广州市荔湾广场物业管理有限公司、广州铁路投资建设集团有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤01民终5617号

上诉人（原审原告）：广州市荔湾广场物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区下九路荔湾广场荔泰阁P层地下室负层二层。

法定代表人：周国洪。

委托诉讼代理人：易民胜、苏萍，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州铁路投资建设集团有限公司，住所地：广州市白云区云城东路168号景泰创展中心A栋5楼。

法定代表人：谭文，执行董事、总经理。

委托诉讼代理人：付科尧、陈小玲，均系广东广信君达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心，住所地：广州市豪贤路193号十四楼。

法定代表人：周红，副主任。

委托诉讼代理人：钟伟，上海锦天城（广州）律师事务所律师。

原审被告：广州市规划和自然资源局，住所地：广州市越秀区吉祥路80号。

法定代表人：彭高峰，局长。

委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。

上诉人广州市荔湾广场物业管理有限公司（以下简称荔湾广场物业公司）因与被上诉人广州铁路投资建设集团有限公司（以下简称铁路投资公司）、广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心（以下简称机关服务中心）、原审被告广州市规划和自然资源局（以下简称市规划和资源局）物业服务纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

2019年11月29日，荔湾广场物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.中止本案的审理，待机关服务中心诉荔湾广场物业公司的前案二审判决作出后再恢复审理；3.改判铁路投资公司向荔湾广场物业公司支付物业管理费、公摊水电费共计897.72万元及滞纳金。2019年12月26日，荔湾广场物业公司提交补充上诉状，确认其上诉意见以补充上诉状为准，变更其上诉请求为：1.撤销一审判决；2.改判机关服务中心、铁路投资公司向荔湾广场物业公司支付物业管理费、公摊水电费共计897.72万元（从2013年1月起暂计至2019年8月31日止，每月按112611.4元计算，即按每月每平方米5元的标准，计算面积22443.28平方米）及滞纳金（以每月到期应交费用为基数，按每日千分之一的标准，从次月1日开始起算到实际付清各月费用之日为止）。事实和理由：一、机关服务中心、铁路投资公司应当缴纳物业管理费及公摊水电费合法有据。(一)市规划和资源局是荔湾广场停车场的产权人，理应缴纳物业管理费和公摊水电费。(二)荔湾广场物业公司是荔湾广场全部物业的管理人，包括负二层停车场的物业管理工作，机关服务中心、铁路投资公司应当向荔湾广场物业公司缴纳物业管理费。有下列证据予以佐证：①荔湾广场第一届、第二届业主委员会与荔湾广场物业公司签订的《物业管理委托合同》及第二届业主委员会的《说明》，证明荔湾广场物业公司在管理着荔湾广场的全部物业(包括商业、住宅、停车场及其配套设施)；②机关服务中心的属下企业广州市新豪实业发展有限公司（以下简称新豪公司）与荔湾广场物业公司签订的《荔湾广场负二层停车场缴费协议》及之后的三份《补充协议》，确定了负二层停车场应按每月每平方米5元向荔湾广场物业公司缴纳物业管理费以及公摊水电费。(三)机关服务中心与荔湾广场物业公司签订的《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》，该协议明确了市规划和资源局负二层停车场委托荔湾广场物业公司管理，并将停车场交由荔湾广场物业公司统一对外招租，机关服务中心收取固定租金，每月30万元。特别指出，《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》中详细列明停车场的经营收入和成本支出，分别是经营收入43万元，经营成本支出约为424510元，利润仅为5490元。若不收取管理费，荔湾广场物业公司无法盈利。而在未接手经营停车场前，荔湾广场物业公司净收新豪公司的停车场管理费112215元/月。若为机关服务中心经营停车场后，机关服务中心获取了30万元的固定收益，荔湾广场物业公司则无法盈利，因此荔湾广场物业公司只有加上物业管理费用之后才能保持合理的收益，侧面证明市规划和资源局应当要交物业管理费。扣除物业管理费后，市规划和资源局每月净收益187785元，荔湾广场物业公司加上物业管理费也有117705元净收益，这才符合公平原则。二、荔湾广场物业公司与机关服务中心签订的《负二层停车场委托管理协议》不是名为委托管理实为租赁合同，一审法院定性错误导致一审错判。《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》明确了负二层停车场由荔湾广场物业公司进行物业管理，只是增加一项本应由机关服务中心招租的权利委托荔湾广场物业公司代为行使，机关服务中心只收取固定租金的内容，但本质上还是物业管理合同，虽然《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》未直接写明物业管理费，但基于之前的机关服务中心属下的新豪公司已确认物业管理费金额，物业理应缴纳物业管理费，加之新豪公司是机关服务中心、市规划和资源局的直属企业，理应知晓缴交物业管理费的事宜。因此，一审法院认定《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》是租赁合同关系不是物业服务合同关系属于定性错误。三、一审法院认为新豪公司与荔湾广场物业公司签订的《缴费协议》对市规划和资源局没有约束力，其理由是新豪公司与市规划和资源局是不同的法律主体，新豪公司自愿缴纳物业管理费，不等于市规划和资源局也应交物业管理费，一审法院的上述观点混淆了缴纳物业管理费的对象，事实上是停车场的物业需要缴物业管理费，拥有该物业的相关人则应当缴物业管理费。新豪公司受业主委托经营该停车场物业，其向荔湾广场物业公司缴纳物业费是代表业主的意思，也是机关服务中心的意志，是该停车场物业本身的需要，有物业管理的物业都应交物业管理费，与物业主体如何变更无关。综上所述，荔湾广场物业公司与市规划和资源局存在真实的物业管理服务关系，《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》是真实的物业管理合同。一审法院判决认定事实不清，定性错误，应当撤销并予以改判。四、由于市规划局并没有起诉荔湾广场物业公司，故荔湾广场物业公司为了减少矛盾，不将市规划和资源局列为被上诉人，也不要求其承担责任。鉴于本案诉争物业权属已转入铁路投资公司名下，且为无偿划拨，该物业项下所有权利义务一并由铁路投资公司承接，且铁路投资公司有能力支付，应连带承担物业管理费及公摊水电费等费用。

