广州增变电气有限公司与某某、某某等建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

广东省博罗县人民法院

民事案件判决书

（2015）惠博法民一初字第12号

原告广州增变电气有限公司（以下简称增变电气公司）诉被告黎笑雄、梁春兰、广州市增城愉景大酒店（以下简称愉景酒店）、黎紫云、黎浩田建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人游振国及委托代理人刘水发，五被告的共同委托代理人张海铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中，被告一黎笑雄以怡景酒家的名义（甲方）与原告增变电气公司（乙方）于2013年4月24日签订《国有土地使用权转让合同》时，约定由甲方转让给乙方的土地没有领取国有土地使用权证，一直至原告起诉之日，至本案开庭前仍没有领取国有土地使用权证，据此，双方签订的《国有土地使用权转让合同》，违反了法律的强制性规定，该合同无效，自始没有法律约束力。双方签订的《国有土地使用权转让合同》无效，依据该《国有土地使用权转让合同》签订的关于违约责任的《协议书》和《补充协议书》亦无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告请求返还其支付的定金100万元和请求赔偿其受到的损失，有事实和法律依据，本院予以支持，但原告的损失应按实际损失或者依照法律规定进行计算。《中华人民共和国民法通则》第二十九条规定：“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第41条规定：“起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主。”第43条规定：“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共同财产，债务亦应以夫妻共同财产清偿。”被告一黎笑雄是怡景酒家的经营者，黎笑雄收取了原告支付的定金100万元，黎笑雄与被告二梁春兰是夫妻关系，据此，原告支付的定金100万元和原告受到的损失，应由黎笑雄和梁春兰共同返还和赔偿。梁春兰辩称其并非本案适格主体，不承担连带责任，理由不成立，本院不予采纳。上述《协议书》和《补充协议书》上分别明确约定了被告愉景酒店及被告黎紫云、黎浩田承担连带保证责任，现原告请求被告愉景酒店、黎紫云、黎浩田承担连带责任，愉景酒店、黎紫云、黎浩田均没有提出抗辩意见，且明确表示对原告的第一项诉讼请求判决被告连带支付款项174万元，没有异议，同意原告的第一项诉讼请求，视为愉景酒店、黎紫云、黎浩田自始至终一直同意为黎笑雄返还原告支付的定金100万元和赔偿原告的损失作保证，并同意承担连带保证责任。据此，对于黎笑雄和梁春兰共同返还原告支付的定金100万元和赔偿原告的损失，由愉景酒店、黎紫云、黎浩田承担连带清偿责任。 现原告请求被告连带支付款项174万元（返还原告支付的定金100万元和双方约定支付的违约金64万元、利息10万元），因五被告明确表示对原告的第一项诉讼请求判决被告连带支付款项174万元，没有异议，同意原告的第一项诉讼请求，并不违反法律规定，故本院予以支持。至于原告请求五被告连带支付违约金490万元，并请求被告连带支付逾期付款利息，利息从2014年10月16日起按本金664万元和月利率4%计至还清所有款项之日止。首先，上述《国有土地使用权转让合同》无效，现原告请求五被告连带支付违约金490万元，缺乏法律依据。第二，原告请求按月利率4%计算利息过高，不符合法律规定。第三，原告没有向本院提供合法有效的证据证明其受到了损失及损失多少。第四，本院已经判决被告连带支付款项174万元给原告，实质上，该款项174万元，已经包含了返还原告支付的定金100万元和支付原告的损失74万元。第五，在原告没有向本院提供合法有效的证据证明其受到了损失及损失多少的情况下，原告的损失可按其已支付定金100万元的利息损失计算，原告的利息损失应从支付定金100万元之日起即从2013年4月25日起，以100万元为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息。原告的利息损失无论如何计算，都不超过上述支付给原告的损失74万元。综上，本院已经判决被告连带支付原告的损失74万元，现原告又请求被告连带支付违约金490万元，并请求被告连带支付逾期付款利息，利息从2014年10月16日起按本金664万元和月利率4%计至还清所有款项之日止，缺乏法律依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第41条、第43条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：

