某某等与山东省建设发展研究院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鲁01民终3566号

上诉人（原审原告）：***，男，1956年3月3日出生，汉族，济南重机集团公司职工，住济南市，现住济南市历下区朝山街45号楼2**202号。

上诉人（原审原告）：***（曾用名***、***），男，1983年4月23日出生，汉族，自由职业，住上海市，现住济南市历下区朝山街45号楼2-202室。

以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：**，山东**律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：山东省建设发展研究院，住所地济南市。

法定代表人：***，院长。

委托诉讼代理人：***，泰和泰（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审第三人）：***，男，1971年3月22日出生，汉族，山东省建设发展研究院干部，住济南市，现住济南市槐荫区欣都小区东区8号楼3**701室。

委托诉讼代理人：***，泰和泰（济南）律师事务所律师。

上诉人***、***因与被上诉人山东省建设发展研究院（以下简称省建院）、***房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

***、***上诉请求:1、请求依法撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1123号民事判决，发回重审或改判支持上诉人***、***诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人省建院、***承担。事实与理由：一、上诉人***、***所取得的涉案房屋的居住使用权，是在特定的历史时期和特定情况下与被上诉人省建院形成的事实公房租赁关系。众所周知，在上世纪八、九十年代，单位职工的住房都是由所在单位分配的公有住房，单位一般不与职工签订书面的房屋租赁合同或约定明确的租赁期限，只要职工不调离本单位，便可长期居住甚至于可以延续到下一代子女继续居住，这是当时普遍存在的实际情况。就本案而言，涉案房屋是上诉人***的生父***当时所在单位即被上诉人省建院分配给其的住房，上诉人***自1983年出生后与母亲**、父亲***在该房居住；1986年**与***离婚后，上诉人***与母亲**仍在该房居住；1989年上诉人***与**再婚后三人共同在该房居住。1998年被上诉人省建院曾向历下区法院提起诉讼，要求**及上诉人***腾房搬出涉案房屋，在该案审理中，济南市中级人民法院民事第二审判庭于同年7月17日向历下区法院出具证明，确认涉案房屋由**及子女居住，据此被上诉人省建院撤回了起诉。随后被上诉人省建院在认可双方存在事实公有住房租赁关系的前提下，自1999年开始按照公房租赁的相关规定，每月收取上诉人***、***的房屋租金及水、电等费用直至2010年。鉴于上述事实，上诉人***、***与被上诉人省建院双方虽然没有签订房屋租赁书面合同，但确已形成了事实上的公有住房租赁关系，这是无从质疑的客观事实。而原审判决以双方之间未形成书面的公有住房租赁合同，上诉人***、***未提交证据证明涉案房屋系被上诉人省建院分配给其居住为由，不予支持上诉人***、***要求确认双方存在事实公有住房租赁关系的诉求，显然是错误的。而接下来原审判决又认为“在本案中***、***分别自1989年、1986年起一直在涉案房屋内居住并向省建院交纳房屋租金，但双方之间未签订书面的房屋租赁合同，应视为不定期租赁”。就这一事实认定而言，显然与之前的认定大相径庭、自相矛盾。既然已视为双方的房屋租赁为不定期租赁，那么无疑已确认了双方存在事实公有住房的租赁关系。因此，原审判决不支持上诉人***、***要求依法确认双方存在事实公有住房租赁关系的诉讼请求，显然于理不通、于法无据。二、原审判决仅断章取义地认定了被上诉人***取得涉案房屋所有权后应享有的权利，却完全规避了上诉人***、***作为涉案房屋的承租人所应享有的法定的合法权利。同样是根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。然而事实上，被上诉人省建院既没有通过法律途径解除与上诉人***、***的不定期房屋租赁关系，也没有将出卖出租房屋的意思表示通知上诉人***、***，而是采取了与被上诉人***恶意串通暗箱操作，违反房改政策规定（即：山东省财政厅、山东省省直机关住房委员会鲁财综字（1998年）9号《省直驻济单位出售公有住房办法》第二条规定：“职工购买公有住房，坚持自愿的原则，以户为单位；购买在租公有住房的，必须是产权单位确认的现有住房的承租人，并且有济南市区城镇常住户口。各住房单位不得规定不向外单位职工售房”），将涉案房屋出卖给被上诉人***。由此可见被上诉人***所取得涉案房屋的所有权系违法违规所得，应视为无效法律行为，不受法律保护。因此，本案原审判决认为被上诉人***有权随时解除合同于法无据不能成立。另外被上诉人***于2012年7月9日通过诉讼形式所表达的解除租赁合同的意思表示也未经过生效判决予以依法确认，故截止目前上诉人***、***仍享有涉案房屋的合法租赁使用权。综上，上诉人***、***恳请二审法院秉公执法，支持上诉人***、***的上诉请求。