被上诉人铁路投资公司二审答辩称：一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，荔湾广场物业公司上诉请求铁路投资公司支付物业管理费和水电费没有事实和法律依据。(一)荔湾广场物业公司与铁路投资公司不存在物业服务合同关系。1.铁路投资公司从未将停车场委托荔湾广场物业公司进行物业管理。从20l3年1月至2019年3月5日，铁路投资公司与停车场物业无任何权属关系，铁路投资公司也从未就期间停车场物业的公摊水电费、物业管理费与荔湾广场物业公司、机关服务中心、市规划和资源局达成任何关于费用承担的协议。2019年3月6日铁路投资公司取得产权后也从未委托荔湾广场物业公司对停车场进行物业管理。荔湾广场物业公司与铁路投资公司之间没有任何合同关系，故荔湾广场物业公司无依据要求铁路投资公司支付物管费。2.荔湾广场第二届业委会与荔湾广场物业公司签订的《物业管理委托合同》不包括负二层停车场，《物业管理委托合同》及业主委员会的《说明》对铁路投资公司不具有约束力。根据《广州市荔湾区住房和建设局关于广州铁路投资建设集团咨询荔湾广场业委会的回复》，荔湾广场小区曾召开业主成立业主委员会，但该业委会到期后没有换届。据小区属地华林街道办事处反馈，街道未曾办理过荔湾广场业主委员会的换届备案申请，故《物业管理委托合同》的签订主体及《说明》的出具主体第二届业主委员会不具有合法性。而且，《物业管理委托合同》管理的区域也不包括停车场，故《物业管理委托合同》及第二届业主委员会的《说明》对铁路投资公司不具有约束力。(二)荔湾广场物业公司与铁路投资公司不存在事实上的物业服务关系。1.机关服务中心与荔湾广场物业公司签订的《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》性质是租赁合同，非物业管理合同，荔湾广场物业公司不能依据《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》要求铁路投资公司支付物业管理费。在机关服务中心与荔湾广场物业公司的租赁合同纠纷案中，一审(2019)粤0103民初5176号民事判决书及二审(2019)粤01民终21502号民事判决书均认为《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》的性质是租赁合同。在铁投公司与荔湾广场物业公司的物权纠纷案中，一审(2019)粤0103民初7986号民事判决书及二审(2019)粤01民终2439号民事判决书均认为《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》性质是租赁合同，荔湾广场物业公司在一审中也认可荔湾广场物业公司与市规划和资源局之间存在的是租赁合同关系。因此，荔湾广场物业公司不能依据《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》要求铁路投资公司支付物业管理费。2.新豪公司与荔湾广场物业公司之前签订的《荔湾广场负二层停车场缴费协议》及之后的三份《补充协议》与铁路投资公司无关，对铁路投资公司没有约束力。新豪公司原是停车场的经营者，向荔湾广场物业公司缴纳物业管理费，之后机关服务中心将停车场整体打包给荔湾广场物业公司，这两者的经营模式完全不同，且铁路投资公司与新豪公司是不同的法律主体，新豪公司与荔湾广场物业公司之前签订的《荔湾广场负二层停车场缴费协议》及之后的三份《补充协议》与铁路投资公司无关，对铁路投资公司没有约束力。(三)铁路投资公司虽然是负二层停车场的新物权人，但无法律规定新业主要对前业主的物业管理费承担连带责任。首先，荔湾广场物业公司与机关服务中心签订的《停车场委托管理协议》是否包括了物业管理费，与铁路投资公司无关，荔湾广场物业公司与机关服务中心、市规划和资源局的债权债务关系应由其各自解决。其次，假设物业管理费存在的情况下，铁路投资公司通过合法方式取得荔湾区德星路9号负二层(停车场)物业，在铁路投资公司既无委托荔湾广场物业公司管理停车场，也从未就停车场公摊水电费、物业管理费与荔湾广场物业公司、机关服务中心、市规划和资源局达成任何关于费用承担的协议的情况下，没有任何法律法规规定新产权人需要对取得物业产权前的物业管理费用承担连带责任。连带责任承担须有法律明文规定或者当事人明确约定，本案中，铁路投资公司与荔湾广场物业公司之间既无关于停车场物业公摊水电费、物业管理费承担的明确约定，又无法律的明文规定，故荔湾广场物业公司的上诉请求无任何依据。二、荔湾广场物业公司的第二项上诉请求没有法律及事实依据，超出一审判决内容，应予驳回。荔湾广场物业公司与机关服务中心的租赁合同纠纷，以及荔湾广场物业公司与铁路投资公司的物权保护纠纷案件均已经取得生效判决，故其第二项上诉请求没有事实依据。三、由于荔湾广场物业公司没有在上诉期内对机关服务中心、市规划和资源局提起上诉，即荔湾广场物业公司认可了一审判决中认为其无权要求机关服务中心、市规划和资源局支付物业服务费的内容，故荔湾广场物业公司要求铁路投资公司承担连带责任的债权基础已丧失，其无权要求铁路投资公司承担连带责任。2019年11月15日，铁路投资公司收到一审判决，荔湾广场物业公司与铁路投资公司同处广州市区，在没有其他证据证明的情况下，荔湾广场物业公司亦在同日收到一审判决，故二审的上诉到期日为2019年11月30日。荔湾广场物业公司对铁路投资公司的上诉状落款日期是2019年11月29日，荔湾广场物业公司对机关服务中心的上诉状落款日期是2019年12月26日。荔湾广场物业公司在上诉期内未将机关服务中心、市规划和资源局列为被上诉人，而后期荔湾广场物业公司将机关服务中心列为被上诉人时已超过上诉期限，故其要求铁路投资公司承担连带责任的债权基础已丧失。综上，一审判决事实查明清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回荔湾广场物业公司的全部上诉请求。