经审理查明，被告一黎笑雄是怡景酒家的经营者，该酒家领取了个体工商户营业执照。黎笑雄与被告二梁春兰是夫妻关系，被告四黎紫云、被告五黎浩田是黎笑雄、梁春兰的子女。被告三愉景酒店是个人独资企业，投资人是黎紫云。2011年1月25日，黎笑雄以怡景酒家的名义（乙方）与博罗县福田镇人民政府（甲方）签订了一份《土地使用权有偿转让合同》，主要内容有：甲方征用博罗县福田镇联和村竹筏埔窝顶（土名）东北面地段约245亩园地，由乙方负责招商引资到该地块，征地款、青苗补偿款及地上附着物补偿款由乙方预付给甲方，再由甲方转支付给村民，甲方负责该地块的相关的用地指标变更，并承担相关费用，该地块由甲方调整为规划建设用地，乙方在符合甲方的总体规划前提下，进行合理布局设计，并由乙方负责具体的招商引资工作，该地块由乙方负责三通一平，在该地块上招商引资所获得的收益全部归乙方所有（包括挂牌办证所返还的成本及收益部分），等等。2012年7月24日，博罗县人民政府发出了《博罗县人民政府关于博罗县2012年度城镇第85批次建设用地征地拆迁预公告》。2012年9月24日，博罗县国土资源局发出了《博罗县2012年度城镇第85批次建设用地征地补偿安置方案》。2013年4月24日，黎笑雄以怡景酒家的名义（甲方）与原告增变电气公司（乙方）签订了一份《国有土地使用权转让合同》，主要内容有：由甲方将上述的位于博罗县福田镇联和村竹筏埔窝顶（土名）东北面地段约245亩园地其中的约20亩（约13333平方米）土地转让给乙方，转让的价款确定为每亩24万元，先按20亩计，转让款共为490万元，双方签订合同的三个工作日内，乙方一次性支付甲方第一期定金100万元，双方确定在挂牌出让成功，乙方与博罗县国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同书》后，按国土局规定的时间，乙方最少须提前一天将本合同约定的转让款的50%交付给甲方，取得乙方或者乙方指定公司名义所有的《国有土地使用权证》后五个工作日内付清全部余款给甲方，甲方应当在乙方付清全部土地转让款后，两天内将土地及相关资料交付给乙方，甲方必须在2014年5月30日前为乙方或者乙方指定的公司的名义办理取得《国有土地使用权证》（以该证及“五通一平”为交付条件），等等。签订合同后，原告于2013年4月25日通过中国农业银行股份有限公司增城金竹支行转账支付了定金100万元给黎笑雄。黎笑雄收款后，于2013年4月27日出具了收据一张给原告。2014年7月22日，黎笑雄以怡景酒家的名义（甲方）与原告（乙方）及被告三愉景酒店（丙方）签订了一份《协议书》，主要内容有：因甲方无法履行《国有土地使用权转让合同》，甲方同意退回乙方支付的定金100万元，同时愿意支付违约金64万元给乙方，上述定金和违约金于2014年8月30日前一次性付清，否则，甲方支付给乙方的违约金变更为490万元，返还的定金数不变，同时甲方还要支付逾期付款的利息，利息计算的本金是590万元、从2014年9月1日起按月利率4%计付利息至付清本金利息之日止；甲方如果能在2016年12月31日前办理好乙方购买的20亩土地的《国有土地使用权证》，甲方仍有义务将该土地以每亩24.5万元的单价并参照转让合同约定的权利义务、交易方式、内容转让给乙方，除乙方书面声明放弃外，甲方不得另行转让给其他任何第三方，否则甲方要支付违约金490万元给乙方；丙方同意对上述甲方的责任承担连带保证责任，同时同意提供《国有土地使用权证》证号为增国用（2014）第GYxxxxxx号的土地使用权和房产证号为第**号、第××号、第××号的房产作抵押，并办理抵押登记。