句容市惠容商贸有限公司与句容市客运总站有限责任公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

文书内容

江苏省镇江市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏11民终1840号

上诉人（原审被告、反诉原告）：句容市惠容商贸有限公司，住所地句容市华阳镇华阳南路与圣路相交处东南角综合商业楼。

法定代表人：***，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：叶安龙，南京市栖霞区靖安法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：句容市客运总站有限责任公司，住所地句容市华阳镇华阳南泰和二圣路相交处东南角。

法定代表人：徐海，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘国林，江苏永兆律师事务所律师。

原审被告：***，男，1968年6月11日出生，汉族，住南京市栖霞区。

上诉人句容市惠容商贸有限公司（以下简称惠容商贸公司）因与被上诉人句容市客运总站有限责任公司（以下简称客运公司）及原审被告***房屋租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

惠容商贸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1、双方《租赁合同》中明确约定被上诉人必须保证本合同标的物通过消防验收合法有效，现被上诉人不能兑现其承诺，不能保证消防验收合法有效，过错在被上诉人，被上诉人应当承担不能让上诉人实现合同目的的违约责任和赔偿责任，一审法院判决上诉人承担40%的责任，无法律依据。2、被上诉人不能保证合同标的物通过消防验收合法，上诉人只能断断续续经营了一年不到的时间就关门歇业，过错方是被上诉人，被上诉人应当退还上诉人的租金453000元，句容市公安消防大队的罚没款30000元也应当由被上诉人承担。3、通过评估，上诉人一楼、二楼的装修工程总价为1118575.44元，投入的设备市场价值为848700元，一审法院未按照评估结论来计算上诉人的全部经济损失，而是按照所谓的考虑上诉人实际使用时间来计算，显然不合理，评估公司对上诉人的实际装修损失和设备投入损失进行评估时已经按市场折旧价进行核算。4、一审法院未支持上诉人主张的员工福利、工资、伙食等费用，显失公平。5、上诉人经营超市所购置的设备都是专门定制形成的，超市关门后，上诉人无能力将所有设备拆除，也没办法腾空房屋，且腾空房屋就是破坏鉴定环境，一审法院认定上诉人按300000元年租金标准支付超市关门后的占有使用费，严重不合理。6、一审法院认定案件受理费、鉴定费由上诉人承担28571元，被上诉人承担21210元，对此上诉人不清楚该承担费用比例如何得出。

被上诉人客运公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

原审被告***述称，同意上诉人的上诉意见。

客运公司向一审法院起诉请求：1、判令解除客运公司、惠容商贸公司于2017年1月29日签订的《租赁合同》并将租赁房屋腾空交付给客运公司；2、判令惠容商贸公司支付拖欠的租金377487元及滞纳金（租金自2018年8月1日暂算至2019年2月28日，共计211天，按年租金653000元计算；滞纳金以653000元为基数、按日千分之三从2018年7月31日起计算至实际给付之日止）并支付自2019年1月21日起至实际支付之日止的租金；3、判令惠容商贸公司承担违约金50000元并结清房屋交付日止所产生的水电、物业等费用；4、判令惠容商贸公司承担本案诉讼费用并判令客运公司胜诉后申请贵院退还。审理过程中，客运公司变更第二项诉讼请求为：判令惠容商贸公司支付拖欠的租金375221.9元及滞纳金（租金自2018年8月1日暂算至2019年5月31日，共计303天，按年租金452000元计算；滞纳金以452000元为基数、按日千分之六从2018年7月31日起计算至实际给付之日止）并支付自2019年6月1日起至实际支付之日止的租金。

惠容商贸公司向一审法院提出反诉请求：1、请求驳回（2019）苏1183民初1065号客运公司的一切诉讼请求；2、判令解除双方于2017年1月29日签订的《租赁合同》；3、判令客运公司退还惠容商贸公司2017年9月4日缴纳的租金453000元；4、判令客运公司返还惠容商贸公司垫付的句容市公安消防大队的罚没收入款30000元；5、判令客运公司赔偿惠容商贸公司投资该公司的直接和间接损失共计3879639.14元；6、判令客运公司承担本案诉讼费和鉴定费。

