某某与苏州神鹰物业管理有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

苏州市吴中区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0506民初1223号

原告：***，女，1994年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：仲玥、李丽娟，江苏简恒律师事务所律师。

被告：苏州神鹰物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区扬东路**晶汇大厦****。

法定代表人：徐群燕，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：沙良民，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。

原告***诉被告苏州神鹰物业管理有限公司（以下简称神鹰物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年2月26日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人仲玥，被告神鹰物业公司委托诉讼代理人沙良民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即排除妨碍，停止阻挠原告装修的行为；2、依法判令被告立即协助原告办理装修施工许可手续；3、判令被告赔偿原告租金损失100000元(自2019年7月30日起按25000元/月计算至停止阻挠原告装修日止，暂算至2019年11月30日，以实际司法鉴定为准)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年7月6日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得位于苏州太湖国家旅游度假区太湖天阙别墅A-2幢房产，并于2019年7月29日取得不动产权证书。在取得上述房屋后准备装修，原告多次与被告沟通办理装修施工许可手续事宜，但被告物业经理告知原告前业主戴锦亮、俞剑影、戴文捷拖欠自2007年6月12日至原告取得上述房屋之前的物业费及滞纳金高达50多万元。如原告未能将前业主拖欠的物业费结清，既不配合办理装修手续，也不允许原告的工人进入房屋实际施工，为此双方发生冲突，经原告母亲报警后，双方到渔帆社区调解，但被告仍然坚持原告必须结清全部物业费用，后被告以同样理由拒绝原告要求交纳2019年7月以后的物业费。其认为，物业费基于物业公司为不动产所有权人提供物业服务而收取的费用，前业主拖欠的物业费理应由前业主承担，不应由原告承担。被告以此为由，迟迟不协助原告办理装修手续反而再三阻止，侵害了原告对房屋使用的权利，因未能如期装修造成房屋一直处于无法装修的空置状态，给原告造成较大的经济损失，被告应参照同地段、同户型房屋的租金价格予以赔偿。

被告神鹰物业公司辩称，1、其已于2019年12月31日与新物业公司苏州佳旺旺物业管理有限公司办理移交手续，并于当日撤场，故请求法院驳回原告的第1、2项诉请。原告主张的租金损失，与法无据，请求驳回，原告对该损失并未举证，即使原告提供了相关证据，也与其无关。2、其一直按照物业管理合同履行义务，有权按约收取物业费。在办理装修许可手续前，按照相关规定，原告需要先交纳物业费。其每年都在涉案房屋门口张贴催缴物业费律师函，可以证明原告知晓拖欠情况。根据最高院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定，拍卖要公告标的物瑕疵，避免拍卖成交后因瑕疵导致不必要的纠纷。姑苏区法院拍卖公告规定其他可能存在的物业费等均由买受人自行查证处理。原告在拍卖时知道房产拖欠物业费的事实仍参与竞拍，就是愿意接受本案房屋拖欠的物业费。即使原告认为该物业费应由前业主承担，也应该与前业主协商交纳，其已在张贴的律师函中告知了物业费缴纳的方式、账号等，不存在无法交纳的情况。

本院经审理认定事实如下：原告***于2019年7月6日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得位于苏州太湖国家旅游度假区太湖天阕别墅A-2幢房产，拍卖公告中载有“另，其他可能存在的物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费也均由买受人自行查证处理”。该房产于2019年7月29日登记为***单独所有，登记用途为城镇住宅用地/成套住宅，登记土地使用权面积为2752.4平方米，登记房屋建筑面积为818.33平方米。

审理中，原告称，2019年8月初，其委托了装修公司，未签订正式的装修合同，后其带装修公司人员看房时，在小区门口被被告保安阻止进入，被告的理由是其未交清前业主所欠的物业费，后来被告一直不让其进小区装修，为此其还报警了；2020年1月20日，其到小区物业办公室，被告知小区已由苏州佳旺旺物业管理有限公司暂时代管，被告在物业服务期限到期前无故撤场。为证明其所述，原告向本院提供了以下证据：

