上海道合企业发展有限公司与上海银锅环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市奉贤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0120民初22509号 原告：上海道合企业发展有限公司，住所地上海市奉贤区******一组（西）20号。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海***律师事务所律师。 被告：上海银锅环保科技有限公司，住所地上海市奉贤区北村路77号第一幢、第四幢。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海逾驰律师事务所律师。 原告上海道合企业发展有限公司诉被告上海银锅环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人**及其委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海道合企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2010年10月19日签署的“上海市厂房租赁合同”于2020年11月30日终止：2，判令被告返还房屋，行车六部，搬离并清理现场；3，判令被告赔偿原告损失人民币73000元（以下币种同）；4、判令被告支付原告2020年6月1日至11月30日的租金406031.25元及逾期付款违约金345000元；5，判令被告支付原告一吨垂直新电梯费用180000元。事实和理由：原、被告双方于2010年10月19日在奉贤区XX厂房租赁合同”，被告向原告租赁位于奉贤区XX路XX号的工业用途厂房9160平方米设备、设施，租期自2010年12月1日至2020年11月30日止。原、被告按约定现状现场交接租赁物，被告承租使用至今。请求续租期间，原、被告双方未达成续租合同。自2020年9月始，被告已逐渐向外搬迁生产设备，实际表明其不再续租。对此，原告也确认本合同按约定期限2020年11月30日终止。合同第七条约定：乙方（被告）应在本合同的租期届满日内返还厂房和有关设施、设备”即租赁物。因此，被告应于2020年11月30日前约定条件向原告归还全部租赁物，并约定归还的租赁物“符合正常使用状态”的品质、功能之条件要求，如被告归还租赁物若有缺损的，当负按实赔偿责任，被告若逾期归还租赁物，则应某1支付双倍租金的责任。合同第四条约定，被告应向原告支付年租金1,840,114元；第二年起乙方（被告）***后用，每6个月支付一次；逾期支付按5%支付滞纳金及违约金”。被告应于2020年6月30日前支付的最后一期租金506,031.25元，经多次催讨，被告于9月底仅支付10万元，至今仍拖欠租金406,031.25元。被告应某1支付欠租的义务，并承担支付自逾期日起至实际支付日的逾期额日万分之五的违约金。合同第四条“4-3”条款约定，原告为提高被告对租赁物的使用利益，承担安装行车配置；被告则承担办公楼内配置一吨的标准垂直新客梯的全部费用。但被告至今既未安装新客梯，也未支付新客梯费用。经询价，新客梯费用计18万元，被告应向原告支付新客梯费用18万元。综上，原告诉讼法院。 被告上海银锅环保科技有限公司辩称，确认双方合同于2020年11月30日终止，且被告已于11月30日前将租赁房屋及设备返还原告并搬离，清理现场。另被告告知原告将40万元押金抵扣租金，并于2020年12月4日支付了余款租金6031.25元，故不存在被告拖欠原告租金。对于原告诉请的损失及一吨垂直新电梯无事实和法律依据，不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2010年10月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将某于上海市奉贤区XX路XX号，建筑面积为9166平方米的厂房出租给被告，租赁期限为2010年12月1日至2020年11月30日，如被告续租，在租赁期满前6个月，向原告提出书面要求，原告同意后，双方应重新签订租赁合同。租金约定为:厂房及办公室总面积为9166.2平方米，每平方米建筑面积每日租金为0.55元，年租金为1840114元。第2#，3#，4#厂房的行车配置为单梁行车每跨10吨一部，被告可承担办公楼内配置一吨的标准垂直新电梯的全部费用，租期届满时，被告无条件交付原告。被告于合同生效之日，向原告支付100万元，余款于2010年11月30日全部付清，第二年起被告先付后用，每6个月支付一次，在每年11月30日付清原告1840114元，逾期支付，需承担每日未交租金总额千分之五的违约金。第六年开始，年租金增加10%，即年租金为2024125元。被告于合同生效日交付原告保证金40万元，合同到期后，原告收取的保证金冲抵被告应某2的费用外，余款应无息归还被告。租赁期间，被告使用厂房所发生的水、电、燃气等费用均由被告自行承担。厂房返还时，应符合正常使用状态并相互结清应某2的费用。后原告将涉案房屋出租给被告，被告于2010年11月3日支付原告40万元保证金……，2020年7月6日，原告向被告开具了金额为506031.25元的发票，9月9日，原告向被告发送催款函：明确相关租金发票被告已签收，被告应及时缴付，厂区大门的轮子有损坏，被告应及时维修，另被告应某3承诺尽快完成电梯安装，被告收到催款函后于2020年9月29日支付了原告房租10万元。