补偿金和乙方的搬家费用和停业损失费归乙方。合同签订后，***于向被告交纳了履约保证金52000元,被告向***交付了承租的房屋。2012年11月20日，***（乙方）与被告中铁二十五局集团南方实业有限公司（甲方）签订合同编号2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-048《租赁合同》,***租赁被告所有的位于株洲市荷塘区××路××号办公楼109-118房及原食堂门面属于甲方产权的用地及该土地上的附着物用于乙方经营宾馆、餐饮使用。合同期限自2012年10月16日起至2021年10月15日止。合同2.1约定：······2020年10月16日至2021年10月15日租金4333元／月，管理费4332元／月。2.2约定：租金在每月的第五日前缴付，履约保证金16000元。4.5约定：合同期满，本合同自行失效，乙方应于合同期满或合同终止后十日内，将现场地及其上建筑物、固定构筑物（包括乙方改造、扩建、加建的筑物或临时建筑物）无偿交回甲方，不得破坏在场地上已经形成的建筑物及其结构和装修、地面现状，及其相关设备、水电、电梯、消防、设施。如需继续承租，应提前三个月与甲方协商，双方另订租赁合同，在同等条件下乙方有优先承租权。7.7约定：租赁期内，如因政府征收或征用，甲方需收回出租房地产时（含乙方投资新建的房屋及设施），应提前二个月通知乙方，双方应共同遵守国家和当地政府的有关规定，否则，由此而造成的损失由责任方承担。国家、当地政府应付甲乙方的拆迁补偿金的土地、房屋建筑物、构筑物及设施补偿金全部***，根据场地实际情况，政府对乙方投资的装修、设施的补偿金和乙方的搬家费用和停业损失费归乙方。合同签订后，***于履约保证金16000元,被告向***交付了承租的房屋。2014年2月17日，***向被告呈递《关于军光宾馆法人更换函》，内容为：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司：位于株洲市荷塘区××路××号××宾馆，宾馆随着经营迅速发展的需要，经过宾馆内部全体股东大会的讨论通过，同意将原军光宾馆法人***同志更换为现法人**同志，与贵公司签订编号为2012-ＺＺ-ＷＹＺＬ-047,2012-ＺＺ-ＷＹＺＬ-048租赁合同的法人不变，内容条款不变，今后与贵公司一切事物的联系及各项租赁费用的交付工作全权由**同志负责。特此函告。2014年2月27日，被告物业租赁事业部的***回复“事业部已了解，请现法人履行好甲乙双方的租赁合同条款”。2014年12月10日，军光宾馆基本存款账户法人为**。2016年12月8日军光宾馆卫生许可证的业主为**。2020年7月26日，***向被告呈递《说明书》,内容为：关于我本人***于2012年11月12日与中铁二十五局集团南方实业开发有限公司签订的两份租赁合同（合同编号为2012-ＺＺ-ＷＹＺＬ-047,2012-ＺＺ-ＷＹＺＬ-048）,已于2014年3月1日全部转让给**。**当时全部付清转让费用，完成了转让。据此两份合同上所有权利和义务由**承担。现本人再次声明由两份合同引起的有关拆迁补偿问题由**决定，拆迁补偿款由**收取、所有。2020年8月27日，被告向军光宾馆邮寄《关于征拆事宜的通知》内容为：军光宾馆及宾馆院内各经营户：根据拆迁指挥部要求，为确保原三公司地块拆除过程中不出安全事故，我司曾因此下发通知，现对该通知作进一步说明。该通知下发后至今，各承租户虽未对我司予以书面回复，但已加强了安全管理并照常经营，故我司对安全管理不再做其他建议，请各承租户按照目前情况继续在租赁期内做好安全管理工作。因承租地块已纳入拆迁范围，各承租户与我司的租赁合同到期后将不予续租。收到本通知后，各承租户须严格遵守国家法律规定，继续履行租赁合同义务。承租户可根据自己实际，决定是否响应拆迁指挥部有关停产停业及自愿搬离的号召，但所造成的一切法律责任及经济后果须自行承担。2021年1月18日，被告向军光宾馆及宾馆院内各经营户发放《解除房屋租赁合同及限期搬离通知书》内容为：军光宾馆及承租户：你方承租我司株洲市荷塘区新塘路26号办公楼101-108房、201-220房、301-320房、401-410房和锅炉房及通道右侧1-5号门面和办公楼109-118房及原食堂门面，并与我司签订了编号为2012-Ｚ2-ＺＬ-ＳＲ-048号《租赁合同》及2012-ＺＺ-ＺＬ-ＳＲ-048号《租赁合同》。自2020年4月16日以来你方一直拖欠租金管理费用至今。我司亦多次函告你方清缴欠款，否则将解除租赁合同关系。