某某、广州市旭瀛物业管理有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终24265号

上诉人（原审原告）：***，男，1956年10月23日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。

委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：莫观培，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州市旭瀛物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房。

法定代表人：易丰，职务：总经理。

委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林洁芸，广东宏安信律师事务所实习人员。

原审第三人：广东旭星实业开发有限公司。住所地：广东省广州市天河区体育东路13号二层202房。

法定代表人：李丽华，职务：执行董事。

委托代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。

原审第三人：谢美佳，女，2002年6月5日出生，汉族，身份证住址：安徽省舒城县。

原审第三人：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司。住所地：广州市越秀区福今路6号大院3号201房。

法定代表人：刘建国，职务：执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：徐伍豪，该公司职员。

委托诉讼代理人：王茜，该公司职员。

上诉人***因与被上诉人广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称旭瀛公司）、原审第三人广东旭星实业开发有限公司（以下简称旭星公司）、谢美佳、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称中铁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持***一审全部诉讼请求；3.本案一、二审受理费全部由旭瀛公司负担。事实和理由：一、***在本案中诉请法院判决房屋依次过户具有充分的事实和法律依据，依法应当支持。（一）***在一审中已向法庭明确诉请依次过户广州市天河区体育东路13号二层202房（以下称：202房）的依据为《广东省高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的指引》（以下简称《指引》）第二十五条：“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。旭瀛公司以及中铁公司和谢美佳不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记”。（二）广州铁路运输中级法院（下简称铁路中院）2012年12月18日作出（2012）广铁中法民初第36号判决（以下简称36号判决）已经认定了中铁公司将202房卖给旭瀛公司的房屋买卖合同有效，并判决中铁公司将202房过户给旭瀛公司，这构成了第一手房屋买卖的事实。（三）自2011年12月21日起，***与旭瀛公司先后签订三份协议，均约定体育东路13号首层02房及202房归***所有。2012年1月20日双方再签订《合作协议》，约定双方对首层02房和202房进行合作经营。36号判决于2013年1月4日生效后，次日2013年1月5日***与旭瀛公司再签订《协议书》，变更了36号判决所涉的2012年1月20日《合作协议》中关于202房归旭瀛公司所有的约定，改为202房依旧归***所有，***给予旭瀛公司金钱补偿，这就构成了第二手房屋买卖的事实。第二手房屋买卖合同即2013年1月5日《协议书》已经过（2020）粵01民终122号民事判决（下简称122号判决）、（2018）粵01民终3814号民事判决（下简称3814号判决）、（2019）粤01民终21922号民事判决（下简称21922号）认定为合法有效的房屋买卖合同，双方应继续履行。（四）202房长期由旭瀛公司先“出租”给其关联公司旭星公司，再由旭星公司对外“转租”牟利，旭瀛公司、旭星公司此严重违反诚信原则的事实在3814号判决第9页至第10页、第13页已有相关认定。旭瀛公司在其与中铁公司原租赁合同期满后，即其对202房在法律上已经没有任何权利的情况下，仍作为“出租人”将房屋“出租”给关联的旭星公司，并约定15年租金630万元旭星公司已一次性“付清”，再由旭星公司对外“转租”给谢美佳等租户牟利，借此转移资产以规避旭瀛公司债权人生效判决的执行。（五）旭瀛公司在同案中提出的不同意依次过户的各项辩解，2020年3月30日生效的122号判决已经作了分析，并指出了双方下一步应如何履行。在122号判决生效后，作为铁路中院36号判决执行案件当事人的旭瀛公司、中铁公司仍旧不执行122号判决的要求，旭瀛公司为了继续侵占租金拒不申请恢复执行，进而才引发本案依次过户的诉讼。二、一审判决的裁判说理十分粗糙，其所谓四个“认定”均没有事实和法律依据，也完全没有考虑本案的特殊情况。（一）一审判决认为202房过户登记的内容是36号判决执行程序中可解决的问题，不应在本案中再次提起诉讼。1.诚如122号判决所指出，办理202房过户登记手续的障碍现在已经消除，旭瀛公司、中铁公司“应当”在该执行程序中完成交易过户手续，旭瀛公司须促成中铁公司办理交易过户以满足对***下手交易过户的条件。但是，在执行程序中完成上手交易过户手续的义务主体和权利主体为旭瀛公司、中铁公司，而不是***，122号判决后，***向铁路中院申请36号判决恢复执行，被告知36号判决所涉***可以作为案件当事人的首层02房的交易过户手续内容已经执行完毕，***并不是36号判决所涉202房的案件当事人，无权申请恢复执行。202房第一手过户登记的内容是可以通过36号判决执行程序进行解决不假，但前提是作为申请执行人的旭瀛公司要向法院申请恢复执行。现旭瀛公司为了继续侵占房屋，严重滥用自己的权利，拒不同意申请恢复执行，导致原本可在执行程序中解决的问题现在却无法在执行程序中解决。2.“有权利就要有救济”，可以在执行程序中解决是指旭瀛公司和中铁公司可以通过法院的执行程序作为他们完成第一手交易过户手续义务的途径之一，但并不代表执行程序是唯一的途径。前述可知，旭瀛公司已经以实际不作为表明其不愿意履行房屋第一手交易过户手续的义务，从而继续制造将房屋从其名下再过户给***第二手交易过户手续的障碍，***余下唯一的法律救济途径就是提起依次过户诉讼以维护自己的权益。3.本案不构成重复起诉，没有违反“一事不再理”的原则。一审判决认为本案依次过户的诉请属于“再次”提起，没有事实依据。一审法院对于***提出的依次过户的请求没有直接回应和进行处理，属于诉讼遗漏。首先，36号判决处理的是中铁公司与旭瀛公司的竞买合同以及旭瀛公司与第三人***2012年1月20日《合作协议》的纠纷。2013年1月5日旭瀛公司与***签订的《协议书》，是在36号判决生效后所发生的新的事实和法律关系，第二手房屋买卖合同和过户履行纠纷并未在36号判决中进行处理。其次，36号判决的诉讼请求是将首层02房过户给***、202房过户给旭瀛公司，本案诉讼请求是要求判决先将202房过户给旭瀛公司、再由旭瀛公司过户给***，即“依次过户”；36号案处理的是单次房屋买卖法律关系，本案诉请处理的是房屋连环买卖法律关系；36号案所涉202房过户请求的原告是旭瀛公司，而本案依次过户的请求原告是***，两案当事人的诉讼地位并不相同。由于与36号判决所涉的合同、诉讼请求、法律关系、当事人的诉讼地位均不相同，本案并不构成重复起诉。（二）关于一审判决认为202房现仍登记在中铁公司名下，不具备过户至***名下的基本前提条件的问题。1.如一审判决所述理由的逻辑得以成立，则《指引》第二十五条完全没有出台之必要。《指引》第二十五条之所以突破合同相对性原则，允许将前手卖方列为案件当事人，并赋予最后买受人诉请依次过户的权利，针对的就是在房屋连环买卖的实践中，出现了前手房屋买卖合同的一方当事人因为房价涨跌等原因违约或违反诚信原则恶意不完成前手交易过户手续，进而导致最终买受人因前手当事人的纠纷或失信行为等原因，而不是因为自己的过错而无法完成将房屋过户到自己名下的物权登记，损害最终买受人的合法权益，故而提供的法律救济途径。2.因旭瀛公司篡改、伪造法院判决书导致铁路中院以涉嫌犯罪发函房屋交易主管部门限制办理交易过户手续的障碍已在2019年6月27日由铁路中院发函解除限制后消除，202房目前已经符合依次过户的法律条件。需要指出的是，122号判决之所以不改判支持上诉人的过户请求，原因***在一审程序中没有明确诉讼请求为依次过户，二审认为***在一审中提起的诉讼请求为要求将现仍登记在中铁公司名下的202房直接过户到***名下，因此遵循“二审判决不得超出当事人一审诉讼请求”的规定，对***在二审中才明确提出的“依次过户”的诉讼请求不予处理，并非认为***“依次过户”的诉请在实体不应得到支持。