某某、南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省南昌市中级人民法院 民事判决书 （2019）赣01民终2472号 上诉人（原审被告）：***，男，1969年10月25日生，汉族，住南昌市东湖区。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江西豫章律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司（以下简称文旅公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初6847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销原判，改判驳回文旅公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由文旅公司承担。事实和理由：1.***自2004年开始和南昌市红谷滩秋水广场管理处（以下简称秋水广场管理处）签订场地租赁协议，从未与文旅公司签订过任何协议，文旅公司非案涉协议签订的相对方，也非案涉不动产的所有权人，无权向***主张权利。文旅公司未出示有效证据证明秋水广场管理处经权力机关进行撤并，仅凭一张复制的会议记录不能完成举证责任，其主张承继秋水广场管理处与***签订的场地租赁协议的权利义务关系的证据不足，即便按文旅公司陈述秋水广场管理处于2018年5月14日并入，文旅公司也无权向***主张从2018年3月以来的租金。2.***与秋水广场管理处自2007年政府招商引资后入驻秋水广场经营，已经延续近十年，形成了固定的交易习惯，合同到期后，秋水广场管理处虽迟迟未与我方签订合同，但仍按照之前的合同约定履行合同的权利和义务，故***认为该合同仍然为每个租赁周期为一年的合同，并非简单的不定期租赁合同。即便认定为不定期租赁合同，即便认定文旅公司是适格主体，按照法律规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，一审法院直接将签收起诉状的时间作为合同解除时间，也未考虑***的设备是大型游乐设备，属于认定事实不清和适用法律不当。3.退一步说，即便文旅公司是适格的主体，因文旅公司的停止供电行为给***带来了巨大的经营损失，由于一审法院未向***释明主张损失，而一审认定的减半收取租金远不足以弥补***的实际损失。另一审未全部支持文旅公司的主张，但诉讼费用未进行分摊，明显不合理，请二审法院予以纠正。 文旅公司答辩称：1.文旅公司是本案适格的诉讼主体。文旅公司系南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）下属的全资子公司，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构。2018年1月，南昌市红谷滩新区管理委员会召开第一次主任办公会，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系，管理模式参照（城投公司）下属分、子公司内容管理体系作为其下属部门。2018年5月14日，城投公司按照上述会议精神，下发南红城投发[2018]12号文，决定将秋水广场管理处并入子公司文旅公司。因此，原场地租赁合同的权利义务依法由文旅公司承受，故文旅公司作为本案原告，主体适格。2.***与秋水广场管理处签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，租赁期限为不定期，文旅公司可以随时解除合同，***使用涉诉场地，理应按约向文旅公司支付租金及场地使用费。综上，本案系***拒不腾退场地引发的诉讼，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回***的上诉请求。 文旅公司向一审法院起诉请求：1.确认2014年4月1日文旅公司和***之间的租赁合同已于2018年6月13日解除。2.***向文旅公司支付2018年3月1日至2018年6月30日的场地租金16800元。3.***向文旅公司支付2018年7月1日至返还场地之日止的占有使用费(以每月4200元暂算至2018年11月30日为21000元)。4.本案诉讼费由***承担。 一审法院认定事实：***从2007年开始与秋水广场管理处达成口头协议，由***承租秋水广场B区3号场地并交付场地使用费。自2012年后双方每年签订一份书面合同。2014年4月1日，秋水广场管理处（甲方）与***（乙方）续签书面场地租赁合同，约定1.由乙方承租秋水广场B区3号场地用于海盗船项目经营。2.租期从2014年4月1日起至2015年3月31日止。3.每月场地租金为4200元，乙方在每月月初前五个工作日支付一次租金，否则视为违约。4.