因你方拖欠租金管理费用已近9个月，多次催收未果，根据合同中关于“累计拖欠甲方租金、管理费、水电费等费用达两个月租金额时，出租方可单方面解除合同”的约定，我司现通知你方自2021年1月13日起正式解除编号为2012-ＺＺ-ＺＬ-ＳＲ-048号《租赁合同》及2012-ＺＺ-ＺＬ-ＳＲ-048号《租赁合同》。你司应于2021年1月20日前按照原《房屋租赁合同》约定，清空场地房屋，并将场地房屋及相关设备设施交还给我司，同时向我司缴清所有拖欠费用及相应的选约金。否则，我司将提起法律诉讼维护自身合法权益。2021年2月5日，被告（乙方）与株洲市荷塘区国有土地上房屋征收管理办公室（甲方）、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部（丙方）签订了ＮＦＳＹ-001和ＮＦＳＹ-002《南岳岭、上月塘片区棚改项目三期工程国有土地上房屋征收补偿安置协议书》,协议约定：项目涉征土地共2宗，均位于荷塘区上月塘。宗地1土地证号为湘国用（2007）第0×**，使用权类型为机关办公用地保留划拨，使用权面积为2467.32平方米。宗地2土土地证号为湘国用（2008）第1×**使用权类型为国有作价出资，使用权面积为3727.9平方米。株洲市荷塘区××路××号办公楼在此次拆迁范围内。涉及到26号办公楼中对乙方的补偿金额有两部分，一部分为有产权证2631.96平方米（其中2091.96平方米综合楼产权证上设计用途为办公、482.63平方米食堂产权证上设计用途为其他、57.49平方米锅炉房产权证上设计用途为工业）的补偿金，一部分为1274.62平方米无产权证的补偿金。涉及本案争议2631.96平方米有产权证的补偿金为：搬迁费32500元，装修补偿总额1245413元，按期搬迁奖946409元，提前搬迁奖579031元，停产停业损失补助费794984元，住改非补偿3845495元，住改宾补偿2184753元，附属设施820934元，征收补偿总额10449519元；1274.62平方米无产权证的补偿金为：被征收房屋总价6916135元；临时安置补助58392元；寻找房源奖21000元，搬迁费8000元，装修补偿总额437486元，按期搬迁奖345808元，提前搬迁奖280416元，奖励性补贴1621342元，停产停业损失补助费126980元，住改非补偿1656468元，附属设施270328元，征收补偿总额11742353元。乙方应在2021年2月5日前搬迁腾房，并将房屋交给丙方实施拆除，如乙方未按期搬，则取消本协议第二条第7款约定的其他奖励和补助。因双方当事人就株洲市荷塘区××路××号办公楼征收补偿的分配达不成一致意见，原告向原审法院提起诉讼。株洲市荷塘区××路××号办公楼是株洲市南岳岭、上月塘棚改项目三期工程的拆迁项目，该项目征收决定公告发布于2016年3月11日，2017年6月21日发布初步分户评估情况公示，拆迁部门2020年7月对株洲市荷塘区××路××号办公楼实行围挡，2021年1月22日向军光宾馆发出腾房拆除通知，军光宾馆2021年1月22日回复于2021年1月29日全面完成搬迁腾房工作。2021年2月株洲市荷塘区××路××号办公楼拆除完毕。原告租金已支付至2020年4月15日。关于军光宾馆的实际经营时间，原告主张是2020年7月，被告主张是2021年1月。株洲市荷塘区××路××号办公楼于2005年9月9日由陈规妮与中铁二十五局集团南方实业开发有限公司签订南铁租字（2005）第9号《租赁合同》，用于经营旅馆使用，宾馆由***与陈规妮共同经营，开设了军光宾馆和军光土菜馆，一直经营至2010年10月15日。合同到期后，2010年11月2日***与被告续签2010--ＺＺ-ＷＹＺＬ-058《租赁合同》。合同到期后，2012年11月20日***与被告续签2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》。原告**2013年时系军光宾馆的股东之一，原告主张2013年12月2日军光宾馆的股东召开了股东大会，其以220万元收购了军光宾馆所有的股权，之后陆续花费355.08万元对军光宾馆进行装修装饰和改扩建。被告主张在2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》之前被告就有相关投入。原告承租后将一部分物业转租出去，有大碗先生、湘妹子米粉店、***粉店、小卖部、按摩店、金缘ＫＴＶ、小广告公司、小旅游公司。