122号案庭询时，法庭重点询问了三方当事人关于房屋过户手续的意见，***明确为先由中铁公司过户至旭瀛公司名下，再由旭瀛公司过户至***名下，两次过户税费均由***负担。但是，由于在（2015）穗天法民四初字第868号案（下简称868号案）证据中，中铁公司曾在向法院提交《确认函》中表示：“如旭瀛公司按照其与***双方协议的约定，需将从我司竞买的202房直接转到***名下，我司对此予以确认并同意立即配合法院办理旭瀛公司、***该房屋过户手续”，后来，中铁公司违反“禁止反言”原则，向天河提交《关于我公司提供给铁路法院〈确认函〉》的说明》表示：“我公司将依法按照……生效判决书或生效调解书，配合办理该房产对法定卖受方的房屋过户手续。不依据任何未经法院确认有效的协议履行对该房产的过户手续”。因此，中铁公司在122号案庭询时，仍表示只地遵照法院判决执行。因此，122号案只能在该案一审诉讼请求的范围审理直接过户能否成立的问题，并没有实体审查依次过户能否成立的问题。综上，一审法官照搬122号案的一审（2018）粵0106民初24175号判决驳回“直接过户”诉讼请求的理由之一作为本案中驳回上***“依次过户”的诉讼请求，依法不能成立。(三）一审判决认为202房因***在（2018）粵0106民初24175号案（下简称24175号案）申请财产保全查封了部分产权份额，构成过户障碍。202房目前除了***在24175号案中申请的27.35%份额的查封，不存在其他任何抵押、查封。但是，***的查封是为了保障202房不被旭瀛公司二次买卖过户给他人或设置其他法律障碍的保护措施，只需申请即可解除，并不属于判决202房过户给***的障碍。1.122号判决已经指出***的查封，应在36号判决执行程序中配合执行法院进行处理。2.***在一审开庭前就已向24175号案的经办法官提交了《关于配合广铁中院执行程序解除体育东路13号二层202房查封的申请书》，向本案一审法官提交了《情况说明》，请求两案法官协调、配合铁路中院执行程序，***已做好配合铁路中院执行过户的准备，可以随时根据按照法院的进度申请解除查封。3.***在一审开庭时已明确表示，若法院判决依次过户，***在本案申请执行时可同时申请解封，故该保护性查封完全不影响本案判决涉案202房产权转移登记。(四）关于旭瀛公司是否因不履行房屋交付构成违约并赔偿经济损失的相关问题。1.旭瀛公司与***合作竞买中铁公司首层02房、202房的3000多万元资金全部是由***承担，该事实已经生效裁判文书认定，旭瀛公司没有出过一分钱，旭瀛公司提出的合作条件是其是竞卖房屋的承租人、有优先购买权，足见202房事实上一直以来就由旭瀛公司占有和控制。2013年1月5日《协议书》第二条约定，变更202房归***所有，***给予旭瀛公司现金补偿。正常来讲，房屋归***所有，旭瀛公司应将房屋直接交付给***，由***直接向实际租户收取租金。但是，由于除了首层02房、202房，旭瀛公司同时经营租赁着同栋楼的其他物业，且旭瀛公司为了继续保有转租的差价利润，便提出202房采取间接交付的方式，即房屋在与中铁公司原租赁合同的租期内由其继续经营租赁，旭瀛公司按原租赁合同向***缴纳租金，原租赁合同期满后，如***决定继续出租，则旭瀛公司享有优先权，如原租赁合同期满后旭瀛公司没有续租，则旭瀛公司应将202房退还给***使用，此即《协议书》第三、第四条的内容。也就是说，关于202房的交付问题，在旭瀛公司与中铁公司的租赁届满前[根据868号案中旭瀛公司提供的租赁合同证据，其与中铁公司原租赁合同的租期为2008年至2016年11月30日]，双方约定由旭瀛公司采用“间接交付”的方式交付给***“间接占有”，在旭瀛公司与中铁公司的租期届满后，若旭瀛公司没有与***签订续租合同，则应当将202房“直接交付”给***“直接占有”。202房属于商铺，***购买房屋的目的在于对商铺直接经营使用或出租获取租金收益，在《协议书》签订之后，旭瀛公司没有根据第三条的约定向***支付租金以完成“间接交付”，甚至在2016年12月1日与中铁公司租期届满后，也没有将房屋“直接交付”给***使用，而是将房屋继续“出租”其关联实控制的旭星公司再由旭星公司转租给谢美佳等租户进行牟利，属于严重违约行为。2.在房屋买卖合同中，卖方还应当在合同约定的期限或在没有约定期限的情况下在合理的期限内，积极协助买方完成产权过户登记手续以完成物权登记转移意义上的“交付”。但是，旭瀛公司为了达到由其将202房经营转租牟利的目的，千方百计、设障阻挠房屋过户登记到***名下，并引发了一系列诉讼。在一审庭审中，法官询问其是否有申请恢复36判决的执行程序，其先是含糊其辞，最后在法官一再追问下才不得不承认并没有申请恢复执行36号判决。双方签订的《协议书》第二条明确约定：“乙方在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协同乙方办理一切交易过户手续，在乙方在收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方”，我方已在2014年3月10日向其支付该款项，但是，旭瀛公司不但没有按时尽快配合完成交易过户手续，反而通过篡改法院判决书的违法行为、恶意串通诉讼、滥用诉权拒不申请恢复执行等方法阻止房屋的过户交付，同样构成了严重违约。3.退一万步而言，即使《协议书》对于占有使用意义上的“交付”没有约定具体的日期，法院认定根据法律的规定确定交付期限，即以***最早请求将房屋交付***使用之日为最后的交付期限。根据《合同法》第62条规定，***不但多次要求旭瀛公司在原合同租期内向***支付租金以完成“间接交付”，而且，更是在2015年9月23日提起的868号诉讼、2018年9月11日提起的24175号诉讼以及跟202房相关的系列诉讼中，均要求旭瀛公司支付租金以完成“间接交付”或要求其“直接交付”返还房屋,从***提出交付要求之日即可确定为旭瀛公司依法交付房屋的期限。本案为合同纠纷，***要求旭瀛公司参照《广州市房屋租金参考价》赔偿2016年12月1日后的经济损失是基于合同法律关系而不是物权保护关系，该诉请与202房未完成过户到***名下并无关联，该诉请也并不是依据双方之间存在租赁合同法律关系提出，而是根据旭瀛公司没有履行房屋交付义务构成违约造成了***经济上的损失而提出的主张。根据《合同法》第112条、第113条的规定，法院应当认定旭瀛公司的违约事实并判决其赔偿***的经济损失。三、旭瀛公司为了继续恶意侵占房屋租金收益，在122号判决生效后继续阻挠将房屋过户给***的条件成就，其作为铁路中院36号判决执行案件恢复执行申请的权利人却拒不申请恢复执行。***虽然不是有权启动恢复执行程序的权利人，但也申请了铁路中院恢复执行、请求24175号案和本案一审法官与铁路中院36号判决执行法官进行协调和启动恢复执行，但一审法官不肯与铁路中院协调，实质性解决本案纠纷，而是简单驳回***的诉请，在客观上造成了纵容旭瀛公司恶意侵害他人权益和严重失信的行为，有违公平正义。退一万步而言，即使认为依次过户的诉请不应支持，也应当考虑本案***尽一切努力仍然维权无果、除了再次起诉已经没有其他救济途径的特殊情况，恳请二审法院贯彻“案结事了”的原则，主动与铁路中院协调恢复执行以完成第一手交易的过户手续进而完成过户给***。后***补充认为：由于旭瀛公司、中铁公司在历次诉讼中，向法院隐瞒了36号判决在铁路中院的真实情况，导致***和两级法院被误导，错以为36号判决还处在铁路中院执行程序处理当中（含中止执行状态），因此122号判决才指出要求旭瀛公司、中铁公司的执行程序完成第一次过户手续作为优先解决方案。但是，***最新了解的情况是，执行36号判决的（2013）广铁中法执字第4号案（下简称4号案）已经执行结案，且该案中，案涉202号户的申请人居然是中铁公司而不是旭瀛公司。本案为合同纠纷，在不违反法律的强制性规定情况下，一审法院没有尊重当事人的意思自治、准许***依次过户的诉请有误。1.***、旭瀛公司、中铁公司在以往案件中均同意办理案涉202号房依次过户，该内容不违反法律的强制性规定，目前也不存在客观障碍，法院应根据当事人的约定和禁止反言的原则，判决准许。各当事人同意依次过户，详见122号判决书、庭审笔录、旭瀛公司在该案提交的代理词等。2.因旭瀛公司已经擅自撤回了依据（2013）广铁中法执字第4号协执文件收件回执办理案涉房屋过户的递件申请，房屋登记管理部门已作退件处理，且旭瀛公司在122号判决生效至今一年多也没有重新递件申请办理过户。旭瀛公司的恶意失信行为造成通过36号判决的执行程序完成将房屋过户给旭瀛公司目前已不具备可行性。3.由于36号判决中将案涉房屋由中铁公司过户给旭瀛公司的判项在4号案中通过交由旭瀛公司自行办理过户手续的方式执行完毕并作结案处理，本案判决依次过户不会造成与36号判决冲突的问题或导致两份判决到房屋登记管理部门重复执行的问题。而且，旭瀛公司同意办理依次过户，中铁公司也早已表示不对案涉房屋主张权利并愿意根据法院判决履行相关的协助义务。因此，本案判决支持依次过户，既符合广东高院《指引》的规定，也能实质性解决当事人之间的纠纷。

