上海道合企业发展有限公司与上海银锅环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审案件民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪01民终13190号

上诉人（原审原告）：上海道合企业发展有限公司，住所地上海市奉贤区钱桥镇罗神村一组（西）20号。

法定代表人：孙锋，总经理。

委托诉讼代理人：廖莉，上海新惟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张葛亮，上海新惟律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海银锅环保科技有限公司，住所地上海市奉贤区北村路77号第一幢、第四幢。

法定代表人：吴天宇，执行董事。

委托诉讼代理人：陈妤霞，上海逾驰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈梦蓝，上海逾驰律师事务所律师。

上诉人上海道合企业发展有限公司（以下简称道合公司）因与被上诉人上海银锅环保科技有限公司（以下简称银锅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初22509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

道合公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持道合公司的原审诉讼请求。事实与理由：第一，银锅公司擅自决定用保证金抵扣剩余租金，在道合公司明确不同意此方案的情况下，银锅公司的行为已经构成了逾期支付，应当承担相应的违约金。第二，双方的租赁合同中明确约定银锅公司应当安装一部电梯，基于银锅公司并未履行此义务，其应当向道合公司支付电梯的安装费用18万。第三，道合公司在银锅公司搬离后，为了修复房屋支出了工程费用，产生了实际损失，银锅公司应当赔偿相应的工程费用。

银锅公司辩称，不同意道合公司的上诉请求。道合公司和银锅公司确认不再续约后，银锅公司即告知道合公司保证金用于冲抵最后一期租金，并支付了剩余的款项，不存在拖欠租金的恶意，无需支付逾期付款的违约金。此外，双方的合同中并未约定银锅公司一定要安装电梯，且道合公司支付的“修复”费用与银锅公司无关，银锅公司无需承担上述费用。

道合公司向一审法院起诉请求：1．判令确认道合公司和银锅公司于2010年10月19日签署的“上海市厂房租赁合同”于2020年11月30日终止：2，判令银锅公司返还房屋，行车六部，搬离并清理现场；3，判令银锅公司赔偿道合公司损失人民币73，000元；4、判令银锅公司支付道合公司2020年6月1日至11月30日的租金406，031.25元及逾期付款违约金345，000元；5，判令银锅公司支付道合公司一吨垂直新电梯费用180，000元。

一审法院认定，2010年10月19日，道合公司和银锅公司签订房屋租赁合同，约定道合公司将其位于上海市奉贤区XX路XX号，建筑面积为9166平方米的厂房出租给银锅公司，租赁期限为2010年12月1日至2020年11月30日，如银锅公司续租，在租赁期满前6个月，向道合公司提出书面要求，道合公司同意后，双方应重新签订租赁合同。租金约定为：厂房及办公室总面积为9166.2平方米，每平方米建筑面积每日租金为0.55元，年租金为1，840，114元。第2#，3#，4#厂房的行车配置为单梁行车每跨10吨一部，银锅公司可承担办公楼内配置一吨的标准垂直新电梯的全部费用，租期届满时，银锅公司无条件交付道合公司。银锅公司于合同生效之日，向道合公司支付100万元，余款于2010年11月30日全部付清，第二年起银锅公司先付后用，每6个月支付一次，在每年11月30日付清道合公司1，840，114元，逾期支付，需承担每日未交租金总额千分之五的违约金。第六年开始，年租金增加10％，即年租金为2，024，125元。银锅公司于合同生效日交付道合公司保证金40万元，合同到期后，道合公司收取的保证金冲抵银锅公司应承担的费用外，余款应无息归还银锅公司。租赁期间，银锅公司使用厂房所发生的水、电、燃气等费用均由银锅公司自行承担。厂房返还时，应符合正常使用状态并相互结清应承担的费用。后道合公司将涉案房屋出租给银锅公司，银锅公司于2010年11月3日支付道合公司40万元保证金……，2020年7月6日，道合公司向银锅公司开具了金额为506，031.25元的发票，9月9日，道合公司向银锅公司发送催款函：明确相关租金发票银锅公司已签收，银锅公司应及时缴付，厂区大门的轮子有损坏，银锅公司应及时维修，另银锅公司应按合同承诺尽快完成电梯安装，银锅公司收到催款函后于2020年9月29日支付了道合公司房租10万元。10月15日，道合公司再次向银锅公司发送告知函，明确：双方不再续约，涉案合同于2020年11月30日终止，银锅公司应按合同约定于11月30日返还厂房及设备，返还时租赁物符合正常使用状态，租赁物返还时，道合公司全面行使租赁物的管理权及使用权，银锅公司应全部搬离租赁区域，遗留物品道合公司不做保管，全作遗弃处理。银锅公司应于租赁期满支付配置客梯的义务。后双方为涉案合同到期进行协商，道合公司认为涉案房屋存在多处修复，并自行估价为73，000元，银锅公司不予认可，双方未达成协议。10月29日，银锅公司回函道合公司称：自2020年5月起双方就续租事项沟通未达成一致意见，银锅公司不得已另寻他处，并积极处理搬迁事宜，但道合公司以大门口拦截车辆，拉闸等阻挠银锅公司，造成银锅公司损失8万余元，银锅公司认为在租赁期内享有涉案厂房的使用权，对于道合公司主张的办公楼客梯费用，银锅公司认为如果在租赁期内安装了电梯，租赁期满时应无条件交付道合公司，但如未安装电梯，银锅公司不应承担电梯费用，银锅公司亦明确了保证金40万元冲抵租金，11月25日至28日双方进行租赁物交接。后12月4日银锅公司支付道合公司剩余租金6，031.25元，同时，银锅公司再次发送房屋确认函给道合公司，明确11月25日至28日已与道合公司法定代表人孙峰对厂房、设备进行了点验，11月30日，将全部钥匙交给道合公司陈志刚处，门卫也于当日撤出。但道合公司认为银锅公司尚欠租金406，031.25元未付，遂涉诉。