涉案合同编号2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》中的株洲市荷塘区××路××号办公楼最终拆迁面积为3906.58平方米，其中有产权证的面积为2631.96平方米，两份租赁合同上的租赁面积2282平方米不真实，是当时为了消防报批需要而写的一个假面积。无产权证的搭建面积为1274.62平方米，此面积1274.62平方米的搭建房屋有335.13平方米为2012年后原告租赁期间原告及原告转租出去的次出租人新建（其中有39.75平方米为原告拆除被告2005年前搭建的两间杂屋）,另939.49平方米大部分系陈规妮、***租赁期间所搭建。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，房屋租赁合同属合同之债，是承租人交付租金，出租人将房屋在一定期限内交付承租人占有、使用、收益的行为。在正常的租赁关系存续期间，出租人获得租金收益，承租人通过占有、使用房屋而获取利益。本案租赁房屋遭遇征收，租赁标的物灭失，导致的直接后果就是基于该房屋形成的租赁关系无法继续履行，出租人无法继续获得租金收益,承租人无法继续经营,双方均有损失。本案租赁合同解除后原、被告的权利义务有约定从约定，无约定的按照有关法律规定的基本原则处理。本案争议焦点为：一、原告与***的债权债务转移是否发生法律效力？二、原告是否欠缴租金？原、被告之间合同解除的原因？三、租赁合同解除后，租赁方的损失补偿？一、原告与***的债权债务转移是否发生法律效力？2012年11月20日，***（乙方）与被告中铁二十五局集团南方实业有限公司（甲方）签订的2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。2014年2月17日，***向被告呈递《关于军光宾馆法人更换函》，被告予以了认可，原告与***的债权债务转移已经发生法律效力，原告依法取得了《租赁合同》上的权利义务。二、原告是否欠缴租金？原、被告之间的合同是否解除？原、被告双方均认可原告租金已支付至2020年4月15日。关于军光宾馆的实际经营时间,原、被告各执己见，原告主张是2020年7月，被告主张是2021年1月。经审查，从被告提交的证据30水费明细上的记载、证据31美团电话记录及视频可知：1、军光宾馆的实际经营时间到了2020年9月；2、拆迁部门于2020年7月对株洲市荷塘区××路××号办公楼实行围挡。因2020年新冠疫情的影响，根据株洲市人民政府文件可以减免两个半月的租金，被告对此亦予以认可，同意减免原告两个半月的租金,故可以视为原告的租金已缴纳至2020年6月30日。7月至9月三个月原告还在正常经营，此期间涉案物业的产权还属被告，被告有权主张其权利，鉴于拆迁部门于2020年7月已对株洲市荷塘区××路××号办公楼实行围挡，对原告经营的负面影响是实际存在的，基于公平原则，原告应当支付的租金原审酌情确定按照合同租金的60%予以支付给被告，为65565元【（28012元＋8413元）×60%×3个月＝65565元）】。原告认为其没有欠缴租金的观点没有依据，原审不予支持。原告欠缴租金是因拆迁对其经营造成负面影响，系原告囿于法律认识的偏差造成的，不是原告主观故意拖欠租金所致，故本案合同提前解除的原因是租赁合同中所涉房屋在租赁期内因城市建设被征收而毁损灭失，承租人无法继续经营，租赁合同系不可归责于双方的事由终止，对涉案的履约保证金68000元由被告予以退回给原告。三、租赁合同解除后，租赁方的损失补偿？本案租赁合同的解除是租赁合同中所涉房屋在租赁期内因城市建设被征收而毁损灭失，承租人无法继续经营，租赁合同系因不可归责于双方的事由终止。本案租赁合同解除后当事人的权利义务有约定从约定，无约定的按照有关法律规定的基本原则处理。下面分项予以评判：1、关于无证部分的房屋总价。根据2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》7.7的约定：“租赁期内，如因政府征收或征用，甲方需收回出租房地产时（含乙方投资新建的房屋及设施），应提前二个月通知乙方，双方应共同遵守国家和当地政府的有关规定，否则，由此而造成的损失由责任方承担。国家、当地政府应付甲乙方的拆迁补偿金的土地、房屋建筑物、构筑物及设施补偿金全部***，根据场地实际情况，政府对乙方投资的装修、设施的补偿金和乙方的搬家费用和停业损失费归乙方。”本案租赁合同已经就征收情况作出了预测，有相应的处理方式，无证部分的房屋属租赁合同中的构筑物,故原告主张6916135元房屋总价归其所有没有依据。2、关于搬迁费、停产停业损失补助费。