省建院辩称，1、一审认定被上诉人省建院与上诉人***、***之间不存在公房租赁关系事实认定正确，公房租赁应向房屋相关机构办理相应手续，由相关房屋管理机构来确认公房租赁关系形成，上诉人***、***混淆了普通租赁关系与公房租赁关系的概念，上诉人***、***上诉称“所取得的涉案房屋居住使用权是在特定历史时期和特殊情况下形成的事实公房租赁关系，不需要签订书面房屋租赁合同，只要职工不调离本单位就可长期居住，并延续下一代”系认识错误。首先，上诉人***、***所称无事实和政策依据，更无法律依据。其次，上诉人***、***混淆了普通房屋租赁与公房租赁的概念，公房租赁是指，房屋归国家或者国家机关所有，而由特定身份的居民承租居住的租赁关系，公房承租权名义上是指我国城镇居民以租赁形式对产权属国家或单位所有的住房享有承租权。根据《济南市城市公用房屋管理办法》第13条、23条、24条规定，租赁公有房屋的双方之间应订立契约，由出租人办理房屋租赁认可证后出租人和承租人共同到房管部门申请登记，经审核后办理租赁立契手续，本案中被上诉人省建院与上诉人***、***之间既未订立租赁协议，也未办理过公房租赁的相关手续，不构成公房租赁关系，仅仅是普通租赁关系。2、被上诉人省建院与上诉人***、***只是事实上的普通租赁关系。（1）**与***离婚后，***也于1989年调离至山东供销社工作，**与***都不属于被上诉人省建院单位职工，原则上**应搬离涉案房屋，只是因当时**母子无处居住，法院给被上诉人省建院做思想工作，被上诉人省建院才同意**母子暂住在涉案房屋，双方形成的是普通租赁关系。（2）上诉人***与**结婚后，进入涉案房屋居住，也是在此基础上形成的普通租赁关系，被上诉人省建院1998年曾向历下法院提起诉讼，要求**与上诉人***、***搬离房屋，是经法院协调被上诉人省建院才同意让**与上诉人***、***居住在此处，并撤诉。从上述两点可看出被上诉人省建院其实已经不愿让**及上诉人***、***居住，只是基于感情才同意让其居住，并非是认可了双方之间的公房租赁关系，而根据公房租赁关系的相关规定，公房租赁关系是否成立未向相关机构登记，被上诉人省建院单方也无权认可，作为涉案房屋的所有权人被上诉人省建院有权将房屋出租给他人，形成普通租赁关系，济南市历下区人民法院（2012）历民初字第1107号民事判决书也确认了双方之间只是普通租赁关系，上诉人***、***简单的以房屋是单位公房就形成公房租赁关系的观点与事实不符。（3）被上诉人省建院收取上诉人***、***租赁费用也是基于普通房屋租赁收取租金，属于正常的市场交易行为，并非是基于公房租赁关系收取租金，上诉人***、***依旧是混淆公房租赁与普通房屋租赁的概念。3、一审法院认定上诉人***、***与被上诉人省建院之间是不定期租赁关系，于法有据，按照《中华人民共和国合同法》第214条、215条租赁期限六个月以上当事人未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，本案中被上诉人省建院与上诉人***、***之间始终未签订租赁合同，按照法律规定应视为不定期租赁。另外，一审法院认定的不定期租赁关系也是普通房屋的不定期租赁关系，并非是上诉人***、***所称的公房租赁关系，因此上诉人***、***称一审法院的认定大相径庭，自相矛盾，与事实不符。4、被上诉人省建院出售房屋是根据房改政策，按程序出售，于法有据，不属于恶意串通，暗箱操作，房改合同合法有效。被上诉人***作为被上诉人省建院单位职工享有房改房的资格，且双方已经按照规定向济南市住房保障和房产管理局办理了产权登记，享有房屋所有权。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人***、***的上诉请求，维持原判。