1、2019年4月19日的律师函照片及太湖天阕神鹰物业服务中心收费通知单各一份，律师函反映神鹰物业公司委托律师向案外人戴锦亮催收自2007年6月12日至2018年12月31日欠缴的物业费451522.31元。通知单载明，业主姓名***，应收物业服务费471065.46元，费用时效2007.6.12-2019.6.30，该通知单上加盖了神鹰物业公司太湖天阕客户服务中心章。原告称，前业主戴锦亮拖欠的物业费与其无关。

2、录音录像光盘及文字稿，原告用以证明2019年8月15日原告父母到被告处沟通装修事宜，被告物业经理黄爱萍要求结清前业主的物业费，拒绝为原告办理装修手续；2019年11月16日，原告及父母再次到被告处沟通装修事宜，被告物业经理黄爱萍称只有将前业主的物业费及滞纳金结清才能办理装修手续，且拒绝接收原告交纳取得产证之后的物业费。

3、2019年8月23日吴中区12345发送给***的“关于太湖度假区太湖天阕别墅物业纠纷问题的投诉回复”邮件截屏一份，内容为：“市民，您好！您所反映的问题我们已交办香山街道，现收到反馈：经向小区物业进行了解，1、该业主自称2019年7月份通过淘宝司法拍卖网上拍得该套物业，并未出具任何有关证据证明合法拥有该套物业权属。2、该业主并未到太湖天阕物业管理处（苏州神鹰物业管理有限公司）办理业主变更手续。导致现场安保人员无法核实身份，不能及时提供相应服务。3、该套物业自2007年至今拖欠物业费高达40几万，淘宝司法拍卖公告上明确告知，该物业所欠物业费、水、电、燃气等相关费用由参拍人自行实地调查处理，拍卖成交后，均视同认可该物业所有现状。（详见司法拍卖公告附图）。该笔欠费应由新业主承担。4、该业主在未办理业主信息变更，也为办理装修施工备案等相关手续的情况下，自行调来大型挖机，强行进入小区，扬言要将庭院及部分公共区域现有乔木全部铲除，被现场管理人员阻止。5、物业公司是服务全体业主，为确保其他业主及公共区域设施绿化不被破坏，在业主未办理任何变更和备案手续前提下强行施工行为，进行阻止是合理合法。物业公司无意跟该业主对立，而且对该业主及家人进场也给予配合及支持，该庭院杂草、地下室积、地下室积水采用人工修剪完毕，希望业主尽快与物业沟通协商解决拖欠费用问题。此复。”原告称，该回复反映被告认为拖欠的物业费应由新业主承担，以此为由阻碍其装修。

4、苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局香山派出所情况说明一份，内容反映：2019年8月16日07时16分35秒，该所接谢东华和李迎春报警称在太湖天阕小区内买了一套法院拍卖的房子，由于前业主有一笔物业费没有交，现物业保安不让进小区，遂发生纠纷，处警人员告知谢东华和李迎春去找该小区物业领导协商解决。

经质证，证据1，被告对真实性无异议，认为其在原告取得房产前已张贴律师函，催收物业费，原告应当知晓。证据2，被告对真实性无法确认，并称其没有名叫黄爱萍的经理；因原告的父母要开挖机进小区铲除绿化，在小区公共区域绿化可能遭到破坏，小区道路可能受损的情况下，其依据业主规约及物业管理服务协议有权制止，其还向原告父母告知所有工具车辆都要从北门进入；其收费通知单上有缴费账户，但原告至今未交纳物业费。证据3，被告对真实性无异议，并称因原告要开大型挖机进场施工，并扬言将庭院及部分公共区域内乔木铲除，其遂报警，警方让双方自行协商处理，原告遂投诉了。证据4，被告对真实性无异议。为证明其抗辩，被告向本院提供了以下证据：