根据2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》7.7的约定，这两项补偿属于作为租赁合同中的乙方原告所有。故原告应当获得有产权部分的搬迁费、停产停业损失补助费32500元＋794984元＝827484元；无产权部分的搬迁费、停产停业损失补助费8000元＋126980元＝134980元；合计962464元。3、关于按期搬迁奖、提前搬迁奖。这二项补偿属于在规定期限内签订征收协议并按协议约定搬迁腾房所给与的奖励，需原告与被告相互配合，在征收协议约定的期限内搬离涉案房屋。虽然双方合同并未约定这二项补偿费用，但这二项奖励的获取也需要得到承租人的配合才得以实现。本案原告在拆迁过程中一直遵照执行了拆迁办的要求，故原告应当获得有产权部分的按期搬迁奖、提前搬迁奖的一半（946409元＋579031元）×50%＝762720元；无产权部分的按期搬迁奖、提前搬迁奖的一半（345808元＋280416元）×50%＝313112元；合计1075832元。4、关于装修补偿。根据2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》约定，装修补偿款应归原告所有。故原告应当获得有产权部分的装修补偿款1245413元；无产权部分的装修补偿款437486元；合计1682899元。5、关于临时安置补助、寻找房源奖励。被告认为这两项补助系临时建筑的补助，原告不是临时建筑的所有人，故无权享有。原审认为，虽然租赁合同约定临时建筑在合同解除时归被告所有，但鉴于原告是临时建筑的实际使用人，且临时建筑物大部分的投资系原告所出，根据该客观事实，依据公平原则，酌情按5:5的比例，由原告享有临时安置补助、寻找房源奖励的一半即（58392元＋21000元）×50%＝39696元。6、关于住改非补偿、住改宾补偿。株洲市荷塘区××路××号办公楼有产权证2631.96平方米中2091.96平方米综合楼产权证上设计用途为办公、482.63平方米食堂产权证上设计用途为其他、57.49平方米锅炉房产权证上设计用途为工业，均不是商业性质，是因为拆迁时承租人原告及其它次承租人的商业行为才使被告所有的租赁物在拆迁补偿中按商业性质征收的，故原告对有产权部分的住改非补偿、住改宾补偿享有权益。同时,住改非补偿、住改宾补偿也是对被拆迁物未来商业价值的补偿,作为物权所有者的被告丧失了未来租金收取的期待权,根据该客观事实，依据公平原则，酌情按5:5的比例，由原告享有住改非补偿、住改宾补偿的一半即（3845495元＋2184753元）×50%＝3015124元；关于株洲市荷塘区××路××号办公楼1274.62平方米无产权证住改非补偿1656468元的归属双方各执已见,此面积1274.62平方米的搭建房屋有335.13平方米为2012年后原告租赁期间原告及原告转租出去的次出租人新建（其中有39.75平方米为被告2005年前搭建的两间杂屋）,另939.49平方米大部分系陈规妮、***租赁期间所搭建,对陈规妮、***租赁期间所搭建的投资,原告是花费了转让费的。从涉案租赁物的使用用途、使用惯例来看，若没有房屋征收拆迁之事，双方的转承租是有延续的可能，综合该1274.62平方米的房屋补偿款已依据租赁合同全部归被告所有和原告未来经营收益的期待权因素，依据公平原则，此1274.62平方米无产权证住改非补偿1656468元归原告所有。合计4671592元。7、关于奖励性补贴。虽然奖励性补贴是基于房屋产权而给予的奖励，但株洲市荷塘区××路××号办公楼无产权证的1274.62平方米大部分是原告及其他次承租人所投资建成和转让所得，根据该客观事实，依据公平原则，酌情按5:5的比例，由原告享有此无产权证1274.62平方米奖励性补贴的一半即1621342元×50%＝810671元。8、关于附属设施。被告所述附属设施补偿为原告588601元，被告226280元，其他商户276381元符合事实，原审予以确认。故原告享有附属设施（588601元＋276381元）＝864982元。故原告应享有的拆迁补偿款合计为：10108136元（搬迁费、停产停业损失补助费962464元＋按期搬迁奖，提前搬迁奖1075832元＋装修补偿款1682899元＋临时安置补助、寻找房源奖励39696元＋住改非补偿、住改宾补偿4671592元＋奖励性补贴810671元＋附属设施864982元）。