济南鑫捷瑞电气有限公司与济南金泰鑫服装有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院 民事判决书 （2014）济民四终字第832号 上诉人（原审原告、反诉被告）济南鑫捷瑞电气有限公司，住所地济南市。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，男，1973年5月11日出生，汉族，该公司法律顾问，住济南市。 上诉人（原审被告、反诉原告）济南金泰鑫服装有限公司，住所地济南市。 法定代表人***，执行董事。 委托代理人***、***，均系山东名泉律师事务所律师。 上诉人济南鑫捷瑞电气有限公司（以下简称鑫捷瑞公司）、济南金泰鑫服装有限公司（以下简称金泰鑫公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年4月15日、2015年7月28日两次公开开庭审理了本案，上诉人鑫捷瑞公司的委托代理人***，上诉人金泰鑫公司的法定代表人***及委托代理人***、***到庭参加了诉讼，本案已审理终结。 原审法院认定，2006年3月21日，鑫捷瑞公司（乙方）与金泰鑫公司（甲方）签订房屋租赁合同。合同约定，乙方租赁甲方位于济南市院内2层楼（共1500平方米，以下简称主楼）、院内北侧平房两处（以下简称平房）以及空地（平房与外围墙内的院落，以下简称空地）。租赁费用2006年3月29日至2011年3月28日主楼及平房：每年房租贰拾贰万元整。2011年3月29日至2016年3月28日主楼及平房：每年房租贰拾肆万贰仟元整。空地免费使用。此价格包括物业管理等所有费用。乙方另外支付村里收取的清理垃圾的卫生费60元／月。传达保卫人员有甲方负责，费用乙方承担300元／月。付款方式：每年付款两次，在每年的三月底和九月底分别付清半年租金。乙方要按时交纳，否则每日收取滞纳金0.1%。租赁期限自2006年3月29日起至2016年3月29日止。因国家征用，双方应无条件服从，甲方必须提前三个月通知乙方，方可解除合同，乙方应在政府规定的时间内迁出。2012年8月3日，金泰鑫公司、鑫捷瑞公司又签订房屋租赁（增加办公室）合同。合同约定，房屋坐落在济南市（济南金泰鑫服装有限公司院内操场东），建筑总面积619平方米，租赁期限自2012年8月14日至2014年3月28日止。租金每平方米0.65元／日，年计365×0.65×619＝146857元。每半年支付一次73428.5元。2012年3月30日，金泰鑫公司、鑫捷瑞公司再次签订房屋租赁合同。合同约定，乙方租赁房屋坐落于济南市院内西北角的1-4层（1楼楼梯内的小屋及4楼的东西楼房间除外），拐角楼（1493平方米）拐角楼北侧的平房（东西9米，南北12.6米），租赁期限自2012年3月29日至2014年3月28日止，每年租金为贰拾壹万柒仟玖佰柒拾捌元整，租金每年付款两次，在每年的三月底和九月底分别付清半年租金108989.00元。同时约定，因国家征用，双方应无条件服从，甲方必须提前三个月通知乙方，方可解除合同，乙方应在政府规定的时间内迁出。 庭审期间金泰鑫公司、鑫捷瑞公司均认可鑫捷瑞公司已交纳的房屋租金至2013年10月28日。 2013年6月8日，济南市人民政府颁发济拟征公告（2013）141号拟征收土地公告。该公告载明，拟征收土地的位置、范围、用途。地块位置范围：东至前王庄村土地，西至济南市历城区种子公司土地，南至济南市土地储备交易中心土地，北至高家庄土地。用途：住宅用地。 2013年7月15日，济南市历城区华山片区开发建设指挥部关于华山片区安置一区规划范围地上建筑拆迁的通知。通知载明，历城区供电公司：华山片区开发建设是全市重点建设项目，按照全市统一部署，我区负责片区征地拆迁工作。目前华山片区安置一区需要拆除***、宋刘、前王、高家4个村地上建筑和附属物。近期，部分村民、村委会已与华山街道办事处指挥部签订了拆迁补偿协议，下一步将展开地上物拆迁。为确保拆迁安全，根据村委会请求，结合拆迁进度，近期需要对安置一区规划范围内的墙王、宋刘、前王、高家4村的地上建筑进行拆除，拆除时，请协助停电。