深圳市华世智能科技有限公司与深圳市创客驿站运营管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市南山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0305民初17215号

原告：深圳市***能科技有限公司，

法定代表人：勾佳祺，总经理。

委托诉讼代理人：陈秋如，广东港联律师事务所律师。

被告：深圳市创客驿站运营管理有限公司，

法定代表人：钟智斌。

原告深圳市***能科技有限公司与被告深圳市创客驿站运营管理有限公司（以下简称创客驿站公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，于2020年9月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈秋如到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《物联网产业园空间服务协议》；2、被告向原告退还保证金92719.90元；3、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉讼请求：原、被告签订的《物联网产业园空间服务协议》于2020年4月10日解除。事实和理由：2018年12月22日，原告与被告签订了《物联网产业园空间服务协议》，约定被告同意将位于深圳市南山区租赁给原告使用；租赁期限为2年，自2018年12月20日至2020年12月19日止；保证金92719.90元；租赁期间，原告按月向被告支付了租金及相关费用。2020年3月3日，房屋业主深圳源政科技有限公司（以下简称源政公司）向包括涉案物业在内的租赁场地租户发出《关于源政创业大厦Ａ栋7-9楼租赁协议已解除的告知书》，称：被告拖欠源政公司租金及租赁保证金，已构成严重违约，源政公司已依法解除与被告的《租赁协议》。源政公司要求被告及包括原告在内的次承租人立即退还物业，七日内与被告解除租赁合同、结清债权债务、退还租赁物业并不得向被告支付租金。2020年3月12日，源政公司粘贴《案件受理通知书》，确认深圳市南山区人民法院已立案受理源政公司诉被告租赁合同纠纷一案，案号：（2020）粵0305民初6206号。2020年3月16日，被告在多次新闻报道中承认拖欠源政公司租金。2020年4月3日，因被告与业主方发生纠纷，原告通过现场送达及邮寄的方式向被告送达《告知函》，要求被告说明情况并提供已向业主方支付租金的证明，被告不予理会。自2020年3月3日起至起诉之日止，被告办公场所已上锁，原告无法联系被告。业主方及物业方就被告拖欠租金、物业费事宜已向深圳市南山区人民法院提起诉讼并冻结被告财产。被告自认拖欠业主方租金并拒绝向原告提供证据证明已补缴租金，现业主方要求收回租赁房屋，原告有理由相信被告与业主方的租赁合同已解除，被告丧失涉案房屋的出租权。综上，原告与被告的租赁合同属于转租合同，被告与业主方发生纠纷，已丧失转租权利，导致双方转租合同无法履行被迫解除，被告已构成违约。原告为此诉至法院。

被告未答辩，亦未提交证据。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理，认定事实如下：

2018年12月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《物联网产业园空间服务协议》，约定甲方拥有位于南山区项目，为创业团队提供自主办公场所及创业扶持等服务。经甲、乙双方确认，乙方入驻甲方物联网产业园，甲方联合第三方为乙方提供以下服务：1、为乙方提供办公场地、办公场所、水、电、网络、洽谈、会议等公用服务设施；2、协助或有偿代理企业办理工商注册、税务登记、银行开户、商标注册等业务，提供治安、保卫、保洁等服务；3、为企业有偿提供各类企业经济合同、知识产权、投资融资等企业常规法律事务咨询及培训服务，有偿提供创业导师服务；4、举办各类讲座和培训，开展对外交流与合作，提高企业经营管理水平，增强企业竞争力。甲方为乙方提供的办公空间及注册地址为深圳市南山区，服务期限2年，自2018年12月20日至2020年12月19日止。按月支付费用，月服务费总额为38009.40元；服务费用每年递增8%，即2019年12月20日至2020年12月19日，月服务费总额为41050.15元。入驻保证金92719.90元。上述服务费不包含物业管理费、空调使用费、电费、水费。物业管理费每月8350.55元（管理费6645元、空调维护费1550.50元、房屋维修基金155.05元），空调使用费及水电费据实核算，于服务费外另行缴纳。在本合同有效期内，因甲方违反其职责，导致乙方无法正常办公，乙方有权提前终止合同，但乙方需提前一个月向甲方提出书面说明。