综上，原审依照《中华人民共和国民法典》第3条、第4条、第6条、第113条、第117条、第207条、第243条、第323条、第327条、第465条、第563条、第703条、第722条之规定，判决如下：一、被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司在本判决生效之日起十日内将其领取的拆迁补偿款中的10108136元支付给原告**；二、原告**在本判决生效之日起十日内支付被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司租金65565元；三、被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还给原告**押金68000元；四、驳回原告**的其他诉讼请求。本案案件受理费283600元，减半收取141800元，保全费5000元，共计146800元。原告**承担44100元，被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司承担102700元。 二审中，当事人没有提交新证据。 对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审争议焦点为：1、本案租赁合同是否已经提前解除；2、案涉拆迁补偿款如何认定及分配。对上述争议焦点，本院评述如下： 根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法254号）第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”之规定，本案中，根据***与中铁二十五局集团南方实业有限公司于2012年11月20日签订的《租赁合同》（合同编号2012-ＺＺ-ＷＹＺＬ-047），合同约定租期为九年，承租方累计拖欠出租方租金、管理费、水电费等费用达两个月租金额时，出租方可单方面解除合同。在合同履行过程中，**已支付租金至2020年4月15日，因2020年新冠疫情的影响，根据株洲市人民政府文件可以减免两个半月的租金，中铁二十五局集团南方实业有限公司对此亦予以认可，同意减免两个半月的租金,故可以视为**的租金已缴纳至2020年6月30日，之后拆迁部门于2020年7月已对株洲市荷塘区××路××号办公楼实行围挡，对经营活动产生负面影响。虽然合同约定的解除条件成就，但是综合考虑《租赁合同》的租期以及2020年的实际经营情况，可以认定违约方**的违约程度显著轻微，不影响合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。并且，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法254号）第46条，“……不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。……”之规定，本案中，虽然中铁二十五局集团南方实业有限公司于2021年1月18日向军光宾馆及宾馆院内各经营户发放《解除房屋租赁合同及限期搬离通知书》，但基于前述理由，中铁二十五局集团南方实业有限公司不享有解除权，因此，该解除通知书不发生合同解除的效力。 关于案涉拆迁补偿款如何分配的问题，首先需要对拆迁部分的产权进行界定，进而明确各项拆迁补偿款的归属。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据中铁二十五局集团南方实业有限公司（甲方）与***（乙方）于2010年11月2日签订的《房屋租赁合同》（2010--ＺＺ-ＷＹＺＬ-058），该合同约定，“甲方同意将坐落在株洲市荷塘区××路××号办公楼109至118号房及原食堂出租给乙方经营宾馆使用。面积702平方米。”，租赁期限自2010年10月16日至2012年10月15日。另外，根据原中铁二十五局南铁置业有限公司与陈规妮签订的《房屋（场地）租赁合同》（南铁租字第9号），该合同约定，“甲方将本公司位于株洲市××路××号××楼××＃××＃××＃××＃××房××房××大楼后杂屋二间另加一楼楼梯间，面积为约905平方米房屋（场地）出租给乙方经营旅馆使用，租赁期间，乙方不得改变经营项目。”，租赁期限自2005年10月16日至2010年10月15日，后双方就该《房屋（场地）租赁合同》（南铁租字第9号）签订《补充协议》，约定，“甲方同意在原合同期限的基础上延长租期两年。……顺延时间：2010年10月15日-2012年10月15日”。