被上诉人机关服务中心二审答辩称：一、荔湾广场物业公司未对机关服务中心提起上诉，本案二审的审理范围仅为铁路投资公司是否应当承担责任的问题。1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第168条、《最高人民法院关于适用

原审被告市规划和资源局二审述称：荔湾广场物业公司未对市规划和资源局提起上诉，在本案中也没有要求市规划和资源局承担任何责任，所以本案二审与市规划和资源局无关。市规划和资源局同意机关服务中心的答辩意见以及一审判决，请求二审法院驳回荔湾广场物业公司的全部上诉请求。

2019年9月3日,荔湾广场物业公司向一审法院起诉请求判令：一、市规划和资源局、机关服务中心向荔湾广场物业公司支付从2013年1月暂计至2019年8月31日（共80个月）的公摊水电费、物业管理费共897.72万元（每月5元乘以22443.28平米=112216.4元）及滞纳金（滞纳金按每月到期应缴费用为基数，按每日千分之一的标准从次月1号开始起算至实际付清各月费用之日止）；二、铁路投资公司就诉讼请求一承担连带责任；三、市规划和资源局、机关服务中心、铁路投资公司承担全部诉讼费用。

一审法院经审理查明：广州市荔湾区德星路1,3,9,11,13号荔湾广场小区（除危改所占15间住宅、22间商铺外）是由广州穗南房产发展有限公司开发建设，1993年建成。根据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字567398号）记载，该小区的建筑面积为308767.98平方米，32层，8座，使用性质为住宅和商业。小区的大确权原登记在开发商广州穗南房产发展有限公司名下。后小区负二层停车场（地址为德星路9号负二层停车场）的产权登记在广州市国土资源和房屋管理局（市规划和资源局的前身）名下，使用权历来为1996年8月接收。2019年3月6日小区的负二层停车场的权属变更为铁路投资公司。根据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2019登记字1012913号）记载，该车库的建筑面积为22443.28平方米，所有权取得的方式为划拨。