一审法院认定事实：惠容商贸公司成立于2016年6月24日，***系惠容商贸公司的法定代表人，也是该公司股东之一。

2017年1月23日，***通过竞标取得句容市汽车站综合楼1-3（钢混）、面积5196平方米房屋的承租权，年租金为852000元，租赁年限5年，当日***与句容市公共资源交易中心签订《成交确认书》。2017年1月29日，惠容商贸公司（乙方）与客运公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将句容市华阳南路与二圣路相交处东南角综合商业楼面积5196平方米的房产及附属水、电设施出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2017年2月1日至2022年7月31日止（2017年2月1日至2017年7月31日为装修期，免租），每年固定租金为852000元，乙方按年支付，第一年租金在签订本协议时一次性付清，以后每年租金由乙方于每年的7月30日前10个工作日向甲方支付，如乙方逾期未支付年租金，甲方从7月31日开始按3‰每日收取滞纳金；乙方在合同签订时缴纳租房履约保证金50000元（不计息），合同终止后出租标的物腾空验收合格后归还，如乙方有违约情形，甲方可以没收该保证金。《租赁合同》还约定甲方保证本合同标的物通过消防验收合法有效；甲方明确知晓乙方租赁房屋用于惠容超市并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，可用作该用途；乙方若需环评消防验收的，应自行办理环评消防验收手续，且不得影响周边居民的正常生活、生产；甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同；如果出现甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达三个月以上的情形，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失；甲方依据上述情形提起终止合同时，应预先十天书面催告乙方改正，若乙方在催告期内已经改正的，则甲方不得决定终止合同；若乙方不改正的，乙方应在甲方决定终止合同通知到达之日起七天内搬离并交回房产，租金按实结算；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方支付违约金并赔偿实际损失；甲方违反其保证或责任，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常生产经营或使乙方的合同权益受到实质损害的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失；乙方依据该情形提前终止合同时，应提前十天书面通知甲方；甲方应及时退还乙方结余的款项，租金按实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切损失；不论何种情形解除或终止合同，乙方均在合同终止后七天内将属于自己的财物从承租房屋内搬离，但已经固定于房屋及土地之上的装修物等不得拆除，乙方如逾期不搬离的，视作遗弃，甲方有权作任意的处置并不承担任何法律责任；本合同如提前终止、解除或届满时，甲方应按乙方当时房屋的实际状态收回房屋；乙方有权拆除及取回乙方所有添附设施之中可移动部分或全部；但乙方不得损害或拆除建筑物本身之结构体及固定添附物，乙方在终止日期到后的七日内未拆除取回之物品，视为乙方将遗留物之所有权转赠甲方，甲方有权任意处理；除合同明确规定或法律规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付违约金5万元，并赔偿因合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失。该《租赁合同》还对其他事项作了约定。

2017年2月15日，惠容商贸公司（甲方）与案外人潘林江签订《租赁协议》一份，约定将中标房产中的部分句容市客运车站总站综合楼三楼1796平方米房屋和一楼北面三间和南面五间740平方米的房屋分租给乙方自主经营自负盈亏、三楼年租金为0.4元/天/平方米、一楼年租金为0.5元/天/平方米、租金支付以甲方和句容市车站客运总站签订的合同为准等内容。

2017年7月15日，惠容商贸公司向客运公司（甲方）提交申请一份，申请将其承租的商业综合楼剩余部分（三楼一层1796平方米、一楼部分740平方米）分租给潘林江用于合法经营项目。该申请上同时载明“此申请一式两份，甲方盖章通过”的字样。客运公司在该申请上加盖了印章。