经调查，安置一区共有7台及部分线杆。届时，请你公司予以支持。 金泰鑫公司对上述公告及通知的真实性无异议，但认为，其出租给鑫捷瑞公司的厂房等不在拆迁范围。停电通知不能说明所出租的厂房等在拆迁范围内，其所出租的厂房至今无拆迁的迹象，也不在拆迁范围内。冻结并不等于征收。租赁合同履行期限未届满，应当继续履行。而且在2013年9月18日，供电部门停电后，其购买了发电机等，完全能满足鑫捷瑞公司的生产经营。 金泰鑫公司出租的土地于1997年4月28日办理了集体土地建设用地使用证［（历城集建（1997）字第0604177）。集体土地建设用地使用证载明，土地使用者济南金泰鑫服装有限公司，地号050604177、土地类别21、用地面积9179.5914、用途工业、四至：东至：高家村公用路、西至：***、北至：高家村公用路、南至高家村空地。所出租的房屋分别于2004年2月25日办理了五份房屋所有权证书，证号分别为房权证历城056351号、056352号、056353号、056346号、056348号、 2013年9月18日，鑫捷瑞公司给金泰鑫公司发出了告知函。告知函载明，依据贵我双方签订的房屋租赁合同条款规定，当遇政府征收情况时，双方租赁合同无条件解除。根据2013年7月5日，济南市历城区华山片区开发建设指挥部发布的拆迁公告，我司租赁贵司的厂房处于拆迁范围之内，依据贵我双方签订的房屋租赁合同并响应政府号召，我司计划在2013年9月底搬走，特告知。若贵司有任何疑义，请与我司及时联系。2013年9月27日，鑫捷瑞公司再次给金泰鑫公司下发了告知函。告知函载明，基于我司租赁贵司的厂房已进入拆迁程序，并已断电，因政府拆迁原因造成贵我双方的租赁合同已经无法履行，应自动解除；我司将于近期启动搬迁工作，现将相关事项告知如下：1、我司租赁贵司三处厂房的房租经核算，整体已交至2013年10月28日，我司将在搬迁完成后与贵司结算所有费用，多退少补；2、我司将于2013年9月29日开始搬迁；2013年10月28日前搬迁完毕。3、我司授权***经理和***部长代表我司就租赁合同解除、搬迁等贵我双方所有相关事宜与贵司商谈、处理，此二人发表的意见均代表我司意见；4、我司现就上述工作安排告知贵司，请贵司知悉并回复相关意见。2013年9月28日，金泰鑫公司给鑫捷瑞公司发往告知函的回复函。该回复函载明，济南鑫捷瑞电气有限公司：我公司于2013年9月28日收到贵公司的《告知函》。1、该函阐述意思不明（是否单方终止合同）。2、阐述事实不清、不实（拆迁问题、供电问题）。3、单方终止合同无责理由不具备、无根据。根据《合同法》相关规定：单方解除合同构成违约，应承担违约责任。针对贵公司的《告知函》我公司经研究决定如下：1、我公司不同意单方解除合同，要求贵公司，诚实守信，继续履行完成合同。2、如果贵公司执意单方解除合同，请贵公司通过仲裁或诉讼法定程序实现。3、在没有法定裁决之前，必须履行法定合同义务。租金按时支付。4、倘偌贵公司拒绝履行按时支付房租的义务，我公司将依法行使置留权。5、倘偌贵公司强行搬家，我公司将依法应对、由此产生的后果由贵公司承担全部责任。鉴于贵公司已有强搬迹象。我公司自即日起严格审查出入我公司的所有车辆，保证双方财务安全。金泰鑫公司、鑫捷瑞公司对收到上述告知函和回复函均无异议。金泰鑫公司称在鑫捷瑞公司发出的告知函中载明其将于10月28日前搬迁完毕，但鑫捷瑞公司事实上已于2013年10月18日搬迁完毕，至于鑫捷瑞公司采取何种手段搬迁与金泰鑫公司无关。 鑫捷瑞公司为证实主张提交证据：1、2013年9月8日与济南惜福自动化技术有限公司签订的服务合同。合同期限为2013年9月9日至2014年9月8日，首付三个月的服务费为147818元。支付服务费发票三张金额为132818元。鑫捷瑞公司认为因拆迁其另行租赁场地，由于金泰鑫公司的阻挠。自2013年9月9日至2013年10月18日，其支出的租赁费为59127.20元。金泰鑫公司对此不认可，认为这是鑫捷瑞公司自身的经营行为，与金泰鑫公司无关。 