荔湾广场物业公司是荔湾广场小区的物业管理公司，曾与荔湾广场首届业主委员会签订《物业管理委托合同》约定：由荔湾广场物业公司对荔湾广场28万平方米8栋大楼负责物业服务，委托管理期限为2011年1月1日至2015年12月31日；住宅的物业服务费为每月每平方米2.35元，商业的物业服务费为每月每平方米32元等。2016年1月1日荔湾广场物业公司与荔湾广场第二届业主委员会续签了《物业管理委托合同》，其服务范围及收费标准与前合同一致，服务期限自2016年1月1日至2021年12月31日。

自1998年9月开始，市规划和资源局、机关服务中心属下的新豪公司负责经营荔湾广场负二层停车场。2003年12月2日荔湾广场物业公司与新豪公司签订了《“荔湾广场”负二层停车场缴费协议》，双方确认负二层停车场应缴公摊水电费和物业管理费按每月每平方米5元计算，新豪公司应补交2001年2月至2003年11月期间的费用381.531万元；荔湾广场物业公司负责维护、保养、检修负二层停车场有共用权的大楼公共系统设备、排水井道、管道和停车场周边公共卫生、治安等，但对停车场内部的管理、卫生、保安等工作不负责任，对负二层有关消防设施、设备的检修及维护属于有偿服务工作，有关按实际发生向新豪公司收取有关费用。2004年双方签订三份《补充协议》，进一步明确了荔湾广场物业公司的服务范围、事项。

后新豪公司退出停车场的经营管理。2013年6月20日、2015年荔湾广场物业公司与服务中心签订《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》，内容主要为：加强国有资产管理，完善和统一荔湾广场负二层停车场的经营管理工作，达成如下协议：机关服务中心委托荔湾广场物业公司管理停车场，管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；每月场地使用费30万元；在每月的30日前，荔湾广场物业公司以支票付款方式向机关服务中心支付停车场当月的场地使用费，每逾期1天，按应缴未缴费总额的0.5%支付滞纳金，拖欠场地使用费超过二个月的，机关服务中心有权单方解除本协议并收回停车场等；荔湾广场物业公司应向机关服务中心支付押金60万元，每月应支付场地使用费30万元。（第四条）还约定了经营成本和管理成本支出。（经营收入）荔湾广场物业公司按照物价部门核准的收费标准对停车场进行经营管理，停车场全部的经营收入归荔湾广场物业公司所有，预计停车场每月的保管费收入（月保、临保）合计430000元；（经营成本）停车场每月经营成本支出约424510元（含荔湾广场物业公司每月向机关服务中心支付的停车场场地使用费300000元，管理人员工资、营业税、停车场管理的水、电费等费用、停车场的卫生保洁和日常办公用品、公共责任保险、停车场消防系统和收费系统及其他设备的维修保养费）等。荔湾广场物业公司负责办理停车场经营所需的证照；负责停车场设备设施的维修、保养及相关费用，确保停车场的消防、监控、排气、排水及收费系统的正常运作；负责维护停车场秩序等。

后荔湾广场物业公司与机关服务中心因上述协议的履行产生争议，机关服务中心在2019年6月起诉荔湾广场物业公司，要求荔湾广场物业公司给付2017年10月1日至2019年3月5日的场地使用费及滞纳金。一审法院在2019年9月作出（2019）粤0103民初5176号民事判决书，认定上述协议虽然名为委托管理协议，但实质为租赁合同，并判决荔湾广场物业公司需支付场地使用费和滞纳金。荔湾广场物业公司对该判决不服，提出了上诉，现案件仍在二审处理过程中。

2019年荔湾广场物业公司向机关服务中心发函要求支付物业服务费，机关服务中心于2019年1月21日作出回复函，认为荔湾广场物业公司要求其支付物业服务费没有依据。

一审庭审中，荔湾广场物业公司为了证明其一直有向机关服务中心追讨物业管理费、荔湾广场物业公司服务的范围包含负二层停车场，向一审法院提交了下列证据：1、2013年2月至2019年1月的缴费通知书；2、荔湾广场第二届业委会的《说明》，内容为：本业委会与荔湾广场物业公司签订的两份《物业管理委托合同》的期限为2011年1月1日至2015年12月31日和2016年1月1日至2021年12月31日，委托管理服务范围包括荔湾广场的全部物业（包括商业、住宅、停车场及其他配套设施）。市规划和资源局、机关服务中心、铁路投资公司对上述证据进行了质证，认为证据1的原件全部是崭新的，是荔湾广场物业公司为了诉讼最近才打印出来，不能证明荔湾广场物业公司在多年前追讨过物业服务费。证据2的荔湾广场第二届业委会的主体不真实，没有登记备案。