2017年7月28日，惠容商贸公司（乙方）与客运公司（甲方）签订《补充合同》一份，约定甲方收回乙方承租范围内句容市华阳南路商业用房第一层三间约340平方米的门市房，收回时间为2017年8月1日至2022年7月31日，乙方于2017年7月31日前腾空房屋交付给甲方，甲方同意从2017年8月1日起减去年租金199000元至原合同结束。庭审中，客运公司认可该《补充合同》上的房屋面积部分与分租给潘林江的房屋面积重合，惠容商贸公司应缴纳的年租金最终为452000元。

2017年9月初，惠容商贸公司缴纳了第一年度的租金653000元（含潘林江应承担的部分房租）。履约保证金50000元未实际缴纳，惠容商贸公司陈述未缴纳的原因是“因为消防不过关，我被罚款30000元，所以跟客运公司协商，保证金暂时不交了”。

另查明，2017年6月初，惠容商贸公司对外营业。同年6月13日，句容市公安消防大队在检查中发现惠容商贸公司存在未经开业前消防安全检查擅自投入营业的违法行为，遂于同年6月19日对其作出行政处罚，根据《中华人民共和国消防法》相关规定，责令惠容商贸公司停产停业、并处罚款30000元。2017年6月30日，惠容商贸公司签收该《行政处罚决定书》并实际缴纳罚款30000元。此后，惠容商贸公司未停业整顿，仍持续营业约一年时间，2018年7月份惠容商贸公司停业。

案涉房产句容市华阳南路与二圣路相交处东南角综合商业楼尚未取得权属证书，句容市人民政府华阳街道办事处向一审法院出具《住所（经营场所）使用证明》一份，载明“兹有位于江苏省镇江市句容市（县、区）华阳镇（街道）华阳南路（街、村）和二圣路相交处东南角综合商业楼（位置）的房屋（场所），使用面积5850平方米，所有权（使用权）属于句容市客运总站有限责任公司。现已竣工投入使用，不属非法建筑，尚未取得房屋产权证，同意作为住所（经营场所）使用”。

本案在审理过程中，根据惠容商贸公司的申请，一审法院依法委托江苏友诚工程咨询有限公司对句容市华阳镇华阳南路与二圣路相交处东南角综合商业楼的惠容超市一楼、二楼的装修工程进行造价鉴定，并委托镇江仁和永信资产评估有限公司对惠容超市投入的设备进行价值评估。2019年9月12日，江苏友诚工程咨询有限公司出具苏友诚鉴（2019）第203号鉴定报告书，载明惠容超市二楼的装修工程造价为712484.13元，该费用中包括工程税金70600.48元、规费18212.3元及措施费58531.86元。2019年11月19日，江苏友诚工程咨询有限公司出具苏友诚鉴（2019）第203-1号鉴定报告书，载明惠容超市一楼的装修工程造价为406091.31元，该费用中包括工程税金40238.9元、规费10386.82元及措施费8669.61元。惠容商贸公司支付鉴定费15000元。2019年9月30日，镇江仁和永信资产评估有限公司出具镇仁和永信鉴字[2019]第17号评估报告书，载明在采用成本法评估，惠容超市所投入的设备在评估基准日的市场价值为848700元（含定制的两部扶手电梯的价值220830元），评估报告有效期为1年，自评估基准日2019年8月7日起至2020年8月6日止。惠容商贸公司支付评估费8150元。

