中国工商银行股份有限公司宁波保税区支行、浙江东鹰装饰工程有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

宁波市北仑区人民法院

执 行 裁 定 书

(2016)浙0206执异18号

案外人：康旻苗（公民身份号码：330206197511032328），

女，汉族，1975年11月3日，住宁波市北仑区柴桥街道樟漕路56号。

委托代理人：曹海江、叶乾浩，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。

申请执行人：中国工商银行股份有限公司宁波保税区支行（统一社会信用代码：91330201844101098L）。住所地：宁波市北仑区庐山西路96号。

代表人：俞宏伟，该支行行长。

委托代理人：狄专红，中国工商银行股份有限公司宁波市分行员工。

被执行人：浙江东鹰装饰工程有限公司（组织机构代码：70483396-7）。住所地：宁波市江东区会展路128号017幢6-46-4室。

法定代表人：於智伟。

被执行人：宁波经济技术开发区栎德置业有限公司（组织机构代码：761489916-2）。住所地：宁波市开发区新碶塘湾综合楼6楼。

法定代表人：杜雨阳。

被执行人：杜雨阳，男，1971年8月31日出生，汉族，住宁波市北仑区。

被执行人：於智伟，男，1971年6月3日出生，汉族，住宁波市北仑区。

本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司宁波保税区支行（以下简称工行保税区支行）与被执行人浙江东鹰装饰工程有限公司（以下简称东鹰公司）、宁波经济技术开发区栎德置业有限公司（以下简称栎德公司）、杜雨阳、於智伟金融借款合同纠纷一案中，案外人康旻苗提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人康旻苗称，本人于2012年4月30日与杜雨阳签订《房屋租赁合同》，杜雨阳将其名下的位于宁波市北仑区新碶好时光大厦1幢1301、1302、1303、1304、1305室房屋出租给本人，租赁期限从2012年5月1日至2032年4月30日，因杜雨阳资金紧张，双方约定在2012年12月31日前一次性支付20年租金共100万元，本人在2012年12月27日通过银行中国建设银行将100万元支付到杜雨阳交通银行账号。本人承租好时光大厦1幢1301、1302、1303、1304、1305室房屋后每年按时向宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司支付物业管理费用（包括综合服务费、日常维修费）。之后杜雨阳将上述房屋抵押给工行保税区支行，因本人租赁时间先于抵押，且已支付了全部租金，故请求法院保护本人的租赁权，即要求对上述房屋带租赁拍卖。并提供房屋租赁合同、银行付款凭证、服务费发票等材料。

申请执行人工行保税区支行、被执行人於智伟答辩称，杜雨阳名下的位于宁波市北仑区新碶好时光大厦1幢1301、1302、1303、1304、1305室房屋于2012年4月24日注册，2012年5月28日设定抵押权，抵押权人为申请执行人工行保税区支行。2012年5月29日，申请执行人工行保税区支行核实抵押物时，被执行人杜雨阳书面表示不存在出租情况。且上述房屋为实际掌控人陈新宇装修，并由栎德公司使用至2012年底，案外人康旻苗2013年1月才开始交纳物业费、水电费并实际占用上述房屋。案外人康旻苗在上述房屋抵押前并未实际占用，故上述房屋不存在可以对抗申请执行人工行保税区支行抵押权的租赁权。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，应剔除租赁进行拍卖。申请执行人工行保税区支行、被执行人於智伟请求法院驳回案外人康旻苗的执行异议。并提供装修承包人顾仕潮出具的证明及施工考勤表、原栎德公司员工证明、物业证明、陈新宇的陈述证明、中国工商银行抵押核实书等材料。

本院查明，工行保税区支行与东鹰公司、栎德公司、杜雨阳、於智伟金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月16日作出（2016）浙0206民初317号民事判决书，根据该判决认定的事实：2012年5月25日，工行保税区支行与杜雨阳签订《最高额抵押合同》1份，约定自2012年5月25日至2015年5月24日期间，在1769万元的最高额内，杜雨阳以其名下位于宁波市北仑区新碶好时光大厦1幢1301-1310室和2幢101室、102室的房产，为东鹰公司向工行保税区支行办理的本外币借款等金融衍生类产品协议及其他文件提供抵押担保，上述抵押物均于2012年5月28日办理抵押登记手续。并判令：一、东鹰公司应在本判决生效之日起五日内归还工行保税区支行借款本金15206723.21元，并支付暂算至2016年4月20日止的利息、罚息、复利360266.15元，其后罚息、复利按合同约定计算至实际履行之日止；二、若东鹰公司未按期足额归还上述款项，则工行保税区支行有权就杜雨阳名下实为栎德公司所有的位于宁波市北仑区新碶好时光大厦1幢1301-1310室和2幢102室的房产以折价或以拍卖、变卖方式取得的价款优先受偿；三、栎德公司、於智伟在各自保证范围内对上述第一款项承担连带清偿责任，其履行保证责任后，有权就履行保证责任范围内的款项，向东鹰公司追偿；四、驳回工行保税区支行的其他诉讼请求。判决生效后，东鹰公司、栎德公司、於智伟、杜雨阳未履行判决所确定的义务。工行保税区支行于2016年6月7日向本院申请强制执行。案外人康旻苗即向本院提出上述执行异议。

本院查明，位于宁波市北仑区新碶好时光大厦1幢1301-1305室房产2012年度为被执行人栎德公司所有并使用，上述房产于2012年5月28日办理抵押登记手续，抵押权人为申请执行人工行保税区支行。2012年5月29日申请执行人工行保税区支行核实上述抵押房产时，被执行人杜雨阳书面确认不存在出租、在先抵押等情况，案外人康旻苗在上述房产抵押时并未实际占用。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案案外人康旻苗提供本案争议房产的房屋租赁合同签订时间为2012年4月30日，租赁期限从2012年5月1日至2032年4月30日，本案争议房产于2012年5月28日办理抵押登记手续。尽管案外人康旻苗提供本案争议房产的房屋租赁合同签订时间早于抵押登记时间，然案外人康旻苗在上述房产办理抵押登记时并未实际占用，案外人康旻苗的租赁权不得对抗本案申请执行人工行保税区支行的抵押权。故案外人康旻苗的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：

驳回案外人康旻苗的异议。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼，并按对方当事人的人数提出副本。

本裁定送达后即发生法律效力。

审　判　长　　周　敏

审　判　员　　虞文君

人民陪审员　　王亚君

二〇一六年八月三十一日

代书　记员　　邹璐璐