针对***的上诉请求，旭瀛公司答辩如下：我方完全同意一审判决的意见，一审法院认定的四个理由充分有力，之前的9份判决已全部驳回***要求案涉房屋过户或依次办理过户至其名下的诉讼请求，该9份判决所查明认定的事实及驳回的理由已经在各份判决书中阐述得足够充分，一审判决重申了既往判决的观点，虽然简明但已足够有力地再次反驳了***的诉讼主张，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。***的上诉请求及理由，仍是坚持其一审中对之前所有前案判决的否定态度，仍是企图以新的判决推翻铁路中院生效判决36号判决书的内容及其执行，从而达到其违反法律规定、违反审判和执行程序规定的诉讼主张，且也并未提出新的观点和证据，其上诉请求及理由均不能成立而不足以推翻一审法院的认定和判决内容。一、本案纠纷其实是履行铁路中院生效判决的问题，而不是一再重复以不断提起新的诉讼从而企图变更、绕过铁路中院的生效判决及其执行问题。本案***要求过户或依次办理过户的请求和依据均在前案中被生效判决一再驳回，122号判决明确记载***在该案中提出了广东省高级人民法院办公室2017年10月11日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条的依据，也记录了***要求依次办理依次过户的请求，但法院经审查后仍然驳回了***的上诉请求，并且在判决书详细说明了理由，说明办理过户仍需要先行完成中铁公司过户给我方交易手续的前提，而先行完成中铁公司过户给我方交易手续的实现路径，是通过恢复36号民事判决的执行程序，并且进一步提出，在该案的查封，应在36号民事判决执行程序中配合执行法院处理。***不尊重法院生效判决，在本案中仍企图不通过执行程序解决本案纠纷，妄想用新的诉讼和新的判决，代替铁路中院的生效判决及其执行，这是违反法律规定的。二、本案二审阶段调取的铁路中院回复，相关情况在前案中已经查明，且执行法院即使不同意恢复执行也根本不能作为***在本案中要求法院以审代执的理由。本案二审阶段调取的执行法院回复内容，在868号案卷宗内容也有显示，当时的经办法官就***的要求及提出的情况，直接联系铁路中院经办法官了解相关情况，并详细记录在案卷当中，作为法院调查的证据出示给***及我方质证并得到双方一致确认该证据的真实性、合法性和关联性。该调查笔录证据也是作为前案判决驳回***诉讼请求的一个依据，且3814号民事判决也驳回***上诉。***在本案中再次企图以铁路中院不同意恢复执行为由，换个案号再次以同样的方式要求法院以审代执，但事实从一开始就从未有过改变，***的诉讼请求和诉讼手段也从来没有实质改变过。***既然不同意铁路中院的执行处理方式，应另循法律途径解决该执行问题，要求执行法院依法恢复执行，以落实122号民事判决，促成满足对***下手交易过户的条件，进而实现合同目的，而不能由于出现执行纠纷，就以铁路中院不同意恢复执行而作为广州中院以审代执的理由，这种诉讼逻辑不受法律支持。三、本案房屋过户仍然存在政策限制和法律障碍，目前不具备过户给***的条件。1.就现有政策，法人组织所有的商服类物业禁止转让给个人，且按现有政策，案涉房屋从中铁公司过户给我方，再由我方过户给***之间需间隔2年。***未在一审举证期限届满前向法院出具《购房资格证明》，因此自行承担法定的不利后果。鉴于目前涉案房屋未过户至我方名下，一审法院已用充分的理由驳回***的诉讼请求，因此不需要在一审判决书中评判由房屋在过户给我方后立即过户给***是否符合现时的房地产政策规定。但必须说明的是，广东省高级人民法院的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》并非只针对广州而是对全省各市作出指导，由各市法院根据各地的房屋限购政策灵活适用，该指引强调必须同时适用当地的限购政策。而广州目前的现有房屋政策不支持房屋依次办理过户的，过户后必须先间隔两年再次过户，且不允许再转让给个人（***是个人买受人，限制时间视网签时间决定而非***所说的签约时间而定）。2.目前税务机关仍在限制案涉房屋过户的办税手续。我方一直积极办理案涉房屋的过户手续，而案涉房屋至今仍登记在中铁公司而未能办理过户的原因在于双方正在配合税务部门核查案涉房屋的竞买保证金和成交价格。根据我方一审中提交的证据，我方在2020年已向税务部门反映办理案涉房屋的纳税手续及交易手续，税务部门回复表示需要向铁路中院发函核实《关于继续办理广州市天河区体育东路13号二层202房屋之交易手续的函》相关信息，而铁路中院至今没有回复。案涉房屋至今未能从中铁公司过户至我名下非因我方原因且存在税务部门核查的客观障碍。3.***一边主张过户，另一边不断查封案涉房屋设置过户障碍，无论其初衷如何，但有查封的不动产是无法办理过户的，***应了解该后果，而不应认为一审判决关于案涉房屋被***在之前案件中查封而存在过户障碍的客观认定有问题。四、***未取得房屋所有权，在合同没有约定具体交付时间的前提下，依法不享有房屋的“占有、使用、收益、处分”的权利。***诉请我方及第三人旭星公司、谢美佳将案涉房屋交付给其缺乏约定及法定依据，***在未取得案涉房屋所有权以前无权占有案涉房屋，其主张我方向其承担逾期交付房屋的违约责任并赔偿损失同样缺乏事实与法律依据，详见我方一审意见。***在成为业主之前无权要求交付，且不享有相应利益，本案的一审判决，以及前案生效判决即3814号民事判决书，已经两次驳回***同样诉讼请求。正如122号民事判决所指出的，执行纠纷应通过执行程序解决，审判庭与执行机构存在分工，执行法院是否同意恢复执行本身也不是民事审理法院以审代执的合法事由。***无权要求审判法官协调不在其职责范围内的执行事务，更不应通过一再提起新的诉讼而企图绕开执行中的纠纷问题。对于铁路中院的执行问题，***应另循法律途径向上级寻求救济，而不应在天河区人民法院和广州市中级人民法院中启动5次同类诉讼增加讼累。

谢美佳答辩如下：一、一审中我方已经提供证据证明旭星公司具有合法转租的权利，旭星公司与谢美佳签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，谢美佳是202房的合法承租人。由3814号民事判决书可知，第三人中铁公司、旭星公司、旭瀛公司，均确认案涉不动产的出租人已经由中铁公司变更为旭瀛公司，谢美佳从旭星公司处分租案涉202房符合法律法规的规定，并无不当。二、***一审诉讼请求均缺乏依据。***并未提供充分证据证明案涉202房已经转移登记在其名下，我方仍然有权继续承租并使用，***无权干涉也无权要求我方搬离案涉202房。退一步讲，若案涉不动产的权属经法院判决确定并完成转移登记，在我方与旭星公司的租赁合同合法解除后，我方会履行协助交付不动产给权属人的义务，现阶段我方无需履行搬离义务。

中铁公司答辩如下：一、案涉房屋中止执行前，我方一直积极履行生效判决，积极配合办理案涉房屋的转移登记。体育东首层102房及二层202房为同一栋楼的上下两层，房产证除楼层、面积、形状不同外其他内容完全相同，具备相同的市场交易条件，相同的交易过户手续。2014年2月、10月我方分别陪同当事人各方前往广州市房管局办理转移登记和递交房产证。在（2018）粤0106民初24175号案中，广州市国土资源规划委员会于2016年1月12日对一审法院作出穗国房协查[2015]483号复函，“案涉202房屋已以中铁南方公司名义以08登记9021183号案办理产权登记”亦可证明我方一直积极履行生效判决。其中，首层102房屋因***自行完税并完成了剩余的转移登记程序，现已转移登记在***名下。首层102房屋能够过户足以证明二层202在当时也能按照同样程序正常过户。而二层202当时无法交易过户是因为在交易过户的过程中发生执行中止事由，并非我方不积极配合导致。二、案涉房屋中止过户并非我方导致，且我方也无权解除。2014年9月依据广州市房管局、天河区地方税务局和广州铁路运输中级人民法院的通知，因旭瀛公司涉嫌犯罪行为案涉房屋中止执行二层202房转移登记。至铁路中院2019年6月27日出具恢复继续办理过户手续的函前，案涉房屋一直处于中止办理手续状态。该执行中止是旭瀛公司造成的，我方无权对申请人造成的执行中止提出恢复执行的主张，我方作为被执行人也无法提出执行异议。因此，因执行中止无法过户导致责任不应由我方承担。三、案涉房屋中止执行后，买受人并未履行过户交易手续，我方无法配合办理案涉房屋的转移登记。按照过户交易流程要求，买受人是交易过户的主要义务人，我方系协助义务。我方多次开庭承诺同意依法办理交易过户。但在铁路中院2019年6月27日出具恢复继续办理过户手续的函后，***、旭瀛公司任何一方均未向我方提出陪同前往房屋交易主管部门协助办理过户事宜。就交易过程的税费缴纳问题来说，没有缴纳过户交易税费，就无法办理转移登记。按照我方就案涉房屋买卖合同及***和旭瀛公司双方间的买卖合同，缴纳过户税费均非我方义务。在(2020)粤01民终122号判决中也明确，“关于案涉房屋过户问题。***和旭瀛公司均同意案涉房屋从我方先过户至旭瀛公司，再由旭瀛公司过户至***，两次过户税费均由***负担”。目前案涉202房屋的过户交易税费并没有缴清，也没有买受人履行过户义务，我方无法配合完成转移登记手续。也没有任何证据证明我方拒绝协助配合。我方历次开庭及出示函件的意思表示是一致的，即依法依生效判决配合办理过户。我方出具的《确认函》并没有承诺无条件无前提将案涉二层202房屋直接过户***。在（2015）穗天法民四初字第868号案中，一审法院要求我方就“是否同意将案涉202房屋一次性过户***，进行回复。我方才出具《确认函》表达同意配合法院履行过户手续，即若有法院判决我司应将案涉二层202房屋直接过户***则我司立即同意配合办理。我方是与旭瀛公司签订的竞买协议，又经过(2012)广铁中法民初字第36号判决书。***对此均知情。我方无法再进行赠与或者买卖。如果认定《确认函》是我方承诺无条件无前提将案涉二层202房屋直接过户***，是歪曲《确认函》真实意思表示，是违背常理的。《确认函》是庭审过程中对假设判决结果的态度和意向，而不是什么我方自认的事实。而在(2015)穗天法民四初第868号案及往后的多次判决，旭瀛公司明确不同意一次直接过户***，法院判决亦说明须依次过户。《确认函》假设的前提，即旭瀛公司提出且有法院判决由我方直接过户***均不成立。***在(2018)粤0106民初24175案中向我方及旭瀛公司主张违约赔偿。在24175号案中我司一如既往明确表示依照法院生效判决履行义务后，***也表示不再要求我司承担本案违约金，系二审(2020)粤01民终122号案件生效判决中查明事实。综上，我方始终在积极履行生效判决，案涉房屋无法过户与我方无关，我方不应就此承担责任。

