中国联合网络通信有限公司东莞市分公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省东莞市第二人民法院 民事判决书 （2021）粤1972民初14547号 原告：中国联合网络通信有限公司东莞市分公司，住所地广东省东莞市南城区胜和路6号联通新时空大厦，统一社会信用代码为914419009819802282。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东泰旭律师事务所律师。 被告：***，男，1981年12月28日出生，汉族，住广东省新丰县。 委托诉讼代理人：***，广东***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东***律师事务所律师。 原告中国联合网络通信有限公司东莞市分公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***，被告***及委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告赔偿因搬迁造成的装饰装修残值损失及经济损失合计275161.1元［长中厅旧厅装饰装修残值损失89190.56元、长中厅新厅装修期间未能正常使用的租金损失9300元、长中厅新厅装修费用148535.31元（含长中厅新厅装修费119412元，装修监理费3678.62元，新厅设计费9094.72元，家具购置费用16349.97元），2019年长中厅旧厅搬迁前背景板装修费用22243元、搬迁费用4963元、专线移机损失929.23元］。二、被告向原告退回搬迁期间长中厅旧厅2020年10月租金12500元。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告中国联合网络通信有限公司东莞市分公司（以下简称东莞联通）向被告***承租位于××路××号××大门东侧一楼ＢＣ铺位作为东莞联通长中营业厅的经营场所，租赁合同于2020年4月12日到期（合同期限为2017年4月13日至2020年4月12日，合同编号：ＣＵ12-4420-2012-005253），2020年3月3日原告与被告双方就承租房屋减租事宜协商一致后，因原告内部审批行文原因，后双方于2020年7月21日正式签订《租赁合同》（合同编号：ＣＵ12-4420-2020-002554），合同约定期限为2020年4月13日至2023年10月31日，租金标准由原有25000元／月（不含税），一年后每年递增5%，变更为12500元／月（不含税），其中2020年4月13日至2020年4月30日期间租金为7500元。合同签订后，被告***于2020年8月7日函告称，因双方合同于2020年4月12日到期，被告在2020年8月6日才收到原告向其支付的2020年4月13日至2020年9月30日房屋租金70000元，其主张原告行为构成严重违约，据此主张单方解除合同，并要求原告在2020年9月1日搬离租赁场地，结清双方押金。 因案涉房屋在东莞市集体资产网上交易平台进行铺面拍卖租赁，原告发现2017年11月1日至2020年10月31日期间长安镇如园实际与第三人***签订租赁合同，并在2020年10月31日后由长安文化广播电视服务中心（以下简称文广中心）代为管理。长安镇如园与被告***签订的《国有资产租赁合同书》在2020年4月30日到期后并未续签，后原告于2020年11月1日彻底搬离案涉房屋。原告认为，被告伪造长安镇如园与其签订的《房屋租赁合同》及《授权委托书》，恶意隐瞒其未享有代理权限及长安镇如园实际与***签订房屋租赁合同的事实，并在双方于2020年7月21日正式签订续租房屋租赁合同后，单方面主张解除双方租赁合同，被告行为已构成根本违约。原告有权主张被告***赔偿房屋搬迁造成的装饰装修残值损失及经济损失，并向原告返还长中厅旧厅搬迁免租期间被告收取的2020年10月租金。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告答辩称，原、被告签订的合同编号为CU12-4420-2020-002554的《房屋租赁合同》无效，被告已经向原告退回押金，被告无需承担原告主张的其他任何费用。理由为： 1、案涉物业无任何权属证明，原被告签订的合同无效。关于原告承租的位于东莞市××路××号××楼的ＢＣ铺位（以下简称“案涉物业”）所有权人是长安镇政府，由长安镇如园管理，该案涉物业与原告现在承租的物业为同一排，均尚未取得《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产权证》等任何权属证件，故该《房屋租赁合同》无效。 2、被告一直有权出租案涉物业，不存在任何伪造合同的事实。从2012年4月13日开始，被告就从长安镇如园承租该案涉物业并用于转租，从2012年4月13日至2020年10月31日被告均有权承租案涉物业，且因被告系原承租人，按照惯例只要被告一直愿意续租均可继续优先承租该案涉物业。 因被告工作繁忙，被告经常委托案外人***帮忙打理相关事务，早几年因集体资产出租需要上网公布交易，当时被告就委托了案外人***去与长安镇如园签订需要办理手续的合同，事后为完善手续且配合原告审批，被告与案外人***就同一时间段已经重新签订了由案外人***将案涉物业出租给被告的物业租赁合同；若非因为被告一直承租案涉物业且***系被告委托其办理手续的话，按照集体资产出租的相关规定，更换承租人是需要重新进行招标程序，故并不存在原告所称的被告伪造合同，恶意隐瞒未享有代理权限及长安镇如园实际与***签订房屋租赁合同的事情。