广州增变电气有限公司与某某、某某、某某、某某、广州市增城愉景大酒家合同纠纷案一审民事判决书

广东省博罗县人民法院 民事判决书 （2015）惠博法民一初字第12号 原告广州增变电气有限公司。住所地：广州市增城荔城街荔城工业加工区增滩EF段。 法定代表人***，经理。 委托代理人***、***，广东兆鹏律师事务所律师。 被告一***，系福田镇怡景酒家的经营者。 被告二***。 被告三广州市增城愉景大酒店。住所地：广州市增城增江街四丰村长岭。 投资人***。 被告四***。 被告五***。 上列五被告的共同委托代理人***，广东民诚众信律师事务所律师。 原告广州增变电气有限公司（以下简称增变电气公司）诉被告***、***、广州市增城愉景大酒店（以下简称愉景酒店）、***、***建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人***及委托代理人***，五被告的共同委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告曾欲通过被告一经营的福田镇怡景酒家（以下简称怡景酒家）受让一块国有工业用地，用于开办企业经营所需，故于2013年4月27日交付定金100万元给怡景酒家。后来因无法提供转让的国有工业土地给原告，原告与怡景酒家、担保人被告三于2014年7月22日签订了《协议书》，约定怡景酒家退回定金100万元、承担违约金64万元，该款应当于2014年8月30日前一次性付清给原告，否则怡景酒家应支付更多的违约金和逾期付款的利息等责任，担保人被告三承担连带清偿的责任。因被告一及担保人再次违约后经各方协商同意，于2014年9月12日签订了《补偿协议书》，约定怡景酒家要支付原告本金100万元、第一次违约金64万元和第二次违约金（利息）10万元，合计174万元；约定该款项必须在2014年10月15日前一次性付清给原告，否则怡景酒家承担违约金490万元和约定的逾期付款利息等法律责任；约定担保人被告四、被告五要承担连带清偿的责任。然而付款期限届满后，被告各方并没有承担约定的法律责任。据此，原告特向法院起诉，请求：1、判决被告连带立即支付款项174万元。2、判决被告连带立即支付违约金490万元。3、判决被告连带支付逾期付款利息，利息从2014年10月16日起按本金664万元和月利率4%计至还清所有款项之日止，暂计利息13万元。以上三项合计677万元。4、本案所有诉讼费用由被告承担。 五被告辩称，一、答辩人***并非本案适格主体，原告起诉要求答辩人***承担连带责任，没有事实依据和法律依据。本案是国有土地使用权转让合同纠纷，根据合同的约定和与本案相关的协议约定，答辩人***均非合同当事人，也从来没有参与合同相关事宜，原告在没有任何证据的情况下要求答辩人***承担连带责任，缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告对答辩人***的全部诉讼请求。二、原告诉求所依据的《协议书》和《补充协议书》中第三条条款明显违反公平，且违反了《中华人民共和国合同法》相关强制性规定，应予撤销或认定无效，其部分诉求不应得到支持。1、本案是国有土地使用权转让合同纠纷，适用《中华人民共和国合同法》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，且在原告未就其损失进行举证的情况下，原告要求答辩人共同承担的违约金490万元不但畸高（属于该条规定的“过分高于其损失”），且没有任何法律依据，因此，答辩人认定《协议书》和《补充协议书》中的第三条条款完全显失公平且违约金约定不符合上述法律规定，法院应予以撤销《协议书》和《补充协议书》中所约定的第三条条款或认定无效。2、合同虽然是意思自治，但仍需遵守法律强制性规定和符合公平原则。原告的诉求中第一项已将巨额违约金74万元计算在内，足以弥补其损失，况且原告未提供任何证据证明其损失。因此，原告的诉讼请求第二及第三项中属于重复高额计算违约金及高额利息，没有法律依据，应予以驳回。