某某、株洲市荷塘区军光宾馆等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省株洲市荷塘区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘0202民初2482号

原告：***，男，1962年3月28日出生，汉族，户籍地：湖南省安乡县。

委托诉讼代理人：刘美新，株洲市芦淞区建宁法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。

被告：株洲市荷塘区军光宾馆，经营场所：株洲市荷塘区新华西路XX号，统一社会信用代码：92430202MA4LD47BXW。

经营者：刘伟，男，1972年6月15日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲市荷塘区。

委托诉讼代理人：杨立东，湖南添力律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。

委托诉讼代理人：宋锦文，湖南添力律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。

被告：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司，住所地：广东省广州市越秀区福今路6号大院3号201房，统一社会信用代码：91440101618617897G。

法定代表人：刘建国，系该公司执行董事、总经理。

委托诉讼代理人：王茜，女，1990年9月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系该公司职员，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。

委托诉讼代理人：徐伍豪，男，1985年1月22日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，系该公司职员，代理权限：一般代理。

原告***与被告株洲市荷塘区军光宾馆、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月12日立案受理后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人刘美新，株洲市荷塘区军光宾馆的经营者刘伟及其委托诉讼代理人杨立东、宋锦文，被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司的委托诉讼代理人王茜、徐伍豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拆迁补偿款损失共计约20万元；2、判令被告一向原告退还租金及押金33624元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月30日，被告株洲市荷塘区军光宾馆经营负责人刘伟作为甲方与原告作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将拥有使用权的荷塘区新华西路XX号大院附叁号楼原姐弟厨房，面积约90平方米租赁范围的房屋给乙方经营餐饮使用。租期为8年，从2013年10月1日至2021年9月30日止。第一年租金为2.4万元。此后每年按5%递增。甲方收取乙方水电押金3000元。第11条约定“承租期内如遇国家政府征用土地或拆迁房屋，乙方接到甲方通知壹个月内将所租房屋交还给甲方，乙方的损失由甲方配合乙方向国家政府申报，要求给予赔偿，甲方将如数退还剩余租金及押金，并不视同甲方违约，甲方应配合乙方向政府申报装修及其他政策范围内补偿。”2018年7月9日，株洲荷塘区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定株荷征决定（2018）5号》，对芙蓉路新建工程项目需要收回该范围内国有土地使用权。对原告经营的租赁房屋进行了征收，并进行了规定的各项经营损失补偿。但两被告一直对原告经营的房屋营业各项补偿损失不予以支付，严重损害了原告合法权益。据此，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，原告特向人民法院起诉，请人民法院支持原告提出诉讼请求，以维护当事人合法权益，彰显法律公平正义。

被告株洲市荷塘区军光宾馆辩称：一、《房屋租赁合同》因原告欠缴租金构成违约而终止。原被告签订的《房屋租赁合同》约定租期为8年，自2013年10月1日至2021年9月30日止，第七条违约责任约定：乙方拖欠租金一个月，甲方有权终止合同。原告于2019年10月开始欠缴租金、2019年11月19日被告向原告催收10月、11月租金，并告知若不缴纳租金则视为终止租赁合同。催收后原告仍未缴纳租金，2019年11月30日，被告通知其返还门面钥匙以终止《房屋租赁合同》。二、《房屋租赁合同》于案涉房屋征收前已终止，原告依据合同主张拆迁补偿、退还租金及押金没有依据。案涉房屋于2021年2月5日被征收，《房屋租赁合同》于2019年11月30日终止。《房屋租赁合同》第六条第十一款约定“承租期内如遇国家政府征用土地或拆迁房屋，文书接到甲方通知内壹个月内将所租房屋交还给甲方，乙方的损失由甲方配合乙方向国家政府申报，要求给予赔偿，甲方将如数退还剩余租金及押金，并不视同甲方违约，甲方应配合乙方向政府申报装修及其他政策范围内补偿。”原被告双方约定了因房屋被征收原告有权获得补偿的情形，但征收补偿条款之前提系在承租期内，但《房屋租赁合同》已于案涉房屋被征收前终止，原告依据该条款主张征收拆迁补偿并要求退还租金及押金没有依据。

被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司辩称：原告缺乏请求权的基础，无权直接向被告主张权利，被告并非本案的适格主体。原告作为次承租人以租赁合同进行主张权利，根据合同相对性，无权向被告主张。且刘伟已对同一事实同一诉请起诉了被告，原告的诉讼属于重复诉讼，也不符合代位诉讼条件。案涉物业征拆是在原告租赁合同关系解除后一年才发生，原告租赁关系解除与征拆无关，系自行搬离。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告***提交的原告身份证复印件、被告株洲市荷塘区军光宾馆工商登记信息、被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司工商登记信息、房屋租赁合同、收据、征收补偿《协议书》等证据，被告株洲市荷塘区军光宾馆提交的《房屋租赁合同》、《收据》及清单、微信聊天记录、《南岳岭、上月塘片区棚改项目三期工程国有土地上房屋征收补偿安置协议书》等证据，被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司提交的47号租赁合同、48号租赁合同、房产证营业执照、营业执照及完税证明、《关于中铁二十五局集团南方实业开发有限公司征收工作的会议纪要》等证据，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证人黄某、刘某、沈某的证言，对真实性本院予以采信，对证明目的，本院予以综合认定。对当事人有异议的证据本院认定如下：

