某某与广州铁路投资建设集团有限公司、广州市荔湾广场物业管理有限公司执行异议之诉一审民事判决书

广东省广州市荔湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0103民初5287号

原告:***，男，1974年7月23日出生，汉族，住内蒙古牙克石市。

委托诉讼代理人：周志军，北京市东元（广州）律师事务所律师。

被告：广州铁路投资建设集团有限公司，住所地广州市白云区云城东路**景泰创展中心****。

法定代表人：谭文，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：付科尧、陈小玲，均是广东广信君达律师事务所律师。

被告：广州市荔湾广场物业管理有限公司，住，住所地广州市荔湾区德星路****218/div>

破产管理人：北京市金杜（广州）律师事务所。

负责人：王鑫。

委托诉讼代理人：吴圣民，北京市金杜（广州）律师事务所律师。

第三人：广州穗南房产发展有限公司,住,住所地广州市荔湾区德星世纪南路**湾广场荔泰阁）P层之一。

破产管理人：广东晟晨律师事务所。

负责人:安波。

委托诉讼代理人：张勇、关慧雅，广东晟晨律师事务所律师、实习人员。

原告***诉被告广州铁路投资建设集团有限公司（以下简称“广州铁投”）、广州市荔湾广场物业管理有限公司（以下简称“荔湾广场公司”）、第三人广州穗南房产发展有限公司（以下简称“穗南房产公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依据《全国人民大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员邱思陵独任审理。原告的委托代理人周志军，被告广州铁投委托代理人付科尧、陈小玲，被告荔湾广场委托代理人吴圣民，第三人穗南房产委托代理人张勇、关慧雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令停止（2020）粤0103执3523号案件对荔湾广场二层车位及仓库的执行；2、判令确认***对位于广州市荔湾区荔湾广场负二层480个车位及仓库享有租赁权至2020年12月31日止；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。

事实和理由：为维护原告自身合法权益，原告***向法院依法提出了执行异议。法院于2020年5月14日送达了（2020）粤0103执异174号执行裁定书。原告不服该裁定，特依法具状起诉至贵院。原告依法取得涉案物业的租赁权，并非本案被执行人；且上述租赁尚未到期，即使是买卖也不破租赁，因此，被告作为上述物业承接人，应按现状接收，被告无权要求原告撤离。穗南房产公司与荔湾广场公司系共同发包方。通过发包，原告与穗南房产公司于2011年6月1日签订了《停车场承包合同》，合同约定原告承包经营位于荔湾广场负二层约480个车位及仓库至2014年5月31日止。合同期满后，原告多次续包，最终承包经营期限至2020年12月31日止。根据广州市中级人民法院在2020年3月25日做出的粤01民终2439号民事判决书查明的事实，涉案物业在2019年3月6日由被告广州铁投通过划转取得。作为无偿取得涉案物业的产权人，理应按照现状接收，继续履行承包经营合同，即：停车场承包合同及补充协议。基于上述事实，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原告在合同租赁期内对涉案物业依法享有承包经营权。又参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，具状起诉至贵院，恳请贵院依法支持原告之诉请。