***于2021年1月13日向一审法院起诉请求：1.旭瀛公司继续履行双方于2013年1月5日签订的《协议书》（即以第2、3项诉请的方式继续履行合同）；2.旭瀛公司（旭星公司、谢美佳协助旭瀛公司）交付广州市天河区体育东路13号二层202房给***；3.中铁公司及旭瀛公司协助***（以先过户到旭瀛公司名下再过户到***名下的方式）依次办理上述房屋交易过户至***名下的手续；4.旭瀛公司承担逾期交付房屋的违约责任（自2016年12月1日起计至实际交付之日止，暂计至2020年9月30日，赔偿违约损失为3516417元，具体是指赔偿损失，而该损失的计算是以租金参考价作为参照）；5.本案的全部诉讼费用由旭瀛公司承担。

一审法院认定事实：相应查册表显示：202房的登记权属人为中铁公司，建筑面积为468.0504平方米，规划用途为非居住用房；登记机关于2013年9月11日收到（2013）广铁中法执字第4-2号协助执行通知书及执行裁定（执行明细为将202房过户至旭瀛公司名下）；于2014年9月18日收到铁路中院关于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续的函（执行明细为中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续）；于2019年6月27日收到铁路中院关于继续办理202房之交易手续的函（执行明细为恢复继续办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续）；目前被一审法院在24175号案中查封27.35%的产权份额。

已发生法律效力的24175号判决及122号判决查明及认定以下内容：一、2012年1月20日，旭瀛公司（甲方）与***（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方就有关购买首层02房和202房于2011年12月21日、2012年1月18日签署的《合作协议》及《补充协议》作出调整，以共同出资联合购买的方式进行合作；（第二条）双方同意产权面积按202房归甲方所有、首层02房归乙方所有，并以此为原则进行登记等。

二、2012年，旭瀛公司以房屋买卖合同纠纷为由向铁路中院起诉中铁公司（该案被告）、***（该案第三人），要求中铁公司立即将首层02房和202房过户到旭瀛公司和***名下。铁路中院予以受理并审理后，于2012年12月18日作出36号判决，查明及认定的与本案有关的内容如下：（一）2011年12月29日，旭瀛公司以***的名义向中铁公司支付购买首层02房和202房的保证金3200万元，同年12月30日，旭瀛公司向中铁公司发出《关于交纳保证金的通知函》，明确由***将旭瀛公司购买首层02房和202房的保证金3200万元转账到中铁公司……旭瀛公司于2012年1月20日与***签订《合作协议》，约定由双方共同出资联合购买中铁公司拟出售的体育东路13号商铺。双方同意以***的名义向中铁公司支付3200万元的竞买保证金，其中旭瀛公司委托易伟出资900万元，***出资2300万元。并约定竞买成功后首层02房产权归***所有，202房产权归旭瀛公司所有。同日，旭瀛公司加价一万元以3401万元报价竞得首层02房和202房。（二）该院认为本次交易旭瀛公司与中铁公司已经达成合意……旭瀛公司与***联合共同参加投标购买首层02房和202房，并无不当之处；且旭瀛公司最后竞得首层02房和202房亦并非因为行使承租人的优先购买权在同等价格情况下取得，而是在比另一竞买人报价高出一万元的情况下按照价高者得的原则以3401万元竞买成功……中铁公司以上级公司不同意为由对抗善意购买人，不予办理交易房产过户手续的理由依法不能成立……遂判决：旭瀛公司将购房余款201万元支付给中铁公司；中铁公司在收到余款之后将首层02房过户到***名下，202房过户到旭瀛公司名下（买卖双方所发生的税金和费用均由买受人承担）。

三、2013年1月5日，旭瀛公司（甲方）与***（乙方）签订《协议书》，约定：（第一条）甲、乙双方同意不再执行2012年1月20日签订的《合作协议》；（第二条）甲方同意将首层02房和202房全部转到乙方名下，应付的购房尾款由乙方支付，乙方另以现金支付甲方615万元，支付方式为：乙方在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协同乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方；（第五条）本协议是双方经过多次磋商后达成的，不存在任何翻悔的理由，如果甲方违约不将物业转让给乙方，或乙方不受让物业，均构成违约，违约方应向守约方支付违约金2000万元；（第六条）甲乙双方特别约定202房从向中铁公司购得，到转让到乙方名下所涉及的全部税费，均由乙方承担等。

四、2013年1月9日，***向中铁公司转账支付201万元；中铁公司次日开具收款收据（显示中铁公司收到体育东路13号交易保证金201万元）。2014年3月10日，***向案外人易伟转账支付款项350万元。***称上述款项包含其向旭瀛公司支付的2013年1月5日《协议书》第二条项下的315万元购房款，超出315万元的35万元包括了用于旭瀛公司办理从中铁公司名下转移登记至旭瀛公司名下的过户手续费用和从旭瀛公司名下转移登记至***名下的过户手续费用，这35万元是预付的；2012年1月20日的《补充协议（二）》说明***、旭瀛公司之间存在将合同款支付给旭瀛公司法定代表人易伟的交易习惯。旭瀛公司则称合同未约定其委托法定代表人易伟收取购房款，2012年1月20日的《补充协议（二）》第一条载明***要额外另行支付易伟补偿款200万元，这是易伟对***拥有的个人债权，上述350万元款项是支付给易伟的补偿款及利息违约金，上述350万元中的315万元不是2013年1月5日《协议书》第二条项下的315万元购房款。

五、2015年，***以房屋买卖合同纠纷为由向一审法院起诉旭瀛公司（该案被告）、中铁公司（该案第三人），要求旭瀛公司履行、中铁公司予以协助办理202房过户手续和要求旭瀛公司支付租金损失。在该案审理过程中，旭星公司以其系202房承租人享有优先购买权为由申请作为有独立请求权第三人参加诉讼并提出诉讼请求要求确认***、旭瀛公司就202房的买卖合同关系无效、由旭星公司按照同等购买条件购买202房。一审法院作出868号判决，判决驳回***、旭星公司的全部诉讼请求。***不服并提起上诉，二审法院作出3814号判决驳回上诉，维持原判。在该案审理过程中，一审法院于2015年9月6日向相关行政管理部门发函查询202房的转移登记情况，广州市国土资源和规划委员会于2016年1月12日函复称：（一）房屋情况，202房已以中铁公司的名义以08登记9021183号案办理产权登记，暂无查封、抵押和申请转移登记的信息；2013年9月11日，铁路中院向我委（原市国土资源和房屋管理局，下同）送达〔2013〕广铁中法执字第4-2号《协助执行通知书》，要求将202房过户至旭瀛公司名下；2014年9月18日，铁路中院向我委送达《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》要求中止办理旭瀛公司买受202房的过户等相关交易手续。（二）处理意见，鉴于铁路中院来函要求中止办理旭瀛公司买受202房的过户等相关交易手续，故202房暂不能办理转移登记，需待铁路中院解除限制后，方可办理转移登记手续。该复函附件2《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》（复印件）主要内容为：广州市天河区地方税务局于2014年5月13日向铁路中院发函称，旭瀛公司在申报税费的过程中，提供了两份文号相同但内容不同的民事判决书（即36号判决），其中涉及物业报价、竞买价及保证金等事项不一致；铁路中院核查发现，旭瀛公司确实存在为了少缴税款，而对该院生效民事判决书进行篡改伪造的事实，可能涉嫌构成犯罪；为方便相关事实的调查处理，建议你局立即中止办理旭瀛公司买受的202房之过户等相关交易手续。868号判决、3814号判决查明及认定的与本案有关的内容如下：1.一审法院于2017年7月26日向广州市房地产档案馆查询202房的限制转移情况，该馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示202房仍处于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续的状态。2.***、旭瀛公司双方于2013年1月5日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且从《协议书》第二条的内容来看，双方就202房形成的是买卖合同关系。3.旭瀛公司与旭星公司存在租赁关系。经审核，旭瀛公司与旭星公司股东均存在关联，法定代表人亦均是易伟本人。基于上述事实，据一般认知，一方面，对于协议的签订，旭星公司应当明知，却并未及时提出异议，直至协议签订长达近半年及***与旭瀛公司出现涉案争议后才提出优先购买权，明显有违常理。另一方面，亦基于上述公司关联性及同一法定代表人的事实，***有理由相信协议不涉及优先购买权问题。再有，旭瀛公司先与***签订转让协议，而近半年后再向旭星公司通知优先购买，并以此作为对协议效力的抗辩，明显有违诚信。在房地产价格飙升的市场背景下，结合旭瀛公司与旭星公司的利益关联性，支持旭星公司的优先购买权，明显归利不当，亦有违诚实信用及交易稳定原则。故此，一审对优先购买权的认定有误，二审法院依法予以纠正。