***辩称，同意被上诉人省建院的答辩意见。被上诉人***购买的涉案房屋程序合法，并已办理产权登记，享有房屋的所有权，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

***、***向一审法院起诉请求：1、依法确认***、***与省建院存在事实公有住房租赁关系，***、***享有现居住的济南市历下区朝山街45号2-202室住房的合法租赁使用权；2、依法确认***、***对承租的现有住房有优先购买权；依法撤销省建院与***签订的山东省省直机关房改售房房产买卖契约；3、本案诉讼费由省建院承担。一审法院经审查认为，***、***的诉讼请求中包含两种不同的民事法律关系，依法不应合并审理。经一审法院释明，***、***将其诉讼请求变更为：1、依法确认***、***与省建院存在事实公有住房租赁关系，***、***享有现居住的济南市历下区朝山街45号2-202室住房的合法租赁使用权；2、本案诉讼费由省建院承担。

一审法院认定事实：案外人***（原系山东省技术资料翻译复制公司职工）、**（原系济南百货大楼职工）原系夫妻关系。***于1983年在山东省技术资料翻译复制公司（现名称为山东省建设发展研究院）分得历下区朝山街83号楼（现楼号为朝山街45号楼）2-202室住房。1985年，***、**因离婚诉至一审法院，一审法院经审理作出（85）济历法民字第365号民事判决书，判决不准***、**离婚。之后，***提出上诉。1986年，济南市中级人民法院作出（86）济法民上字第31号民事判决书，判决***与**离婚，双方所生孩子***（后更名为***）由**抚养。在该判决中，未涉及房产分割问题。1998年7月17日，济南市中级人民法院民二庭出具证明一份，内容为：“历下区人民法院：我院于一九八六年十月二十日对**与***离婚上诉审一案，以（1986）济法民上字第31号民事判决书作出终审判决。在审理过程中，对**及其子女住房问题，曾多次与山东省翻译公司、济南百货大楼协商，朝山街83号宿舍楼，由**及其子女居住。”**与***离婚后，**及***一直在涉案房屋居住。1989年10月9日，***与**登记结婚后亦居住在涉案房屋。后**去世，涉案房屋由***、***居住。***、***为证实其与省建院存在租赁关系，向一审法院提交了其向省建院交纳房屋租金、电费的收款收据一宗及2001年2月5日省建院告知其房租收取标准由每平方米1.13元变更为1.46元的通知一份作为证据。根据该组证据，自2001年1月起，***、***每月缴纳的房租为55.13元，其已将涉案房屋的租金交至2009年12月、电费交至2010年12月。对于该组证据，省建院及***对其真实性无异议，并主张自2010年起省建院并未收取过***、***的房租，电费只是代电力公司收取。***、***称将其涉案房租已交至2010年12月，之后房租未交的原因是省建院拒绝收取。

庭审中，省建院主张其与***、***之间并未建立公房租赁关系，**一开始居住涉案房屋是因其母子无处可去，其与省建院协商暂时由其居住，且省建院曾于1998年起诉**母子搬离涉案房屋，后经相关单位做工作才撤诉。对此，***、***称同意省建院的上述说法，涉案房屋系因**与其前夫***离婚后为照顾**母子的生活，省建院在法院协调下将***的房屋由**母子居住并一直延续，双方虽未建立书面公房租赁关系，但1998年省建院起诉腾房后又撤诉的行为表明其认可了**母子及***在涉案房屋居住的客观事实。

另查明，2012年7月9日，***、***（系***之妻）以***、***为被告向一审法院提起返还原物之诉，请求判令***、***从涉案房屋搬出并赔偿经济损失8000元。一审法院受理后，经审查认为该案不属于人民法院受理民事案件的范围，遂于2014年5月6日作出（2012）历民初字第1107号民事裁定书，裁定驳回了***、***的起诉。***、***不服上述民事裁定书，并向济南市中级人民法院提起上诉。2014年12月10日，济南市中级人民法院作出（2014）济民四终字第390号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。之后，***、***又向济南市中级人民法院申请再审。济南市中级人民法院经审理于2015年11月25日作出（2015）济民再字第60号民事裁定书，裁定撤销（2014）济民四终字第390号、（2012）历民初字第1107号民事裁定书，指令一审法院进行审理。2016年12月22日，一审法院作出（2012）历民初字第1107号民事判决书，判决***、***于判决生效之日起十五日内从涉案房屋搬出。

