济南金泰鑫服装有限公司与济南鑫捷瑞电气有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)鲁01民终8675号

上诉人（原审原告）：济南***服装有限公司，住所地济**市。

法定代表人：赵业国，执行董事。

委托诉讼代理人：陈鲁，山东名泉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：公丕亮，山东名泉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：济南鑫捷瑞电气有限公，住所地济**市市。

法定代表人：赵成波，经理。

委托诉讼代理人：王善岭，山东文瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孟强，山东文瀚律师事务所律师。

上诉人济南***服装有限公司（以下简称***服装公司）因与被上诉人济南鑫捷瑞电气有限公司（以下简称鑫捷瑞电气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***服装公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项内容，改判鑫捷瑞电气公司对***服装公司的损失折价赔偿；一、二审诉讼费用全部由鑫捷瑞电气公司承担。事实和理由：***服装公司认为:一审判决认定“金鑫泰服装公司主张鑫捷瑞电气公司强行搬离对其厂房、房屋内部物品造成了损毁，其无证据证实损害物品的原来状况，且关于损害物品的现状金鑫泰服装公司并未在鑫捷瑞电气公司搬离后第一时间固定保存，故金鑫泰服装公司主张厂房及房屋内部物品的损毁的事实，本院不予认定。”从而做出该判决第一、二项判决内容“限被告济南鑫捷瑞电气有限公司于本判决生效之日起十日内对原告济南市***服装有限公司的损失折价赔偿9560元(4560+5000元)。”，“驳回原告其他诉讼请求”属于认定事实不当，应当依法改判支持***服装公司的诉讼请求，改判鑫捷瑞电气公司对***服装公司的损失折价赔偿。具体理由在于：1、双方租赁合同系经济南市中级人民法院(2014)济民四终字第832号判决书判决解除，而非经协商、合同到期等事实上的解除，原审法院在认可双方租赁合同系判决解除的基础上，忽视***服装公司在上述判决后才能知道或应当知道合同被解除，从而固定损害证据的合理日期，显然是认定事实不清。事实上，***服装公司在上述判决书生效后第一时间对损害状况进行了固定。而且鑫捷瑞电气公司的强行搬离行为亦经上述判决认定构成违约，但鑫捷瑞电气公司至今未与***服装公司交接租赁房屋、室内物品、电器，返还其占有的***服装公司财物。鑫捷瑞电气公司的侵权行为已经严重侵害了***服装公司的合法权益。2、鑫捷瑞电气公司在搬离前所有的电器、物品、房屋均在正常使用状态，由鑫捷瑞电气公司使用，且鑫捷瑞电气公司在租赁合同判决的解除日期前从未向***服装公司提出过房屋、室内电器无法正常使用，需要维修、更换的请求。因此，***服装公司无需提交其它证据证实损害物品的原来状况。3、评估公司到涉案房屋勘验时的状况仍为鑫捷瑞电气公司强行搬走时状态，从现场痕迹和评估公司勘验现场拍摄照片均可明确看出***服装公司没有任何变动现场行为。而且鑫捷瑞电气公司自始至终未与***服装公司就租赁厂房、电器等进行交接，在强行搬离后也从未委托、要求过***服装公司替其保管、管理租用的厂房、设施，鑫捷瑞电气公司应当对交接前的标的物毁损、灭失等风险承担责任。结合鑫捷瑞电气公司自己提交的视频证据也能明确看出评估时状态与其搬离时状态完全一致，包括鑫捷瑞电气公司拍视频时自带照明设备、说明鑫捷瑞电气公司明知其已将***服装公司所有房屋的电线线路破坏，无法正常供电、照明，完全能证明***服装公司所有房屋损坏系鑫捷瑞电气公司所为。4、济南万通价格评估有限公司根据一审法院的(2016)济历城法技鉴字第XX号鉴定委托书的委托进行鉴定。但对委托书载明鉴定范围中的漏项，***服装公司已多次催促未果。对于留用设施清单所涉物品，清单已注明名称、规格型号、数量单位等信息，足以鉴定上述物品价值，一审法院认定留用设施损失为5000元，金额过低，***服装公司要求二审法院重新委托鉴定机构鉴定。综上所述，***服装公司认为：鑫捷瑞电气公司的强行搬离对***服装公司厂房、房屋内部物品造成了损毁，因此原审判决认定***服装公司无证据证实损害物品的原来状况，对于损害物品的现状并未在鑫捷瑞电气公司搬离后第一时间固定保存，属于认定事实不当。应当依法改判支持***服装公司的诉讼请求，改判鑫捷瑞电气公司对***服装公司的损失折价赔偿，并承担一审和二审诉讼费用。