租赁期满或其他原因导致本合同终止，甲方有权收回本合同项下场地及未按时拆除的附属设施设备以及本合同约定的无偿接收的配电设施。5.合同存续期间，除不可抗力外，如因政府行为需要终止合同时，乙方应无条件撤出承租场地，并不得向甲方主张任何补偿等。合同签订后，双方按合同履行，由***继续使用场地并按约交付租金。2015年3月31日合同期限届满，双方未再签订书面租赁合同，但***仍然使用涉诉场地，并按原合同约定向秋水广场管理处支付租金至2018年2月28日，因秋水广场管理处工作人员通知暂停交付租金，此后***未再交付租金。2018年6月13日，秋水广场管理处与文旅公司共同向秋水广场各商户发出要求娱乐设施项目退场的书面通知，内容为“因广场内游乐设施已到期，请各商户于2018年6月30日前全部撤离，我司不再续租，届时将停止水电供应。请各商户缴纳清算所有场地占用费，于6月30日前将所有物品清场，否则视为抛弃物，我司有权自行处置。”因***不同意退场，文旅公司遂诉至一审法院。庭审中，文旅公司确认***欠付自2018年3月1日起至2018年6月30日止的租金16800元（4200元*4个月），***认可至今尚在使用涉诉场地，但陈述秋水广场管理处在2018年6月底停止向涉诉场地供电，导致不能正常营业,不同意交付租金。 另查，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构，负责管理秋水广场租赁等相关工作。文旅公司系城投公司下属的全资子公司。2018年1月，南昌市红谷滩新区管委会召开主任办公会议，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系，下属分、子公司作为其下属部门。2018年5月14日，城投公司发出南红城投发［2018］12号“关于做好秋水广场交接工作的通知”，将秋水广场管理处并入文旅公司。 一审法院认为：秋水广场管理处与***签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同租赁期限届满后，***继续使用租赁场地并按原合同约定向秋水广场管理处交付租金至2018年2月28日，秋水广场管理处也无异议并收取租金，事实清楚，原场地租赁合同继续有效，但未约定租赁期限，故双方为不定期租赁关系。根据本案争议焦点，作出如下认定1.关于本案文旅公司主体资格。因涉案场地所在政府部门将秋水广场管理处整体纳入城投公司管理体系后并入其子公司文旅公司，原场地租赁合同的权利义务由文旅公司承受，故文旅公司作为本案原告主张诉讼权利符合法律规定。***抗辩文旅公司与本案没有法律上的利害关系，主体不适格的观点，不符合客观情况及法律规定，一审法院不予采纳。2.关于租赁合同的解除。因***租赁的诉争场地自2015年3月31日合同租期届满后继续使用场地但未约定租期，属不定期租赁性质。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，出租方有权单方解除合同。合同履行期间，文旅公司与秋水广场管理处虽于2018年6月13日以张贴形式向***发出了解除合同的通知，但未在合理期限之前通知***，故文旅公司主张要求确认场地租赁合同已于2018年6月13日解除的诉请，不符合法律规定，一审法院不予支持。按文旅公司2018年6月13日退场通知内容，文旅公司要求合同解除时间为2018年6月30日，一审法院酌情给予***两个月合理期限，确认2018年8月31日为租赁合同解除日。***收到文旅公司解除合同通知后未提书面异议，庭审中要求履行合同至2019年3月31日，于法无据。3.关于租金金额及场地占用费的认定。***使用涉诉场地期间已交付租金至2018年2月28日，此后未再交付租金，事实清楚。***应当按约向文旅公司支付使用场地期间的租金。其中2018年3月1日至2018年6月30日的租金由***按约定每月租金4200元计算四个月为16800元；因文旅公司于2018年6月底对涉诉场地停止供电，给***经营造成一定的影响，故依法减轻***支付该部分租金的义务，酌情确定为约定租金的50%支付，2018年7月1日至2018年8月31日合同解除之日租金为4200元（4200元×2个月×50%）；上述两笔租金共计21000元。另文旅公司主张解除合同后的场地占用费，符合法律规定。自2018年9月1日起至返还场地之日止，参照合同约定每月租金4200元的50%由***向文旅公司支付。审理中，***就返还租赁保证金未提起反诉，本案不作处理，由***另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认2014年4月1日南昌市红谷滩秋水广场管理处与***签订的场地租赁合同于2018年8月31日解除。二、***于本判决生效之日起十日内向南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司支付自2018年3月1日起至2018年8月31日止期间的租金21000元。