2、财务报表一宗，认为根据财务报表，鑫捷瑞公司的停产停业损失应为364720.20元。停业的时间为2013年9月29日至2013年10月17日。 3、（1）2013年8月30日与东风小康汽车有限公司沙坪坝分公司签订的商务合同。该合同载明，鑫捷瑞公司承包东风小康汽车有限公司沙坪坝分公司制动液、防冻液加注机设备的设计等项目，合同金额为375000元。鑫捷瑞公司于2013年10月28日前安装调节完毕交付使用。如鑫捷瑞公司违约每延误1天扣罚总工程款0.3%。2013年10月21日，东风小康汽车有限公司沙坪坝分公司给鑫捷瑞公司发函称，鑫捷瑞公司实际交付时间为2013年10月30日，合同约定时间为2013年10月16日，依据合同扣发鑫捷瑞公司15120元。并于2013年11月28日给鑫捷瑞公司出具收取违约金15120元的收据。（2）与东风设计院有限公司签订的无日期的合同书。该合同载明，鑫捷瑞公司为东风设计院有限公司承包的重庆市嘉陵江汽车制造有限公司龙江工厂S201项目改造项目由鑫捷瑞公司提供总装车间加注类设备等，合同金额为690000元。2013年10月30日前货到现场。如鑫捷瑞公司违约，每延期一周（不满一周按一周计算），鑫捷瑞公司按合同总价的3%支付违约金。2013年11月1日，东风设计院有限公司给鑫捷瑞公司发函称，由于鑫捷瑞公司的厂房搬迁，合同履行期限调整至2013年11月15日。但据收到鑫捷瑞公司的信息，发货时间为11月15日，11月18日才能收到货。这样无法满足11月15日试生产的要求，要求交货时间提前至11月10日之前，11月13日完成安装工作。据此鑫捷瑞公司认为其支付的违约金的数额为62100元。鑫捷瑞公司认为由于国家征用土地，金泰鑫公司阻挠鑫捷瑞公司搬迁，致使合同无法按时履行，由此造成的上述合同违约金77220元，应由金泰鑫公司承担。金泰鑫公司辩称财务报表和上述合同系鑫捷瑞公司自己形成及与他人签订，与其无关，而且鑫捷瑞公司单方面搬迁，即使有损失也与金泰鑫公司无关。 4、搬迁费用722400元，（1）2013年10月17日与都安（北京）保安服务有限公司（乙方临时安保勤务合同。该合同载明，鑫捷瑞公司委托乙方提供有偿安保服务。乙方按照鑫捷瑞公司指定区域的秩序维护及鑫捷瑞公司的人身安全。协议期限自2013年10月18日8时至2013年10月20日8时。服务费用为240000元。2013年11月26日，都安（北京）保安服务有限公司（出具了收取鑫捷瑞公司服务费240000元的发票。金泰鑫公司辩称安保费用的支出不是必然的，不应由其承担。（2）济南市历城区华山片区开发建设指挥部致华山片区广大村民的一封信。在该信中第六条规定房屋及附属设施的搬迁费按照该建（构）筑物补偿费总额的20%予以补偿。鑫捷瑞公司认为其租赁的房屋应得的搬迁补偿费应为482400元。金泰鑫公司认为该补偿款是政府给予房屋所有人的补偿与鑫捷瑞公司无关。 原审法院认为，金泰鑫公司、鑫捷瑞公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，是合法有效的，双方均应自觉履行。合同履行期间，在金泰鑫公司、鑫捷瑞公司签订的合同中明确约定，因国家征用，双方应无条件服从，金泰鑫公司必须提前三个月通知鑫捷瑞公司方可解除合同，鑫捷瑞公司应在政府规定的时间内迁出。由于鑫捷瑞公司承租的房屋在国家的征用范围内，故鑫捷瑞公司在政府2013年6月8日发出征收土地公告，在2013年7月15日供电部门发出停电通知后与金泰鑫公司协商解除租赁合同并于2013年9月18日和2013年9月27日两次向金泰鑫公司发出告知函要求与金泰鑫公司解除租赁合同，尽快搬迁。金泰鑫公司在接到告知函后以其所出租的房屋不在征收范围内，拒绝解除租赁合同，致使双方协商未果。鑫捷瑞公司为尽快搬迁无奈雇佣了安保公司才于2013年10月18日强行搬迁，由此支出了相应的费用，对鑫捷瑞公司支出的该项费用金泰鑫公司应予以赔偿。根据其向金泰鑫公司发出的告知函，于2013年10月28日搬迁完毕。在此之前，其另行承租了房屋，租赁费用的支出是必然的，该房屋租赁费59127.20元应由鑫捷瑞公司自行承担。