杭州云瀚展览工程有限公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市西湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0106民初11334号

原告：杭州**展览工程有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区湖墅南路481号六层618室。

法定代表人：魏云，总经理。

委托诉讼代理人：字添国，浙江多力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭慧萍，系公司员工。

被告：**，男，1989年5月26日出生，汉族，住浙江省临海市。

被告：**，男，1974年6月3日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。

两被告共同委托诉讼代理人：方梁斌、邓伟杰，浙江新湖律师事务所律师。

原告杭州**展览工程有限公司（以下简称**公司）与被告**、**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吕小明独任审理，后本院组成合议庭，于2019年5月6日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人字添国、郭慧萍，两被告委托诉讼代理人方梁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**公司向本院提出诉讼请求：1、被告**退还原告房屋租金46061元（自2018年6月11日起至2018年9月26日止的房租）；2、被告**退还原告房屋租赁押金13100元；3、被告**对上述1、2项款项承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。

事实和理由：2017年9月21日，原告与被告**签订（被告**作为被告**的代理人代为签订）了一份《房屋租赁合同》，约定将被告**名下位于杭州市西湖区（金桂大厦）517室房屋出租给原告，租赁期限自2017年9月27日起至2019年9月26日止。合同签订后，原告按照合同约定于2017年9月21日向被告**支付第一期租金和押金共91700元，于2018年3月15日支付第二期租金78600元。2018年5月16日，原告与被告**达成合意解除合同，并约定由原告为其找到下一租户，被告**退还原告已交的剩余房租。2018年5月29日，被告**与新租户签订《房地产租赁合同》，但被告**至今未退还原告已支付的剩余房租。为此，原告诉诸法院。

被告**辩称：原、被告对房屋租赁押金有明确约定，因原告违反合同约定，被告**有权扣除押金作为违约金。《房屋租赁合同》约定租赁期限为2017年9月27日至2019年9月26日，第六条约定任何一方未按照本合同履行视为违约，双方同意违约金为13100元。原告提出提前解除房屋租赁合同，且在2018年9月26日与被告办理了解除合同的手续，并交接房屋。原告提前解除合同属于违约行为，被告**的房屋至今空置，被告**的损失超过一个月的租金损失，原告应按租赁合同承担一个月租金的违约金。原告向被告交还房屋的时间是2018年9月26日，视为双方解除了房屋租赁合同，原告无权要求返还2018年6月11日至2018年9月26日的租金。原告没有证据证明被告**在2018年9月26日前与原告解除合同，根据房屋交接表显示原告正式交还房屋是2018年9月26日，在此之前的房屋由原告控制占有，不存在合同解除的可能性。故请求驳回原告的诉讼请求。

被告**辩称：同意被告**的答辩意见。被告**仅是被告**委托的租房代理人，原告要求被告**承担连带责任没有法律依据。被告**代理被告**出租房屋，且原告知道被告**仅是代理人，代理行为由被告**承担民事责任。故请求驳回原告对被告**的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、转账记录，两被告对真实性无异议，本院予以确认。原告提供的微信聊天记录，两被告质证认为真实性无法认定，关联性有异议，本院认为该聊天记录证明了双方沟通协商的过程，本院对真实性予以确认。原告提供的被告**与案外人张贤峰就案涉房屋签订的《房地产租赁合同》，被告认为真实性无法核实，本院认为被告在庭审中承认签订了该合同，故对该合同的真实性予以确认。两被告提供的房屋交接验房表，原告无异议，本院予以确认。

根据上述认定的证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：

杭州市西湖区（金桂大厦）517室（以下简称517室）房屋所有权人为**。2017年9月21日，**作为**（出租方、甲方）的代理人与**公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定**将517室房屋出租给乙方作为办公使用，租赁期限自2017年9月27日起至2019年9月26日止；租金每月13100元，租金每半年一付，第一期租金78600元于2017年9月21日交纳，第二期租金78600元在2018年3月15日前支付；双方约定乙方于2017年9月21日支付甲方租赁押金13100元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证。未经甲方同意，乙方不得以押金抵付租金等任何费用。租赁期满，乙方结清所有相关费用后，甲方全额无息退还乙方租赁押金；租赁期内，甲乙双方均不得擅自解除本合同，如遇特殊情况需解除一方应提前30日书面通知另一方，经甲乙协商同意后方可解除租赁关系；甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为13100元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金；甲乙双方因履行合同所发生的争议，由双方协商解决，协商未果，则依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，**公司向**支付第一期房租78600元及租赁押金13100元。2018年3月15日，**公司向**支付了第二期租金78600元。2018年5月份起，**公司工作人员与**沟通退租事宜，双方协商由**公司找好下一家租户。2018年5月29日，**与**公司联系的租户张贤峰就案涉房屋签订《房地产租赁合同》，但张贤峰并未实际使用房屋及支付租金。2018年9月26日，**公司与**办理了房屋交接验房表，**公司结清了案涉房屋的物业费、水电费、车位费，并归还了房屋钥匙及门卡。

本院认为：**与**公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除的时间节点，双方自2018年5月沟通合同解除事宜，并由**公司联系下一租户，2018年5月29日，**与**公司联系的案外人张贤峰就案涉房屋签订租赁合同，但张贤峰因故未支付租金及使用房屋。双方并未明确案涉《房屋租赁合同》在**与张贤峰签订合同时解除，双方在微信沟通中亦未明确合同解除时间。同时，**与**公司于2018年9月26日办理了案涉房屋的交接手续，**公司结清了物业费等相关费用并归还了房屋钥匙、门卡，故2018年9月26日应视为双方协商一致解除《房屋租赁合同》的时间，**公司亦应支付截止2018年9月26日的租金。因此，**公司要求退还2018年6月11日起至2018年9月26日止的房屋租金46061元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁押金返还问题，经双方协商《房屋租赁合同》于2018年9月26日解除，**公司结清了物业费等所有相关费用，**作为出租人应将租赁押金13100元退还给**公司。**作为**的代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。案涉《房屋租赁合同》**作为出租方，承担相应的出租人权利义务。故**公司要求**承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，**公司诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、**于本判决生效之日起十日内退还杭州**展览工程有限公司租赁押金13100元。

二、驳回杭州**展览工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1280元，由原告杭州**展览工程有限公司负担997元，被告**负担283元。公告费300元，由被告**负担，于本判决生效之日起十日内径直支付给原告杭州**展览工程有限公司。

原告杭州**展览工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告**于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

审　判　长　　吕小明

人民陪审员　　曹　霞

人民陪审员　　郑仁孝

二〇一九年五月十日

书　记　员　　张　梅