原告仅支付100万元定金的情况下，即使属于答辩人存在违约行为，原告也不应获得比其履行合同仍高的利益（原告的诉讼请求第二及第三项高达500多万元），因此，《协议书》和《补充协议书》中所约定的第三条条款均不具有法律效力。三、答辩人***未能履行转让合同，并非恶意违约，而是由于遭遇政府行为等不可抗力等因素导致，请求法院在处理时能酌情考虑。根据怡景酒家与原告于2013年4月24日签订的《国有土地使用权转让合同》第十四条、第十五条的约定，对于因不可抗力造成无法履行合同的，由双方协商是否解除合同，解除合同的，只需退还土地转让款。而在签订《国有土地使用权转让合同》时，原告是清楚土地现状的，因此，在并非是答辩人自身原因造成合同无法履行的，本应不属于答辩人的违约行为，请求法院能查明事实，客观公正给予考虑。综上，答辩人认为，原告起诉***属主体不适格，且其诉讼请求第二、第三项没有法律依据，请求法院依法查明案件事实，准确适用相关法律规定，作出公平公正的合理判决。 经审理查明，被告一***是怡景酒家的经营者，该酒家领取了个体工商户营业执照。***与被告二***是夫妻关系，被告四***、被告五***是***、***的子女。被告三愉景酒店是个人独资企业，投资人是***。2011年1月25日，***以怡景酒家的名义（乙方）与博罗县福田镇人民政府（甲方）签订了一份《土地使用权有偿转让合同》，主要内容有：甲方征用博罗县福田镇联和村竹筏埔窝顶（土名）东北面地段约245亩园地，由乙方负责招商引资到该地块，征地款、青苗补偿款及地上附着物补偿款由乙方预付给甲方，再由甲方转支付给村民，甲方负责该地块的相关的用地指标变更，并承担相关费用，该地块由甲方调整为规划建设用地，乙方在符合甲方的总体规划前提下，进行合理布局设计，并由乙方负责具体的招商引资工作，该地块由乙方负责三通一平，在该地块上招商引资所获得的收益全部归乙方所有（包括挂牌办证所返还的成本及收益部分），等等。2012年7月24日，博罗县人民政府发出了《博罗县人民政府关于博罗县2012年度城镇第85批次建设用地征地拆迁预公告》。2012年9月24日，博罗县国土资源局发出了《博罗县2012年度城镇第85批次建设用地征地补偿安置方案》。2013年4月24日，***以怡景酒家的名义（甲方）与原告增变电气公司（乙方）签订了一份《国有土地使用权转让合同》，主要内容有：由甲方将上述的位于博罗县福田镇联和村竹筏埔窝顶（土名）东北面地段约245亩园地其中的约20亩（约13333平方米）土地转让给乙方，转让的价款确定为每亩24万元，先按20亩计，转让款共为490万元，双方签订合同的三个工作日内，乙方一次性支付甲方第一期定金100万元，双方确定在挂牌出让成功，乙方与博罗县国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同书》后，按国土局规定的时间，乙方最少须提前一天将本合同约定的转让款的50%交付给甲方，取得乙方或者乙方指定公司名义所有的《国有土地使用权证》后五个工作日内付清全部余款给甲方，甲方应当在乙方付清全部土地转让款后，两天内将土地及相关资料交付给乙方，甲方必须在2014年5月30日前为乙方或者乙方指定的公司的名义办理取得《国有土地使用权证》（以该证及“五通一平”为交付条件），等等。签订合同后，原告于2013年4月25日通过中国农业银行股份有限公司增城金竹支行转账支付了定金100万元给***。***收款后，于2013年4月27日出具了收据一张给原告。2014年7月22日，***以怡景酒家的名义（甲方）与原告（乙方）及被告三愉景酒店（丙方）签订了一份《协议书》，主要内容有：因甲方无法履行《国有土地使用权转让合同》，甲方同意退回乙方支付的定金100万元，同时愿意支付违约金64万元给乙方，上述定金和违约金于2014年8月30日前一次性付清，否则，甲方支付给乙方的违约金变更为490万元，返还的定金数不变，同时甲方还要支付逾期付款的利息，利息计算的本金是590万元、从2014年9月1日起按月利率4%计付利息至付清本金利息之日止；甲方如果能在2016年12月31日前办理好乙方购买的20亩土地的《国有土地使用权证》，甲方仍有义务将该土地以每亩24.5万元的单价并参照转让合同约定的权利义务、交易方式、内容转让给乙方，除乙方书面声明放弃外，甲方不得另行转让给其他任何第三方，否则甲方要支付违约金490万元给乙方；丙方同意对上述甲方的责任承担连带保证责任，同时同意提供《国有土地使用权证》证号为增国用（2014）第GYxxxxxx号的土地使用权和房产证号为第××号、第××号、第××号的房产作抵押，并办理抵押登记。