三、***向南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司支付自2018年9月1日起至返还场地之日止的场地占有使用费（参照每月租金4200元的50%即2100元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司预交案件受理费500元，由***承担。 二审中，***提交了两组新证据。第一组证据：《关于成立南昌市红谷滩秋水广场管理处的批复》洪新发（2004）3号文件，证明文旅公司主体不适格，秋水广场管理处是政府红头文件成立的派出机构，文旅公司无权撤并秋水广场管理处，且没有任何证据显示秋水广场管理处不存在了，故其认为秋水广场管理处仍然存在。第二组证据：转账记录、秋水广场管理处发的缴费通知、场地费缴费票据，证明秋水广场管理处有对公账号、财务专用章，是行政事业单位，是政府机关或政府机构，其认为该三份证据和文旅公司营业执照的经营范围可以共同证明文旅公司主体不适格。文旅公司对第一组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该份批复恰好可以证明秋水广场管理处是南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构，南昌市红谷滩新区管委会有权对其所涉的资产经营、管理等事项进行处置，本案中南昌市红谷滩新区管委会通过2018年第一次主任办公会议的形式将秋水广场管理处整体纳入城投公司的管理体系，后2018年5月城投公司将秋水广场管理处相关事宜交由文旅公司负责，文旅公司是本案的适格主体；对第二组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为秋水广场管理处是南昌市红谷滩新区管委会的内设机构，南昌市红谷滩新区管委会有权将其内设机构纳入城投公司的管理体系，城投公司将秋水广场管理处交由文旅公司处置，据此，秋水广场管理处的权利义务由文旅公司依法享有和承担。因文旅公司在一审提交的南昌市红谷滩新区管理委员会主任办公会议记录摘要系复印件，二审中，文旅公司提交了该会议纪要原件。***对该会议纪要的三性均有异议，认为在主体不明确的情况下，由物业性质的文旅公司撤并秋水广场管理处这一政府机构是非法的，该会议纪要未形成有效的法律文件，不足以作为判决的重要证据。本院认为，文旅公司对***提交的两组证据真实性不持异议，本院对真实性予以认定，至于文旅公司是否具备诉讼主体资格，本院将结合其他证据在下文中综合认定；文旅公司提交的会议纪要，一审审理期间，文旅公司在部分案件中提交了该会议纪要原件，一审法院亦对该部分事实进行确认，且***未提交其他相反证据否认该会议纪要的真实性，本院予以认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点在于，1.文旅公司是否具备原告诉讼主体资格；2.***是否应向文旅公司交纳2018年3月1日之后的租金。 本院认为，***与秋水广场管理处签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点1，***主张涉案场地租赁合同主体是其与秋水广场管理处，文旅公司不具备诉讼主体资格。本院认为，根据法院查明的事实，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构；2018年1月，南昌市红谷滩新区管委会召开主任办公会，会议明确将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系；2018年5月，城投公司发文决定将秋水广场管理处并入其子公司文旅公司，上述行为未违反相关法律规定。因此，文旅公司作为涉案场地租赁合同秋水广场管理处一方的继受人，该合同的相关权利义务依法由其承受，有权要求***向其交付租金，其与***在合同期满后已形成事实上的不定期租赁关系，任何一方均可随时解除。故对***的该项上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点2，***主张文旅公司停止供电的行为给其造成损失，其无须交纳2018年3月1日之后的租金。本院认为，***一直在使用涉案场地，即便文旅公司停止供电后，***仍然在继续经营，且至今未交还涉案场地，一审法院结合上述事实判决***按合同约定支付断电之前的租金并酌定***自2018年7月起按约定租金的50%支付租金及使用费，并无不当，本院予以维持。另***上诉提出一审诉讼费的分担问题，因合同到期后***拒不搬离，导致本案诉讼的发生，一审法院认定由***承担本案的诉讼费，并无不当。 综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年十二月二十五日 法官助理*** 书记员***