2013年1月15日，***以济南市住房保障和房产管理局为被告在一审法院提起行政诉讼，要求撤销济南市住房保障和房产管理局为***颁发的历下区朝山街45号楼2**202室的房屋所有权证。该案在审理过程中，一审法院依职权追加***作为第三人参加诉讼。2013年7月4日，一审法院作出（2013）历行初字第21-1号行政裁定书，认为***未提交证据证明省建院将涉案房屋分配给其居住，也未提供证据证明其与省建院之间存在合法租赁关系，故济南市住房保障和房产管理局为***颁发涉案房屋所有权证的具体行政行为与***没有法律上的利害关系，***不具备原告的诉讼主体资格，故裁定驳回***的起诉。上述行政裁定书作出后，各方当事人均未提起上诉，现该行政裁定书已生效。

再查明，***系省建院的职工。2011年8月，***通过房改的形式从省建院购买了涉案房屋，并于2011年11月7日在济南市住房保障和房产管理局办理了产权登记，房产证号为济房权证省直字第301264号。

一审法院认为，根据现有证据及***、***与省建院的陈述可以认定，***与**离婚后，为照顾**母子生活，经法院协调省建院同意由**母子居住在涉案房屋，***与**结婚后居住在涉案房屋亦建立在此基础之上。因***、***与省建院之间并未形成书面的公有住房租赁合同，***、***亦未提交证据证明涉案房屋系省建院分配给其居住，故对于***、***要求依法确认其与省建院存在事实公有住房租赁关系的诉讼请求，一审法院不予支持。

本案中，***、***分别自1989年、1986年起一直在涉案房屋内居住并向省建院交纳房屋租金，但双方之间并未签订书面的房屋租赁合同，应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第二百三十二条之规定，省建院作为出租人享有随时解除租赁合同的权利，但应当在合理期限之前通知承租人***、***。省建院主张即使双方之间存在租赁关系，因其自2010年起就拒绝收取***、***的租金并多次口头要求二人搬出涉案房屋，应视为双方之间的租赁关系已经解除。对此，一审法院认为，解除权在性质上属于形成权，根据法律规定，享有解除权的一方应将解除合同的意思表示以通知或其他方式明确告知于对方，待解除合同的意思表示到达对方时方能产生解除合同之效力。本案中，省建院并未提交证据证明已明确告知***、***解除双方之间的租赁合同，故***、***与省建院之间的租赁关系并不因省建院拒收租金而解除。根据合同法第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此***取得涉案房屋所有权后，***、***仍然享有承租权，但因双方之间未就涉案房屋重新签订租赁合同，仍应视为不定期租赁，***有权随时解除租赁合同，但应提前通知***、***。根据已查明事实，***已于2012年7月9日通过诉讼形式明确表达了解除租赁合同的意思表示，故***、***与***之间的租赁合同亦已解除。因此，***、***要求确认其对现居住的济南市历下区朝山街45号2-202室住房（即涉案房屋）享有合法租赁使用权的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。

据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回***、***的诉讼请求。案件受理费200元，由***、***负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，涉案房屋系***于1983年在山东省技术资料翻译复制公司（现名称为山东省建设发展研究院）所分得住房，***、**离婚后，由**母子居住在涉案房屋，但根据相关证据，该房屋系为照顾**母子生活，经法院协调省建院同意由**母子居住，***与**结婚后居住在涉案房屋亦建立在此基础之上。

现***、***主张其与省建院存在事实公有住房租赁关系，***、***享有现居住的济南市历下区朝山街45号2-202室住房的合法租赁使用权。省建院对***、***的主张不予认可，而公有住房租赁关系在房屋的产权性质、租赁关系的主体等方面有其特殊性，因***、***与省建院之间并未形成书面的公有住房租赁合同，且涉案房屋于2011年由***通过房改的形式从省建院购买并办理了产权登记，故对于***、***的主张，一审法院不予支持，并无不当。虽然***、***分别自1989年、1986年起一直在涉案房屋内居住并向省建院交纳房屋租金，但不能仅据此认定双方之间系公房租赁关系。

综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　***

审判员　　***

审判员　　***

二〇一七年六月十九日

书记员　　***