2018年12月24日，原告向被告支付了服务费保证金76018.80元和管理费保证金16701.10元，共计92719.90元。

2020年3月3日，源政公司向被告出具了《关于解除源政创业大厦A栋房屋租赁协议的通知书》，载明：2018年1月22日，双方就源政创业大厦A栋7楼至9楼全部单元房屋签订了《源政创业大厦房屋租赁协议》，随后签订了备案合同及补充协议等文件。在协议签订后，截至2020年2月29日，被告累计拖欠A栋租赁物业租金高达5720402.06元，拖欠A栋租赁保证金256597.38元。为此，源政公司决定依据《租赁协议》及合同法相关规定，解除双方就源政创业大厦A栋7楼至9楼签署的《租赁协议》、备案合同及全部补充协议、文件等，并收回租赁物业。自本通知送达被告之日，双方所签署的编号为ZL-2018-01的《租赁协议》及其配套之备案合同及补充协议等均已依法解除；被告收到本通知后立即将租赁物业交还源政公司，被告还应妥善处理与次承租人之间的租赁物业退还、租金结算、债权债务清理等工作；请被告于通知送达15日之内，结清《租赁协议》项下全部应付源政公司的租金及违约金等欠款。同日，被告在该通知书上加盖了客户中心的公章，并有工作人员签字。

2020年3月3日，源政公司向源政创业大厦A栋7-9楼次承租人发出《关于源政创业大厦A栋7-9楼租赁协议业已解除的告知书》，载明：源政公司已于2020年3月3日向创客驿站公司发出书面《关于解除源政创业大厦A栋房屋租赁协议的通知书》，创客驿站公司与源政公司就源政创业大厦A栋7-9楼全部租赁物业所签署租赁协议及附件业已于2020年3月3日依法解除。现通知次承租人在收到本告知书7日内日，与创客驿站公司办理解除租赁合同、结清债权债务、退还租赁物业等手续；收到本告知书后不得向创客驿站公司预交租金、签署与管理处备案合同不符之任何又件。否则，该等预交租金、签署文件等行为无效；与创客驿站公司办妥解除租赁合同、退还租赁物业等手续、结清租金后，有意继续承租所租赁物业的次承租人，源政公司将基于最大限度维护次承租人合法权益之原则和善意，提供与源政公司签署租赁协议、继续使用租赁物业之便利和配合。收到本告知书7日内，未能与创客驿站公司办妥解除租赁合同、结清债权债务关系的次承租人将无权继续占用、使用现租赁物业。

2020年3月5日，创客驿站公司向源政创业大厦A栋7-9楼租户出具了《关于〈关于源政创业大厦A栋7-9楼租赁已解除的告知书〉的敬告函》，载明：创客驿站公司已于2020年3月4日向深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求判令源政公司单方解除租赁协议的行为无效；在获得法院判决之前，源政公司的单方解约行为存在法律风险；源政公司以单方解约为依据，强行停止源政创业大厦A栋7-9楼的物业使用权的行为为侵权行为，上述立场已向源政公司传达，双方一直密切沟通，防止其行为对创客驿站公司造成权益侵害；建议各租户在厘清各方法律关系的情况下，主张自身的合法权益。各租户如认为创客驿站公司对各租户有侵权行为，建议各租户可以向创客驿站公司行使诉讼权。

