某某与上海品盾科技集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0115民初85227号 原告：***，男，1967年8月24日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：上海品盾科技集团有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区芳春路400号1幢3层。 法定代表人：高金，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京恒都（上海）律师事务所律师。 原告***诉被告上海品盾科技集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年11月1日受理后，依法适用普通程序，由审判员***独任审理，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、被告上海品盾科技集团有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2019年3月20日签订的《上海市房屋租赁合同》于2022年11月28日解除；二、判令被告支付自2022年3月1日起按照月租金人民币32,786元（以下币种相同）标准计算至2022年11月28日期间租金；三、判令被告支付分别自2022年2月23日、2022年5月26日、2022年8月26日起，上述均按照每日98.36元标准计算至实际付清之日止的逾期支付租金违约金；四、判令被告支付解约违约金65,572元；五、判令被告支付自2022年11月29日起按照每日1,996.2元标准计算至2022年12月6日期间房屋占有使用费；六、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年3月20日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区新XX路XX号银东大厦10A室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告。被告自2022年3月1日起欠付租金，经多次催讨，未果。2022年9月28日，被告向原告发送《关于提前解除房屋租赁合同通知函》，要求于2022年11月30日解除租赁合同，故涉讼。 被告上海品盾科技集团有限公司辩称，对于诉请一，同意解除《上海市房屋租赁合同》，但认为解除日是2022年12月6日，根据合同附加协议约定，租赁期满三年后，被告因业务发展需要可以提前解约而不算违约，但必须提前两个月书面通知原告，被告于2022年9月28日向原告发送《关于提前解除房屋租赁合同通知函》，要求于2022年11月30日解除租赁合同。2022年12月1日，被告发微信给原告称，鉴于疫情原因，工人被封控导致我方新办公楼的装修有所延误，现向您请求宽限几日，我方于12月6日搬离，原告未提出异议，故原、被告之间房屋租赁合同于2022年12月6日解除。诉请二，对欠付租金的起算日无异议，被告于2022年12月6日从系争房屋中迁出，认为截止日计算至2022年12月6日，对按照每月32,786元计算有异议，被告一直按照每月30,358元标准支付租金，原、被告对租金标准进行变更，故要求按照每月30,358元标准支付。诉请三，对逾期支付租金违约金的起算日期均无异议，根据合同约定按照月租金的0.3%标准计算，被告认为月租金按照30,358元计，0.3%标准过高，要求按照0.15%标准计算。诉请四，认为解约违约金过高，考虑到被告是中小企业困难，要求按照一个月租金30,358元标准支付。诉请五，对房屋占有使用费按照每日1,996.2元计算无异议，但被告已同意支付租金至2022年12月6日，不同意再支付房屋占有使用费。 经审理查明，2019年3月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区新XX路XX号银东大厦10A室房屋出租给乙方告。合同第一条约定，房屋坐落于XX路XX号银东大厦10A室，建筑面积为399.24平方米。第三条约定，甲方于2019年3月22日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年3月22日起至2024年3月21日止，其中2019年3月22日至2019年3月31日为免租期。第四条约定，该房屋前两年租金为2.5元/平/月，每月租金为30,358元。后三年为2.7元/平/月，每月租金为32,786元。乙方应在每支付月提前7日向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.3%支付滞纳金。乙方支付租金的方式为首期租金付二个月，以后每叁个月支付一次，先付后用，每次提前7日支付。第五条约定，签订本合同时，乙方应向甲方交付2个月租金的房屋租赁保证金60,716元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分到期后三个工作日内无息归还乙方。第九条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，乙方逾期不支付租金累计超过一个月。附加协议约定，经甲、乙双方协商达成一致，乙方租赁期满三年后，乙方因业务发展需要可以提前解约而不算违约，但必须提前两个月书面通知甲方。合同签订后，被告支付给原告保证金60,716元。2019年3月22日，原告将系争房屋交付给被告使用。2022年3月1日起，被告欠付租金。2022年9月28日，被告向原告发送《关于提前解除房屋租赁合同通知函》称，我司于2019年3月20日与您签订房屋租赁合同，租赁银东大厦10A商业办公楼作为我司办公使用地，租赁期为2019年3月22日至2024年3月21日。租赁合同附加协议双方约定：乙方租赁期满三年后，因业务发展需要可以提前解约而不算违约，但必须提前两个月书面通知甲方。现因本司自身发展原因，需提前解除此租赁合同，并且于2022年11月30日搬离银东大厦10A，按照要求将租赁地移交给您。2022年12月1日，被告发微信给原告称，鉴于疫情原因，工人被封控导致我方新办公楼的装修有所延误，现向您请求宽限几日，我方于12月6日搬离银东大厦10A。2022年12月6日，被告从系争房屋中迁出，并将房屋返还给原告。 另查，2021年9月17日，上海XX有限公司企业名称变更为上海品盾科技集团有限公司。 本院认为，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原、被告均同意解除《上海市房屋租赁合同》，本院依法予以准许。被告主张其提出于2022年12月6日解除合同，原告未提出异议，原告对此不予认可，因被告未举证证明双方协商一致于2022年12月6日解除合同，故对被告主张，本院难以采信。被告自2022年3月1日起欠付租金，逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同，原、被告之间租赁合同于诉状副本送到日即2022年11月28日解除。被告对欠付租金的起算日无异议，本院予以确认，被告主张其一直按照每月30,358元标准支付租金，原、被告对租金标准进行变更，原告对此不予认可，因被告未举证证明原、被告将租金标准由月租金32,786元变更为月租金30,358元，故对被告主张，本院难以采信，被告仍应按照合同约定的月租金32,786元标准支付租金至合同解除日2022年11月28日。被告对逾期支付租金违约金的起算日期均无异议，本院予以确认，但认为计算标准过高，要求法院予以调整，本院根据被告的过错程度、原告的实际损失酌定将逾期支付租金违约金调整为按照每日49.18元标准计算。被告认为解约违约金过高，要求法院予以调整，同意按照一个月租金标准支付，本院综合考虑到合同附件协议约定租赁期满三年后，被告因业务发展需要可以提前解约而不算违约，且原告未对其实际损失予以举证，本院酌定被告支付给原告解约违约金32,786元。合同解除后，被告未及时将系争房屋返还给原告，理应支付房屋占有使用费，被告对房屋占有使用费按照每日1,996.2元计算无异议，本院予以确认，故对原告要求被告支付自2022年11月29日起按照每日1,996.2元标准计算至2022年12月6日期间房屋占有使用费的诉请，本院依法予以支持。原告要求将被告支付保证金60,716元抵扣被告欠付的费用，符合合同约定，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条之规定，判决如下： 一、原告***与被告上海品盾科技集团有限公司于2019年3月20日签订《上海市房屋租赁合同》于2022年11月28日解除； 二、被告上海品盾科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告***自2022年3月1日起按照月租金人民币32,786元标准计算至2022年11月28日期间租金； 三、被告上海品盾科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告***分别自2022年2月23日、2022年5月26日、2022年8月26日起，上述均按照每日人民币49.18元标准计算至实际付清租金之日止的逾期支付租金违约金； 四、被告上海品盾科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告***解约违约金人民币32,786元； 五、被告上海品盾科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告***自2022年11月29日起按照人民币每日1,996.2元标准计算至2022年12月6日期间房屋占有使用费； （执行时抵扣被告上海品盾科技集团有限公司支付给原告***保证金人民币60,716元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币7,236元，保全费人民币2,470元，上述共计人民币9,706元，由原告***负担人民币485元，被告上海品盾科技集团有限公司负担人民币9,221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年一月十三日 书记员　　*** 附：相关法律条文