并且被告需要将物业转租给其他人也需要经过长安镇如园审核，租金均打入长安镇财政局的账户。 原告自认为是国企神通广大，还想插手被告与如园的事情，根据合同相对性，不管被告与如园及***存在什么关系，在原告承租期间，都没有受到任何第三人不给其承租，原告无权干涉被告与如园及***之间的事情。 3、因原告经常拖欠场地占有使用费及水电费，且故意拖延长达5个月不续签合同，被告迫于无奈收回案涉物业，并已经向原告退回押金。2012年12月21日原、被告签订合同编号为CU12-4420-2012-005253的《房屋租赁合同》，合同约定原告从2013年1月1日起从被告处承租案涉物业，第一次签订合同的租期为2013年1月1日至2017年4月12日，租金为25000元每月；到期后2017年5月10日原被告签订合同编号为CU12-4420-2017-001163的《〈房屋租赁合同〉的续签协议》，原告续租，租期从2017年4月13日至2020年4月12日，租金首年为25000元每月，一年后每年递增5%。 2020年2月17日原、被告开始就续租事宜进行协商，因当时疫情生意不好，原告希望缩小场地及降租，经过长达5个月的商谈，原告才确定需要继续承租案涉物业，期间一占有使用案涉物业，但是都没有交租。 2020年7月21日被告单方签订了CU12-4420-2020-002554号《房屋租赁合同》，合同约定租金为每月12500元，同时开具了2020年4月至2020年9月的租金收据一并交给原告的工作人员，并嘱咐因2020年4月13日开始原告就没有缴纳租金，必须在2020年7月31日前缴纳，否则合同不生效，并且CU12-4420-2020-002554号《房屋租赁合同》中第五条第5.1款中也有明确约定“乙方缴付第一季度租金32500元，乙方逾期缴交的，合同自动作废，甲方有权向其他单位租赁该铺位”；即使按照双方的约定及交易习惯，每个季度1日前支付当期的租金，原告也已经拖欠租金多时。 直至2020年8月3日原告尚未缴纳租金，且被告已经与原告相关的工作人员进行多次协商，迫于无奈被告向原告发送《告知函》，鉴于原告之前就一直不准时交租，并且此次续租在被告多次让步后，即使已经谈妥了合同条款，也各种理由不缴纳租金拖欠电费，而被告需要每月垫付租金上交如园，在原告长达5个月都不交租金的情况下被告已经无力再帮原告垫付租金了，故被告要求原告限期搬离案涉物业。而实际上，因为业绩不好，原告自身本来就想更换更小的铺面，其在与被告协商续签的事宜甚至是续签之后都在寻找其他铺位，拖延续签合同的时间及拖欠租金的目的就是给自己留出足够的时间寻找其他铺位。 被告从第一份合同收取了原告50000元押金后，并未收取其他押金，原告2020年10月底才搬离案涉物业，故扣除2020年10月租金后，已经将37500元如数退还给原告，被告已经不拖欠原告任何费用。 综上所述，因原、被告签订的租赁合同无效，被告已经退回押金，故被告无需承担原告所主张的任何费用。 虽然被告主张合同无效，且无需承担任何费用，但是对于原告所诉请的费用还是做出如下回应，在答辩状中已经阐述的观点就不在质证意见中赘述。 首先无论按照旧合同还是新合同，被告都不构成违约，对于原告新装修的场地产生的费用与被告无关，而且原告所主张的费用都没有转账记录收据及发票等相关凭证支撑。其次原告就是一边故意拖着不和被告续签合同，一边占有使用场地，又一边另行寻找更小的新场地，真实原因就是原告因为经济不景气和疫情影响，一边占着被告的便宜免费使用场地又一边自己另行打算，现在因为自己账目做不平就起诉被告。 1、关于长中厅旧厅装饰装修残值损失89190.56元，原告所提供的《装修工程施工合同》系2013年9月5日签订，即原告在第一次租赁案涉场地时就进行的装修，按照正常的规划及预算，该装修的使用期限最多为第一份合同的租赁期限，即至2017年4月12日，即使按照5年折旧的计算方式计算，该装修也无剩余价值，更何况原告并未提供任何转账记录及收据，该主张无任何法律及事实依据。 2、关于长中厅新厅装修期间未能正常使用的租金损失9300元，被告不存在任何过错，该租金本应是原告自己需要向案外人缴纳的租金。 3、关于长中厅新厅装修费用148535.31元，该费用均是原告自行经营需要的支出，被告不存在任何过错无需向原告支付该些费用，其中长中厅新厅装修费用119412元、装修监理费3678.62元及新厅设计费9094.72元均只有采购订单，并且装修监理费及新厅设计费的采购订单仅有原告单方盖章，均没有转账记录及发票，另外家具购置费用16349.97元未提供任何证据证明。原告需要被告支付其自己装修新场地的费用及购买家具的费用无任何依据。 4、关于2019年长中厅旧厅搬迁前背景板装修费用22243元，是原告因4G转5G宣传需要更新的物料费用，2018年10月10日就已经签订《宣传物料设计制作框架合同》，但是其中没有任何合同价值，仅有原告自行制作为配合应诉的物料改造验收单，落款时间为2020年8月6日，无任何转账记录及发票。 5、关于长中厅搬迁费用4963元，该费用均是原告自行经营需要的支出，被告不存在任何过错无需向原告支付该些费用。 6、关于专线移机损失929.23元，该费用均是原告自行经营需要的支出，被告不存在任何过错无需向原告支付该些费用，且原告未提供任何相关证据证明已经支出该费用。 7、关于诉请退回搬迁期间长中厅旧厅2020年10月租金12500元，原告已经在证据说明八中明确，其2020年10月28日才正式搬离案涉物业，该月份的租金也应缴纳，被告扣除该月租金再退回押金并无过错，原告与新的房东之间对于10月免租的事宜纠纷与本案无关，被告扣除的是案涉场地10月的占有使用费。 