签订该《协议书》后，***没有按约定返还定金100万元给原告，亦没有支付双方约定的违约金64万元给原告，因此，在2014年9月12日，***以怡景酒家的名义（甲方）与原告（乙方）及被告四***、被告五***（丙方）又签订了一份《补充协议书》，主要内容有：因甲方和丙方再次违约，甲方同意退回乙方支付的定金100万元，同时愿意支付乙方违约金64万元，以及本次违约后的利息10万元，三项共计174万元；上述定金、违约金和利息于2014年10月15日前一次性付清给乙方，否则，甲方支付给乙方的违约金增加490万元，返还的定金数、利息、违约金不变，同时甲方还要支付逾期付款的利息，利息计算的本金是664万元、从2014年10月16日起按月利率4%计付利息至付清本金利息之日止；丙方同意对上述甲方的付款及违约等法律责任承担连带保证责任，承担连带清偿的法律责任。签订该《补充协议书》后，***没有按约定返还定金100万元给原告，亦没有支付双方约定的违约金64万元和利息10万元给原告，双方由此发生纠纷。本案庭审时，原告与五被告均明确表示，签订上述《协议书》、《补充协议书》后，双方协议终止了履行《国有土地使用权转让合同》。五被告明确表示对原告的第一项诉讼请求判决被告连带支付款项174万元，没有异议，同意原告的第一项诉讼请求，但对原告的第二项、第三项诉讼请求有异议。 另查明，被告一***以怡景酒家的名义（甲方）与原告（乙方）于2013年4月24日签订《国有土地使用权转让合同》时，约定由甲方转让给乙方的土地没有领取国有土地使用权证，一直至原告起诉之日，至本案开庭前仍没有领取国有土地使用权证。 又查明，原告诉前于2014年10月30日向增城市人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封被告广州市增城愉景大酒店所有的价值200万元的财产。2014年10月30日，增城市人民法院依法作出（2014）穗增法立保字第161号之一民事裁定书，裁定查封了被告广州市增城愉景大酒店名下的位于增城市增江街四丰村长岭的国有土地使用权【证号：增国用（2014）第GYxxxxxx号，财产保全标的140万元】；查封了被告广州市增城愉景大酒店所有的增城市增江街四丰村长岭酒家大楼（房产证号：10××50号，财产保全标的20万元）；查封了被告广州市增城愉景大酒店所有的增城市增江街四丰村长岭住宅楼（房产证号：10××51号，财产保全标的20万元）；并查封了担保人***所有的位于增城市荔城街欧亚山庄三街5号104房的房产（房产证号：12××52）。 以上事实，有原告提供的身份证、常住人口资料、企业法人营业执照、组织机构代码证、个体工商户营业执照、《土地使用权有偿转让合同》、《国有土地使用权转让合同》、《协议书》、《补充协议书》、中国农业银行股份有限公司增城金竹支行出具的个人结算业务申请书、收据、增城市人民法院（2014）穗增法立保字第161号之一民事裁定书等证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中，被告一***以怡景酒家的名义（甲方）与原告增变电气公司（乙方）于2013年4月24日签订《国有土地使用权转让合同》时，约定由甲方转让给乙方的土地没有领取国有土地使用权证，一直至原告起诉之日，至本案开庭前仍没有领取国有土地使用权证，据此，双方签订的《国有土地使用权转让合同》，违反了法律的强制性规定，该合同无效，自始没有法律约束力。双方签订的《国有土地使用权转让合同》无效，依据该《国有土地使用权转让合同》签订的关于违约责任的《协议书》和《补充协议书》亦无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告请求返还其支付的定金100万元和请求赔偿其受到的损失，有事实和法律依据，本院予以支持，但原告的损失应按实际损失或者依照法律规定进行计算。