10月15日，原告再次向被告发送告知函，明确：双方不再续约，涉案合同于2020年11月30日终止，被告应某3约定于11月30日返还厂房及设备，返还时租赁物符合正常使用状态，租赁物返还时，原告全面行使租赁物的管理权及使用权，被告应全部搬离租赁区域，遗留物品原告不做保管，全作遗弃处理。被告应于租赁期满支付配置客梯的义务。后双方为涉案合同到期进行协商，原告认为涉案房屋存在多处修复，并自行估价为73000元，被告不予认可，双方未达成协议。10月29日，被告回函原告称：自2020年5月起双方就续租事项沟通未达成一致意见，被告不得已另寻他处，并积极处理搬迁事宜，但原告以大门口拦截车辆，拉闸等阻挠被告，造成被告损失8万余元，被告认为在租赁期内享有涉案厂房的使用权，对于原告主张的办公楼客梯费用，被告认为如果在租赁期内安装了电梯，租赁期满时应无条件交付原告，但如未安装电梯，被告不应某2电梯费用，被告亦明确了保证金40万元冲抵租金，11月25日至28日双方进行租赁物交接。后12月4日被告支付原告剩余租金6031.25元，同时，被告再次发送房屋确认函给原告，明确11月25日至28日已与原告法定代表人**对厂房、设备进行了点验，11月30日，将全部钥匙交给原告**处，门卫也于当日撤出。但原告认为被告尚某406031.25元未付，遂涉诉。 另查，2012年5月18日，原告取得了上海市奉贤区XX路XX号的房地产权证，产证明确了建筑面积为7098.61平方米。 以上事实，由原告提供的厂房租赁合同，产权证，发票及付款凭证，催款函，告知函，邮寄凭证，房屋交接确认函，被告提供的交易明细，回函及快递单予以佐证，本院认为，上述证据系客观、真实、合法，且与本案具有关联性，均予以采纳，作为本案的定案依据。 本院认为，通过庭审已查明，涉案厂房的产证面积为7098.61平方米，双方签订的合同厂房出租面积为9160平方米，其中部分为无证面积，因此，2010年10月19日，原、被告签订房屋租赁合同为部分有效，部分无效。另租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应按期足额支付租金，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中原、被告签订的房屋租赁合同中明确约定，租期至2020年11月30日，现租赁期间届满，双方按合同约定未能在租赁期满前6个月达成续租协议，故双方之间的权利义务即告终止，对原告要求确认双方2010年10月19日签署的房租赁合同于2020年11月30日终止的诉请予以支持。另从原告提供的房屋交接确认函及被告提供的告知函回函来看，双方因未达成续租协议，在租赁期满前已沟通退房事宜，被告于11月30日返还房屋，搬离厂房，交还钥匙，虽被告未提供书面交还钥匙的依据，**审中原告亦确认11月30日被告已搬离了厂房，又由于原告没有足够的证据证明出租时的设备及原状，故对原告要求被告返还行车六部及清理搭建物品不予信，由此，对于原告诉请要求判令被告返还房屋，行车六部，搬离并清理现场的诉请不予支持。对于原告主张的损失73000元是其单方面制作，亦未提供合理依据，经本院多次调解，双方未达成一致意见，故本院不予支持。对于原告主张的租金406031.25元，庭审中已查明，合同约定了租赁届满前6个月经原告同意签订续租协议，但自2020年5月原、被告商谈续租未果后，原告于2020年7月向被告开具了最后一期租金的发票506031.25元，被告收到发票后告知原告保证金40万元予以冲抵，并于2020年9月29日支付10万元，12月4日支付余款6031.25元，共计506031.25元，故原告主张的406031.25元租金无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的逾期付款违约金345000元，本院认为，合同约定租金于每年11月30日付清，被告对于最后一期租金中，已告知原告保证金40万元予以冲抵，10万元于9月29日支付，仅余款6031.25元逾期支付超过了4天，但考虑到双方签订的租赁合同部分无效，本院对此逾期付款违约**不予支持。对于原告诉请的被告支付18万的安装新客梯的费用，首先，双方签订的租赁合同中第四条4-3约定，被告可承担办公楼内配置一吨标准垂直新客梯的全部费用，租期满后，无条件交付原告。庭审中被告辩称，合同中约定意思为如需要被告可以配置电梯，承担费用，期满后归原告所有，但在整个租赁期间，被告认为无需安装电梯，故至今未安装电梯，被告也无需承担费用，本院认为，配置电梯的目的是为了工作生产的需要，被告在租赁期间不使用电梯也能完成工作亦符合常理，原告强行被告配置电梯无法律依据；其次，即便安装电梯，合同中未约定电梯品牌及价格，原告主张18万元电梯费用亦无法律依据。 综上所述，原告诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告上海道合企业发展有限公司全部诉讼请求。 案件受理费6918元（已减半收取），由原告上海道合企业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年八月三十一日 书记员　　沈　严 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。