在前述《房屋租赁合同》（2010--ＺＺ-ＷＹＺＬ-058）中，当事人明确约定“本合同终止时，甲方租赁给乙方的场地、房屋及乙方投资在场地上修建的一切建筑物和在承租房屋、场地上形成的其他不动产（含装修、门窗、固定的水电、消防、通风等设备）***所有，甲方有权无偿收回”。此后，中铁二十五局集团南方实业有限公司（甲方）与***（乙方）于2012年11月20日签订两份《租赁合同》（合同编号分别为：2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-048），其中047号租赁合同约定：“甲方出租株洲市新华西路26号办公楼101-108房、201-220房、301-320房、401-410房和锅炉房及通道右侧1-5号门面属于甲方产权的用地及该土地上的附着物给乙方经营宾馆、餐饮使用，房屋面积1582平方米。合同期限自2012年10月16日起至2021年10月15日止”；048号租赁合同约定：“甲方出租株洲市荷塘区××路××号办公楼109-118号房及原食堂门面属于甲方产权的用地及该土地上的附着物给乙方经营住宿、餐饮使用，房屋面积700平方米。合同期限自2012年10月16日起至2021年10月15日止”。在后两份《租赁合同》（合同编号分别为：2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-048）履行期间，***将合同权益转让给**，承租人由***变更为**。根据当事人双方签订合同的形式及内容，可以认定后两份《租赁合同》（合同编号分别为：2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-048）系当事人重新签订合同，在当事人之间成立新的合同关系，而非仅对原合同［《房屋租赁合同》（2010--ＺＺ-ＷＹＺＬ-058）、《房屋（场地）租赁合同》（南铁租字第9号）］的租赁期限进行变更顺延，不属于法律意义上的合同变更。因此，应当认定原合同［《房屋租赁合同》（2010--ＺＺ-ＷＹＺＬ-058）、《房屋（场地）租赁合同》（南铁租字第9号）］已经履行完毕，根据《房屋租赁合同》（2010--ＺＺ-ＷＹＺＬ-058）的约定，在租赁期限届满（2012年10月15日）之后，***此前在场地上投资修建的一切建筑物和在承租房屋、场地上形成的其他不动产（含装修、门窗、固定的水电、消防、通风等设备）***二十五局集团南方实业有限公司所有，而非归***或者上诉人**所有。结合根据一审查明的案件事实，对于有产权部分的2631.96平方米，在2012年10月15日之前的装饰装修部分的价值，应***二十五局集团南方实业有限公司所有，之后的部分归**所有；对于无产权部分的搭建面积为1274.62平方米，其中335.13平方米为2012年10月15日之后新建（其中有39.75平方米为**拆除中铁二十五局集团南方实业有限公司2005年前搭建的两间杂屋）,该部分的价值归**所有，其他部分的价值应属中铁二十五局集团南方实业有限公司所有。 结合一审查明的案件事实，涉及本案争议2631.96平方米有产权证的补偿金：1、搬迁费32500元：搬迁费系征收房屋需搬迁机器设备和其他物资产生的费用，原审结合《租赁合同》约定及**经营的实际情况，认定搬迁费32500元均归**所有，并无不当；2、装修补偿总额1245413元：根据《租赁合同》约定，乙方投资的装修、设施的补偿金归乙方所有，但结合前文分析，对于有产权部分的装饰装修价值的归属：2012年10月15日之前的装饰装修部分的价值应***二十五局集团南方实业有限公司所有，之后的部分归**所有。因无法准确界定征收补偿时两个时间段装饰装修部分的具体价值，基于公平原则，由双方各分配50%即622706.5元，原审认定该部分补偿款均由**享有，不符合公平原则，本院予以纠正；3、按期搬迁奖946409元和提前搬迁奖579031元：该奖励系被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按期或提前搬迁的所给予的奖励，原审认定该奖励由出租人与承租人各得50%即762720元，并无不当；4、停产停业损失补助费794984元：该费用系生产、经营性用房因征收造成停产停业直接损失的补偿，因承租人因房屋征收造成的停产停业损失客观存在，但难以确定其租赁合同约定到期日的经营利润，而根据《株洲市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（株政发?