1、对原告***提交的证据7《国有土地上房屋征收决定》，被告提出异议，认为证据7原告提交的文件与真实文件不一致，被告用的是2016年的征收决定，原告提交的2018年的征收决定与本案无关，征收是事实。本院认为，该证据与本案的安置协议书内容不一致，本院不予采信；

2、对被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司提交的证据6水费单及统计表、证据7消费记录、发票、证据8关于征拆事宜的通知、证据9限期搬离通知书及送达凭证，原告提出异议，认为原告没有见过，被告当庭提交原告无法核实，对证明目的有异议，2018年底所涉门面周边均被拆迁，没有路，不具备经营环境，原告为了生存不得不搬离，原告响应政府号召积极配合政府拆迁，原告搬离没有过错。本院认为，上述证据有相应的签字盖章且与判决书认定一致，本院予以采信；

3、对被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司提交的证据10、05年与陈某某租赁合同、09年与陈某某租赁合同、58号租赁合同，原告对证明目的、关联性有异议，认为不认识陈某某。本院认为，上述证据有相应的签字盖章且与判决书认定一致，本院予以采信；

4、对被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司提交的证据11附属楼三楼加建资料，原告对证据11不予质证。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信；

5、对被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司提交的证据12（2021）湘0202民初790号民事判决书，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司作为出租人对承租人的转租负有监管职责，被告株洲市荷塘区军光宾馆把已经支付的涉案门面搬迁费、装修费、停产停业损失费没有支付给原告，根据合同相对性，原告不予认可。本院认为，该判决书系本院作出，目前尚处于上诉阶段，对真实性本院予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年9月30日，被告株洲市荷塘区军光宾馆经营负责人刘伟作为甲方与原告作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方同意将拥有使用权的荷塘区新华西路XX号大院附叁号楼原姐弟厨房，面积约90平方米租赁范围的房屋给乙方经营餐饮使用。租期为8年，从2013年10月1日至2021年9月30日止；第一年租金为2.4万元，此后每年按5%递增；甲方收取乙方水电押金3000元；《房屋租赁合同》第六条第十一款约定“承租期内如遇国家政府征用土地或拆迁房屋，乙方接到甲方通知壹个月内将所租房屋交还给甲方，乙方的损失由甲方配合乙方向国家政府申报，要求给予赔偿，甲方将如数退还剩余租金及押金，并不视同甲方违约，甲方应配合乙方向政府申报装修及其他政策范围内补偿。”第七条违约责任：乙方拖欠租金一个月，甲方有权终止合同。原告于2019年9月16日交纳当月房屋租金2552元后于2019年10月开始欠缴租金。2019年11月19日被告经营者刘伟通过微信向原告催收10月、11月租金，并告知若不缴纳租金则视为终止租赁合同。催收后原告仍未缴纳租金，2019年11月30日，被告通过微信通知原告返还门面钥匙以终止《房屋租赁合同》。