机关服务中心为了证明荔湾广场物业公司从来没有向其主张权利，向一审法院提供了2017年-2018年期间机关服务中心向荔湾广场物业公司追讨停车场场地使用费的函、律师函及荔湾广场物业公司的回函，荔湾广场物业公司在回函中没有要求机关服务中心支付物业服务费。荔湾广场物业公司对上述证据进行了质证，认为在回函中没有要求机关服务中心支付物业服务费，是考虑到场地占用费与物业服务费是两个不同的法律关系，所以在回函中没有提及。回函没有提及不等于放弃追讨。

一审法院认为，本案的争议焦点一，是双方当事人是否存在物业服务合同关系。1.根据荔湾广场的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字567398号）记载，该小区的建筑面积为308767.98平方米，荔湾广场物业公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定的服务范围是28万平方米，可见荔湾广场首届业委会委托荔湾广场物业公司管理的部位并非荔湾广场小区的全部。结合《物业管理委托合同》中仅约定了住宅、商业部分的服务费标准，并没有约定停车场的服务费标准，故一审法院认定停车场不在《物业管理委托合同》约定的服务范围内。至于荔湾广场第二届业委会出具的《说明》，因荔湾广场第二届业委会并没有在政府部门登记备案，也没有派代表到庭作证，故一审法院对该《说明》不予采信。因此，上述《物业管理委托合同》对市规划和资源局、机关服务中心没有约束力，不能因此认定荔湾广场物业公司管理与市规划和资源局、机关服务中心建立了物业服务合同关系。

2.2013年荔湾广场物业公司与机关服务中心签订的《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》，其内容是受托方要向委托方缴纳场地使用费，非委托方向受托方支付管理费；受托方是场地的实际使用人，收取停车场的全部保管费收入；可见双方实质是租赁合同关系，并非物业服务合同关系。

本案争议焦点二，是双方当事人是否存在事实上的物业服务关系。1.对于2013年1月前新豪公司向荔湾广场物业公司缴纳公摊水电费和物业管理费问题，因新豪公司在2013年1月前是停车场的实际经营者，其与荔湾广场物业公司签订协议书，自愿缴纳物业服务费，这是两者之间的合同关系。因市规划和资源局、机关服务中心与新豪公司是不同的法律主体，新豪公司所签订的协议对市规划和资源局、机关服务中心没有约束力。因此，荔湾广场物业公司因此认为与市规划和资源局、机关服务中心建立了事实上的物业服务关系缺乏事实依据，一审法院不予认定。2.荔湾广场物业公司既是荔湾广场的物业服务单位，又是停车场的实际经营者，身份重合，其对停车场设备的维护等是其本身经营所需，也是委托管理协议约定的义务范围，故荔湾广场物业公司称其实际对停车场提供了物业服务依据不足，一审法院不予认定。3.多年的往来函件中，荔湾广场物业公司都没有追讨物业服务费，这与常理不符。

综上，荔湾广场物业公司与市规划和资源局、机关服务中心不存在物业服务合同关系，也不存在事实上的物业服务事实，双方仅存在租赁合同关系，故荔湾广场物业公司要求市规划和资源局、机关服务中心支付物业服务费缺乏事实依据，一审法院不予支持。同理，铁路投资公司在取得产权后并无与荔湾广场物业公司建立物业服务关系，故荔湾广场物业公司要求其承担连带责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年11月12日作出如下判决：驳回广州市荔湾广场物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费74640元，由广州市荔湾广场物业管理有限公司负担。

经审查，一审判决书第8页第一段第九行中的“4300000元”存在笔误，应为“430000元”，各方当事人对此均表示确认，并同意二审法院直接予以纠正；一审其余查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，1.各方当事人均确认涉案停车场目前仍由荔湾广场物业管理中心控制使用；2.荔湾广场物业公司表示其在本案中主张物业服务费的依据有三，其一是其事实上提供了物业服务，其二是基于其与新豪公司签订的补充协议和缴费协议，其三是其与业委会签订的《物业管理委托合同》。