六、2018年9月21日，旭瀛公司向一审法院起诉***，要求解除双方2013年1月5日签订的《协议书》及双方关于202房的买卖关系。一审法院以（2018）粤0106民初25065号案（下简称25065号案）受理，旭瀛公司、***在该案中均确认202房现由旭瀛公司控制。经审理后，一审法院判决认定旭瀛公司、***双方于2013年1月5日签订的《协议书》属于合法有效的房屋买卖合同，***至今尚未付清202房全部购房款并未构成违约，旭瀛公司以此为由主张自身无法实现合同目的而要求解除合同，缺乏事实和法律依据；旭瀛公司以合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化为由要求解除《协议书》缺乏事实和法律依据，据此，判决驳回旭瀛公司的全部诉讼请求。据本案查明，二审法院已判决驳回上诉，维持原判。

七、《协议书》为旭瀛公司与***所签，中铁公司并非双方房屋买卖合同关系当事人；***办理涉202房交易过户手续，需以旭瀛公司与中铁公司办理交易过户手续为先行条件。为此，***本案诉讼请求旭瀛公司及中铁公司协助办理交易过户手续，由中铁公司名下直接过户至***名下，依据不能成立，一审判决处理正确。***二审诉讼中对房屋交易过户流程的变更，仍然需要先行完成中铁公司过户给旭瀛公司交易手续的前提。需要指出的是，房屋交易主管部门已于2019年6月27日收到铁路中院关于继续办理旭瀛公司买受202房交易手续的函，36号判决得以恢复执行。作为该案执行申请人旭瀛公司、被申请人中铁公司，当应积极在该案执行程序中完成交易过户手续，旭瀛公司须促成中铁公司办理交易过户以满足对***下手交易过户的条件，***在收到旭瀛公司通知缴纳税费通知后及时清付《协议书》约定的款项，进而实现合同目的。***因本案诉讼所提财产保全申请而作出的查封，应在36号判决执行程序中配合执行法院进行处理。

本案审理过程中，***发表意见如下：1.依据《协议书》第三条“双方同意不再成立合作公司对上址物业进行经营，但乙方必须保证甲方与原业主签订的租赁合同继续履行至合同期满，在租赁期内，乙方不得以任何理由非法终止合同，损害甲方的合法利益，否则乙方应承担因此造成甲方的一切损失，甲方应按照原租赁合同约定，向乙方足额交纳租金”的内容，旭瀛公司应将收到的租金足额交给我方，即签订该协议之日起202房的经营权、收益权均归我方所有，202房应在签订该协议之日就交付给我方。2.此前我方曾经极力尝试恢复36号判决执行，但因为我方在该案中是第三人的诉讼地位，因此没有权利去申请恢复执行。据悉，旭瀛公司一直没有申请恢复执行。

旭瀛公司发表意见如下：36号判决正在执行当中，法院也依法发函给房管局办理过户。目前执行程序仍在正常之中，不能过户是由于存在过户的法律障碍。虽然铁路中院的暂停办理函取消了，但是还有税务、限购等问题，这都是判决书无法突破的。铁路中院说函已经发了，表示法院该做的都已经做了，该案已经在执行过程中，不存在民诉法恢复执行的情形。

中铁公司发表意见如下：我方是36号判决的被告，按照民诉法的规定，我方无法定权利恢复或申请房屋转移登记执行程序。122号判决查明36号判决可恢复执行，但在2019年6月27日后，无任何一方通知我方配合办理转移登记手续，也未收到房屋交易主管部门或铁路中院执行局的任何书面通知要求办理转移登记手续。我方现在也不知道进展到哪一步。

谢美佳发表意见如下：我方租赁202房是用于经营美容院。

一审法院认为：前述生效判决已查明及认定的内容，一审法院均予以确认，不再赘述。

关于***的诉请，一审法院认定如下：第一，***诉请中涉及将202房过户过户登记至旭瀛公司名下的内容属于36号判决执行程序中可解决的问题，不应在本案中就此再次提起诉讼；第二，202房现仍登记在中铁公司名下，不具备过户至***名下的基本前提条件；第三，202房因***在24175号案中申请财产保全而被一审法院查封部分产权份额，存在过户障碍，在该障碍消除之前202房均无法进行转移登记；第四，202房尚未登记至***名下，《协议书》亦未对交付时间进行明确约定，***关于该协议第三条可推断出协议签订之日即为交付之日的意见理据不足，一审法院不予采纳。综上，***的诉请均缺乏依据，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回***的全部诉讼请求。本案受理费144382元，由***负担。

本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。

本院二审期间，***曾申请本院向铁路中院调查4号执行案卷材料并为此申请律师调查令，同时申请本院向铁路中院调查36号判决中将202房判令过户至旭瀛公司名下的判项是否在执行中，该执行程序是否需要旭瀛公司申请恢复执行以及2020年3月30日之后旭瀛公司是否申请过恢复执行。本院遂向铁路中院调阅相应卷宗材料，后***在二审过程中亦自行提供了如下材料：1.首层02房租金案（2020）粤0106执17367号执行裁定书、租金债权执行申请书、律师调查令、202房租赁登记备案证明、广州市租金合同，拟证明旭瀛公司名下已无财产可供执行，如我方主张解除合同将无法收回房款；2.案涉房屋的4号案执行卷宗，拟证明该案申请执行人为中铁公司有悖常理，该案以由旭瀛公司凭法院的“协执文件收件回执”到房管部门自行办理过户手续的方式执行完毕结案；3.122号案旭瀛公司的二审代理词和庭审笔录，拟证明当事人均同意依次过户法院应予尊重，122号案未实体审查该依次过户的诉请，本案不属于重复起诉，且旭瀛公司和中铁公司在法官询问执行案情况时隐瞒真实情况误导法官和我方；4.868号案被告补充证据清单、中铁公司给铁路法院的确认函及说明、协助调查函及房管部门回复材料，拟证明旭瀛公司和中铁公司隐瞒36号判决已经执行完毕的真实情况，误导法院和当事人；5.868号案被告证据清单及开庭笔录，拟证明为阻挠过户，旭瀛公司2014年即撤回了4号案协执文件收件回执办理案涉房屋退件申请，已作退件处理，且在122号案生效一年多都没有重新递件办理过户。

对于***提供的上述证据，旭瀛公司质证认为，证据1真实性予以确认，但与本案无关；证据2真实性予以确认，案涉房屋第一次过户已由生效判决进行审理并已进入执行程序；证据3真实性予以确认，但我方的意见是同意依法办理过户，不同意在审理程序中判决依次过户；证据4真实性予以确认，但存在过户障碍，至今涉案房屋未过户至我方名下；证据5真实性予以确认，但不同意对方的证明内容，我方是被执行人，作为当事人无权干涉法院的的执行工作。旭星公司质证认为，***提供的5份证据均非新证据，我方并非该5份证据当事人，真实性由法院认定，且该证据均与本案无关。中铁公司质证认为，对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，我方一直同意且积极履行生效判决，但过户问题因税务问题无法履行，为避免怠于履行生效判决，经法院沟通，我方同意成为申请执行人，对于其他几份证据，与我方无关。第三人谢美佳未到庭，亦未对上述证据发表质证意见。

上述证据与双方二审争议事实有关，本院予以采纳，但该证据的证明事项，则综合该证据内容和本案其他证据予以综合认定。

本院二审另查明如下事实：

一、《协议书》约定内容和202房现状。

2013年1月5日旭瀛公司（甲方）与乙方***签订的《协议书》，约定：…（第三条）双方同意不再成立合作公司对上述物业进行经营，但乙方必须保证甲方与原业主签订的租赁合同继续履行至合同期满，在租赁期内，乙方不得以任何理由非法终止合同，损害甲方的合法利益，否则乙方应承担因此造成甲方的一切损失，甲方应按照原租赁合同约定，向乙方足额缴纳租金；（第四条）租赁期满，如乙方继续出租物业，则甲方拥有优先承租权。***主张，依据上述约定，在签订协议当日房屋应该进行间接交付，即***取得收取租金的权利，到该房屋上的租赁期满即2016年11月30日，旭瀛公司在2016年12月1日即应向***直接交付该房屋，因此***主张从2016年12月1日起算逾期交付房屋的违约责任。