签订该《协议书》后，黎笑雄没有按约定返还定金100万元给原告，亦没有支付双方约定的违约金64万元给原告，因此，在2014年9月12日，黎笑雄以怡景酒家的名义（甲方）与原告（乙方）及被告四黎紫云、被告五黎浩田（丙方）又签订了一份《补充协议书》，主要内容有：因甲方和丙方再次违约，甲方同意退回乙方支付的定金100万元，同时愿意支付乙方违约金64万元，以及本次违约后的利息10万元，三项共计174万元；上述定金、违约金和利息于2014年10月15日前一次性付清给乙方，否则，甲方支付给乙方的违约金增加490万元，返还的定金数、利息、违约金不变，同时甲方还要支付逾期付款的利息，利息计算的本金是664万元、从2014年10月16日起按月利率4%计付利息至付清本金利息之日止；丙方同意对上述甲方的付款及违约等法律责任承担连带保证责任，承担连带清偿的法律责任。签订该《补充协议书》后，黎笑雄没有按约定返还定金100万元给原告，亦没有支付双方约定的违约金64万元和利息10万元给原告，双方由此发生纠纷。本案庭审时，原告与五被告均明确表示，签订上述《协议书》、《补充协议书》后，双方协议终止了履行《国有土地使用权转让合同》。五被告明确表示对原告的第一项诉讼请求判决被告连带支付款项174万元，没有异议，同意原告的第一项诉讼请求，但对原告的第二项、第三项诉讼请求有异议。 另查明，被告一黎笑雄以怡景酒家的名义（甲方）与原告（乙方）于2013年4月24日签订《国有土地使用权转让合同》时，约定由甲方转让给乙方的土地没有领取国有土地使用权证，一直至原告起诉之日，至本案开庭前仍没有领取国有土地使用权证。 又查明，原告诉前于2014年10月30日向增城市人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封被告广州市增城愉景大酒店所有的价值200万元的财产。2014年10月30日，增城市人民法院依法作出（2014）穗增法立保字第161号之一民事裁定书，裁定查封了被告广州市增城愉景大酒店名下的位于增城市增江街四丰村长岭的国有土地使用权【证号：增国用（2014）第GYxxxxxx号，财产保全标的140万元】；查封了被告广州市增城愉景大酒店所有的增城市增江街四丰村长岭酒家大楼（房产证号：10××**号，财产保全标的20万元）；查封了被告广州市增城愉景大酒店所有的增城市增江街四丰村长岭住宅楼（房产证号：10××**号，财产保全标的20万元）；并查封了担保人黎爱玲所有的位于增城市荔城街欧亚山庄三街5号104房的房产（房产证号：12××**）。 以上事实，有原告提供的身份证、常住人口资料、企业法人营业执照、组织机构代码证、个体工商户营业执照、《土地使用权有偿转让合同》、《国有土地使用权转让合同》、《协议书》、《补充协议书》、中国农业银行股份有限公司增城金竹支行出具的个人结算业务申请书、收据、增城市人民法院（2014）穗增法立保字第161号之一民事裁定书等证据及庭审笔录予以证实。

一、限被告黎笑雄、梁春兰在本判决发生法律效力之日起七日内支付款项174万元给原告广州增变电气有限公司。对于上述黎笑雄、梁春兰应支付给原告广州增变电气有限公司的款项174万元，由被告广州市增城愉景大酒店、黎紫云、黎浩田承担连带清偿责任。 二、驳回原告广州增变电气有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉前保全费5000元，案件受理费59190元，合计64190元，由五被告负担21000元，原告负担43190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院

审　判　长　　钟云峰 审　判　员　　陈国新 人民陪审员　　沈琪冰

书　记　员　　高俊明