鑫捷瑞公司在政府发出征收公告后应合理的安排生产经营，避免损失的扩大。而且鑫捷瑞公司提供的证据也不能充分证实损失的实际形成。故对鑫捷瑞公司主张的造成与客户的合同违约金由金泰鑫公司承担的诉讼请求原审法院不予支持。由于国家征收，金泰鑫公司、鑫捷瑞公司之间签订的租赁合同无法履行，鑫捷瑞公司必然要重新租赁房屋进行搬迁。由于搬迁其停产停业也是必然的，对鑫捷瑞公司主张的该项损失，原审法院不予支持。鑫捷瑞公司主张的其他搬迁费用中包含政府补偿的拆迁征收补偿款，原审法院认为，金泰鑫公司、鑫捷瑞公司之间签订的是房屋租赁合同，政府拆迁补偿款是针对的房屋所有权人，该项费用与鑫捷瑞公司无关，对鑫捷瑞公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于金泰鑫公司诉称鑫捷瑞公司应支付其租赁费232149元。原审法院认为，金泰鑫公司、鑫捷瑞公司之间签订的合同由于国家征用，鑫捷瑞公司已于2013年10月18日搬出，双方的租赁合同已实际解除。现金泰鑫公司要求鑫捷瑞公司继续交纳租赁费无事实及法律依据，对金泰鑫公司的诉讼请求，原审法院不予支持。鑫捷瑞公司辩称。2012年3月30日和2012年8月3日签订的两份租赁合同违反了国家征用的相关规定，应为无效合同。原审法院认为两份租赁合同签订时是双方真实意思表示，无违背法律的规定是合法有效的，对其该辩称理由原审法院不予采纳。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定判决：一、解除济南金泰鑫服装有限公司、济南鑫捷瑞电气有限公司于2006年3月21日、2012年3月30日和2012年8月3日签订的房屋租赁合同。二、限济南金泰鑫服装有限公司于判决生效之日起十日内赔偿济南鑫捷瑞电气有限公司经济损失240000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回济南鑫捷瑞电气有限公司的其他诉讼请求。四、驳回济南金泰鑫服装有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费15811元，济南鑫捷瑞电气有限公司负担10911元，济南金泰鑫服装有限公司负担4900元；反诉案件受理费2391元，由济南鑫捷瑞电气有限公司负担。 上诉人鑫捷瑞公司不服一审判决上诉称，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误。一审判决的第一、二、四项是正确判决，鑫捷瑞公司无异议，但对鑫捷瑞公司其他经济损失，一审未认定是错误的。一、关于鑫捷瑞公司房租费损失，一审判决事实认定不清。鑫捷瑞公司知道租赁金泰鑫公司的房屋被政府征用面临拆迁后，多次找其协商解除租赁合同，准备搬迁，并于2013年9月9日另租了厂房，支付了房租费，鑫捷瑞公司计划于租房之日搬到新的厂房，但由于金泰鑫公司的阻挠，不得已搬迁之日一拖再拖，在这期间，鑫捷瑞公司要支付金泰鑫公司房租，另租的厂房也交付了房租，但闲置不能使用。因此，鑫捷瑞公司多支付了房租，其多支付的房租是由于金泰鑫公司的无理阻拦造成的，该损失应由其赔偿。另外，鑫捷瑞公司向金泰鑫公司发出告知函，于2013年10月28日搬迁完毕，也是金泰鑫公司无理阻挠的结果。如金泰鑫公司不阻拦上诉人搬迁，鑫捷瑞公司不必等到10月28日搬迁完毕，鑫捷瑞公司早已于9月9日左右搬完了，也就没有房租费损失了。综上，一审判决对鑫捷瑞公司的该项经济损失事实认定不清，鑫捷瑞公司的诉讼请求应予支持。二、关于鑫捷瑞公司的停产停业损失事实，一审判决认定错误。一审判决认为：“原告在政府发出征收公告后应合理的安排生产经营，避免损失的扩大。”事实是鑫捷瑞公司在知道政府发出征收公告后，就作了合理的安排，鑫捷瑞公司于2013年9月9日另行租赁了新的厂房，安排了搬迁计划，按照鑫捷瑞公司的搬迁计划对企业的正常生产经营影响是很小的，可忽略不计，但是由于金泰鑫公司的阻拦，鑫捷瑞公司的计划被全部打乱，金泰鑫公司为达到不可告人的目的，关闭了公司大门，使鑫捷瑞公司的员工无法进入，从2013年9月29日开始，鑫捷瑞公司全面停产，直至2013年10月18日强行搬迁，全面停产20余日，并且由于是强行搬迁，到达新租厂房后，也无法立即恢复正常生产状态。