惠容商贸公司于2018年8月7日将案涉房屋的钥匙交付给客运公司，但设备尚存于案涉房屋内。

一审法院认为：《中华人民共和国消防法》规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中客运公司出租给惠容商贸公司的案涉房屋系经营性用房，面积达五千余平方米，属于国务院公安部门规定的大型人员密集场所，建设单位应当申请消防设计审核、并在建设工程竣工后申请消防验收。至目前为止，客运公司未提供案涉房产的消防设计审核资料以及消防验收合格的相关证据材料，亦未提供案涉房产的竣工验收合格的相关证据材料，应承担举证不能的不利法律后果。一审法院亦未能从相关部门调取到与该标的物有关的消防验收资料，故应当认定案涉房产标的物未经消防验收，在此情况下，该房产应禁止投入使用，故案涉租赁合同因违反法律强制性规定而无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于客运公司已将案涉房产交付惠容商贸公司实际使用，且惠容商贸公司已进行了装饰装修并营业近一年时间，故惠容商贸公司已经缴纳的第一年度租金客运公司无需返还。惠容商贸公司于2018年7月份左右停止营业，于2019年8月7日将案涉房产的钥匙交付给客运公司，但因惠容商贸公司的设备一直存放于案涉房屋内，故应认定案涉房产尚未交付，惠容商贸公司应及时将案涉房产腾空并交付给客运公司，客运公司可主张自2018年8月1日起至实际腾空交付之日止的房屋占有使用费。根据本案实际情况，一审法院酌定惠容商贸公司支付占有使用费的标准为300000元/年。关于客运公司主张的水电、物业费用，因客运公司并非水电、物业费用的收费主体，其亦未举证证明代惠容商贸公司缴纳上述费用，对该项诉请一审法院不予支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，对客运公司主张的滞纳金、违约金等诉请一审法院不予支持。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。客运公司明确知晓惠容商贸公司承租案涉房屋用于经营超市，其将案涉房屋以毛坯状态交付惠容商贸公司，惠容商贸公司装饰装修后实际经营一年左右时间，客运公司从未提出过异议，应当视为惠容商贸公司的装饰装修取得客运公司的同意。经过评估鉴定，惠容商贸公司一楼、二楼的装修工程总造价为1118575.44元，所投入的设备市场价值为848700元。所投入的设备中包含定制的扶手电梯两部，价值220830元，定制产品的价值已经添附进案涉房屋，拆除将造成其价值减少，故该两部扶手电梯应作为已形成附合的装饰装修物处理。惠容商贸公司一楼、二楼的装修工程总造价虽经鉴定为1118575.44元，考虑惠容商贸公司实际使用时间及承租期限，一审法院按照894860.35元计算现值损失。综上，案涉房屋已形成附合的装饰装修物现值损失为1115690.35元（220830元+894860.35元）。惠容商贸公司在签订租赁合同时对案涉房屋尚未经消防验收的情况属于明知，其对于合同无效亦存在一定过错。上述现值损失根据双方过错程度由客运公司承担60%，即669414.21元，由惠容商贸公司自行承担40%。关于除两部扶手电梯以外的设备损失，因案涉房产内、在评估报告鉴定范围内的设备系惠容商贸公司为经营超市而购买使用，现因合同无效，超市停业，惠容商贸公司存有损失；即使惠容商贸公司拆除上述设备后另行处理，其使用价值亦有减少，根据评估报告结论及本案实际情况，一审法院酌定该部分损失由客运公司承担180000元。关于惠容商贸公司主张的员工福利、工资、伙食费等其他损失，因于法无据，一审法院不予支持。

关于惠容商贸公司主张的罚款30000元，惠容商贸公司租赁房屋开设超市，其系该超市申报消防安全检查的义务人。惠容商贸公司在签订租赁合同时对案涉房屋尚未经消防验收的情况属于明知，即应当预见在此情况下申报消防安全检查存在客观障碍，亦应当知晓超市开业前未经消防安全检查即擅自投入营业系违法行为，但仍放任该违法行为的发生，故其自身存在过错，该罚款系因其自身违法行为而产生，其要求客运公司承担于法无据，一审法院不予支持。

关于***是否应承担责任的问题。惠容商贸公司系独立的法人主体，***系惠容商贸公司的法定代表人，也是该公司股东之一，客运公司要求***承担责任于法无据，一审法院不予支持。

