某某、江苏辰星物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏06民终3392号

上诉人（原审被告）：**，男，1985年11月4日出生，住南通市通州区。

被上诉人（原审原告）：江苏辰星物业管理有限公司，住所地南通市工农路105号宏信大厦507室。

法定代表人：冯晨晨，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴艳，江苏通成律师事务所律师。

原审被告：顾焰，女，1985年4月19日出生，住南通市通州区。

上诉人**因与被上诉人江苏辰星物业管理有限公司（以下简称辰星物业）及原审被告顾焰物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初5648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由辰星物业承担。事实和理由：1.根据《物业管理条例》规定:违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案一审中，辰星物业并未提供任何证据证明业主委员会督促其限期缴纳物业费，同时也没有证据证明其在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应的物业费用。2.辰星物业并未完全履行《物业管理合同》的约定，构成违约，应承担违约责任，其在一审中列举了辰星物业违反《物业管理合同》的大量事实，并提供试听资料、照片等证据，且相关事实目前仍然存在。但一审法院仅以“两被告为证明其主张，依法提交光盘一张，原告经质证对该证据的真实性、证明目的均不予认可”，“两被告在庭审中其他抗辩的事由，非其可拖欠物业管理费用的适格理由”，使辰星物业逃避了违约责任，提供不达标的物业服务项目或者相关服务项目未提供，依然可以全额收取物业服务费，显失公平。3.一审法院认定事实有误。2019年12月，辰星物业工作人员一次性在其住所门上贴上3张不同月份的物业费催缴单，仅涉及2018至2019年度物业服务费，包括2020年初辰星物业起诉其也仅涉及2018至2019年度物业服务费，其缴纳的63元为2018至2019年度的物业服务费，并未谈及系2019至2020年度的物业服务费，辰星物业对其挑衅、报警、恐吓，表示其得不到辰星物业的服务，仅能享受63元的服务，并且不让其监督物业的日常工作，不让其车辆输入门禁系统等，对其生活及身心造成严重的影响，剥夺了其享有物业服务企业提供的服务，监督业主委员会的工作，监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，监督物业共有部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用等权利，此事实其在一审时向法院提交录音证据足以证实。综上，请求法院查明事实后予以改判。

辰星物业辩称，2018年10月通州区金星街道新华城市家园业主委员会代表全体业主与其签订物业管理合同，系双方真实意思表示，应属合法有效，对全体业主具有约束力。自2018年10月其入住小区以来尽职为业主服务。**作为业主在享受了物业服务的情况下，理应支付物业费。综上，请求驳回上诉，维持原判。

顾焰未予述称。

辰星物业向一审法院起诉请求：：1.判令**、顾焰给付2018年10月1日至2020年9月30日的物业管理服务费及垃圾清运费1784元；2、判令**、顾焰按每日万分之五的标准给付违约金（以860元为基数，自2019年10月1日起至2020年3月31日违约金为78元；以1784元为基数，自2020年4月1日起计算至实际给付之日止）。审理中，辰星物业变更第二项诉请为：判令**、顾焰按年利率10%的标准给付违约金（以860元为基数，自2019年12月4日起至2020年3月31日违约金为27元；以1784元为基数，自2020年4月1日起计算至实际给付之日止）。

一审法院认定事实：**、顾焰系通州区金沙镇××路××号××××家园××幢××室的业主，该房屋建筑面积为143.98平方米，**、顾焰自2009年居住至今。

2018年10月10日，辰星物业与通州区金新街道新华城市家园业主委员会签署《物业管理合同》。合同约定由辰星物业作为物业管理公司负责通州区金新街道新华城市家园小区物业管理服务项目。合同第七条约定：8-12号楼多层0.5元/月/平方米；第十二条约定：物业服务费用按年结算；第三十条约定：业主或者物业使用人应按照本合同的约定，在辰星物业入住后辰星物业承诺前三个月服务满意率达51%以上，第四个月缴纳全年物业服务费用，第六个月底前未能按时足额缴纳费用的，应按应缴物业服务费每日千分之五的标准向辰星物业支付违约金，以后每年度均在前六个月内缴纳全年物业服务费；第三十四条约定：合同期限暂定2018年10月1日至2021年9月31日；第三十五条约定：本合同期满，双方满意本合同自动顺延，不再另订协议。