被告广州铁投辩称：不同意***的全部诉讼请求。理由如下:一、***未与荔湾广场公司签订合法有效的租赁合同，也未取得案涉停车场物业的租赁权。同时，荔湾广场公司与停车场原权属人的租赁关系早在铁投公司取得停车场物业产权前就已经解除，本案并不适用买卖不破租赁，***无权要求继续占用案涉停车场物业。***提交的证据材料显示出租方为穗南房产公司，而穗南房产公司并非与停车场原权属人广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心（下称“机关服务中心”）签订委托管理协议的主体，穗南房产公司无权将停车场物业转租给***。即便是穗南房产公司对***的转租行为得到了荔湾广场公司的确认，***仍然无权要求继续占有场地。首先，无论是穗南房产公司对***的转租还是荔湾广场公司对***的转租，转租行为均未得到原权属人机关服务中心以及后产权人广州铁投公司的同意，转租行为未经产权人同意，为无效转租；第二，广州中院（2019）粤01民终21502号生效判决书确认了荔湾广场公司与机关服务中心之间是不定期租赁关系，不定期租赁关系的任何一方均有权随时解除租赁关系。广州中院（2020）粤01民终2439号生效判决书确认早在2019年1月30日，机关服务中心已经向荔湾广场公司发函解除了租赁关系，那么***主张的次承租关系也就相应解除。而广州铁投取得停车场物业产权时间为2019年3月6日，此时，机关服务中心与荔湾广场公司的租赁关系已经解除，***主张的次承租关系也相应解除，本案并不适用买卖不破租赁，***无权要求继续占用案涉停车场物业。二、***提交的其与穗南房产公司签订的《停车场承包协议书》《停车场承包补充协议》中的合同主体并未出现荔湾广场公司，租金收取主体、委托收款的主体也从未出现荔湾广场公司，唯一出现荔湾广场公司的就是《停车场承包协议书》《停车场承包补充协议》上出现了荔湾广场公司的印章，合同文本内容中没有荔湾广场公司这一主体，但盖章却出现了荔湾广场公司，荔湾广场公司的印章很有可能是后期加盖进去的，***存在伪造证据的嫌疑。三、***非善意第三人，且未依法支付全部租金，也未实际占有场地，其所认为的权益不受法律保护。（一）***知晓停车场的承租主体或管理主体为荔湾广场公司，而不是穗南房产公司的情况下仍然与穗南房产公司签订协议支付费用，***不属于善意第三人。（二）***未依法支付全部租金。1、从转租租金金额来看，转租租金每月22.22万元明显低于荔湾广场公司需要向机关服务中心支付的每月30万元的租金，不符合常理。2、从转租租金收取的主体来看，所有的收款主体都不是荔湾广场公司，收据的出具方也不是荔湾广场公司，租金转入的账号均为自然人个人账号，且流水显示与租金收取主体存在多笔资金的进出往来。由此可知，***支付的款项不可以特定化为租金。3、从转租租金实际支付来看，***提交的银行流水显示***并未足额支付合同约定的租金。（三）***未提供任何证据显示其实际占有停车场物业，在广州铁投与荔湾广场公司的多次诉讼中，荔湾广场公司从未提起停车场存在转租给***的情况。四、荔湾广场公司否认***合同的效力，并认为***等人是不法势力，且要求法院尽快执行，故***的主张是无依据的，应予以驳回。综上，***的诉讼请求没有事实与法律依据，即便是***主张的向穗南房产公司支付租金真实存在，根据合同相对性原则，***应向穗南房产公司追索其损失。现其恶意起诉广州铁投，造成国有资产流失，该行为不应受法律支持。恳请合议庭能在综合考虑本案事实、法律规定以及防范国有资产流失的角度，驳回***的全部诉讼请求。

被告荔湾广场公司辩称：一、根据广州市中级人民法院2020年5月27日依法作出的裁定，广州中院已依法受理广州市荔区荔美健健身运动有限公司对荔湾物业管理有限公司的破产清算申请。广州市中级人民法院指定北京市金杜（广州）律师事务所为破产管理人。因此，管理人有权代表荔湾广场公司参与该诉讼。二、我方担任管理人后立即开展对荔湾广场公司的接管工作，但是与原实际控制人黄**的管理团队，与荔湾广场物业管理公司的新股东周国洪、黄少斌聘请的新物业管理团队之间对抗激烈，甚至多次起冲突，物业管理全面瘫痪。并且新股东拒绝向管理人移交公司的印章、营业执照等文件，并且不断采取干扰措施中断清算工作。由于原来的老员工和新股东相互对立并且新股东持续的不配合及干扰，导致管理人至今无法完成接管工作。由于未完成接管工作导致管理人对于涉及荔湾广场的相关诉讼等无法了解相关事实，无法做出相当的应对，因此我方向法庭作出中止审理的申请。三、由于法庭不予准许我方的中止审理的申请，我方请求法院依法审理本案涉及荔湾广场的相关事实，并依法作出裁判。