鑫捷瑞电气公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿、适用法律正确，请求维持原判。

***服装公司向一审法院起诉请求：1、判决鑫捷瑞电气公司将***服装公司的房屋恢复原状；2、判决鑫捷瑞电气公司返还其非法占有的***服装公司的所有物品（价值约计3万元）；3、本案的诉讼费由鑫捷瑞电气公司承担。

一审法院认定事实：自2006年至2013年10月28日，鑫捷瑞电气公司一直租用***服装公司位于济南市院落的部分楼房、平房用于公司的生产、经营。关于房屋内留用设施，***服装公司提交2010年7月26日双方盖章确认的房屋租赁留用设施清单1份，该清单载明的相关内容为：原位置在一楼，现存放在机加车间门前的白色（旧）暖气炉子1件；原位置在一楼，现存放在机加车间墙上的白色（旧）暖气片（2大3小）5件；原位置在二楼，现存放在财务部的格力KFR-50LW/K（旧）空调（立式）一台；原位置在二楼拐角楼，现已安装在四楼宿舍房间的格力（小金豆）（旧）空调（挂式）2台；原位置在四楼，现已安装在四楼宿舍房间的格力（小金豆）（旧）空调（挂式）5台；原位置在四楼，现已安装在四楼宿舍七个房间的铁床（旧）上下床20个；原位置在四楼，现已安装在四楼宿舍七个房间的黄色（上下开门、旧）立橱14个；原位置在四楼，现已安装在四楼宿舍七个房间的黄色、白色（旧）桌子21张；原位置在四楼，现已安装在四楼宿舍七个房间的圆凳子（旧）10条、方凳子（旧）10条。2015年7月31日，山东省济南市中级人民法院(2014)济民四终字第832号判决书，判决***服装公司与鑫捷瑞电气公司双方于2006年3月21日、2012年3月30日和2012年8月3日签订的房屋租赁合同均于2014年1月13日解除。租赁合同期限届满之前，鑫捷瑞电气公司于2013年10月28日强行搬离涉租房屋，构成违约。鑫捷瑞电气公司在强行搬离过程中未进行交接，***服装公司自述鑫捷瑞电气公司强行搬离过程中对物品造成了损毁且留用的设施一直未予返还，鑫捷瑞电气公司的行为给***服装公司造成了损失，为此形成诉讼。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于***服装公司主张鑫捷瑞电气公司在强行搬离过程中造成的物品损毁及价值问题，***服装公司主张鑫捷瑞电气公司在强行搬离过程中对物品造成了损毁，且留用设施一直未予返还，***服装公司要求鑫捷瑞电气公司对上述物品折价赔偿。***服装公司为证实其主张鑫捷瑞电气公司强行搬离时视频材料一宗，照片5张，损害清单1份，照片73张，其中搬离时视频资料及照片显示大门被鑫捷瑞电气公司工作人员推倒，鑫捷瑞电气公司认可厂房大门系其工作人员推倒，原意赔偿***服装公司厂房大门的损失。关于大门的材质及价值，济南万通价格评估有限公司出具的济南万通价评字（2016）第XXXX号评估报告书载明铸铁艺门大门，大门的价值为4560元，***服装公司主张其厂房大门为电动大门，未提交相关证据证实其主张，鑫捷瑞电气公司主张在不考虑折旧的前提下自愿同意按照评估报告载明的材质及价值4560元赔偿***服装公司，故一审法院认为***服装公司厂房大门为铸铁艺门大门，价值为4560元。***服装公司提交的损害清单及现场照片73张证实鑫捷瑞电气公司强行搬离时造成厂房、房屋内部物品损毁，鑫捷瑞电气公司不认可，认为系***服装公司自行制作，且不是2013年10月28日鑫捷瑞电气公司搬离时制作的，不是鑫捷瑞电气公司搬迁时的房屋现状和物品状态，鑫捷瑞电气公司也没有在勘验笔录上签字确认，且涉案房屋一直在***服装公司看管范围内。***服装公司认可系收到济南市中级人民法院的(2014)济民四终字第832号判决书后（即2015年7月31日后）根据现场情况制作的损害清单，涉案厂房在***服装公司院内，***服装公司的人员仅负责大门的管理。一审法院认为***服装公司主张鑫捷瑞电气公司强行搬离对其厂房、房屋内部物品造成了损毁，其无证据证实损害物品的原来的状况，且关于损害物品的现状***服装公司并未在鑫捷瑞电气公司搬离后第一时间固定保存，故***服装公司主张厂房及房屋内部物品的损毁的事实，一审法院不予认定。关于***服装公司主张留用设施未返还及其价值问题，***服装公司主张2010年7月26日的房屋租赁留用设施清单中所涉物品已全部交付鑫捷瑞电气公司，该清单由鑫捷瑞电气公司盖章确认，但鑫捷瑞电气公司在搬离过程中未进行交接，鑫捷瑞电气公司撤离后，***服装公司在现场清点物品时没有发现上述物品，要求鑫捷瑞电气公司赔偿清单所列物品的损失，鑫捷瑞电气公司认可收到***服装公司清单中所列物品，但主张已经将清单所列物品留在***服装公司厂房内，鑫捷瑞电气公司提交视频资料一宗及书面清单1份证实其主张，***服装公司不认可，其主张拍摄的时间系在搬迁过程中，无法证明鑫捷瑞电气公司强行搬离后的损害状况，且不能证明鑫捷瑞电气公司已向***服装公司履行了交接义务。一审法院认为鑫捷瑞电气公司自行制作的清单，***服装公司不认可，且鑫捷瑞电气公司无书面证据证实其已履行交接义务，故一审法院对***服装公司主张留用设施清单所涉物品鑫捷瑞电气公司未返还的事实予以认定。关于留用设施清单所涉物品的价值，***服装公司申请价值评估，但因其无法提交物品的名称、数量、规格、材质、产地等明细，济南万通价格评估有限公司已出具书面的终止评估，鑫捷瑞电气公司认为清单中所涉物品本身就是旧的，认可折旧后的残值为5000元。一审法院认为留用设施清单中所涉物品均为旧物，且鑫捷瑞电气公司在接手后又使用多年，根据本案的实际情况，综合认定留用设施清单所涉物品的价值为5000元。