根据规资局复函所附的2022年2月28日的不动产登记查册表，案涉202房性质为办公/商场，办公（4.15平方米*6.35平方米），其余为商场，被（2018）粤0106民初24175号裁定书查封，查封期至2021年10月7日。***述称，上述24175号案其已经败诉，不存在续封的可能，其没有申请续封。

关于202房的租赁情况。***和旭瀛公司于2011年12月21日签署的《合作协议》载明，由旭瀛公司承租中铁公司首层02房和202房。旭瀛公司在提起36号诉讼时，旭瀛公司诉称首层02房和202房均由其承租。但在（2015）穗天法民四初字868号案中，旭星公司提供一份2008年5月8日旭星公司作为承租人和中铁公司作为出租人签订的《房地产租赁合同》，约定旭星公司承租202房，租赁期限从2008年到2016年11月30日。旭星公司另在该案提供其和旭瀛公司在2013年1月3日签订的《关于继续履行体育东路13号二层202商铺租赁合同的确认书》，确认由旭瀛公司代替中铁公司继续履行原租赁合同。旭瀛公司称当时的真实情况是首层02房由中铁公司出租给旭瀛公司，202房则由中铁公司出租给旭星公司，拍卖的时候就由旭瀛公司统一竞拍，因为旭瀛公司和旭星公司确实有股权关联关系，所以当时旭瀛公司和***都认为不用分得太清楚，当时甲方指旭瀛公司，旭瀛公司和旭星公司之间由两公司内部进行处理。***则称其对旭瀛公司和旭星公司的关系不清楚，其一直认为首层02房和202房都是旭瀛公司承租的，因为旭瀛公司法定代表人易伟当时是这样说的。

关于202房在2016年11月30日原租赁合同到期后的情况。***在本案中提供且旭星公司确认的签订日期为2016年11月22日关于202房的《广州市房屋租赁合同》，载明出租人为旭瀛公司、承租人为旭星公司，建筑面积468.05平方米，租赁期限从2016年11月30日至2031年11月29日，月租金为35000元，租金一次性结算，租赁期全部租金630万元，在该合同签订十五日内支付，该合同并在2016年11月28日办理了租赁登记备案。旭星公司和旭瀛公司均称旭瀛公司交纳了租金共4202700元，交租时间从2017年到2018年，旭星公司称其有钱即交租，没有固定时间和规律。

旭星公司另与谢美佳签订《广州市房屋租赁合同》，约定旭星公司将202自编一号房，建筑面积298平方米出租给谢美佳，租赁期限从2020年6月23日至2028年8月6日，月租金35000元。

此外，2015年8月20日，旭瀛公司出具《证明》称其已收到中铁公司涉案202房的房地产权证原件（粤房地产证字第**），并于2014年2月到天河区房地产交易中心办理过户手续时递交至房地产交易中心。

二、关于4号执行案件情况。

根据上述4号案卷宗，该案申请执行人为***和中铁公司，中铁公司在申请书中称其积极履行36号判决确定的义务，但因需要旭瀛公司、***和中铁公司三方配合才能完成而旭瀛公司和***不配合，故申请强制执行36号判决。铁路中院在2013年9月10日作出（2013）广铁中法执字第4-2号执行裁定书，裁定将登记至中铁公司名下的202房过户至旭瀛公司名下，并于当日向广州市国土资源与房屋管理局发出《协助执行通知书》，请该局协助执行将登记在中铁公司名下的202房过户至旭瀛公司名下。广州市国土资源与房屋管理局于2013年9月11日10时50分出具《协执文件收件回执》，载明收案号［2013］7233号，凭此回执到交易登记中心联系办理有关手续。

本案二审期间，法庭询问旭瀛公司和中铁公司，是否愿意自行履行36号生效判决中关于中铁公司将涉案202号房过户至旭瀛公司名下的判决？中铁公司表示愿意履行，旭瀛公司则称该过户应在执行程序解决，其愿意配合，但存在障碍，不可能通过当事人自行办理。

本院遂向铁路中院发函询问4号执行案件情况，铁路中院以广铁中法函［2021]99号复函回函载明：一、（2013）广铁中法执字第4号案，因（2012）广铁中法民初字第36号生效判决确定的内容已经执行完毕，我院已于2013年11月6日执行完毕结案；二、2014年，根据天河税局提供的线索，我院经核查发现旭瀛公司为了少缴税款，对我院生效文书篡改伪造，涉嫌构成犯罪，为方便对相关事实调查处理并防止当事人转移财产，我院向广州市国土资源与房屋管理局发出《关于中止办理天河区体育东路13号二层202房屋之交易手续的函》，建议中止办理上述房产过户相关交易手续；三、因前述中止办理涉案房屋交易手续仅是为了保全相关证据和财产而采取的临时控制措施，为了避免该临时措施超过合理期限对当事人合法权益造成损害，2019年，我院向天河税局发出《关于继续办理广州市天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》，建议继续办理相关手续；四、因我院已通知房屋登记主管部门可继续办理上述房屋交易手续，如上述房屋尚未完成过户登记，只需中铁公司与旭瀛公司到场办理即可，不需通过执行程序完成，***曾于2021年3月向我院申请恢复执行，因（2013）广铁中法执字第4号案已执行完毕结案，该结案方式下无法恢复执行。

三、本院向其他部门发函查询到的相关情况。

为查清案件事实以及旭瀛公司和中铁公司自行履行36号判决关于将202房过户至旭瀛公司名下的判项是否存在障碍，本院除向铁路中院发函之外，还向国家税务总局广州市天河区税务局（下简称天河税局）、广州市规划和自然资源局（下简称规资局）、广州市住房和城乡建设局（下简称住建局）发函征询相关问题，并收到回函。

本院向天河税局发函询问：1.铁路中院是否先后向你局发出《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》《关于继续办理广州市天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》？2.在铁路中院发出上述继续办理的函件之后，中铁公司将名下位于广州市天河区体育东路13号二层202号房（房产证号码为粤房地产证字第**）过户到旭瀛公司名下事项目前能否办理纳税手续？如能办理纳税手续，需要当事人提交哪些材料？3.***愿意支付将上述202房从中铁公司名下过户到旭瀛公司名下的相应税费，贵局是否允许交易双方之外的当事人缴纳税费？如何操作？4.在上述202号房屋过户至旭瀛公司名下之后，如旭瀛公司依据其与***在2013年签订的《协议书》需将该202房过户至***名下，需要满足什么条件，是否存在如交易对象、持有物业年限等之类的限制条件？该局在2022年2月16日回函载明：一、我局收到铁路中院正式公文途径发来《关于中止办理天河区体育东路13号二层202房屋之交易手续的函》，未以正式途径收到《关于继续办理广州市天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》；二、交易双方可至我局驻天河区不动产登记中心办税服务点（广州市天河区东方三路29号）办理该房产的税费缴纳事宜，纳税人前期已经提供了相关纸质资料，暂无需提供其他资料；三、缴纳税款可通过以下三种方式：1.银联扣款方式，包括POS刷卡扣款、银联第三方支付业务（银联缴款、支付宝、微信等其它方式）；2.TIPS扣款方式，包括协议账户扣款、银行端现金缴税；3.开具银行经收缴款书去银行缴款。除“协议账户扣款”方式限定为纳税义务人账户外，其它缴款方式未强制限定为纳税义务人本身账户；四、房产过户的税费缴纳不存在限制条件，其它过户条件请另行函询相关部门。

本院向规资局函询以下问题：1.在铁路中院发出继续办理的函件之后，上述《协助执行通知书》通知你局协助执行的事项是否执行完毕？如需执行该过户事项，仍需哪些手续？在你局已收到上述《协助执行通知书》的情况下，是否当事人自行提供相应材料即可办理相应过户手续，是否存在其他障碍？如当事人自行提供相应资料办理过户手续，需要提交哪些材料？2.在上述202号房屋过户至旭瀛公司名下之后，如旭瀛公司依据其与***在2013年签订的《协议书》需将该202房过户至***名下，需要满足什么条件，是否存在如交易对象、持有物业年限等之类的限制条件？3.***愿意支付将上述202房从中铁公司将名下过户到旭瀛公司名下的相应税费，贵局是否允许交易双方之外的当事人缴纳税费？如何操作？该局在2022年4月2日回函载明：一、我局于2013年9月收到铁路中院备案在我局的协助执行通知书［收案号：（2013）7233号]，后于2014年9月收到铁路中院要求中止办理涉案房产过户手续的函，2019年6月再次收到铁路中院恢复继续办理涉案房屋过户手续的函。若申请人需要办理过户手续，权利人（受让方）可持生效法律文书和协执文件收件回执单方申请登记，办理不动产登记所需资料及费用详见我局网站××业务频道-不动产登记-办理指引。二、关于涉案不动产由旭瀛公司名下再过户至***名下事宜，涉案不动产规划用途为办公，办理转移登记建议参照《民法典》《不动产登记暂行条例》《广州市不动产登记规程》第九十八条等规定执行，自2017年3月30日起，市政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，建议法院对于我市住房限购政策问题可函询市住建局、税费缴交问题可函询税局。