〔2018〕?17号），每月的停产停业损失系按照被征收房屋评估价格的7‰确定（一般不超过六个月），而非按照经营者的实际经营效益确定，故可依据实际情况酌情确定承租人应当获得适当的恢复经营期并给予承租人适当的恢复经营补偿，**《租赁合同》也并未约定政府发放的停业损失费全额归乙方所有，故应理解为应属于乙方的停业损失费部分归乙方所有，故本院酌情确定由出租人与承租人各得50%即397492元，原审认定停产停业损失补偿全部由**享有，不符合公平原则，本院予以纠正；5、住改非补偿3845495元和住改宾补偿2184753元：该款项系基于住宅用房改为经营性商业用房所给予的补偿，考虑到中铁二十五局集团南方实业有限公司与***于2012年11月20日签订两份《租赁合同》时，上述房屋已实际作为商业性用房使用多年，并考虑**此后的经营情况，原审确定出租人与承租人各得50%即3015124元，并无不当；5、附属设施820934元，当事人就该款项的分配已经协商一致，本院予以确认。 涉及本案争议1274.62平方米无产权证的补偿金：1、被征收房屋总价6916135元：原审基于《租赁合同》约定，认定该款项由中铁二十五局集团南方实业有限公司全部享有，并无不当；2、搬迁费8000元：搬迁费系征收房屋需搬迁机器设备和其他物资产生的费用，原审结合《租赁合同》约定及**经营的实际情况，认定搬迁费8000元均归**所有，并无不当；3、临时安置补助58392元、寻找房源奖21000元、装修补偿总额437486元、按期搬迁奖345808元、提前搬迁奖280416元、奖励性补贴1621342元、停产停业损失补助费126980元，住改非补偿1656468元：如前所述，无证部分的1274.62平方米，其中335.13平方米为2012年10月15日之后新建（其中有39.75平方米为**拆除中铁二十五局集团南方实业有限公司2005年前搭建的两间杂屋）,该部分的价值归**所有，其他部分的价值应属中铁二十五局集团南方实业有限公司所有，而上述征收补偿项目的金额主要是基于被征收房屋的面积确定，故应按照前述比例在出租人与承租人之间分配，由出租人享有73.7%（939.49平方米/1274.62平方米）即3351796元，由承租人享有26.3%（335.13平方米/1274.62平方米）即1196096元；4、附属设施270328元：当事人已经协商一致，就有证部分与无证部分的附属设施补偿款，由**获得588601元，中铁二十五局集团南方实业有限公司获得226280元，其他商户276381元（该部分由**代领并向其他商户进行支付）。 综上，**应获得的征收补偿款总额为6899620.5元（32500元+622706.5元+762720元+397492元+3015124元+8000元+1196096元+588601元+276381元）。结合原审法院认定的**还需向中铁二十五局集团南方实业开发有限公司支付租金65565元，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司还需向**返还押金68000元，三项冲抵之后，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司还应向**支付6902055.5元（6899620.5元+68000元-65565元）。 综上所述，上诉人中铁二十五局集团南方实业有限公司的上诉请求部分成立。上诉人**的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省株洲市荷塘区人民法院（2021）湘0202民初790号民事判决； 二、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司在本判决生效之日起十日内将其领取的拆迁补偿款中的6902055.5元支付给**； 三、驳回**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本案案件受理费283600元，减半收取141800元，保全费5000元，共计146800元，由**承担44100元，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司承担102700元。二审案件受理费161087.64元，由**承担114923.25元，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司承担46164.39元。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　肖　晶 二〇二二年九月二十八日 法官助理　苏　京 书 记 员　***