2020年3月13日，创客驿站公司向源政创业大厦A栋7-9层进驻客户出具了《关于源政创业大厦A座7-9层客户费用暂缓收取的通知》，载明：近期由于源政创业大厦物业强行禁止创客驿站公司工作人员进入源政创业大厦A座710单元办公，因此暂时无法对2020年1月及2月份的水电费进行抄表以及完成费用核算工作，无法出具费用缴纳单据。特通知各客户：2020年1至2月份水电费用创客驿站公司暂缓收取，相关事项变动将会另行书面通知；2020年3月租金及管理费，创客驿站公司暂缓收取，相关事项变动将会另行书面通知。

2020年4月3日，创客驿站公司向源政创业大厦A栋7-9层租户出具了《再敬告客户函》，载明：源政公司作为业主侵犯创客驿站公司权益，创客驿站公司已于2020年3月4日提起诉讼；源政公司所称2020年3月12日起诉创客驿站公司的案件，创客驿站公司目前尚未收到相关案件材料，在法院判决之前，源政公司单方解除《租赁协议》的行为处于效力待定状态。创客驿站公司各租户的《服务协议》不因源政公司单方解除与创客驿站公司的《租赁协议》而必然无效……创客驿站公司将继续缓收各租户在服务协议项下的费用、服务费。

原告提交了新闻报道截图（南方都市报）（网易新闻），用于证明被告在多次新闻报道中承认拖欠源政公司三个多月租金达570多万元，根据被告与源政公司合同约定，源政公司有权解除合同；被告与源政公司之间的纠纷，影响到包括原告在内的次承租人利益。

原告提交了粤公证截图，用于证明2020年3月12日，源政公司诉创客驿站公司租赁合同纠纷一案，深圳市南山区人民法院已立案受理；同时物业公司及其他次承租人因租赁合同或均起诉被告；原告有理由相信被告与业主方源政公司的租赁合同已解除，被告已丧失涉案房屋的出租权。

2020年4月3日，原告向被告出具《告知函》，载明原告与被告的租赁合同属于转租合同，现房屋业主以被告欠租金、保证金为由告知被告要求收回房屋，并就被告拖欠租金事宜向深圳市南山区人民法院提起诉讼并冻结被告财产。被告办公场所已被上锁。原告有理由相信被告已丧失涉案房屋的出租权，可能导致原、被告之间的租赁合同无法履行而产生解除或终止的法律后果。特通知被告：原告现行使不安抗辩权，停止向被告支付租金；请被告在收函之日起三日内，向原告提供被告没有违约或其它足以阻却源政公司解除与被告租赁合同的证据。原告将该《告知函》张贴在了被告办公场所大门。

2020年4月10日，原告向被告出具《律师函》并向被告邮寄送达，载明：自本函送达被告之日，原、被告签订的《物联网产业园空间服务协议》依法解除；请被告在收函之日起三日内，与原告结算费用，向原告退还保证金。邮件投递记录显示，2020年4月13日被告已签收。

原告提交了2020年3月16日原告（承租方、乙方）与源政公司（出租方、甲方）签订的《源政创业大厦房屋租赁协议》，约定甲方将位于深圳市南山区房屋出租给乙方使用；租赁期限自2020年3月4日起至2024年3月3日止，甲方同意免租期自2020年3月4日起至2020年3月20日止。本协议签订后3日内，乙方应向甲方支付相当于2个月房屋租金、空调维护费、房屋维修基金金额的租赁保证金共计71270.10元。2020年3月18日，原告与源政公司签订了《补充协议》，约定免租期修改为自2020年3月4日起至2020年3月31日止。

原告提交的收款收据和中国银行付款回单显示，原告于2020年4月15日向源政公司支付了2020年4月租金35635.05元；于2020年4月15日、2020年5月15日分别向源政公司支付了租赁保证金35635.05元，共计71270.10元。