鑫捷瑞公司的停产停业损失是客观存在的事实，该损失完全是因金泰鑫公司的无理阻拦造成的。其阻拦行为与损失结果之间，有直接因果关系。因此，鑫捷瑞公司主张的停产停业损失是合法合理的，应得到支持，一审判决不予支持是错误的。三、关于鑫捷瑞公司的合同违约金损失，一审不予支持是不正确的。由于金泰鑫公司无理阻拦，不让鑫捷瑞公司按计划搬迁，并且关闭公司大门造成其全面停业，使鑫捷瑞公司无法按合同的约定与客户履行合同，致使鑫捷瑞公司违反了与客户的合同约定，承担了违约金。该违约金损失是金泰鑫公司的违法行为造成的，应由其承担赔偿责任。一审判决不予认定支持是不正确的，应予改正。综上所述，鑫捷瑞公司在一审中提起的诉讼请求，应当支持。一审判决认为是错误的，鑫捷瑞公司的经济损失既有事实根据，也有法律依据，请求二审人民法院依法改判一审判决第三项，判令金泰鑫公司赔偿鑫捷瑞公司的各项经济损失，维持一审其他正确判决。 上诉人金泰鑫公司答辩称：一、金泰鑫公司所有厂房土地均不属于拆迁范围，鑫捷瑞公司的上诉请求均系其单方面无故无理搬迁所导致的，结合本案事实及相关法律依据，应当由其自身承担，上诉人金泰鑫公司不应当承担损失。二、上诉人金泰鑫公司在被供电部门强制无故断电后，已经采取了完善的应急措施，能够保障鑫捷瑞公司的正常生产生活，本案涉案合同没有法定、约定的解除理由，鑫捷瑞公司无故搬迁的行为是没有法定、约定依据的，是无理的。其所产生的费用也不是必然的，与本案事实没有直接的法律和事实上的联系，依法应当予以驳回。 上诉人金泰鑫公司不服一审判决上诉称，一、原审认定鑫捷瑞公司租赁的厂房位于拆迁范围内，属于认定事实不当，证据不足，适用法律错误。第一，原审法院认定金泰鑫公司出租厂房属于国家征用范围，从而判决解除双方租赁合同没有事实、法律依据，显然属于适用法律错误。虽然鑫捷瑞公司在诉状中称其搬迁原因系国家征用，但其所提供的证据不能证明金泰鑫公司房屋处于国家征收范围内，且其不能提供其他合法有效证据予以证明其陈述的事实。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，合同履行期间，鑫捷瑞公司以征地拆迁为由请求解除合同的理由不能成立。且依据金泰鑫公司提交的证据显示，鑫捷瑞公司房屋被无故停电的原因不能归责于金泰鑫公司，系供电公司在没有下达正式停电通知又未明确告知停电原因的情况下的突然停电。且金泰鑫公司已经对因此造成的停电及时作出了购买发电机及辅助发电材料等补救措施予以解决，经鑫捷瑞公司同意，完全能够满足其正常生产生活条件，金泰鑫公司并未违反合同约定，不能构成合同解除的必然条件。第二，原审法院认为鑫捷瑞公司“为尽快搬迁无奈雇佣安保公司”，从而判决金泰鑫公司赔偿其经济损失没有事实、法律依据，属于严重适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，鑫捷瑞公司要承担举证不利的后果。鑫捷瑞公司在没有证据能够明确证明金泰鑫公司所出租的厂房属于拆迁范围的情况下，结合鑫捷瑞公司提交的与济南惜福自动化技术有限公司签订的服务合同记载的签订日期可以明确看出，鑫捷瑞公司在未经双方协商的情况下，向金泰鑫公司提出终止履行合同前就已经另行租赁了房屋，其恶意单方擅自终止履行合同、严重违约的目的昭然若揭。且鑫捷瑞公司关于金泰鑫公司厂房被停电，无法满足生产、生活需要而搬迁的理由显然不能成立。（一）鑫捷瑞公司雇佣保安公司产生安保费用240000元完全是其自身的行为导致的，显然不能归责于金泰鑫公司。（二）在原审过程中，鑫捷瑞公司没有任何证据能够证明其“搬迁”过程中雇佣安保公司与其“搬迁”行为存在法律上、事实上的必然因果关系，以及由于金泰鑫公司存在强行制止其“搬迁”的行为导致其在“搬迁”过程中雇佣安保公司的必然性。因此，在原审过程中，鑫捷瑞公司擅自恶意单方终止履行合同，由此所产生的全部损失均应由其承担。