第三人穗南房产公司述称：穗南房产管理人在接管穗南房产的清算工作中，暂时没有了解到本案所涉及的相关事实情况。故，对于本案发生的背景、所涉合同的实际履行情况，管理人暂时不清楚。管理人尊重法庭对本案相关事实的查明，并对法庭查实的事实予以认可。

本院经审理查明：案外人广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心（以下简称“机关服务中心”）自1996年8月起通过接收成为案涉广州市荔湾区德星路9号负二层（停车场）的权属人；2019年3月6日，该停车场产权经划拨登记至广州铁投名下。

2019年6月26日，机关服务中心诉荔湾广场公司租赁合同纠纷一案在本院受理[案号：（2019）粤0103民初5176号]。机关服务中心要求判令荔湾广场公司向其支付拖欠的2017年10月1日至2019年3月5日的场地使用费及滞纳金等。本院经审理查明如下事实：2015年，机关服务中心与荔湾广场公司就案涉广州市荔湾区德星路9号负二层停车场签订《停车场委托管理协议》，约定管理期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，每月场地使用费30万元，荔湾广场公司拖欠场地使用费超过二个月的，机关服务中心有权单方解除本协议并收回停车场；等等。合同期满后，荔湾广场公司继续使用案涉停车场，但从2017年5月起开始拖欠机关服务中心场地使用费。2019年3月11日，机关服务中心向荔湾广场公司发出《告知函》，告知荔湾广场公司停车场已于2019年3月6日过户登记至广州铁投名下，荔湾广场公司应立即将上述不动产交还给广州铁投。本院认定机关服务中心与荔湾广场公司签订的《停车场委托管理协议》实际上是租赁合同，在合同约定的期限届满后，荔湾广场公司继续使用停车场并按《停车场委托管理协议》的标准向机关服务中心支付场地使用费，双方之间形成了不定期租赁关系；等等。2019年8月29日，本院作出（2019）粤0103民初5176号民事判决，判决荔湾广场公司向机关服务中心支付2017年10月1日是至2019年3月5日是期间的场地使用费共计514.84万元及场地使用费的滞纳金，等等。判后荔湾广场公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年11月27日作出（2019）粤01民终21502号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。

2019年9月6日，广州铁投向本院起诉请求：1.荔湾广场公司停止侵害，将非法侵占的广州市荔湾区德星路9号负二层停车场物业返还广州铁投；2.荔湾广场公司向广州铁投支付2019年3月6日起的场地占用费及利息；等等。本院经审理认定如下事实：2019年1月30日，机关服务中心委托广东科德律师事务所向荔湾广场发出《律师函》，通知荔湾广场公司在本律师函达到之日起三日内，付清拖欠的案涉场地2017年5月至2019年1月期间场地使用费及滞纳金，否则将依法解除与荔湾广场公司签订的《停车场委托管理协议》并收回停车场，等等。该函件荔湾广场公司于当日收到。本院认定：案涉停车场是广州铁投所有的房产，广州铁投依法对该物业享有占有、使用、收益、处分的权利。荔湾广场公司是案涉停车场的实际使用人，基于与机关服务中心签订的《停车场委托管理协议》使用案涉停车场，因拖欠租金，经机关服务中心发函解除上述协议并送达后，双方的租赁关系已经解除。荔湾广场公司使用案涉停车场已无依据，广州铁投作为权属人，有权要求荔湾广场公司返还物业并支付占用期间的使用费。2019年12月6日，本院作出（2019）粤0103民初7986号民事判决，判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市荔湾广场物业管理有限公司将广州市荔湾区德星路9号负二层停车场交还广州铁路投资建设集团有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾广场物业管理有限公司向广州铁路投资建设集团有限公司支付2019年3月6日起至实际返还上述物业之日止的场地占用费（每月463370元）。三、驳回广州铁路投资建设集团有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14397元，由广州铁路投资建设集团有限公司负担100元，由广州市荔湾广场物业管理有限公司负担13397元。判后，荔湾广场公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2020年3月25日作出（2020）粤01民终2439号民事判决，认为：2019年11月27日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终21502号生效判决已认定荔湾广场公司与机关服务中心在《停车场委托管理协议》期满后形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，机关服务中心可以随时解除合同，其在2019年1月30日向荔湾广场发出的《律师函》及2019年3月11日的《告知函》中已明确作出解除合同、交还场地的意思表示，故机关服务中心与荔湾广场公司之间的不定期租赁合同已解除。荔湾广场公司在未与广州铁投形成新的租赁关系的情况下，继续占有使用涉案停车场缺乏依据。广州铁投对涉案停车场享有完整的物权，荔湾广场公司亦不能以其与机关服务中心的债权对抗广州铁投享有的物权，故荔湾广场公司以此为由拒绝交还涉案停车场给广州铁投缺乏依据，广州市中级人民法院不予采纳……判决：驳回上诉，维持原判。