另查，2012年5月18日，道合公司取得了上海市奉贤区XX路XX号的房地产权证，产证明确了建筑面积为7，098.61平方米。

一审法院认为，通过庭审已查明，涉案厂房的产证面积为7，098.61平方米，双方签订的合同厂房出租面积为9160平方米，其中部分为无证面积，因此，2010年10月19日，道合公司和银锅公司签订房屋租赁合同为部分有效，部分无效。另租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应按期足额支付租金，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中双方签订的房屋租赁合同中明确约定，租期至2020年11月30日，现租赁期间届满，双方按合同约定未能在租赁期满前6个月达成续租协议，故双方之间的权利义务即告终止，对道合公司要求确认双方2010年10月19日签署的房租赁合同于2020年11月30日终止的诉请予以支持。另从道合公司提供的房屋交接确认函及银锅公司提供的告知函回函来看，双方因未达成续租协议，在租赁期满前已沟通退房事宜，银锅公司于11月30日返还房屋，搬离厂房，交还钥匙，虽银锅公司未提供书面交还钥匙的依据，但庭审中道合公司亦确认11月30日银锅公司已搬离了厂房，又由于道合公司没有足够的证据证明出租时的设备及原状，故对道合公司要求银锅公司返还行车六部及清理搭建物品不予信，由此，对于道合公司诉请要求判令银锅公司返还房屋，行车六部，搬离并清理现场的诉请不予支持。对于道合公司主张的损失73，000元是其单方面制作，亦未提供合理依据，经法院多次调解，双方未达成一致意见，故法院不予支持。对于道合公司主张的租金406，031.25元，庭审中已查明，合同约定了租赁届满前6个月经道合公司同意签订续租协议，但自2020年5月双方商谈续租未果后，道合公司于2020年7月向银锅公司开具了最后一期租金的发票506，031.25元，银锅公司收到发票后告知道合公司保证金40万元予以冲抵，并于2020年9月29日支付10万元，12月4日支付余款6，031.25元，共计506，031.25元，故道合公司主张的406，031.25元租金无事实和法律依据，法院不予支持。对于道合公司主张的逾期付款违约金345，000元，法院认为，合同约定租金于每年11月30日付清，银锅公司对于最后一期租金中，已告知道合公司保证金40万元予以冲抵，10万元于9月29日支付，仅余款6，031.25元逾期支付超过了4天，但考虑到双方签订的租赁合同部分无效，法院对此逾期付款违约金亦不予支持。对于道合公司诉请的银锅公司支付18万的安装新客梯的费用，首先，双方签订的租赁合同中第四条4-3约定，银锅公司可承担办公楼内配置一吨标准垂直新客梯的全部费用，租期满后，无条件交付道合公司。庭审中银锅公司辩称，合同中约定意思为如需要银锅公司可以配置电梯，承担费用，期满后归道合公司所有，但在整个租赁期间，银锅公司认为无需安装电梯，故至今未安装电梯，银锅公司也无需承担费用，法院认为，配置电梯的目的是为了工作生产的需要，银锅公司在租赁期间不使用电梯也能完成工作亦符合常理，道合公司强行银锅公司配置电梯无法律依据；其次，即便安装电梯，合同中未约定电梯品牌及价格，道合公司主张18万元电梯费用亦无法律依据。综上所述，道合公司诉讼请求于法无据，法院不予支持。