2019年12月4日，**向辰星物业账户汇款五笔，除一笔63元**认为是支付的物业服务费外，尚有四笔每笔金额为0.01元合计0.04元的汇款，该汇款**陈述仅作为在汇款备注栏中反映物业公司存在的服务问题，不作为已缴纳的物业费。同日**就辰星物业在同日张贴三张日期不同的催缴物业费通知函至辰星物业办公地点协商，辰星物业未能就此作出合理解释，对此**提交光盘一张予以佐证。

一审另查明，原通州区物价局、通州区财政局、通州区建设委员会曾于2000年6月1日联合发文，确定市容环境卫生管理处负责全市城镇环卫行业的指导、检查、监督及环境卫生工作，施行有偿服务，城区内的居民应缴纳垃圾清运费，有物业管理的小区内的居民由物业管理机构代收，按每户每月5元标准缴纳。

一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。辰星物业作为物业管理单位，为包括**、顾焰在内的全体业主提供物业管理服务，**、顾焰接受了辰星物业的物业管理服务后，理应支付相应的对价。审理中，**辩称在其与辰星物业工作人员就物业管理以及费用的缴纳进行协商的时候，辰星物业工作人员告知其2019年度只为其提供63元的物业服务，该63元其已缴纳。对该辩解，辰星物业予以否认，**、顾焰亦未提交证据予以佐证，故**、顾焰该辩解，一审法院不予采信。案涉小区物业管理服务的收费标准应按照《物业管理合同》的约定履行，现双方对物业管理服务费的收费标准不持异议，经计算，2018年10月1日至2020年9月30日**、顾焰应给付的物业管理服务费计1727.76元（143.98平方米×0.5元/月×12月×2）。辰星物业根据相关部门的联合发文与案外人签订《环卫保洁有偿服务协议书》，依照该协议，南通市通州区市容环境卫生管理处已为案涉小区提供了垃圾清运服务，辰星物业亦代垫了垃圾清运费，现主张**、顾焰承担垃圾清运费120元（60元/年×2年），一审法院予以支持。**、顾焰应承担的物业管理服务费和垃圾清运费共计1847.76元（1727.76元+120元），扣除**、顾焰缴纳的63元，尚欠1784.76元。现辰星物业主张1784元，一审法院予以支持。庭审中，辰星物业就向**、顾焰催缴物业费的主张提交相应证据，**、顾焰抗辩三张催缴物业费通知函均系同一天所贴，辰星物业直到2019年12月4日才给**、顾焰缴款账户，为此**、顾焰提交与物业公司交涉的光盘一张，结合光盘内容一审法院认为截止2019年12月4日辰星物业才提交缴款账户给**、顾焰，现辰星物业同意违约金计算的起始时间为2019年12月4日。辰星物业主张以尚欠的物业管理费为基数，按照年利率10%的标准分段计算，低于合同约定的标准，亦不违反法律规定，一审法院照准。**、顾焰在庭审中其他抗辩的事由，非其可拖欠物业管理费用的适格理由，故一审法院对**、顾焰的抗辩不予采信。为此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院》第六条，国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条，判决:限**、顾焰于判决发生法律效力后十日内给付辰星物业2018年10月1日至2020年9月30日的物业管理服务费及垃圾清运费共计1784元、自2019年12月4日起至2020年3月31日以860元为基数按年利率10%计算的违约金27元以及自2020年4月1日起计算至实际给付之日止以1784元为基数按年利率10%计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由**、顾焰负担。

二审中，当事人均未提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。辰星物业与新华城市家园业主委员会签订的《物业管理合同》，对新华城市家园的业主均有约束力。根据辰星物业一审中提供的《环卫保洁有偿服务协议书》、业主委员会出具的物业测评满意度证明、照片等证据，能够证明其已提供相应的物业服务。**、顾焰一审中提供的图片、光盘等证据并不能否定辰星物业提供的物业服务，**、顾焰以辰星物业公司物业服务不达标为由主张不应足额交纳物业服务费，无事实和法律依据。一审法院据此认定**、顾焰支付辰星物业自2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费1784元及相应的违约金，并无不当。至于**、顾焰主张业主委员会未向其催缴2019至2020年度物业服务费，并非其未按约支付物业服务费的依据，本院对此亦不予采信。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人**承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　顾晓威

审 判 员　谭松平

审 判 员　钱泊霖

二〇二一年十月十五日

法官助理　苏　露

书 记 员　翟羽佳