本院函询住建局：在案涉202号房屋过户至旭瀛公司名下之后，如需过户至***名下，需要满足什么条件，是否存在如交易对象、持有物业年限等之类的限制条件？该局在2022年4月8日回函载明：因法院强制执行的房屋份额转让，按照有关司法程序处置，但该房屋的买受人应具有相应的购房资格，符合本市限购政策。2017年3月30日，我市出台《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号），其中规定“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。限购政策调整前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。”

对于上述函件内容，***质证认为，确认上述函件内容，上述函件表明旭瀛公司和中铁公司没有申请过恢复执行，且202房从中铁公司过户至旭瀛公司名下不需要恢复执行，当事人可自行办理，从旭瀛公司过户至***名下也不存在政策障碍。旭瀛公司则认为，对铁路中院说的无法恢复执行以及在2019年向天河税局发函存在异议，天河税局复函称未以正式渠道收到函件，铁路中院应全面排除交易障碍；天河税局函件予以确认，税局未明确表态202房过户至旭瀛公司名下可以办税，复函第二点称交易双方可至办税服务点办理税费缴纳事宜的前提是天河税局收到铁路中院发出的继续履行函件，而根据天河税局第一点意见该局并未收到该函件；规资局的两份函件予以确认，规资局函件表明房屋存在查封，要办理转移登记则须不存在查封；住建局函件予以确认，***不具备购房资格，双方签署的是合作协议而非房屋买卖合同。中铁公司质证认为，对上述函件内容无异议，房屋未过户并非中铁公司导致，中铁公司对案涉物业协助转移登记义务为陪同现场办理，但中铁公司未收到任何通知要求前往办理，中铁公司也多次表示同意协助，权利人应持相关生效文书并办理预约通知中铁公司协助。旭星公司质证认为，其对上述函件真实性合法性没有异议，对于旭瀛公司和中铁公司之间的过户问题不清楚。

旭瀛公司在本案二审过程中称其向天河税局信访之后，天河税局一直没有答复，本院遂向天河税局了解情况，天河税局在2022年6月将其于2022年1月18日答复旭瀛公司信访的复函附至本院，该复函记载，该局工作人员已收到铁路中院调查核实材料，你司可依据法律法规规定准备好相关资料后到该局驻天河区不动产登记中心办税服务点办理该房产的税费缴纳事宜。***、旭星公司、中铁公司对上述复函均无异议，***并再次表示愿意承担两次过户的所有税费。旭瀛公司则称其确认上述复函形式上的真实性，但不确认该证据的合法性，旭瀛公司在2014年3月28日向天河税局提交申请办税一切资料且未撤回办税申请，天河税局应依法对该办税申请作出同意或不同意办理的意见，且不认可该证据关联性。

四、涉及202房的前案诉讼情况。

就案涉202号房，之前的诉讼情况：1.***提起的（2015）穗天法民四初字868号，诉请旭瀛公司将202房过户给***，中铁公司协助办理过户手续，二审为（2018）粤01民终3814号，该案一审法院向相关部门发函查询202房转移登记情况，广州市国土资源和规划委员会于2016年1月12日作出穗国房协查（2015）483号复函称，鉴于铁路中院来函要求中止办理旭瀛公司买受案涉202房的过户等相关交易手续，故案涉202房暂不能办理转移登记。该案一、二审均不支持***的过户诉请，二审判决指出，因***明确诉请是租金损失赔偿，在未确定***对争议物业有所有权的情况下不支持其该项诉请，至于***依据合同履行要求认定旭瀛公司违约并主张违约金支付的可另行诉请。2.***在前案判决之后又提起了（2018）粤0106民初24175号案，主张旭瀛和中铁公司协助***办理202房过户至***名下的手续，并请求旭瀛公司向其支付违约金2000万元，中铁承担连带责任。该案二审案号为（2020）粤01民终122号，该案二审期间，关于涉案房屋过户的问题，***和旭瀛公司均同意涉案房屋先由中铁公司过户至旭瀛公司名下，再由旭瀛公司过户至***名下，两次过户税费均由***负担，但旭瀛公司表示***提起本案诉讼对涉案房屋进行了保全查封，铁路中院的解除限制交易的函在后，旭瀛公司需要在***解除涉案房屋的查封后，与中铁公司办理过户手续，然后按照广州市的现行政策，需要在其取得产权两年之后才能将涉案房屋过户到***名下；中铁公司表示，***和旭瀛公司之间的纠纷由法院判决处理，中铁公司都会遵照法院判决执行。二审判决认定，涉案202号房至今尚未从中铁公司过户至旭瀛公司名下，履行障碍系因旭瀛公司原因导致；协议书约定的2000万元违约金为协议终止履行状态下违约方对守约方承担的违约责任，不支持***该项诉请；中铁公司并非2013年1月5日《协议书》当事人，***办理202房交易手续，需以旭瀛公司与中铁公司办理交易手续为先行条件，为此，***诉请旭瀛公司及中铁公司协助办理交易过户手续，由中铁公司名下直接过户至***名下，依据不能成立；房屋交易主管部门已于2019年6月27日收到铁路中院关于继续办理旭瀛公司买受涉案202房交易手续的函，36号民事判决得以恢复执行，作为该案执行申请人旭瀛公司、被申请人中铁公司，应积极在该案执行程序中完成交易过户手续，旭瀛公司须促成中铁公司办理交易过户以满足对***下手交易过户的条件，***在收到旭瀛公司通知缴纳税费通知后及时清付《协议书》约定的款项，进而实现合同目的；***因本案诉讼所提财产保全申请而作出的查封，应在（2012）广铁中法民初字第36号民事判决执行程序中配合执行法院进行处理。3.（2018）粤0106民初25065号案，二审案号为（2019）粤01民终21922号，该案认定***在2014年3月10日向旭瀛公司法定代表人易伟的账户支付350万元，是履行本案《协议书》约定的付款义务，同时认定202房尚未从中铁公司名下过户至旭瀛公司名下，该履行障碍系旭瀛公司原因导致，故旭瀛公司无权解除合同，遂驳回了旭瀛公司的诉请。

五、案涉物业同地段同类房屋租金参考价。

根据广州市房地产租赁管理所、广州市房屋交易监管中心发布的广州市房屋租金参考价，2016年二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，涉案202房所在的体育东路2016年商业用房租金参考价为307元/平方米，办公用房租金参考价为99元/平方米；2017年二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，体育东路2017年商业用房租金参考价为275元/平方米，办公用房租金参考价为115元/平方米；2018年二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的60%计算，体育东路2018年商业用房租金参考价为260元/平方米，办公用房租金参考价为121元/平方米；2019年二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，体育东路2019年商业用房租金参考价为250元/平方米，办公用房租金参考价为128元/平方米；2020年二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，体育东路2020年商业用房租金参考价为173元/平方米，办公用房租金参考价为144元/平方米；2021年二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的50%-65%计算，体育东路2021年商业用房租金参考价为175元/平方米，办公用房租金参考价为144元/平方米.

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规的的除外。”本案中，双方当事人因履行2013年1月5日签订的《协议书》发生争议，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。3814号判决已经认定《协议书》在旭瀛公司和***之间就案涉202房构成买卖合同关系，21922号判决则认定***已按照《协议书》第二条的约定，于2013年1月9月向中铁公司支付尾款201万元，于2014年3月10日向旭瀛公司支付315万元。根据《协议书》第二条约定，旭瀛公司在收到上述315万元后，三天内协同***办理一切交易过户手续。现***主张中铁公司和旭瀛公司协助***依次办理涉案202房交易过户至***名下，并主张旭瀛公司交付房屋、承担违约责任,故本案二审争议焦点一是***主张将202房过户至其名下能否成立，二是***主张的违约责任如何承担，三是***主张旭瀛公司向其交付房屋能否成立。对此，本院认定如下：

关于争议焦点一***提出的过户请求。首先，从4号执行案件的情况来看。中铁公司将上述202房过户至旭瀛公司名下已由铁路中院于2012年12月作出36号生效判决，该36号判决于2013年因***和中铁公司申请而进入执行程序，铁路中院并作出（2013）广铁中法执字第4-2号执行裁定书，裁定将登记在中铁公司名下的202房过户至旭瀛公司名下，并向广州市国土资源与房屋管理局发出《协助执行通知书》，请该局协助将登记在中铁公司名下的202房过户至旭瀛公司名下。广州市国土资源与房屋管理局于2013年9月11日出具《协执文件收件回执》，载明凭此回执到交易登记中心联系办理有关手续。此后，铁路中院于2014年和2019年先后发出中止上述过户手续和继续办理上述过户手续的函件。本院作出的122号判决指出，旭瀛公司和中铁公司应积极在36号案恢复执行过程中完成交易过户手续、旭瀛公司须促成中铁公司办理交易过户以满足对***下手交易过户的条件，但根据铁路中院在2021年12月13日给本院的复函，36号判决确定的内容已经执行完毕，无法恢复执行，并指出在铁路中院已经向相关部门发出继续办理交易手续的文书的情况下，中铁公司和旭瀛公司自行到场即可办理过户手续，不需通过执行程序完成。因此，本院在122号判决中指引当事人通过恢复执行程序完成交易过户手续，根据铁路中院上述复函，无法完成。