2020年4月27日，广州铁投依据本院作出的（2019）粤0103民初7986号民事判决以及广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终2439号民事判决向本院申请强制执行。同日，本院依法立案受理，案号为（2020）粤0103执3523号。

2020年5月9日，本院作出（2020）粤0103执3523号执行公告，责令被执行人荔湾广场公司在公告之日起5日内即在2020年5月14日前将广州市荔湾区德星路9号负二层停车场交还申请执行人广州铁投。***以其系上述执行标的经营者及实际使用人为由，向本院提出书面异议，本院审理后于2020年5月12日作出（2020）粤0103执异174号执行裁定书，裁定：驳回异议人***的异议请求。该裁定书已于2020年5月14日送达给***。

经查：2018年6月7日，广州市中级人民法院出具（2018）粤01破37-1号民事裁定书，裁定受理广州市荔湾区力美健健身运动有限公司对广州穗南房产发展有限公司的破产清算申请。同日，指定广东晟晨律师事务所担任广州穗南房产发展有限公司管理人。

2020年5月27日，广州市中级人民法院出具（2020）粤01破申134号民事裁定书，裁定受理广州市荔湾区力美健健身运动有限公司对广州市荔湾广场物业管理有限公司的破产清算申请。同日，指定北京市金杜（广州）律师事务所担任广州市荔湾广场物业管理有限公司管理人。

另查：2020年4月24日，荔湾广场公司向本院提起诉讼，要求广州市荔广物业管理有限公司（法定代表人：***）、***、朱海涛立即停止侵害广州市荔湾区德星路9号负二层停车场的侵权行为，并将停车场立即返还给荔湾广场公司。该案现在一审审理阶段。

***为证明其主张的诉请所依据的事实提交如下证据：1、2011年8月16日机关服务中心与穗南房产公司签订的《荔湾广场停车场临时租赁协议》，证明穗南房产公司依法取得涉案物业的租赁权。2、2008年11月5日***与穗南房产公司签订的《停车场承包合同》，约定承包期限由2011年6月1日至2014年5月31日，三年总承包金额为800万元，证明穗南房产公司取得涉案物业租赁权后，***从穗南房产公司处承包了涉案物业进行经营。3、2015年2月10日***与穗南房产公司签订的《停车场承包协议》，约定***于2017年5月31日承租案涉物业到期后，穗南房产公司同意给***续租三年，即从2017年6月1日至2020年5月31日；***同意穗南房产公司以荔湾广场公司的名义与房管局租赁停车场，每月的停车场承包费由穗南房产公司向房管局支付。该协议尾部盖有“广州市荔湾广场物业管理有限公司合同专用章”。4、银行流水、汇款凭证及穗南房产公司收到***2017年6月1日至2020年5与31日期间租赁合同款350万元及450万元的收据；5、2018年6月28日***与穗南房产公司签订的《停车场承包补充协议》，载明双方友好协商达成一致签订停车场补充协议条款，***续租案涉场地的时间从2020年6月1日起至2020年12月31日止，每月承包金额22.22万元，本协议补充合同条款与原合同相同，具体条款按双方2015年2月10日签订《停车场承包协议》履行。该协议尾部盖有“广州市荔湾广场物业管理有限公司合同专用章”。6、2018年6月28日穗南房产公司致***支付《停车场承包补充协议》约定的1555400元承包费的委托付款书及银行流水。