第三，原审法院以济南市历城区华山片区开发建设指挥部向历城区供电公司发出的协助停电通知作为本案认定金泰鑫公司出租厂房属于国家征用范围的证据属于认定事实不清，适用法律错误。结合本案金泰鑫公司提交的证据可以明确：金泰鑫公司出租给鑫捷瑞公司的厂房等不在拆迁范围。停电通知仅仅是济南市历城区华山片区开发建设指挥部向历城区供电公司发出的内部通知，而不是向特定客体、广大群众发出的政府行为的正式文件，该通知的效力不能对抗济南市人民政府发布的拟征收公告的效力，且金泰鑫公司所出租的厂房至今无拆迁的迹象，也未在拆迁范围内，冻结并不等于征收，该通知因此不能作为认定金泰鑫公司出租厂房等属于拆迁范围的证据。双方租赁合同未届满，应当继续履行。二、原审法院认定双方的租赁合同已实际解除，从而驳回金泰鑫公司的反诉请求，显然属于认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。结合本案事实，鑫捷瑞公司没有证据证明金泰鑫公司所有厂房属于拆迁范围，且根据合议庭调查、金泰鑫公司的当庭陈述可以认定，金泰鑫公司所有厂房没有拆迁，其提供的服务完全可以满足鑫捷瑞公司的生产生活需要，显然不符合法定及双方约定的合同解除条件，双方租赁合同应当继续履行。鑫捷瑞公司另行租赁房屋系其单方经营行为，其另行租赁厂房不能作为双方租赁合同必然解除的依据，在没有出现法律规定、双方约定合同解除条件时，双方租赁合同依法应当继续履行，金泰鑫公司依法向鑫捷瑞公司主张房屋租金的诉讼请求事实清楚、证据确实充分，依法应当予以支持。综上所述，原审判决在认可双方租赁合同效力的基础上，在没有证据能够证明金泰鑫公司厂房属于被拆迁范围的情况下，仅靠推论主观认定双方租赁合同必然解除，从而做出上述判决，显然属于认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应当予以改判。金泰鑫公司反诉请求具有充分的事实及法律依据，应当依法改判支持其诉讼请求，改判双方继续履行房屋租赁合同，鑫捷瑞公司支付租金，并承担一审诉讼及反诉费用和二审诉讼费用。上诉人恳请贵院依法查明事实，支持金泰鑫公司的上诉请求。 上诉人鑫捷瑞公司答辩称：一、金泰鑫的上诉理由不成立，一审法院对双方房屋租赁合同的解除，认定的事实及法律依据是正确的，双方的合同解除因为涉及到国家征用符合合同约定的解除条款，鑫捷瑞公司不存在违约的问题。二、由于金泰鑫的无理阻拦，不允许我方搬迁，造成鑫捷瑞公司停产停业，产生巨大经济损失，由于搬迁产生的费用也是金泰鑫公司无理阻拦造成的，对于鑫捷瑞公司的上述损失，金泰鑫公司应承担相应的法律赔偿责任。 经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。 另查明，2013年6月8日，济南市人民政府颁发济拟征公告（2013）144号拟征收土地公告。经研究确定，拟征收历城区华山街道高家庄村土地2个地块，现发布拟征收土地公告：一、拟征收土地的位置、范围、用途。地块位置范围：东至华山筑路工程队土地，西至济南市公路管理段济南站土地，南至高家庄村土地，北至华山筑路工程队土地。用途：住宅用地。 2015年6月10日，济南市国土资源局出具关于济南市中级人民法院要求落实济南市历城区华山街道办事处高家庄村土地征收情况的复函，济南市历城区华山街道办事处高家庄村土地于2013年、2014年已部分征收。附：山东省人民政府建设用地批件1、鲁政土字（2013）1459号；2、鲁政土字（2014）1037号。 2015年6月29日，济南市勘察测绘设计研究院出具了华山西B区（安置地块）勘测定界图（历城区2013年第7批次建设用地），华山西B区（安置地块）用地面积：153859平方米，高家庄村用地面积：67212平方米。 2015年7月14日，济南市国土资源局出具了济南市人民政府于2014年1月13日发布的济征公告（2014）125号征收土地公告。