庭审中，原告确认2020年2月份的租金已支付完毕，2020年3月份的租金支付给了源政公司；原告没有欠缴水电费和物业管理费。

以上事实，有《物联网产业园空间服务协议》、收款收据、《关于解除源政创业大厦A栋房屋租赁协议的通知书》、《关于源政创业大厦A栋7-9楼租赁协议业已解除的告知书》、《关于〈关于源政创业大厦A栋7-9楼租赁已解除的告知书〉的敬告函》、《告知函》、《律师函》、《源政创业大厦房屋租赁协议》、中国银行付款回单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为，原告与被告签订的《物联网产业园空间服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。

关于涉案合同的解除。首先，被告从源政公司处取得涉案房屋出租权并转租于原告。原、被告签订的《物联网产业园空间服务协议》约定，被告为原告提供办公场地、办公场所、水、电、网络、洽谈、会议等公用服务设施。在本合同有效期内，因被告违反其职责，导致原告无法正常办公，原告有权提前终止合同。原告提交的2020年3月3日源政公司向被告出具的《关于解除源政创业大厦A栋房屋租赁协议的通知书》明确载明，源政公司与被告之间就源政创业大厦A栋7楼至9楼所签署的《租赁协议》及其配套之备案合同及补充协议等均已依法解除。同日，源政公司向包括原告在内的源政创业大厦A栋7楼至9楼租户出具了《关于源政创业大厦A栋7-9楼租赁协议业已解除的告知书》，载明源政公司与被告就源政创业大厦A栋7-9楼全部租赁物业所签署租赁协议及附件已于2020年3月3日依法解除，通知次承租人在收到告知书7日内日，与被告办理解除租赁合同、结清债权债务、退还租赁物业等手续；如有意继续承租的次承租人，可与源政公司签订租赁协议。收到告知书7日内未能与被告办妥解除租赁合同、结清债权债务关系的次承租人将无权继续占用、使用现租赁物业；其次，原告于2020年4月3日向被告出具《告知函》，要求被告提供其没有违约或其它足以阻却源政公司解除与被告租赁合同的证据，被告未予回复。被告于2020年3月5日、2020年3月13日、2020年4月3日向包括原告在内的租户发出的敬告函、通知书等亦显示被告与源政公司之间存在解除租赁合同的纠纷，被告通知原告暂缓缴纳租金等费用。原告提供了源政公司起诉被告的案件受理信息；关于因被告欠付源政公司租金，源政公司解除与被告之间租赁合同的相关新闻报道。该证据能够佐证作为原出租方的源政公司已明确表明解除与被告之间租赁关系的意思表示，被告未能提供证据证明其在2020年3月3日之后仍向源政公司支付租金，双方仍在履行租赁合同；再次，原告基于2020年3月3日源政公司的《关于源政创业大厦A栋7-9楼租赁协议业已解除的告知书》，于2020年3月16日与源政公司签订了《源政创业大厦房屋租赁协议》，并向源政公司缴纳了租赁保证金及租金。综上，因被告不能证明其与源政公司之间的租赁合同仍在正常履行，故原告签订《物联网产业园空间服务协议》的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告于2020年4月10日向被告邮寄了《律师函》，明确表达解除双方之间的《物联网产业园空间服务协议》，符合上述法律规定及《物联网产业园空间服务协议》的约定，本院予以支持。但邮寄投递记录显示，被告于2020年4月13日签收了该《律师函》，故本院判定双方签订的《物联网产业园空间服务协议》的解除时间应为2020年4月13日。

原告提交的收款收据显示，被告已收取原告保证金共计92719.90元，因被告未举证证明原告在涉案服务协议履行过程中存在违约行为，故被告应将该保证金退还原告。

被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经缺席审理，现依法缺席判决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告深圳市***能科技有限公司与被告深圳市创客驿站运营管理有限公司于2018年12月22日签订的《物联网产业园空间服务协议》于2020年4月13日解除；

二、被告深圳市创客驿站运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市***能科技有限公司退还保证金92719.90元；

三、驳回原告深圳市***能科技有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1059元，由被告负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　　程胜亮

二〇二〇年十月十六日

书记员　　石　劼

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。