浙江龙腾输送设备有限公司
浙江龙腾输送设备有限公司、杭州德雅包装有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）浙01民终7695号
上诉人（原审原告）：浙江龙腾输送设备有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道仁良路****。
法定代表人：许立，总经理。
委托诉讼代理人：盛军华、刘庭峰，北京中银（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州德雅包装有限公司，住，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇云华路****/div>
法定代表人：蒋招启。
委托诉讼代理人：水丽欢，浙江诺力亚律师事务所律师。
上诉人浙江龙腾输送设备有限公司（以下简称龙腾公司）与被上诉人杭州德雅包装有限公司（以下简称德雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初7466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明：2016年2月20日，杭州龙腾输送机械有限公司（以下简称龙腾输送机械公司）与德雅公司签订《厂房租赁协议书》，约定：龙腾输送机械公司将位于杭州市余杭区瓶窑镇云华路11号的厂房租赁给德雅公司，租赁期限为10年，即从2016年2月20日起至2026年3月30日止（前40天龙腾输送机械公司承诺送给德雅公司装修搬迁时间，不计租金）。在双方签字盖章生效，且足额支付了首期租金及履约保证金后，出租方将房屋按现状交付承租方。租金为壹佰贰拾万元/年，租金隔年递增，在前一租期租金基础上递增5%，龙腾输送机械公司每年度提供全额租赁费发票给德雅公司。第一周期年租赁费于协议签订后三日内支付，日后租赁费用每6个月支付一次，先付费，后使用，费用支付期满提前1个月预付下一租期费用，逾期支付，将收取相应滞纳金，逾期一个月不予支付租金，将罚没履约保证金。承租方应于合同签订之前，向出租方支付租赁履约保证金20万元，租赁履约保证金将于本协议生效后三日内向出租方一次性支付完毕。租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后1个月内，出租方将向承租方无条件返还租赁履约保证金。协议对其他事项亦作了相关约定。合同签订后，德雅公司支付款项情况见下表：
支付时间
金额
二〇一六年四月二十九日
10万
二〇一六年六月三日
70万
二〇一六年九月二十九日
30万
二〇一六年十月二十八日
30万
二〇一七年三月十五日
60万
二〇一七年九月八日
60万
二〇一八年三月十四日
63万
二〇一八年九月二十六日
63万
二〇一九年三月二十九日
63万
二〇一九年十月八日
63万
二〇二〇年二月二十五日
63万
2018年8月3日，北京中银（杭州）律师事务所律师盛军华制作并向德雅公司发送《律师函》，函告：本所接受龙腾输送机械公司就《厂房租赁协议》履行一事，已于2017年12月21日向贵公司发《律师函》，现再次致函合同履行过程中，德雅公司未按协议约定支付租金，按逾期次数及期限，龙腾公司有权罚没履约保证金，请德雅公司在收函后三日内重新支付履约保证金，在后期合同履行过程中增加合同条款“逾期一个月未足额支付，将罚没履约保证金，且甲方有权解除合同”。2020年4月20日，北京中银（杭州）律师事务所律师盛军华再次制作并向德雅公司发送《律师函》，函告：要求罚没履约保证金，请德雅公司在收函后三日内支付未足额的三期履约保证金，并重新支付2020年度的履约保证金。同时要求增加合同条款“逾期一个月未足额支付，将罚没履约保证金，且甲方有权解除合同”。2020年4月28日，德雅公司回函给龙腾公司：德雅公司未拖欠租金，未违反协议约定，龙腾公司无权罚没履约保证金，龙腾公司亦无权单方变更或补充原合同，该变更对德雅公司不产生效力。另查明，杭州龙腾输送机械有限公司于2018年12月变更名称为浙江龙腾输送设备有限公司。2016年2月2日，池李枝向龙腾输送机械公司转账交付100000元，备注为房租。同年6月7日，龙腾输送机械公司转账退还池李枝100000元，备注退房租押金。2016年1月26日，德雅公司位于余杭区××街道的仓库发生火灾。龙腾公司为本案诉讼支出财产保全申请费5000元。