另查明，2021年2月5日，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（乙方）与株洲市荷塘区国有土地上房屋征收管理办公室（甲方）、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部（丙方）签订了ＮＦＳＹ-001和ＮＦＳＹ-002《南岳岭、上月塘片区棚改项目三期工程国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：项目涉征土地共2宗，均位于荷塘区上月塘。宗地1土地证号为湘国用（2007）第0×**，使用权类型为机关办公用地保留划拨，使用权面积为2467.32平方米。宗地2土土地证号为湘国用（2008）第1×**使用权类型为国有作价出资，使用权面积为3727.9平方米。株洲市荷塘区新华西路XX号办公楼在此次拆迁范围内。涉及到XX号办公楼中对乙方的补偿金额有两部分，一部分为有产权证2631.96平方米（其中2091.96平方米综合楼产权证上设计用途为办公、482.63平方米食堂产权证上设计用途为其他、57.49平方米锅炉房产权证上设计用途为工业）的补偿金，一部分为1274.62平方米无产权证的补偿金。2631.96平方米有产权证的补偿金为：搬迁费32500元，装修补偿总额1245413元，按期搬迁奖946409元，提前搬迁奖579031元，停产停业损失补助费794984元，住改非补偿3845495元，住改宾补偿2184753元，附属设施820934元，征收补偿总额10449519元；1274.62平方米无产权证的补偿金为：被征收房屋总价6916135元；临时安置补助58392元；寻找房源奖21000元，搬迁费8000元，装修补偿总额437486元，按期搬迁奖345808元，提前搬迁奖280416元，奖励性补贴1621342元，停产停业损失补助费126980元，住改非补偿1656468元，附属设施270328元，征收补偿总额11742353元。乙方应在2021年2月5日前搬迁腾房，并将房屋交给丙方实施拆除，如乙方未按期搬，则取消本协议第二条第7款约定的其他奖励和补助。株洲市荷塘区新华西路XX号办公楼是株洲市南岳岭、上月塘棚改项目三期工程的拆迁项目，该项目征收决定公告发布于2016年3月11日，2017年6月21日发布初步分户评估情况公示，拆迁部门于2020年7月对株洲市荷塘区新华西路XX号办公楼实行围挡，2021年1月22日向军光宾馆发出腾房拆除通知，军光宾馆于2021年1月22日回复：2021年1月29日全面完成搬迁腾房工作。2021年2月株洲市荷塘区新华西路XX号办公楼拆除完毕。株洲市荷塘区新华西路XX号办公楼于2005年9月9日由陈某某与中铁二十五局集团南方实业开发有限公司签订南铁租字（2005）第9号《租赁合同》，用于经营旅馆使用，宾馆由黄某某与陈某某共同经营，开设了军光宾馆和军光土菜馆，一直经营至2010年10月15日。合同到期后，2010年11月2日黄某某与中铁二十五局集团南方实业开发有限公司续签2010--ＺＺ-ＷＹＺＬ-058《租赁合同》。合同到期后，2012年11月20日黄某某与被告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司续签2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》。刘伟2013年时系军光宾馆的股东之一，刘伟承租后将一部分物业转租出去，有大碗先生、湘妹子米粉店、常德米粉店、小卖部、按摩店、金缘ＫＴＶ、小广告公司、小旅游公司。合同编号2012--ＺＺ-ＷＹＺＬ-047、048两份《租赁合同》中的株洲市荷塘区新华西路XX号办公楼最终拆迁面积为3906.58平方米，其中有产权证的面积为2631.96平方米。因两被告就株洲市荷塘区新华西路XX号办公楼征收补偿的分配达不成一致意见，原告向本院提起诉讼。本院于2021年12月29日作出（2021）湘0202民初790号民事判决书，判决中铁二十五局集团南方实业开发有限公司将其领取的拆迁补偿款中的10108136元支付给刘伟。

原告所办餐饮为常德米粉店，包含在上述合同编号2012--ZZ-WYZL-047、048两份《租赁合同》中的株洲市荷塘区新华西路XX号办公楼最终拆迁面积为3906.58平方米中有产权证的面积为2631.96平方米之中。2019年7、8月份时，原告曾将涉案房屋出租给第三人使用并收取了约1200元租金，之后，因原告***要求被告支付拆迁补偿款未果，酿成本案纠纷。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告株洲市荷塘区军光宾馆签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司作为出租人对该转租合同未提出异议，该合同未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。《房屋租赁合同》中约定了提前解除合同条款，在合同有效期内，拖欠租金一个月，承租人对次承租人有权终止合同。株洲市荷塘区军光宾馆在原告拖欠租金一个月后于2019年11月30日通过微信通知了原告解除合同，而出租人签订征收补偿安置协议书的时间是2021年2月5日，因此，原告作为次承租人与承租人的权利义务关系在出租人与案外人签订征收补偿协议前已经结束，且原告在2019年11月份前已自行搬离，未提供证据证明在后来的拆迁中被告株洲市军光宾馆因原告的租赁合同获得了相应的补偿，故原告要求被告支付拆迁补偿款20万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告未缴纳2019年10月后的租金并自行搬离是基于承租房屋周边被拆迁，在一定程度上影响了原告正常经营，以及株洲市荷塘区军光宾馆被列为征收拆迁范围的事实，并非原告恶意拖欠租金，原告要求被告返还押金3000元的诉讼请求，本院予以支持。考虑到拆迁过程的实际情况，及拆迁对原告经营造成的负面实际影响，及本院的生效法律文书，原告搬离承租房屋事出有因，本院酌定由被告株洲市荷塘区军光宾馆返还给原告两个月租金，因本案中2019年10月、11月原告欠付被告株洲市荷塘区军光宾馆两个月租金，故被告株洲市荷塘区军光宾馆无需再行给付该两个月的租金给原告。原告要求中铁二十五局集团南方实业开发有限公司承担责任，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司并非承租人与次承租人的合同相对人，原告的主张没有法律与事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、被告株洲市荷塘区军光宾馆在本判决生效后十日内向原告***退还押金人民币3000元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4804元，减半收取2402元，由原告***承担2371元，被告株洲市荷塘区军光宾馆承担31元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。

审判员　　蒋坤学

二〇二二年八月二十五日

书记员　　胡　榕