一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回上海道合企业发展有限公司全部诉讼请求。案件受理费6，918元，由上海道合企业发展有限公司负担。

本院二审期间，道合公司提供了三组证据，第一组为房租发票和付款凭证，旨在证明双方的租金支付方式为先付后用，每三个月付一次，据此认为银锅公司最后一期房租逾期支付。第二组为发票、付款凭证和照片，旨在证明道合公司为拆除银锅公司自行添加的室内建筑物，支付了施工费，产生了实际损失19，190元。第三组为工程汇总、发票和付款凭证，旨在证明道合公司为修复银锅公司损坏的租赁物支付了工程款245，000元，但仅要求银锅公司承担损失金额73，000元。银锅公司质证认为，认可第一组材料的真实性，但认为只能反映一年的房租缴纳情况；不认可第二组、第三组材料的证据三性。

本院经审查认为，双方当事人对于先租后用的租赁模式和争议租金的客观支付时间并无异议，争议仅在于银锅公司用保证金冲抵租金的行为是否构成逾期支付，然道合公司提供的发票和付款凭证与本案争议无关，本院不予采纳。对于道合公司提交的第二、三组证据材料，照片所显示的均为道合公司安排人员进行施工的现场，无法证明银锅公司交还租赁物的客观情况，故本院亦不予采纳。

经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点在于道合公司要求银锅公司支付逾期付款违约金、电梯安装费用以及房屋修复费用的依据是否充分。第一，关于逾期付款违约金。道合公司和银锅公司一致确认在洽谈续租事宜时，因未能协商一致，双方的租赁合同到期将不再续约，则道合公司在租赁合同到期后需要向银锅公司返还保证金，银锅公司提出要保证金冲抵最后一期租金并在此后支付了剩余大部分租金，该行为是出于简化双方款项往来的考虑，难言存在逾期支付的故意。原审法院综合了款项的客观支付时间、合同履行情况以及双方的沟通过程认定银锅公司无需支付逾期付款违约金未有不妥。第二，关于电梯安装费用。道合公司认为银锅公司依据合同约定负有安装电梯的义务，然从租赁合同约定的内容来看，双方并未明确约定电梯的安装时间、安装标准等具体履行条件，且本院注意到，合同中关于道合公司安装行车的约定记载有明确的安装标准和履行期限，与电梯安装义务的相关约定存在明显不同，故难言安装电梯系银锅公司的必须履行之义务。此外，道合公司在十年期间从未督促过银锅公司安装电梯，直至合同届满才开始要求对方履行义务，显然与常理不符，故本院对道合公司要求银锅公司支付电梯安装费用的主张不予支持。第三，关于房屋修复费用。道合公司虽然在二审期间提供了工程现场照片以及支付费用的相关凭证，但是并未提供证据证明涉案租赁物交付以及归还时的客观情况，亦无法证明该修复费用系因银锅公司而产生，故本院对此修复费用的诉请亦不予支持。

综上所述，道合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13，836元，由上海道合企业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　叶　兰

审 判 员　　严佳维

审 判 员　　任文风

二〇二一年十一月二十五日

法官助理　　鲁彦岐

法官助理　　吴　娟

书 记 员　　吴　娟

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……