1、2020年1月1日苏州佳旺旺物业管理有限公司告业主书照片一份，载有“由于前苏州神鹰物业管理有限公司没有办理物业交接，与2019年12月30日无故提前撤场。从2020年1月1日起，‘太湖天阕’前期物业服务项目由苏州佳旺旺物业管理有限公司临时代管，代管期间履行物业权利管理本项目。……”

2、签名为顾彩珍、王进兴的证明二份及身份证复印件，反映二人于2020年1月1日看到苏州佳旺旺物业管理有限公司在小区门口张贴的告业主书，告业主书的大致内容是从2020年1月1日起由苏州佳旺旺物业管理有限公司管理物业并于8日开始征收服务费。

3、神鹰物业公司于2019年12月31日发给苏州市度假区物业管理处的太湖天阕撤场情况说明复印件一份，主要反映：苏州涵宜新房地产开发有限公司与神鹰物业公司于2018年6月30日签订了《苏州市物业服务合同》，约定神鹰物业公司为苏州太湖天阕别墅项目物业提供安保与保洁服务，服务期限为2018年7月1日-2020年6月30日，鉴于苏州涵宜新房地产开发有限公司一再要求提前解除服务合同，神鹰物业公司同意提前终止服务合同，苏州涵宜新房地产开发有限公司通知神鹰物业公司于2019年12月30日下午三点办理移交手续并撤场，神鹰物业公司按照要求安排负责人到场办理交接。该情况说明上加盖了苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心物业管理科章。被告称，该情况说明系其从苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心物业管理科调取的。

经质证，证据1，原告对真实性无法确认，并称其未看到过，且根据告知书的内容，系苏州佳旺旺物业管理有限公司代被告管理，故被告作为委托方应承担责任。证据2，原告对真实性无法确认。证据3，原告对真实性无异议，但认为系被告单方致函苏州市度假区物业管理处，其对内容无法核实。

审理中，本院至苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心调查，该中心提供了2020年1月1日苏州涵宜新房地产开发有限公司（甲方）与苏州佳旺旺物业管理有限公司（乙方）签订的临时代管协议书一份，约定甲方将太湖天阕保安、维修、保洁物业服务事项委托乙方，委托期限为三个月，在甲方与神鹰物业公司无故撤场纠纷没有结束前，本合同自动后延（本协议需向当地物管处报备）。

关于原告主张的租金损失。原告称，由于被告阻挠装修，导致其无法如期使用房屋，故参照相同地区相同面积房屋的租金标准主张损失。另，原告称，其购买房屋用于建造会所经营餐饮，并非用于自住，其平时住在木渎的房子里。被告称，涉案房屋属于普通住房，不符合经营条件，其对原告主张的租金损失不予认可。

上述事实，由原告提供的拍卖成交确认书复印件、不动产权证书、律师函照片、太湖天阕神鹰物业服务中心收费通知单、录音录像光盘及文字稿、邮件截屏、情况说明，被告举证的告业主书照片、证明、撤场情况说明复印件，以及本院开庭笔录、质证笔录等在卷佐证。

本院认为，根据被告提供的证据，结合原、被告双方陈述及本院调查情况，可确认被告现已不是涉案小区的物业公司，故原告要求被告排除妨碍、办理装修施工手续等诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因现有证据不能证明前业主拖欠的物业费应由原告承担，故被告以此为由不准原告装修的行为侵害了原告对房屋的使用权。原告房屋属于住宅，且原告另有房屋居住，原告亦未能充分举证证明被告行为造成其租金损失，但考虑被告的行为确实影响了原告正常使用房屋，结合原告申请办理装修手续的时间及被告撤场时间，本院酌定被告补偿原告损失25000元。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告苏州神鹰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***损失人民币25000元。

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为人民币1150元，由原告***负担937元，被告苏州神鹰物业管理有限公司负担213元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审判员　　钱建平

二〇二〇年五月二十五日

书记员　　丰雨竑