倘若合同到期后，被告不与原告续签合同，原告是否也要向被告主张上述费用，原告不仅将自己所有经营成本强加于被告，还主张多项不合理的费用，单纯为了诉讼而诉讼。 综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 诉讼中，原告向本院提供了《国有资产租赁合同书》、《房屋租赁授权委托书》、《房屋租赁合同》、《营业厅拟选商铺租赁商谈会议纪要》、《国有资产租赁合同书》、《搬迁现场图片》、《收款收据》、《收款收据》、《工商银行网上银行电子回单》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《告知函》、《告知函回函》、《回复函》、《微信聊天记录》、《装修工程施工合同》、《结算付款通知书》、《宣传物料设计制作框架合同》、《东莞联通长安长中厅门店背景板物料改造验收单》、《东莞联通长安长中厅零星工程维修结算单》、《中国联合网络通信有限公司采购订单》、《交通银行东莞长安支行转账回单》等证据。被告提供了《物业租赁合同》、《房屋租赁合同》、《的续签协议》等证据。拟证明各自主张的事实。 经审理查明，2012年3月12日，被告与长安镇如园签订《国有资产租赁合同书》，长安镇如园将将位于长安镇如园东侧的2号铺位出租给被告，租赁期限从2012年4月13日至2017年4月12日止，免租期从2012年3月13日至2012年4月12日。2017年5月1日，被告与长安镇如园签订《国有资产租赁合同书》，长安镇如园将将位于长安镇如园一楼2号商铺BC出租给被告，租赁期限从2017年5月1日至2018年4月30日。 2017年10月11日，***与长安镇如园签订《国有资产租赁合同书》，长安镇如园将将位于××路××号××楼××号商铺××委，租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31日。同时，***与被告签订《物业租赁合同》，***将上述商铺出租给被告，租赁期限也是从2017年11月1日至2020年10月31日。被告主张是其委托***与长安镇如园签订租赁合同，实际是被告承租。 2012年12月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：ＣＵ12-4420-2012-005253），原告向被告承租位于××路××号房屋一屋两铺位作为东莞联通长中营业厅的经营场所，租赁期限自2013年1月1日至2017年4月12日，约定含税租金为26539.28元，其中租金25000元，税金1539.28元，支付方式为月付，每月3日前支付；原告应向被告缴付50000元的保证金；出租物业尚未取得相关房产证明。原告承租后即对承租房屋进行装修。2017年5月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》的续签协议，双方延长租赁期限3年，即自2017年4月13日至2020年4月12日。2020年7月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：ＣＵ12-4420-2020-002554），原告向被告承租位于××路××号××大门东侧一楼ＢＣ铺位，租赁期限自2020年4月13日至2023年10月31日止，租金为每月12500元，每季1日前支付当期租金37500元，原合同（ＣＵ12-4420-2012-005253）50000元押金，被告签订合同后15个工作日内退还25000元给原告，剩余25000元继续作为新合同的合同押金。 2020年8月3日，被告向原告发出《告知函》，主要内容为：原告承租被告的铺位于2020年4月12日到期，但一直以“需经请示”为由拖延；被告于2020年7月21日将续签的租赁合同给了原告，告知原告须于7月31日前付清2020年4月13日至2020年7月31日的租金，被告交给原告的租赁合同才生效，但原告没有将盖章后的合同交给被告，也没有付清拖欠租金，因此通知原告不再续签租赁合同，要求原告于2020年9月1日前搬离，并付清拖欠的租金。2020年8月5日，原告向被告出具《告知函回函》，主要内容为：签订续约合同后，双方合同于7月21日已生效；原告暂未向被告支付当季租金的原因为被告未将押金25000元退回给原告。2020年8月7日，被告向原告发出《回复函》，主要内容为：原告回函说2020年7月21日的租赁合同已生效，与事实不符；原告于2020年8月6日才将70000元租金交给被告；被告再次明确告知原告，须于2020年9月1日前搬离；被告将于2020年10月1日将2020年9月份未实际使用的房屋占用费及原合同所对应的押金共62500元一并退还给原告。 2020年9月3日，原告与东莞市长安镇文化广播电视服务中心签订《国有资产租赁合同书》，承租××路××号××大门东一楼2号商铺Ａ，租赁期限自2020年９月1５日至2025年9月14日止，租金为每月6160元。 2013年9月5日，原告与东莞市大圣广告装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》，对长中路102号进行装修，2013年9月23日，原告完成装修工程验收，核算工程总金额为89190.56元。 2018年10月10日，原告与华旭万方（北京）国际文化传媒有限公司签订《宣传物料设计制作框架合同》，原告主张，原告因长中营业厅搬迁产生的背景板等物料工程预算总价为22243.46元，因搬迁支出的新厅装修费用共148535.31元。 