滨海高新区开发建设有限公司
天津渤龙国际生物医药谷管理有限公司、滨海高新区开发建设有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
天津市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）津03民终1306号
上诉人（原审被告）：天津渤龙国际生物医药谷管理有限公司，住所地天津滨海高新区滨海科技园高新六路39号9-3-401号。
法定代表人：朱咏峰，总经理。
委托诉讼代理人：刘辉，天津嘉驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滨海高新区开发建设有限公司，住所地天津市津汉公路13888号滨海高新区滨海科技园日新道188号综合服务中心9层。
法定代表人：张建民，董事长。
委托诉讼代理人：李希远,国浩律师（天津）事务所律师。
委托诉讼代理人：王静，国浩律师（天津）事务所律师。
上诉人天津渤龙国际生物医药谷管理有限公司（以下简称渤龙国际公司）因与被上诉人滨海高新区开发建设有限公司（以下简称开发建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初26176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津渤龙国际生物医药谷管理有限公司的委托诉讼代理人刘辉、被上诉人滨海高新区开发建设有限公司的委托诉讼代理人李希远、王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
渤龙国际公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判按中国人民银行同期同类贷款利率分段支付违约金；2.二审案件受理费由开发建设公司负担。事实和理由：渤龙国际公司并非恶意拖欠租金，一审法院判决按每年20%标准支付违约金，虽已较合同约定有所调低，但仍过高，超过开发建设公司的实际损失，且第二期违约金因为只逾期了半年，不能按一年标准判决，应予减半。一审认定事实错误，适用法律不当，应依法改判。
开发建设公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋租赁合同是上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，合法有效。一审判决降低了一部分违约金，只相当于合同约定违约金的将近1/5。上诉人长期恶意拖欠租金的行为具有过错，且已经给被上诉人造成了严重的损失。一审判决适用违约金计算标准合法合理，不存在错误。
开发建设公司向一审法院起诉请求：1、判决被告立即将租赁的房屋返还给原告；2、判决被告支付2018年4月20日起至2019年4月19日止拖欠原告的房屋租金人民币433247.70元；3、判决被告以433247.70元为基数，向原告支付自2018年4月20日起至2019年4月19日止的违约金人民币231478元；4、判决被告按照合同约定的租金标准（每平方米每天租金1.5元）支付2019年4月20日起至被告返还原告租赁房屋之日止占用房屋的占用费，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告的利息损失；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2018年4月18日签订合同，约定原告将坐落于天津滨海高新区滨海科技园日新道188号4号楼四层出租给被告，租赁区建筑面积791.32平方米。租赁期限为壹年，自2018年4月20日起至2019年4月19日止。合同第八条约定“房屋租金按半年支付，第一个半年租金支付时间为合同签订后10个工作日内，后半年租金的支付时间为2018年10月20日前”。合同第二十三条约定“承租方不能按照本合同规定的期限支付租金，每逾期一天，承租方承担年租金2‰的违约金。”原告曾于2018年11月7日、2019年3月26日、2019年4月10日向被告发函催要租金。被告至今仍占有使用涉案房屋，且没有支付租金。
一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守约定。租赁合同租期届满，原、被告未达成新的租赁合意，被告应返还涉案房屋。庭审中，被告同意腾还涉案房屋并认可欠付被告2018年4月20日起至2019年4月19日止的房屋租金433247.70元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据合同约定，被告于2018年4月18日后10个工作日内支付前半年租金217217.34元、2018年10月20日前支付后半年租金216030.36元，被告至今没有支付租金，构成违约。合同约定“承租方不能按照本合同规定的期限支付租金，每逾期一天，承租方承担年租金2‰的违约金。”但合同约定违约金过高，一审法院予以调整，因租金支付方式为分段支付，故违约金的计算方式为第一期2018年5月3日至2019年4月19日以217217.34元为基数*20%，第二期2018年10月20日至2019年月19日以216030.36元为基数*20%。