一审法院判决：一、客运公司与惠容商贸公司于2017年1月29日签订的《租赁合同》无效；二、惠容商贸公司于判决生效后三十日内将案涉房产腾空交付给客运公司并以300000元/年标准给付自2018年8月1日起计算至实际腾空交付之日止的占有使用费；三、驳回客运公司的其他诉讼请求；四、客运公司于判决生效后十日内给付惠容商贸公司损失849414.21元；五、驳回惠容商贸公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一、客运公司应当承担的惠容商贸公司所遭受损失的范围及比例；二、客运公司是否应当退还惠容商贸公司缴纳的第一年度租金453000元；三、惠容商贸公司按照300000元/年标准给付自2018年8月1日起计算至实际腾空交付之日止的占有使用费，是否合理。

关于第一个争议焦点：依据一审法院委托进行的鉴定评估，惠容商贸公司一楼、二楼的装修工程总造价为1118575.44元，所投入的设备市场价值为848700元。对于惠容商贸公司的装修损失，考虑到惠容商贸公司实际使用时间及承租期限，一审法院按照装修工程总造价的80%即894860.35元计算现值损失，并无不当。对于惠容商贸公司的投入设备损失，因惠容商贸公司定制的两部扶手电梯已经添附进案涉房屋，对此一审法院进行了区分，将扶手电梯（价值220830元）损失与上述装修损失综合认定为案涉房屋已形成附合的装饰装修物现值损失即1115690.35元（220830元+894860.35元），符合客观事实。对于该部分损失，一审法院结合案涉租赁合同无效的原因，出租方、承租方的过错程度，认定客运公司承担60%的赔偿责任，惠容商贸公司自行承担40%，并无不当。另对于除两部扶手电梯以外的设备损失，一审法院根据评估报告结论及本案实际情况，酌定该部分损失由客运公司承担180000元，亦无不当。惠容商贸公司辩称“客运公司未能保证合同标的物通过消防验收，客运公司应当承担全部赔偿责任”，因惠容商贸公司在签订租赁合同时对案涉房屋尚未经消防验收的情况属于明知，在此情况下惠容商贸公司进行装饰装修、并购置设备投入营业，其自身亦存在一定过错，故惠容商贸公司的该辩称意见不能成立，本院不予支持。2、对于惠容商贸公司主张的员工福利、工资、伙食费等其他损失，该部分费用系惠容商贸公司投入营业过程中所产生的人工成本，惠容商贸公司将此作为损失要求客运公司承担，于法无据，本院不予支持。3、对于惠容商贸公司主张的罚款30000元，惠容商贸公司系其所开设超市申报消防安全检查的义务人，其知晓超市开业前未经消防安全检查仍擅自投入营业，该罚款系因惠容商贸公司自身违法行为而产生，其要求客运公司承担，于法无据，本院不予支持。

关于第二个争议焦点，双方签订租赁合同后，客运公司已将案涉房产交付惠容商贸公司实际使用，且惠容商贸公司已进行装饰装修并投入营业近一年时间，故惠容商贸公司已经缴纳的第一年度租金客运公司无需返还。

关于第三个争议焦点，惠容商贸公司停止营业后应及时将案涉房产腾空并交付给客运公司，但惠容商贸公司在将案涉房产钥匙交付给客运公司后，其公司设备仍存放于案涉房屋内，导致客运公司无法再行处置案涉房产，故一审法院综合本案案情，判决惠容商贸公司按照300000元/年标准给付自2018年8月1日起计算至实际腾空交付之日止的占有使用费，符合法律规定。惠容商贸公司辩称不应支付占有使用费，依据不足，本院不予支持。

另关于一审诉讼费用分担问题，一审法院根据案件的具体情况决定双方当事人各自负担的诉讼费用数额，惠容商贸公司对此提出异议，但并未充分说明理由，且经本院审核，一审法院诉讼费用分担，并无不当，故对惠容商贸公司的该项异议，本院不予采纳。

综上，惠容商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费26631元，由上诉人句容市惠容商贸有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　剑

审判员　甘可平

审判员　田　原

二〇二〇年九月十一日

书记员　朱玉岑