被告广州铁投对上述证据发表质证意见如下：证据1没有原件，对真实性、合法性和关联性均不认可。证据2真实性、合法性和关联性均不认可，签订时间是2008年11月5日，约定的租期是2011年6月1日至2014年5月31日，不存在早在三年前即2008年11月5日，***就已经知晓在未来的2011年5月31日机关服务中心会与穗南房产公司签订延期的协议。同时，根据广州铁投与荔湾广场公司的系列案件显示从2013年1月1日开始，与机关服务中心签订委托管理协议的是荔湾广场公司，并非穗南房产公司。且***并未提供对应的租金支付记录。证据3的《停车场承包协议》真实性、合法性和关联性不认可，协议中的甲方是穗南房产公司，并没有出现荔湾广场公司。协议中出现的荔湾广场公司的合同专用章在荔湾广场与广州铁投的物业管理服务纠纷中，荔湾广场提供的荔湾广场与机关服务中心签订的停车场管理委托协议上加盖的合同专用章不一致。该承包协议上出现的荔湾广场合同专用章不能说明荔湾广场公司对穗南房产与原告转租协议的确认。无论是穗南房产公司还是荔湾广场公司，对原告的转租行为均未得到前权属人机关服务中心和后权属人广州铁投的同意，该转租行为是无效转租。证据4、6的银行付款流水共3笔，第一笔2015年2月10日支付300万元，收款账号是一个自然人的账号，显然不是支付给穗南房产公司的，也不是支付给荔湾广场公司的，从2015年2月10日的收据主体看，加盖的是穗南房产的发票专用章，发票专用章是在领购或开发票时才能使用的，故收据是不能代表穗南房产公司的，更不能代表荔湾广场公司。从收款金额看，实际转账金额是300万元，但收据记载的租赁合同款为350万元，金额不一致。第二笔是2017年5月5日，收款主体是叫黄玲的自然人，不是支付给穗南房产公司或荔湾广场公司。2017年5月5日收据的印章也是发票专用章，不能代表穗南房产公司和荔湾广场公司，该收据上还写了“其中人民币150万元（对账）抵对2015年8月4日荔湾广场GFB06合同款”这说明原告和穗南房产公司是存在其他经济往来的，而且收据上注明的转账的转入账号是穗南房产公司，但实际转入的是自然人黄玲，因此该笔款项不算是***支付的租金。第三笔是2018年6月28日、29日支付150万元，该笔付款支付到自然人王晖的账号。但是穗南房产公司出具的委托付款书账上的金额是1555400元，付款金额不一致。特别指出，***提交的流水记录中显示2018年7月5日，王晖的银行账号向***转回了7万元。因此，***向王晖支付的这笔款项不应特定化为租金支付。这三笔付款的收款主体均不是荔湾广场公司，收据的出具方也不是荔湾广场公司，前两笔付款总数600万元远低于《停车场承包协议书》约定的承包款800万元。证据6《停车场承包补充协议》真实性、合法性和关联性不认可。***应当知晓是荔湾广场公司与机关服务中心签订的委托管理协议，也应当知晓穗南房产公司无权对停车场进行转租。2018年时就约定了2020年6月1日至2020年12月31日的续租，说明***并不属于善意第三人。被告荔湾广场公司管理人对原告的上述证据未发表质证意见。第三人穗南房产公司公司表示管理人接管时并没有案涉的这些材料，接管材料里也没有原告的证据5、6、7、8，其余意见与答辩意见一致。

