某某、南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省南昌市中级人民法院 民事判决书 （2019）赣01民终2481号 上诉人（原审被告）：***，男，1976年6月12日生，汉族，住江西省南昌市新建县。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江西豫章律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司（以下简称文旅公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初6396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判文旅公司无理由解除租赁合同；2.撤销一审判决第二、三项，改判***无需缴纳停电期间的场地租金；3.一、二审案件受理费由文旅公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。***自从2014年和南昌市红谷滩秋水广场管理处（以下简称秋水广场管理处）签订场地租赁协议，从未与文旅公司签订过任何协议。而且从2015年4月开始，虽然未续签书面协议，但一直达成口头协议并以此模式经营多年，并按照原协议履行权利义务，一直是以秋水广场管理处的名义收取租金和卫生管理费，故***和文旅公司不存在合同关系，文旅公司非案涉协议的相对方，不存在与***解除合同的问题，文旅公司非本案适格主体；2.一审法院认定“被告仍然租赁使用场地而未再交纳租金”与事实不符，***在秋水广场管理处经营期间一直按时缴纳租金，而秋水广场管理处的财务部出纳员和秋水广场管理处的管理人员明确要求暂缓交场租费，所以不是***不交租金；3.一审判决书中提到“另被告于2015年6月14日将涉案场地转让给了案外人***，租金有被告代收后转交给南昌市红谷滩秋水广场管理处”，说明本案中的被告与事实不符，***和文旅公司不存在履行合同关系，文旅公司也无权向***主张收取租金等；4.***与秋水广场管理处签订的合同第二条明确指出，期满后同等条件下，***有优先签订合同的权利，秋水广场的游乐设施场地以后还是继续做娱乐项目，***的优先续租权应当受到法律保障；5.2018年7月，文旅公司强行停止游乐设备供电，且多次派遣城管保安企图暴力拆除游乐设备，文旅公司采取的这种措施，违反了租赁合同的约定，严重妨碍了***的正常经营，给***造成重大的经济损失和重大精神损失。 文旅公司答辩称：1.文旅公司是本案适格的诉讼主体。文旅公司系南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）下属的全资子公司，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构。2018年1月，南昌市红谷滩新区管理委员会召开第一次主任办公会，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系，管理模式参照（城投公司）下属分、子公司内容管理体系作为其下属部门。2018年5月14日，城投公司按照上述会议精神，下发南红城投发[2018]12号文，决定将秋水广场管理处并入子公司文旅公司。因此，原场地租赁合同的权利义务依法由文旅公司承受，故文旅公司作为本案原告，主体适格。2.***与秋水广场管理处签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，租赁期限为不定期，文旅公司可以随时解除合同，***使用涉诉场地，理应按约向文旅公司支付租金及场地使用费。综上，本案系***拒不腾退场地引发的诉讼，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回***的上诉请求。 文旅公司向一审法院起诉请求：1.依法判令确认***和文旅公司之间的租赁合同已于2018年6月13日解除；2.依法判令***向文旅公司支付2018年1月1日至合同解除之日止的场地租金19560元；3.依法判令***向文旅公司支付2018年6月14日至***返还场地之日止的场地占有使用费暂计8040元（以每月3600元为标准，暂计算至2018年8月20日止）；4.本案诉讼费由***承担。 一审法院认定事实：***自2012年起就承租秋水广场场地经营。2014年5月20日，南昌市红谷滩秋水广场管理处（甲方）与***（乙方）签订一份场地租赁合同，约定:一、租赁场地为秋水广场A区8号场地，用途为从事合法的观光电瓶车（10辆）项目经营；二、租赁期限从2014年4月1日起至2015年3月31日止，期限一年；三、租金，每月场地租金3600元，全年43200元，每月支付一次租金，乙方须在每月月初前五个工作日，交本月租金，否则视为违约；四、租赁期满或其他原因导致本合同终止，甲方有权收回本合同项下场地及未按时拆除的附属设施设备以及本合同约定的无偿接收的配电设施；五、本合同到期后，如乙方无续租意向，乙方须在本合同到期后15日内将本合同项下场地交还甲方，甲方有权自行处理；六、合同存续期间，除不可抗力外，如因政府行为需要终止合同时，乙方应无条件撤出承租场地，并不得向甲方主张任何补偿等。合同签订后，秋水广场管理处将涉诉场地交由***使用经营，***也按约向其支付了租金，并缴纳租赁保证金。该合同履行至2015年3月31日期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，另***于2015年6月14日将涉案场地转让给了案外人***，租金由***代收后转交给秋水广场管理处。此后案外人仍然租赁使用涉诉场地，并按原合同的约定向秋水广场管理处支付租金直至2017年12月31日，之后，***未再交纳租金。2018年6月13日，秋水广场管理处与文旅公司共同向秋水广场各商户发出“关于要求娱乐设施项目退场的通知”，内容为“因广场内游乐设施已到期，请各商户于2018年6月30日前全部撤离，我司不再续租，届时将停止水电供应。请各商户缴纳清算所有场地占用费，于6月30日前将所有物品清场，否则视为抛弃物，我司有权自行处置。”但***不同意退场，文旅公司遂诉至一审法院。庭审中，文旅公司确认***欠付自2018年1月1日起至2018年6月13日止的租金19560元（3600元×5个月＋3600元÷30天×13天），***认可至今尚在使用涉诉场地，但提出秋水广场管理处在2018年6月底就停止向涉诉场地供电，至今未恢复供电。 另查明，文旅公司系城投公司下属的全资子公司，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构。2018年1月，南昌市红谷滩新区管委会召开主任办公会议，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系，管理模式参照下属分、子公司内部管理体系作为其下属部门。