二审庭询时,荔湾广场物业公司、市规划和资源局、机关服务中心均表示没有二审证据提交，铁路投资公司向本院提交如下证据复印件：1.广州市荔湾区住房和建设局于2019年11月12日出具的《广州市荔湾区住房和建设局关于广州铁路投资建设集团有限公司咨询荔湾广场业委会的回复》，拟证明荔湾广场业主委员会成立后未经换届，第二届业委会不具有合法性，其与荔湾广场物业公司签订的《物业管理委托合同》及出具的《说明》亦不具有合法性，对铁路投资公司没有约束力；2.广州市荔湾区人民法院于2019年8月29日作出的（2019）粤0103民初5176号民事判决书,以及广州市中级人民法院于2019年11月27日作出的（2019）粤01民终21502号民事判决书，其中以物业服务合同关系与该案房屋租赁合同关系分属不同的法律关系为由，不采纳荔湾广场物业公司要求以物业管理费抵扣场地使用费的上诉意见。3.广州市荔湾区人民法院于2019年12月6日对铁路投资公司起诉荔湾广场物业公司物权保护纠纷一案作出的（2019）粤0103民初7986号民事判决书，以及广州市中级人民法院于2020年3月25日作出的（2019）粤01民终2439号民事判决书，其中认定荔湾广场物业公司与机关服务中心在《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》期满后形成不定期租赁关系，机关服务中心在荔湾广场物业公司拖欠租金的情况下已发函解除双方的租赁关系，铁路投资公司在取得产权后并无与荔湾广场物业公司建立物业服务关系和租赁关系等，判令荔湾广场物业公司在判决生效后三十日内将涉案停车场交还铁路投资公司，并在判决生效后十日内向铁路投资公司支付2019年3月6日起至实际返还物业之日止的场地占用费（按铁路投资公司委托评估确定的每月463370元的标准）等诉请。以上证据2、3拟证明生效判决已经认定涉案《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》的性质是租赁合同，并非物业管理合同，荔湾广场物业公司不能据此向铁路投资公司主张物管费。

经本院组织质证，一、荔湾广场物业公司发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议，第一届业委会到期后没有及时合法变更为第二届业委会，并不等于业委会就停止运作，而是继续履行业委会的职责，事实上业委会出具的证明均是合法有效的。且经核实，第二届业委会成立于2002年底，当时区物业科谭耀光科长现场指导，区物业科对此有备案。在新业委会未产生前，原业委会仍然负责业委会的工作和职责。业委会的备案与换届并非强制性规定，并不影响《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》的有效性，荔湾广场大厦也只有荔湾广场物业公司这一家物业管理公司，不能因有关程序瑕疵问题就导致物业管理服务不存在。对于证据2、3的真实性均没有异议，但对关联性有异议，荔湾广场物业公司已经对2439号案申请再审，目前尚未立案；确认《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》的性质是租赁合同，该合同中不包含物业管理费，租赁合同和物管费是两个法律概念。从铁路投资公司在有关判决书中提交的评估报告看，该报告中也是写明不包含物管费，也没有提及有关物管费需要荔湾广场物业公司自行承担。涉案大厦的负二层车场权属人同时也使用了该大厦所有的设施及服务，其作为受益者理应与其他业主共同分摊即支付物管费。二、机关服务中心发表质证意见如下：对上述所有证据的真实性均没有异议，对于关联性补充如下：业委会是独立的民事主体，有完整的成立程序，有法定代表人及相关成员，但根据证据1显示，荔湾广场物业公司主张的第二届业委会是不存在的，故荔湾广场物业公司主张的物管委托合同是虚假无效的。三、市规划和资源局表示对铁路投资公司提交的证据没有异议。

二审庭询后，荔湾广场物业公司向本院提交落款日期为2020年4月22日的《荔湾广场物业管理公司已核实的问题》（附涉案停车场17张照片及如下材料复印件：1998年12月16日广州市国土房管局与广州穗南房产发展有限公司和新豪公司签订的《荔湾广场地下停车场经营管理交接协议》，2005年5月20日新豪公司与荔湾广场物业公司、穗南公司签订的《关于终止〈荔湾广场负二层停车场缴费协议〉及其相关补充协议和费用支付协议合同书》，荔湾广场物业公司与新豪公司于2003年12月2日签订的《“荔湾广场”负二层停车场缴费协议》、于2004年1月12日签订的补充协议一、二、三），上述书面意见中载有如下内容：2011年以后的住宅和商业的物业管理费是经过业主委员会协商调整的，但停车场管理费因房管局物业政府部门协调非常困难，故一直未能协商好停车场管理费价格，这是新的物业合同中没有停车场的原因，但在管理公司的收费电脑中一直有记录显示从该物业1998年交付使用至今均是按每平方米5元收取；由于停车场的承包管理是分段的，第一阶段是从1998年至2005年由开发商承包，但在结算时才付清管理费；第二阶段从2013年开始承包时间较长，双方互有欠费，交易习惯是在结束承包时对冲结账付清；等。对上述书面说明的附件材料，因荔湾广场物业公司并未作为二审证据提交，且均形成于本案一审立案之前，故上述附件材料并不属于二审新证据，本院不予采纳，亦未组织各方质证。