对于自2019年4月20日至今的占有使用费，原告主张按照原租赁合同租金计算标准计算并按中国人民银行同期贷款利率主张损失，符合法律规定一审法院予以支持。对于被告以曾于2019年5月27日、5月31日向原告发函要求搬出，但因原告未回复而支付至2019年5月31日的占有使用费的抗辩，因被告一直占有使用涉案房屋是既定事实，且未能搬出涉案房屋系未交物业费所致，故对被告抗辩一审法院不予采纳。判决：一、被告天津渤龙国际生物医药谷管理有限公司于判决生效十日内将天津滨海高新区滨海科技园日新道188号4号楼四层房屋腾还原告滨海高新区开发建设有限公司；二、被告于判决生效十日内给付原告自2018年4月20日起至2019年4月19日止的房屋租金433247.7元及违约金（计算方式为：第一期2018年5月3日至2019年4月19日以217217.34元为基数*20%，第二期2018年10月20日至2019年月19日以216030.36元为基数*20%。）；三、被告于判决生效十日内按每天1.5元每平方米计算给付原告自2019年4月20日起至实际腾还房屋止占有使用费及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,224.0元，由被告负担（原告已预交，被告于判决生效后十日内给付原告），保全费3843.63元由被告负担，（原告已预交，被告于判决生效后十日内给付原告）。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系当事人双方订立房屋租赁合同后，承租方欠付租金引发的出租方请求给付租金及违约金而成讼的案件。本案的争议焦点为：一审法院酌情认定的违约金计算方式及标准是否适当。
在本案中，依照租赁合同的约定，每逾期支付租金一天，应承担年租金2‰的违约金。渤龙国际公司辩称违约金过高，请求予以酌减，并主张开发建设公司因迟延缴纳租金造成的实际损失应为中国人民银行同期同类贷款利息，应认定渤龙国际公司初步完成了对于实际损失的举证义务。经本院询问，开发建设公司未就尚存在其他实际损失举证证明，据此，一审法院酌减后违约金标准仍过分高于开发建设公司的实际损失。本案欠付租金系租赁合同项下的支付租金之债，本院以中国人民银行公布相关利率标准为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，渤龙国际公司应按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍承担逾期支付租金的违约责任，即违约金计算为：
以欠付的217217.34元租金（第一期2018年4月20日至2018年10月19日的租金）为基数，支付自2018年5月3日起（自合同签订日2018年4月18日顺延10个工作日）至实际给付之日止的利息；以欠付的216030.36元租金（第二期2018年10月20日至2019年4月19日的租金）为基数，支付自2018年10月20日起至实际给付之日止的利息；利率标准均按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。
综上所述，上诉人渤龙国际公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审法院判决认定部分事实错误，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初26176号民事判决第一项、第三项；
二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初26176号民事判决第二项、第四项；
三、本判决生效之日起十日内，上诉人天津渤龙国际生物医药谷管理有限公司给付被上诉人滨海高新区开发建设有限公司自2018年4月20日起至2019年4月19日止的房屋租金433247.7元，并按照如下标准给付被上诉人滨海高新区开发建设有限公司逾期支付租金的违约金：以欠付的217217.34元租金为基数，支付自2018年5月3日起至实际给付之日止的利息；以欠付的216030.36元租金为基数，支付自2018年10月20日起至实际给付之日止的利息；利率标准均按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；
四、驳回被上诉人滨海高新区开发建设有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人天津渤龙国际生物医药谷管理有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取5224元，由上诉人天津渤龙国际生物医药谷管理有限公司负担3475元，被上诉人滨海高新区开发建设有限公司负担1749元。保全费3843.63元，由上诉人天津渤龙国际生物医药谷管理有限公司负担。二审案件受理费1972元，由上诉人天津渤龙国际生物医药谷管理有限公司负担610元，被上诉人滨海高新区开发建设有限公司负担1362元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 欣
审 判 员 阎 涛
审 判 员 何日升
二〇一九年九月三十日
法官助理 郭小峦
书 记 员 王 丽
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