2018年5月14日，城投公司发出“关于做好秋水广场交接工作的通知”（南红城投发［2018］12号），将秋水广场管理处并入子公司文旅公司。 一审法院认为：秋水广场管理处与***签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。租赁期限届满，***继续使用租赁场地，秋水广场管理处没有提出异议，原场地租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因南昌市红谷滩新区管委会将秋水广场管理处整体纳入城投公司管理体系，同时城投公司发文将秋水广场管理处并入子公司南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司，原场地租赁合同的权利义务依法由文旅公司承受，故文旅公司作为本案原告，主体适格，***抗辩文旅公司与本案没有法律上的利害关系，主体不适格的观点，一审法院不予采纳。对于不定期租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”另外，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，文旅公司与秋水广场管理处虽然于2018年6月13日向***发出了解除合同的通知，但未在合理期限之前通知***，加之***否认收到了该通知，且表示并不同意解除合同，故文旅公司主张要求确认场地租赁合同已于2018年6月13日解除的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持，一审法院依法确认以***签收文旅公司起诉状的时间即2018年9月5日为合同解除时间。***使用涉诉场地，理应按约向文旅公司支付租金。对文旅公司主张自2018年1月1日起至2018年6月13日止的租金19560元的诉请，一审法院予以支持。对文旅公司主张***支付自2018年6月14日至返还场地之日止的场地占有使用费的诉请，一审法院认为，自2018年6月14日至2018年9月5日止期间仍在合同履行期内，***所欠付的费用仍为租金，但由于文旅公司于2018年6月底对涉诉场地停止供电，给***经营造成影响，应依法减轻***支付该部分租金的义务，一审法院酌情确定自2018年7月起的租金由***按约定租金的50%支付，该部分租金经一审法院核算为5940元（3600元÷30天×17天＋3600元×2个月×50%＋3600元÷30天×5天×50%），上述两项租金合计25500元。自2018年9月6日起至返还场地之日止，***应参照租金标准的50%向文旅公司支付场地占有使用费。***将涉案场地转让给案外人的行为属于转租，不影响文旅公司按照合同相对性的原则向***主张权利。对***缴纳的租赁保证金，因***未提起反诉，本案不做处理，由***另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认2014年5月20日南昌市红谷滩秋水广场管理处与***签订的场地租赁合同于2018年9月5日解除；二、***应于本判决生效之日起十日内向南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司支付自2018年1月1日起至2018年9月5日止期间的租金25500元；三、***应向南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司支付自2018年9月6日起至返还场地之日止的场地占有使用费（参照月租金3600元的50%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司预交案件受理费590元，由***承担。 因文旅公司在一审提交的南昌市红谷滩新区管理委员会主任办公会议记录摘要系复印件，二审中，文旅公司提交了该会议纪要原件。***质证认为，对该会议纪要的真实性、合法性和关联性均有异议，认为***没有参与经营，已经把设施转让出去了，文旅公司起诉的对象错误。本院认为，文旅公司提交的会议纪要，一审审理期间，文旅公司在部分案件中提交了该会议纪要原件，一审法院亦对该部分事实进行确认，且***未提交其他相反证据否认该会议纪要的真实性，本院予以认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，二审审理期间，***自认涉案场地仍由案外人***经营。 本案的争议焦点在于，1.文旅公司是否具备原告诉讼主体资格；2.***是否本案适格主体；3.***是否应向文旅公司交纳2018年1月1日之后的租金。 本院认为，***与秋水广场管理处签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点1，***主张涉案场地租赁合同主体是其与秋水广场管理处，文旅公司不具备诉讼主体资格。本院认为，根据法院查明的事实，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构；2018年1月，南昌市红谷滩新区管委会召开主任办公会，会议明确将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系；2018年5月，城投公司发文决定将秋水广场管理处并入其子公司文旅公司，上述行为未违反相关法律规定。因此，文旅公司作为涉案场地租赁合同秋水广场管理处一方的继受人，该合同的相关权利义务依法由其承受，其与***在合同期满后已形成事实上的不定期租赁关系，任何一方均可随时解除。故对***的该项上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点2，***与秋水广场管理处于2014年5月20日签订《场地租赁合同》，履行至2015年3月31日期限届满后未再签订书面合同，且每月的租金都是***支付给秋水广场管理处。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。故***与秋水广场管理处之间的租赁合同在法院判决解除前一直有效，现***以其将涉案场地转让给案外人为由主张其主体不适格，与前述法律规定不符，本院不予支持。 关于争议焦点3，***主张文旅公司停止供电、强拆设备的行为违反了合同约定，其无须交纳2018年1月1日之后的租金。本院认为，***一直在使用涉案场地，即便文旅公司停止供电后，***仍然在继续经营，且至今未交还涉案场地，一审法院结合上述事实判决***按合同约定支付断电之前的租金并酌定***自2018年7月起按约定租金的50%支付租金及使用费，并无不当，本院予以维持。 综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费590元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年十二月二十五日 法官助理*** 书记员***