其次，关于当事人能否自行办理过户手续。本案二审过程中，中铁公司表示愿意自行履行上述过户手续，但旭瀛公司坚持认为该过户手续应在执行程序解决，不可能通过当事人自行办理。为查清从中铁公司名下过户202房至旭瀛公司名下是否存在障碍、交易双方能否自行办理，本院发函询问该过户登记涉及的天河税局、规资局，规资局在2022年4月2日给本院的回函中明确，受让方即旭瀛公司可持生效法律文书和协执收件回执单方申请办理将202房从中铁公司名下过户至旭瀛公司名下的登记手续。天河税局亦明确答复交易双方可以办理202房税费缴纳事宜，并明确纳税人前期已经提供了纸质材料暂无需提供材料。在此情况下，旭瀛公司称天河税局的复函称交易双方可至办税服务点办理税费缴纳事宜的前提是天河税局收到铁路中院发出的继续履行函件，而天河税局回复其并未收到该函件，后天河税局向本院提供了其答复旭瀛公司的函件，载明天河税局已经通知旭瀛公司可办理202房税费交纳事宜。本院认为，旭瀛公司坚持认为将202房过户至其名下存在障碍，但并未提供其前往相关行政部门办理过户手续存在障碍的证据，故对其主张，本院不予支持。从上述主管行政机关的复函内容可以看出，中铁公司和旭瀛公司能够自行向相关行政部门申请办理将202房从中铁公司名下过户至旭瀛公司名下的交易手续，无需通过铁路法院执行程序解决。

再次，从旭瀛公司在2013年1月5日签订《协议书》之后的表现来看。根据4号执行案的申请执行情况，关于36号判决确定的202房从中铁公司名下到旭瀛公司名下的过户登记手续，申请执行人是中铁公司，而非旭瀛公司。之后，在（2015）穗天法民四初字第868号案件中，旭瀛公司主张《协议书》并未生效，更主张旭星公司对202房有优先购买权。再之后，旭瀛公司提起（2018）粤0106民初25065号案主张解除上述《协议书》。而在本案审理过程中，中铁公司明确表示愿意自行履行36号判决确定的过户义务，但旭瀛公司坚称该过户仅能通过执行程序解决，不能由当事人自行过户。本院遂发函各相关部门，在相关部门作出明确复函的情况下，旭瀛公司仍主张需通过铁路中院已经明确答复不可恢复的执行程序解决。可见，旭瀛公司不愿意继续履行《协议书》，怠于行使将202房过户至自己名下的权利。

最后，从涉案物业的占有使用情况来看。从中铁公司处购买102房和本案202房的全部款项3401万元均系***支付，***另向旭瀛公司支付了《协议书》约定的315万元，旭瀛公司在（2015）穗天法民四初字第868号案中确认其从2013年1月即开始收取旭星公司缴纳的202房的租金，可见，***为取得102房和202房已经支出了3716万元的对价，而旭瀛公司没有支付任何对价，反而收取了***支付的315万元和2013年1月以来202房的所有租金收益，***和旭瀛公司之间的权利义务出现巨大失衡。

综合上述情况，旭瀛公司怠于行使36号生效判决确定的将202房过户至旭瀛公司名下的权利，并进而影响到***依据《协议书》的约定请求旭瀛公司将202房过户至***名下的权利的实现。虽然为了避免当事人跳过交易环节逃避税费或规避限购政策，在房产连环交易中，人民法院一般不会判令房产从第一手业主越过第二手买家直接过户给第三手买家，而是判令依次过户，但本案所涉第一次过户已经生效判决、执行裁定作出处理，而在执行部门虽然发出协助执行通知书取得房管部门收件回执但权利人旭瀛公司不配合的情况下，***并非第一次过户交易当事人，无法通过申请执行程序解决，现202房从中铁公司名下过户至旭瀛公司名下已不存在3814号案房管部门回复的障碍，122号判决指引当事人去执行程序解决亦无现实可能，鉴于上述判决作出后铁路中院等部门分别作出回函载明的情况，为解决当事人近十年的争议，倡导诚信履约，本院判令中铁公司将202房直接过户至***名下，***在本案中明确表示愿意承担从中铁公司过户至旭瀛公司名下再过户至***名下两次过户的所有税费，故所需税费均由***承担，相关行政部门在征收税费时可考虑本案实际情况予以征收。至于旭瀛公司主张的其取得202房产权后需转让给法人单位、满两年方能过户等，从本院函询住建局的情况来看，本案交易发生在2017年3月30日之前，双方在2017年3月30日之前已经签订合同并支付了房款，且所涉商服类房地产项目亦非2017年3月30日之后土地出让成交的商服类房地产项目，故对其该项主张，本院不予支持。

关于争议焦点二违约责任的承担。案涉2013年1月5日《协议书》第三条约定，旭瀛公司应按原租赁合同约定向***足额交纳租金，同时约定，租赁期满，如***继续出租物业，则旭瀛公司有优先承租权。根据该约定，***在原租赁期内有权向旭瀛公司收取租金，在2016年11月30日租赁期满则有权继续出租该物业获取租金收益，但根据各方当事人在本案中提交的证据和另案生效判决的认定，旭瀛公司在上述协议签订后，并未向***支付租金，反而原租赁期限届满后又将该物业出租给旭星公司并收取旭星公司的租金，旭瀛公司上述做法显然已经违反了《协议书》的上述约定，故***主张旭瀛公司承担相应的违约责任有理，3814号判决亦明确指出***依据合同履行要求认定旭瀛公司违约并主张违约金的可另行诉请。***在本案中明确其主张旭瀛公司承担违约责任的方式是赔偿***因旭瀛公司上述违约行为导致的损失，并明确该损失参照租金参考价进行计算，***该主张与旭瀛公司如履行《协议书》上述约定***可获取的租金收益大致相当，本院予以支持，旭瀛公司应向***赔偿因旭瀛公司从原租赁期满次日即2016年12月1日起未按《协议书》约定向***交付租金造成的按照同地段同时期租金参考价计算的损失，其中，办公面积26.3525平方米，商业面积441.6979平方米，商业部分按照当年参考价推荐标准即首层物业租金的60%或65%计算。

关于争议焦点三202房交付问题。《协议书》约定旭瀛公司在原租赁期内向***支付租金，在原租赁期满如***继续出租则有优先承租权。现距离上述《协议书》签订已近10年，已经超出《协议书》约定的租赁期即各方确认的2016年11月30日，旭瀛公司仍未向***交付上述房屋，反而自己作为出租人将该房屋继续出租给旭星公司，不履行出卖人的基本义务，不符合《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，故***主张旭瀛公司向其交付涉案202房，本院予以支持。至于旭星公司和谢美佳，***与旭星公司和谢美佳并无合同关系，***现亦未取得202房的物权，故***主张旭星公司和谢美佳承担共同交还房屋的义务，没有法律依据，本院不予支持。

综上，***虽然在本案中主张依次过户，但因第一次过户已经铁路中院判决并作出（2013）广铁中法执字第4-2号执行裁定，故本院综合本案情况，尤其是铁路中院在作出36号判决和上述执行裁定之后新发生的事实，为解决当事人之间近十年的争议，判令中铁公司将202房直接过户至***名下，***的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持，对其他部分予以驳回。一审判决查明事实清楚但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初1685号民事判决；

二、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将广州市天河区体育东路13号202房过户至***名下，所需税费均由***承担；

三、广州市旭瀛物业管理有限公司在本判决生效之日起三十日内将广州市天河区体育东路13号202房交付给***；

四、广州市旭瀛物业管理有限公司在本判决生效之日起三十日内向***赔偿因违约导致的损失（损失计算：从2016年12月1日起按照同地段同类租金参考价计算至广州市旭瀛物业管理有限公司实际交付房屋之日止,其中，商场部分441.6979平方米2016年按照199.55元/平方米、2017年按照178.75元/平方米、2018年按照156元/平方米、2019年按照162.5元/平方米、2020年按照112.45元/平方米、2021年至今按照113.75元/平方米标准计算；办公部分26.3525平方米2016年按照99元/平方米、2017年按照115元/平方米、2018年按照121元/平方米、2019年按照128元/平方米、2020年按照144元/平方米、2021年至今按照144元/平方米标准计算）；

五、驳回***其他诉讼请求。

如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各144382元，均由广州市旭瀛物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张明艳

审 判 员　谭红玉

审 判 员　邓　颖

二〇二二年七月十二日

法官助理　眭　翘

书 记 员　黄　艳