该公告载明：2013年12月31日，《山东省人民政府关于济南市历城区2013年第7批次建设用地的批复》（鲁政土字（2013）1459号）批准征收我市土地646349平方米，其中华山街道高家庄村土地67212平方米。现将该村土地征收情况公告如下：一、征收土地位置及用途。该宗土地位于华山街道高家庄村，面积67212平方米，城市建设用地67212平方米，为住宅用地。该宗土地四至详见土地勘测定界图。 本院认为，关于鑫捷瑞公司承租的涉案房屋即位于济南市院内所属土地是否已被征收的问题，根据济南市国土资源局的复函、济南市人民政府济征公告（2014）125号征收土地公告及勘测定界图的范围，能够证实涉案土地的大部分已在2014年1月13日济南市人民政府发布的济征公告（2014）125号征收土地公告的范围内，即涉案土地大部分已被国家征收。 关于鑫捷瑞公司与金泰鑫公司签订的房屋租赁合同是否应当解除、何时解除的问题，土地的征收是国家的强制行为，认定是否征收应当以政府征收公告时间为据。本案双方房屋租赁合同中约定因征收而解除，因此涉案土地征收时间应为合同解除时间。根据济南市人民政府于2014年1月13日发布的济征公告（2014）125号征收土地公告，双方于2006年3月21日、2012年3月30日和2012年8月3日签订的房屋租赁合同均应于2014年1月13日解除。 关于鑫捷瑞公司要求金泰鑫公司赔偿各种损失的问题，因鑫捷瑞公司在双方签订的房屋租赁合同还没有到期的情况下，于2013年10月28日搬离了涉案房屋，此时鑫捷瑞公司承租的涉案土地国家尚未征收，双方解除合同的条件尚未成就，其强行搬离构成违约，其要求金泰鑫公司赔偿各项损失的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 关于金泰鑫公司反诉要求鑫捷瑞公司支付租金的问题，鑫捷瑞公司起诉时是以涉案土地被征收要求解除合同，证据不足，因此，鑫捷瑞公司提前解除合同的行为构成违约。由于在案件审理过程中，涉案土地被征收，已达合同解除条件。所以，金泰鑫公司要求鑫捷瑞公司支付合同约定的租金本院不能支持。但对于合同解除前即2013年10月29日至2014年1月13日产生的租金，本院予以支持。 根据金泰鑫公司与鑫捷瑞公司签订的租赁期限为2011年3月29日至2016年3月28日止的租赁合同，鑫捷瑞公司应支付金泰鑫公司2013年10月29日至2014年1月13日的租金及相关费用为51976.05元［（242000元÷365天）×77天＋（360元÷30天）×77天］。租赁期限为2012年3月29日至2014年3月28日止的租赁合同，鑫捷瑞公司应支付金泰鑫公司2013年10月29日至2014年1月13日的租金为45984.4元［（217978元÷365天）×77天］。综上，根据金泰鑫公司的反诉请求，鑫捷瑞公司应支付的租金为97960.45元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2723号民事判决。 二、上诉人济南金泰鑫服装有限公司与上诉人济南鑫捷瑞电气有限公司于2006年3月21日、2012年3月30日和2012年8月3日签订的房屋租赁合同均于2014年1月13日解除。 三、上诉人济南鑫捷瑞电气有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人济南金泰鑫服装有限公司租金共计97960.45元。 四、驳回上诉人济南鑫捷瑞电气有限公司的诉讼请求。 五、驳回上诉人济南金泰鑫服装有限公司的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费17006元，由上诉人济南鑫捷瑞电气有限公司负担9830元，上诉人济南金泰鑫服装有限公司负担7176元。一审案件受理费15811元，由上诉人济南鑫捷瑞电气有限公司负担；反诉案件受理费2391元，由上诉人济南金泰鑫服装有限公司负担1382元，上诉人济南鑫捷瑞电气有限公司负担1009元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一五年七月三十一日 书记员***