经本院组织调解，各方当事人未能达成协商一致意见。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对荔湾广场物业公司的上诉及其余当事人的答辩、陈述意见，本案二审争议焦点为荔湾广场物业公司能否在上诉期满后变更其上诉请求,荔湾广场物业公司要求按每月每平方米5元的标准计付涉案车库从2013年1月至2019年8月31日期间的公摊水电费、物业管理费897.72万元并支付滞纳金的理由能否成立。具体分析如下：

一、关于争点一，即荔湾广场物业公司的上诉请求变更问题。

荔湾广场物业公司在上诉期内提交上诉状，请求撤销一审判决，中止审理，待其与铁路投资公司的前案二审判决后再恢复审理，并要求改判铁路投资公司向其支付物业管理费、公摊水电费897.72万元及滞纳金。后荔湾广场物业公司于2019年12月26日提交补充上诉状，将原上诉请求变更为要求撤销一审判决，改判铁路投资公司、机关服务中心向其支付物业管理费、公摊水电费897.72万元及滞纳金。对比可见，荔湾广场物业公司变更的上诉请求包括两方面，一是撤销了要求中止本案审理的上诉请求；二是增加要求机关服务中心承担本案诉争物业管理费、公摊水电费及滞纳金。

对于撤销中止审理的上诉请求。从我国目前民事诉讼程序设定来看，案件是否具备中止审理的情形，并不属于当事人诉讼请求的范围。鉴于荔湾广场物业公司已经撤回该项请求，且从目前各方当事人答辩及陈述意见来看，对此均无异议，故本院对此予以确认，不予审查及处理。

对于荔湾广场物业公司能否在上诉期满后增加要求机关服务中心承担责任的问题。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，原告可以在法庭辩论结束前增加诉讼请求；又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条“第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序”的规定，上诉人荔湾广场物业公司在上诉期内已经提起上诉，其在上诉后、二审庭询前提交了补充上诉状，变更其上诉请求，明确其上诉意见以补充上诉状为准，并未违反上述法律及司法解释的规定。其次，经本院审查，对荔湾广场物业公司二审中增加的要求机关服务中心承担责任的上诉请求，荔湾广场物业公司已经在一审中提出相关诉求，机关服务中心对此亦已答辩，一审法院对此进行了审查和处理，即荔湾广场物业公司二审新增的该部分诉请并未超出其一审诉请及一审法院审查处理的范畴。再者，机关服务中心早已收到荔湾广场物业公司的上诉状及补充上诉状，亦对此向本院提交了书面答辩状并参与庭审发表意见，其诉讼权利亦已得到充分保障。在此情况下，二审对于荔湾广场物业公司提交的补充上诉状中增加的上诉请求予以审查，并不会当然损害机关服务中心的实体权利，且有利于实质性解决全案纠纷。

基于上述分析，本院认为，本案上诉请求及理由应以荔湾广场物业公司补充上诉状为准，机关服务中心的诉讼地位为本案被上诉人。

二、关于争点二，即荔湾广场物业公司有关涉案车库从2013年1月至2019年8月31日期间的公摊水电费、物业管理费及滞纳金的诉请能否得到支持问题。

经本院询问，荔湾广场物业公司表示其在本案主张的物业欠费的依据有三，其一是其事实上提供了物业服务，其二是其基于与新豪公司签订的缴费协议及补充协议，其三是其与业委会签订的《物业管理委托合同》，但其余各方当事人对此均不予确认。本院认为，要解决上述争议，首先应厘清荔湾广场物业公司管理使用涉案停车场到底是基于何种法律关系的问题。

从前案生效判决查明及认定来看，荔湾广场物业公司自2013年1月起占用涉案停车场，是基于其与机关服务中心签订的《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》而形成的租赁关系。1.一审法院作出的（2019）粤0103民初5176号民事判决已经认定荔湾广场物业公司与机关服务中心签订的《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》名为委托管理协议，实为租赁合同，且上述判决已经本院（2019）粤01民终21502号生效判决予以维持。2.在一审法院作出的（2019）粤0103民初7986号民事判决书，以及本院作出的（2019）粤01民终2439号民事判决书中，亦认定荔湾广场物业公司与机关服务中心在《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》期满后形成不定期租赁关系，机关服务中心在荔湾广场物业公司拖欠租金的情况下已发函解除双方的租赁关系，铁路投资公司在取得产权后并无与荔湾广场物业公司建立物业服务关系和租赁关系等，并判令荔湾广场物业公司在判决生效后三十日内将涉案停车场交还铁路投资公司，及向铁路投资公司支付2019年3月6日起至实际返还物业之日止的场地占用费等。虽然荔湾广场物业公司在二审质证环节表示其对上述2439号民事判决已经申请再审，但其确认目前再审尚未立案，故在上述生效判决未经合法程序予以撤销或变更，且荔湾广场物业公司亦不能举证推翻上述生效判决有关租赁关系的认定情况下，荔湾广场物业公司认为涉案《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》不是租赁合同，而是物业管理合同，并据此上诉主张物业管理费，缺乏理据，本院不予采纳。