《中华人民共和国民法通则》第二十九条规定：“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第41条规定：“起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主。”第43条规定：“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共同财产，债务亦应以夫妻共同财产清偿。”被告一***是怡景酒家的经营者，***收取了原告支付的定金100万元，***与被告二***是夫妻关系，据此，原告支付的定金100万元和原告受到的损失，应由***和***共同返还和赔偿。***辩称其并非本案适格主体，不承担连带责任，理由不成立，本院不予采纳。上述《协议书》和《补充协议书》上分别明确约定了被告愉景酒店及被告***、***承担连带保证责任，现原告请求被告愉景酒店、***、***承担连带责任，愉景酒店、***、***均没有提出抗辩意见，且明确表示对原告的第一项诉讼请求判决被告连带支付款项174万元，没有异议，同意原告的第一项诉讼请求，视为愉景酒店、***、***自始至终一直同意为***返还原告支付的定金100万元和赔偿原告的损失作保证，并同意承担连带保证责任。据此，对于***和***共同返还原告支付的定金100万元和赔偿原告的损失，由愉景酒店、***、***承担连带清偿责任。 现原告请求被告连带支付款项174万元（返还原告支付的定金100万元和双方约定支付的违约金64万元、利息10万元），因五被告明确表示对原告的第一项诉讼请求判决被告连带支付款项174万元，没有异议，同意原告的第一项诉讼请求，并不违反法律规定，故本院予以支持。至于原告请求五被告连带支付违约金490万元，并请求被告连带支付逾期付款利息，利息从2014年10月16日起按本金664万元和月利率4%计至还清所有款项之日止。首先，上述《国有土地使用权转让合同》无效，现原告请求五被告连带支付违约金490万元，缺乏法律依据。第二，原告请求按月利率4%计算利息过高，不符合法律规定。第三，原告没有向本院提供合法有效的证据证明其受到了损失及损失多少。第四，本院已经判决被告连带支付款项174万元给原告，实质上，该款项174万元，已经包含了返还原告支付的定金100万元和支付原告的损失74万元。第五，在原告没有向本院提供合法有效的证据证明其受到了损失及损失多少的情况下，原告的损失可按其已支付定金100万元的利息损失计算，原告的利息损失应从支付定金100万元之日起即从2013年4月25日起，以100万元为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息。原告的利息损失无论如何计算，都不超过上述支付给原告的损失74万元。综上，本院已经判决被告连带支付原告的损失74万元，现原告又请求被告连带支付违约金490万元，并请求被告连带支付逾期付款利息，利息从2014年10月16日起按本金664万元和月利率4%计至还清所有款项之日止，缺乏法律依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第41条、第43条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下： 一、限被告***、***在本判决发生法律效力之日起七日内支付款项174万元给原告广州增变电气有限公司。对于上述***、***应支付给原告广州增变电气有限公司的款项174万元，由被告广州市增城愉景大酒店、***、***承担连带清偿责任。 二、驳回原告广州增变电气有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉前保全费5000元，案件受理费59190元，合计64190元，由五被告负担21000元，原告负担43190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇一五年八月二十八日 书记员*** ***