2020年5月27日，龙腾公司向法院提出诉讼请求：1、判令德雅公司立即支付2016年2月至2017年2月期间剩余租金100000元、2020年2月23日至8月22日期间租金差额31500元，并支付自2016年2月23日起至付清之日止按年利率6%分段计算的逾期付款利息损失100000元；2、判令德雅公司补足2016年2月至2020年2月共四期履约保证金800000元；3、判令德雅公司支付2020年至2021年年度履约保证金200000元；4、本案诉讼费由德雅公司承担。案件审理过程中，龙腾公司变更诉讼请求为：1、判令德雅公司立即支付2020年2月23日至8月22日期间租金差额31500元，并支付自2016年2月23日起至付清日止分段计算的逾期付款利息损失100000元；2、判令德雅公司补足2016年2月至2020年2月共履约保证金800000元；3、判令德雅公司支付2020年至2021年年度履约保证金200000元；4、本案诉讼费由德雅公司承担。
庭审中，龙腾公司陈述：龙腾公司在合同签订当天即交付房屋，2017年12月龙腾公司曾向德雅公司发送《律师函》。德雅公司陈述：德雅公司于2016年3月搬入案涉厂房，池李枝系德雅公司的会计，2018年8月及2020年4月的《律师函》德雅公司均已收到。
原审法院认为，龙腾公司、德雅公司签订的《厂房租赁协议书》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。协议约定，租赁期限从2016年2月20日至2026年3月30日，前40天承诺送给德雅公司装修搬迁时间，不计租金。第一周期年租赁费于协议生效后三日内支付，日后租赁费用每6个月支付一次，先付费，后使用，费用支付期满提前1个月预付下一租期费用。根据该约定，2016年4月1日至2017年3月31日的租金应于2016年2月23日前支付，2017年4月1日至2017年9月30日的租金应于2017年3月1日前支付，2017年10月1日至2018年3月31日的租金应于2017年9月1日前支付，此后以此类推，每半年支付一次，于每年的3月1日及9月1日前各支付半年度租金。按照德雅公司的付款时间，其延付租金情况见下表：
应付时间
应付金额（万元）
实付时间
实付金额（万元）
逾期金额（万元）
逾期时间（天）
2016.2.23
140（其中20万为保证金）
2016.4.29
10
140
66
2016.6.3
70
130
101
2016.9.29
30
60
219
2016.10.28
30
30
248
2017.3.1
60
2017.3.15
60
60
14
2017.9.1
60
2017.9.8
60
60
7
2018.3.1
63
2018.3.14
63
63
13
2018.9.1
63
2018.9.26
63
63
25
2019.3.1
63
2019.3.29
63
63
28
2019.9.1
63
2019.10.8
63
63
37
2020.3.1
66.15
2020.2.25
63
3.15
德雅公司存在延付租金情形，应按照合同约定支付滞纳金，龙腾公司主张按照年利率6%计算逾期付款利息损失，未超出法律规定的标准，该院予以支持。对于龙腾公司要求没收履约保证金，并要求德雅公司补足四期履约保证金800000元及2020年至2021年履约保证金的诉讼请求，该院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”据此可见，在当事人交付的各类履约保证金没有明确其属于“定金”，也没有确定定金惩罚条款的情况下，不能认定其属于定金。本案中，德雅公司除了第一年度租金延迟较长时间支付外，后续租金延付时间均较短，逾期付款利息可以弥补龙腾公司的实际损失。第一年度租金应于2016年2月23日前支付，按照合同约定延付租金超过一个月的，龙腾公司可以没收履约保证金，但龙腾公司迟至2020年提起诉讼，德雅公司抗辩称已经超过诉讼时效，龙腾公司虽然于2018年及2020年发送过《律师函》要求没收履约保证金，但并未明确没收履约保证金系针对德雅公司2016年未按约支付租金的行为，且落款时间为2020年4月20日的《律师函》中要求没收履约保证金并要求德雅公司支付三期履约保证金，按照龙腾公司的意见德雅公司八期租金均逾期一个月以上支付，故对于德雅公司的抗辩意见，该院予以采纳。综上，对龙腾公司要求没收履约保证金并要求德雅公司补足800000元履约保证金及再行支付2020年至2021年度履约保证金的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、德雅公司杭州德雅包装有限公司支付原告浙江龙腾输送设备有限公司租金31500元，限于本判决生效后十日内付清；二、德雅公司杭州德雅包装有限公司支付原告浙江龙腾输送设备有限公司逾期付款利息损失83791元及自2020年5月28日起至实际付清之日止的利息（以31500元为基数，年利率6%计算），限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告浙江龙腾输送设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7492元，由原告浙江龙腾输送设备有限公司负担6789元，由德雅公司杭州德雅包装有限公司负担703元，财产保全申请费5000元，由德雅公司杭州德雅包装有限公司负担。