中铁二十五局集团南方实业开发有限公司、某某确认合同无效纠纷民事二审民事裁定书

湖南省株洲市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2022）湘02民终1118号

上诉人（原审被告）：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司，住所地：广东省广州市越秀区福今路6号大院3号201房。

法定代表人：刘建国，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王国良，湖南天地人律师事务所律师，代理权限为一般代理。

委托诉讼代理人：陈利，湖南天地人律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被上诉人（原审原告）：**，男，1972年6月15日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。

上诉人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司因与被上诉人**确认合同无效纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2021）湘0202民初804号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2022年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中铁二十五局集团南方实业开发有限公司上诉请求：撤销原审裁定，确认上诉人与被上诉人《租赁合同》解除。事实和理由：根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，军光宾馆有按时交纳租金的义务。军光宾馆租金缴至2020年4月15日，虽因疫情原因可免除其两个半月租金，也仅可视为其租金缴至2020年6月30日，其后至2021年1月底军光宾馆自动搬离期间，未再缴纳租金，故军光宾馆未依约缴纳租金时间为7个月，足以触发解除租赁合同的条件，案涉合同应在上诉人解除合同通知到达的2021年1月13日被依法解除。

**向一审法院起诉请求：依法确认被告于2021年1月18日发出的“解除房屋租赁合同及限期搬离通知书”无效。

一审法院认定事实：2012年11月20日，黄祥辉（乙方）与被告中铁二十五局集团南方实业有限公司（甲方）签订合同编号2012-ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》,黄祥辉租赁被告所有的位于株洲市荷塘区及该土地上的附着物用于乙方经营宾馆、餐饮使用。合同期限自2012年10月16日起至2021年10月15日止，租期九年。2014年2月17日，黄祥辉向被告呈递《关于军光宾馆法人更换函》，内容为：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司：位于株洲市荷塘区，宾馆随着经营迅速发展的需要，经过宾馆内部全体股东大会的讨论通过，同意将原军光宾馆法人黄祥辉同志更换为现法人**同志，与贵公司签订编号为2012-ＺＺ-ＷＹＺＬ-047,2012-ＺＺ-ＷＹＺＬ-048租赁合同的法人不变，内容条款不变，今后与贵公司一切事物的联系及各项租赁费用的交付工作全权由**同志负责。特此函告。2014年2月27日，被告物业租赁事业部的何赞成回复“事业部已了解，请现法人履行好甲乙双方的租赁合同条款”。后涉案物业由原告承租。

株洲市荷塘区是株洲市南岳岭、上月塘棚改项目三期工程的拆迁项目，该项目征收决定公告发布于2016年3月11日，2017年6月21日发布初步分户评估情况公示，拆迁部门2020年7月对株洲市荷塘区实行围挡，2021年1月22日向军光宾馆发出腾房拆除通知，军光宾馆2021年1月22日回复于2021年1月29日全面完成搬迁腾房工作。2021年2月株洲市荷塘区拆除完毕。原、被告双方均认可原告租金已支付至2020年4月15日。关于军光宾馆的实际经营时间,原、被告各执己见，原告主张是2020年7月，被告主张是2021年1月。经审查，从被告提交的证据30水费明细上的记载、证据31美团电话记录及视频可知：1、军光宾馆的实际经营时间到了2020年9月；2、拆迁部门于2020年7月对株洲市荷塘区实行围挡。因2020年新冠疫情的影响，根据株洲市人民政府文件可以减免两个半月的租金，被告对此亦予以认可，同意减免原告两个半月的租金,故可以视为原告的租金已缴纳至2020年6月30日。在此过程中，2021年1月18日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同及限期搬离通知书》，内容为：“军光宾馆及承租户：你方承租我司株洲市荷塘区新塘路26号办公楼101-108房、201-220房、301-320房、401-410房和锅炉房及通道右侧1-5号门面和办公楼109-118房及原食堂门面，并与我司签订了编号为2012-ＺＺ-ＺＬ-ＳＲ-048号《租赁合同》及2012-ＺＺ-ＺＬ-ＳＲ-048号《租赁合同》。自2020年4月16日以来你方一直拖欠租金管理费用至今。我司亦多次函告你方清缴欠款，否则将解除租赁合同关系。因你方拖欠租金管理费用已近9个月，多次催收未果，根据合同中关于“累计拖久甲方租金、管理费、水电费等费用达两个月租金额时，出租方可单方面解除合同”的约定，我司现通知你方自2021年1月13日起正式解除编号为2012-Ｚ2-ＺＬ-ＳＲ-048号《租赁合同》及2012-ＺＺ-ＺＬ-ＳＲ-048号《租赁合同》。你司应于2021年1月20日前按照原《房屋租赁合同》约定，清空场地房屋，并将场地房屋及相关设备设施交还给我司，同时向我司缴清所有拖欠费用及相应的违约金。否则，我司将提起法律诉讼维护自身合法权益。”

一审法院认为：本案系确认合同无效纠纷。2012年11月20日，黄祥辉（乙方）与被告中铁二十五局集团南方实业有限公司（甲方）签订的2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。2014年2月17日，黄祥辉向被告呈递《关于军光宾馆法人更换函》，被告予以了认可，原告与黄祥辉的债权债务转移已经发生法律效力，原告依法取得了《租赁合同》上的权利义务。原告的租金已缴纳至2020年6月30日。7月至9月三个月原告还在正常经营，此期间涉案物业的产权还属被告，被告有权主张其权利，鉴于拆迁部门于2020年7月已对株洲市荷塘区实行围挡，对原告经营的负面影响是实际存在的，基于公平原则，原告应付的租金应予以减少。原告欠缴租金是因拆迁对其经营造成负面影响，系原告囿于法律认识的偏差造成的，不是原告主观故意拖欠租金所致，故本案合同提前解除的原因是租赁合同中所涉房屋在租赁期内因城市建设被征收而毁损灭失，承租人无法继续经营，租赁合同系不可归责于双方的事由终止。原、被告之间租赁合同解除的纠纷，原审法院（2021）湘0202民初790号案件已受理，本案原告的诉讼请求已包含在（2021）湘0202民初790号案件中，故对本案原告的起诉应该予以驳回。据此，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定裁定：驳回原告**的起诉。一审案件受理费100元，予以退还。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”之规定，当事人对解除合同有异议，既可以单独提出确认之诉，也可以在合同纠纷案件中一并提出，由于在**与中铁二十五局集团南方实业开发有限公司租赁合同纠纷一案（湘02**民初790号）中,株洲市荷塘区人民法院已对解除合同通知的效力问题进行了审理，单独提起本案诉讼已无必要，故原审裁定驳回起诉，并无不当。

综上，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百七十八条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　段郴雯

审 判 员　彭德华

审 判 员　肖　晶

二〇二二年五月二十七日

法官助理　苏　京

书 记 员　刘林玉