原、被告确认，上述合同中约定的地点长中路105号如园大门东侧一楼2号商铺BC位、长中路102号房屋一层铺位，实际是同一地点，即是长中路105号如园大门东侧一楼2号商铺BC位。 经向东莞市自然资源局调查了解，系争房屋经查没有不动产登记信息，未办理建设工程规划许可证。 以上事实，有当事人提供的前述证据以及本案的庭审笔录等附卷为证。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。 原、被告签订了《房屋租赁合同》，存在租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据原告的陈述及向东莞市自然资源局的调查，涉案建筑物未取得建设工程规划许可证，因此双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同。 关于原告诉请的各项损失。1、关于长中厅旧厅装饰装修残值损失。原告对装修残值没有提供相关评估，而提供了2013年9月5日签订的《装修工程施工合同》，但没有相关收据、转账记录，该份租赁合同的租赁期限是至2017年4月12日，原告据此主张被告于2020年单方解约的违约行为造成其搬迁产生损失89190.56元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 2、关于长中厅新厅装修期间未能正常使用的租金损失9300元。原告主张的租金损失实际是其承租案外人物业应向案外人缴纳的租金，双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，原告未能提供证据证明被告存在过错，故其主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 3、关于长中厅新厅装修费用148535.31元、长中厅搬迁费用4963元、专线移机损失929.23元。原告主张的该些费用是原告自身经营需要的支出，且没有相关转账记录、发票，原告主张要求被告承担，没有事实和法律依据，本院不予支持。 4、关于2019年长中厅旧厅搬迁前背景板装修费用22243元。原告提供了于2018年10月10日签订的《宣传物料设计制作框架合同》，原告主张的上述费用是原告于2020年原租赁合同到期前因自身经营需要的支出，且没有相关转账记录、发票，原告主张要求被告承担，没有事实和法律依据，本院不予支持。 5、关于退回搬迁期间长中厅旧厅2020年10月租金12500元。原告主张因长安文广中心与原告协商10月份不收***租金，2020年10月份免租，后因***向长安镇如园缴纳10月份租金，被告就收取原告该月租金12500元，为此应予退回给原告。经查，被告与***签订的《物业租赁合同》及***与长安镇如园签订的《国有资产租赁合同书》，租赁期限均是至2020年10月31日，而原告主张其于2020年11月1日才彻底搬离。虽然双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，但承租人一般应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告主张长安文广中心同意免收10月份租金与本案无关，原告主张被告退回2020年10月租金12500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原告主张因被告违约而搬迁，造成其损失，但其主张均没有相关事实和法律依据，故不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告中国联合网络通信有限公司东莞市分公司与被告***签订的《房屋租赁合同》无效； 二、驳回原告中国联合网络通信有限公司东莞市分公司的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取受理费2807元（原告已预交），由原告中国联合网络通信有限公司东莞市分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年十二月十三日 书记员*** 强制执行风险提示 生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险： 一、信用惩戒 1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。 2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。 3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。 二、损失扩大 1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。 2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。 三、强制措施 1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。 2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。 3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。