原告浙江龙腾输送设备有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；德雅公司杭州德雅包装有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，龙腾公司不服上述判决，向本院提起上诉称：租金支付时间应该是每年1月23日与7月23日支付。履约保证金应该是按年计算的，德雅公司第一期已经没收了；履约保证金是双方合同约定的违约责任，而不是定金。请求二审法院撤销原判第二项，改判德雅公司支付自2016年2月23日起至付清日止分段计算的逾期付款利息损失（其中计算至起诉日为100000元）；判决德雅公司补足2016年2月至2020年2月按20万元/年计算的履约保证金80万元、支付2020年至2021年年度的履约保证金20万元；一、二审诉讼费用由德雅公司承担。
被上诉人德雅公司答辩称：德雅公司实际不存在逾期支付的情形。根据双方签订的《厂房租赁协议书》的约定，每年支付租金的时间是4月1日以及10月1日；2016年4月至2017年4月的租金，德雅公司已经全额支付完毕，德雅公司均在租赁年度内支付完毕。2017年4月至2020年9月的租金，德雅公司均已支付完毕，且均在租赁年度开始前支付，并不存在逾期支付的情况。龙腾公司认为的在每一期租金发生逾期付款情形后，龙腾公司也从未向德雅公司进行催告，且在龙腾公司接受德雅公司交纳的每一期租金也从未提出异议来看，也认可了德雅公司的支付时间，因此不应认定为德雅公司逾期支付。关于2016年度的履约保证金，根据龙腾公司提交的证据来看，两次律师函中均未指向2016年的履约保证金，律师函中未包括要求罚没2016年的履约保证金，因此在龙腾公司起诉时已超过诉讼时效。二、关于2020年至2020年9月剩余未付的31500元租金，德雅公司已经于2020年7月20日支付完毕。龙腾公司要求德雅公司支付自2016年2月23日起至起诉之日止的利息损失和补足履约保证金80万元于法无据，并且关于20万元的履约保证金是保证整个10年的租赁年度的履约情况，德雅公司已经支付了20万元保证金，龙腾公司无权要求德雅公司再支付2020年至2021年的履约保证金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
另查明：本院调查时，德雅公司明确表示于2020年7月20日向龙腾公司支付了2020年至2020年9月剩余未付的31500元租金，即一审法院判决主文第一项。德雅公司明确表示对利息损失没有支付。龙腾公司确认已经收到该笔31500元的租金。
本院认为，龙腾公司与德雅公司签订的《厂房租赁协议书》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按合同约定履行。合同约定，第一周期年租赁费于协议生效后三日内支付，日后租赁费用每6个月支付一次，先付费，后使用，费用支付期满提前1个月预付下一租期费用。租赁期限从2016年2月20日至2026年3月30日，前40天龙腾公司承诺送给德雅公司装修搬迁时间，不计租金。因此根据约定，德雅公司应在2016年2月23日前支付租金，而德雅公司实际于2016年4月29日先开始支付租金，存在迟延支付租金的情形，按照合同约定应当支付滞纳金。原审法院根据龙腾公司主张，按照年利率6%计算逾期付款利息损失，未超出法律规定的标准予以支持并无不当。
关于龙腾公司要求没收履约保证金，并要求德雅公司补足四期履约保证金800000元及2020年至2021年履约保证金的请求。从现有德雅公司交付租金的情况来看，德雅公司除了第一年度租金迟延支付的时间较长外，后续租金迟延支付时间均较短，现逾期付款利息可以弥补龙腾公司的实际损失。按照合同约定延付租金超过一个月的，龙腾公司可以没收履约保证金。虽龙腾公司于2018年及2020年发送的《律师函》要求没收履约保证金，但并未明确没收履约保证金系针对德雅公司2016年未按约支付租金的行为。因此原审法院对龙腾公司要求没收履约保证金并要求德雅公司补足800000元履约保证金及再行支付2020年至2021年度履约保证金的诉讼请求不予支持并无不当。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。上诉人龙腾公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14700元，由上诉人浙江龙腾输送设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张一文
审判员胡宇
审判员秦海龙
二○二一年二月二十日
书记员何英杰