虽然涉案《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》中并未对物业管理费、公摊水电费作出明确约定，但该协议中载明如下内容：机关服务中心委托荔湾广场物业公司管理停车场，荔湾广场物业公司有权按物价部门核准的收费标准对停车场对停车场进行经营管理，荔湾广场物业公司每月仅需向机关服务中心支付固定的场地使用费30万元，停车场全部经营收入归荔湾物业广场公司所有，而该固定场地使用费与停车场管理人员工资、营业税、停车场管理的水电费等费用、卫生保洁和相关设备的维修保养费等均在该协议中被计入荔湾广场物业公司的经营成本之中。此外，在荔湾广场物业公司管理使用涉案停车场期间，并无证据显示存在其他主体提供了相应的物业服务。由此可见，上述协议中约定的固定场地使用费30万元应为机关服务中心的实收租金，而承租人荔湾广场物业公司在使用租赁物经营管理期间所进行的设备维护等自行管理行为系为满足其本身经营所需的行为，因此而产生的物业管理费等杂费属于其经营成本，应由荔湾广场物业公司自行负担。事实上，从荔湾广场物业公司于2013年1月承租涉案停车场时起，至荔湾广场物业公司先后被机关服务中心、铁路投资公司起诉追讨场地使用费之前，也没有充分证据能够证明荔湾广场物业公司曾向出租方或所有权人提出有关物业欠费的主张。故此，无论是从上述协议约定的内容，还是从实际履行情况来看，物业服务费、公摊水电费等费用均已实际被纳入承租人荔湾广场物业公司应负担的经营成本的范畴，此亦符合租赁市场上一般由承租人负担退场前实际发生的包括物业服务费在内的相关杂费的交易习惯。而从荔湾广场物业公司在本案二审质证环节的表述来看，荔湾广场物业公司亦确认铁路投资公司在前案中所提交的委托评估报告中评定的租金标准中不包含物业服务费，这意味着前案生效判决确定的荔湾广场物业公司应向新权属人铁路投资公司支付的2019年3月6日之后的场地使用费中已经扣减了物业服务费。另，涉案停车场的所有权于2019年3月6日才变更登记至铁路投资公司名下，此前的物业欠费与铁路投资公司并无直接关联，荔湾广场物业公司要求铁路投资公司承担此前的物业费等欠款，亦无依据，本院不予支持。综上，荔湾广场物业公司以其事实上提供了物业服务为由，在本案中主张相关物业欠费，并不符合涉案《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》的约定，亦与实际情况不相符，本院不予支持。

至于荔湾广场物业公司与原停车场经营者新豪公司签订的缴费协议、补充协议。因上述协议早已到期，新豪公司亦已退出涉案停车场多年，且铁路投资公司、市规划和资源局、机关服务中心均不是该协议的相对方，根据合同相对性原则，该协议仅对荔湾广场物业公司和新豪公司发生法律效力，故荔湾广场物业公司要求参照上述协议约定计付本案物业管理费、公摊水电费的上诉意见，理据不充分，本院不予采纳。

最后，诚如一审查明及分析，在荔湾广场物业公司与业委会签订的《物业管理委托合同》中，物业服务的范围或面积并不包含涉案停车场，该合同中亦未约定对涉案停车场的物业收费标准。二审庭询后，荔湾广场物业公司亦在其向本院提交的书面说明中确认上述物业合同中并未包含涉案停车场的面积，故荔湾广场物业公司以该物业合同为依据，主张物业管理费及公摊水电费不符合合同约定，本院不予支持。

铁路投资公司在二审中提交的2019年11月12日的《广州市荔湾区住房和建设局关于广州铁路投资建设集团有限公司咨询荔湾广场业委会的回复》，所涉内容发生在本案一审立案前，与本案处理亦无直接关联，故该证据不属于二审新证据，本院不予采纳。

因荔湾广场物业公司的上诉请求均未获本院支持，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条的规定，本案二审受理费应由其自行负担。

综上所述，荔湾广场物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费74640元，由上诉人广州市荔湾广场物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘　卉

审判员　赵云川

审判员　白小云

二〇二〇年六月十二日

书记员　张冰玲

李逸丹