被告铁投公司另提交本院2020年5月26日的执行笔录，拟证明荔湾广场公司明确其与***不存在就执行标的物的合同关系和收取相关费用的事实，认为***的异议纯属恶意，缺乏理据。***对该执行笔录的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。荔湾广场公司管理人认可执行笔录的真实性，认为可以证明荔湾广场公司内斗剧烈，导致管理人无法正常接管。穗南房产公司管理人表示对证据所涉事实和背景不清楚，无法发表质证意见，尊重法庭的认定。

本院认为：本案的争议焦点在于***对于案涉场地是否存在合法有效的租赁合同得以阻却（2020）粤0103执3523号案的执行。本院具体分析如下：

第一，根据前述已经发生法律效力的多份民事判决中查明和认定的事实，荔湾广场公司与机关服务中心之间就案涉停车场签订的《停车场委托管理协议》在2015年12月31日期满后形成不定期租赁关系，该不定期租赁关系已在2019年初解除。因此，即使***主张其从穗南房产公司和荔湾广场公司转租获得案涉场地的租赁权，是案涉场地的实际使用人，但在荔湾广场公司与机关服务中心租赁合同关系解除后，***与穗南房产公司和荔湾广场公司的租赁合同已无继续履行的基础，事实上已不能履行。此外，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即租赁合同效力不受影响的前提应是租赁物所有权变动发生在租赁期间。本案中，广州铁投是在机关服务中心与荔湾广场公司不定期租赁关系解除后才因划拨取得案涉场地的产权，即荔湾广场公司不能依据上述《中华人民共国合同法》第二百二十九条的规定约束广州铁投行使所有权；***主张其为次承租人，就更无合法理由约束广州铁投行使其对案涉停车场的所有权。

第二，从***提交的《停车场承包协议》和《停车场承包补充协议》来看，《停车场承包协议》上记载的签订的时间是2015年2月10日，承包期从2017年6月1日起至2020年5月31日止。但在2015年，案涉场地当时的权属人机关服务中心与荔湾广场公司就案涉停车场签订的《停车场委托管理协议》中，约定的管理期限却只是自2015年1月1日起至2015年12月31日止。因此，即使***提交的《停车场承包协议》真实，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，《停车场承包协议》应为无效合同。

《停车场承包补充协议》载明落款时间是2018年6月28日，***续租案涉场地的时间从2020年6月1日起至2020年12月31日止。但穗南房产公司在2018年6月7日已被广州市中院裁定进入破产清算程序，穗南房产公司的管理人在本案中表示对《停车场承包补充协议》的签订并不知情，接管的材料中亦无此协议书；且根据***举证，《停车场承包补充协议》中约定的承包费用均支付给案外人王晖的个人银行账号内；故本院认为《停车场承包补充协议》的真实性存疑，对此依法不予采信。此外，《停车场承包补充协议》是前述《停车场承包协议》的补充合同，如前所述，《停车场承包协议》属无效合同，《停车场承包补充协议》同理亦应属无效。

综上，***提交的证据不能证明其诉讼请求所依据的事实，不能证明其就案涉停车场存在合法有效的租赁权，无法排除（2020）粤0103执3523号案对案涉停车场的执行。***关于要求确认其对广州市荔湾区荔湾广场负二层480个车位及仓库享有租赁权至2020年12月31日止以及要求停止（2020）粤0103执3523号案件对荔湾广场二层车位及仓库的执行的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条及第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下：

驳回原告***的全部诉讼请求。

案件受理费16799元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员　　邱思陵

二〇二〇年七月十三日

书记员　　李　婷

胡晓琴