一审法院认为，***服装公司与鑫捷瑞电气公司建立房屋租赁合同关系后，鑫捷瑞电气公司在合同未解除前强行搬离，构成违约，应承担相应的违约责任。鑫捷瑞电气公司在强行搬离过程中将***服装公司的厂房大门推倒，应承担相应的赔偿责任，***服装公司要求鑫捷瑞电气公司赔偿厂房大门的损失4560元，一审法院依法予以支持。关于***服装公司要求鑫捷瑞电气公司赔偿厂房及房屋内部物品的损失，鑫捷瑞电气公司不认可，***服装公司亦未提交有效证据证实其主张，故一审法院对***服装公司要求鑫捷瑞电气公司赔偿上述物品的损失，依法不予支持。鑫捷瑞电气公司使用了***服装公司留用设施清单所涉物品后未进行交接，应承担相应的折价赔偿损失责任，关于留用设施清单所涉物品价值，***服装公司申请对该宗物品进行价值评估，但因其无法提交物品的规格、材质、产地等明细，鉴定机构已终止评估，无法认定上述物品价值，鉴于鑫捷瑞电气公司同意按照折旧后的残值5000元赔偿，一审法院对***服装公司主张的留用设施损失按5000元予以支持。鑫捷瑞电气公司辩称***服装公司的起诉已超过两年的诉讼时效，***服装公司起诉的时间为2016年1月12日，济南市中级人民法院认定双方签订的房屋租赁合同于2014年1月13日解除，并未超过两年的时效期间。故一审法院对鑫捷瑞电气公司的辩称理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，一审法院判决如下：一、限济南鑫捷瑞电气有限公司于判决生效之日起十日内对济南***服装有限公司的损失折价赔偿9560元（4560+5000元）；二、驳回济南***服装有限公司的其他诉求。如济南鑫捷瑞电气有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2804元，由济南***服装有限公司负担2590元，济南鑫捷瑞电气有限公司负担214元

二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。另，二审中***服装公司向本院提交补充鉴定申请一份，申请法院委托鉴定机构对一审中遗漏的留用设施清单上的物品价值进行鉴定；对一审中遗漏的涉案房屋内电器设备价值和主二楼、西四楼楼内预埋在墙内的电线价值进行鉴定；对一审中遗漏的电动大门的价值进行鉴定。

本院认为，一审中，一审法院根据***服装公司的申请，委托济南万通价格评估有限公司对其院内厂房、大门、房屋内部损坏价值及鑫捷瑞电气公司非法占用财物一宗的价值进行鉴定，济南万通价格评估有限公司于2016年6月2日作出了济南万通价评字（2016）第XXX号评估报告书，给双方送达后，***服装公司提出补充评估申请，因补充资料不符合要求，补充评估没有进行，二审中，***服装公司并未提交补充资料，其再次申请补充鉴定，本院不予准许。

关于***服装公司主张鑫捷瑞电气公司强行搬离对其厂房、房屋内部物品造成了损毁的问题，因***服装公司无证据证实损害物品原来的状况，且鑫捷瑞电气公司强行搬离后厂房、房屋内部物品均在***服装公司的管理、控制下，厂房、房屋内部物品在鑫捷瑞电气公司搬离后的现状，***服装公司并未在第一时间固定保存，***服装公司主张厂房及房屋内部物品损毁的事实，一审法院不予认定并无不当。

关于留用设施清单所涉物品价值问题，***服装公司申请对该宗物品进行价值评估，因其无法提交物品的规格、材质、产地等明细，鉴定机构已终止评估，无法认定上述物品价值，故一审法院根据本案的实际及鑫捷瑞电气公司的自认情况，酌定***服装公司主张的留用设施损失按5000元予以支持亦无不当。

综上所述，上诉人***服装公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2804元，由上诉人济南***服装有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　马立营

审判员　　王立强

审判员　　武绍山

二〇一七年十二月七日

书记员　　牛春杰