贾某、安徽华瓴建工集团有限公司等民事一审民事判决书

安徽省定远县人民法院 民事判决书 （2023）皖1125民初4810号 原告：贾某,男,1965年5月25日出生,汉族,住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：***，安徽金进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽金进律师事务所律师。 被告：安徽华瓴建工集团有限公司，住所地安徽省定远县定城镇东城路163号，统一社会信用代码91341125152823655K。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽远泰律师事务所律师。 第三人：孙某，男，1965年10月15日出生,汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：***，安徽垚格律师事务所律师。 原告贾某诉被告安徽华瓴建工集团有限公司与第三人孙某案外人执行异议之诉一案，本院于2023年9月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贾某的委托诉讼代理人***、***，被告安徽华瓴建工集团有限公司的委托诉讼代理人***，第三人孙某的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2022）皖1125执4508号《执行裁定书》、（2023）皖1125执异40号《执行裁定书》，解除对××路××街××号××幢××室××房产的执行；2、被告承担本案的全部诉讼等费用。事实和理由：原告与孙某于2010年10月31日签订了一份房屋买卖合同,合同约定孙某将位于××路××号××号楼××室,面积约102平方左右的一套拆迁安置房转让给原告,房屋售价为贰拾壹万,付款后产权属于原告,付款方式一次性付清。合同签订时,原告于当日付清了所有房款,并装修入住至今。因原告所购房屋为第三人的拆迁安置房,根据相关政策规定,需取得所有权期满五年才能上市交易,办理产权变更手续。2016年之后,原告多次联系第三人,要求其协助办理产权变更手续,但被告知房产证还没有办下来。2021年之后,原告便联系不上第三人了,经询问得知第三人一家已经搬走了,现住何处无人知晓。因急于办理产权变更手续,原告决定依法维权,通过诉讼来主张自己的权利。立案前,经代理律师调查才发现案涉房产已于2021年6月8日登记在了第三人孙某名下并已经被本案被告申请定远县人民法院查封。2023年6月29日,原告向定远县人民法院提出了执行异议申请。定远县人民法院经书面审查认为:“异议人贾某非因客观情况未办理产权过户手续,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的情形”裁定驳回了原告的异议。原告认为,虽然案涉房款的支付时间为2010年10月31日,但第三人直至2021年6月8日才办理了产权登记,距定远县人民法院裁定查封尚不足一年,且自2021年以来,原告一直未能联系上第三人,当然无法办理产权过户手续。另外,定远县人民法院在2022年5月11日就已经裁定查封了案涉房产,但至今也没有在案涉房屋的门上张贴法院的封条,或者在案涉房屋所在的小区公共场所张贴法院查封的公告,导致原告直至2023年6月29日才得知自己住了十几年的房子被法院查封了。因此,原告认为,案涉房产未能在定远县人民法院裁定查封之前办理产权过户手续并非原告主观上怠于行使自己的权利,而是在穷尽了一个普通公民的一切手段,仍然无法联系上第三人才导致的。为此起诉,恳请贵院依法支持原告诉请。 被告安徽华瓴建工集团有限公司辩称：一、认为2022皖11**执4508号执行裁定书和2023皖11**执异40号执行裁定书裁定结果正确，对其适用的法律也没有异议。二、认为2023皖11**执异40号执行裁定书第三页关于房款的支付时间等事实不能确认，与房产登记中相关数据有冲突。房产登记中房屋的竣工时间是2015年。原告所谓的房屋交易时间是2010年，我们认为原告与第三人之间的交易时间早于房屋的建设时间，房屋的初始权利都没有确定，双方的交易也是不合法的。原告请求不仅违背了最高人民法院办理执行异议案件28条规定的第四项，同时其买卖行为也不符合其他三项。综上原告的诉请不应当得到支持，请求驳回。 第三人孙某辩称：对于买卖房屋事实予以认可。 原告贾某为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体适格； 证据二、购房协议一份及收条两张，证明案涉房屋系原告贾某于2010年10月31日从第三人孙某手中购买，并于合同签订当日付清了全部房款21万元及水电入户费1200元； 证据三、案涉房屋的水电费缴费信息各一份，证明原告已经实际占有、使用案涉房屋； 证据四、定远县不动产登记中心不动产登记信息查询表一份，证明案涉房屋于2021年6月8日登记在了第三人孙某名下，并且已于2022年5月11日被定远县人民法院等多家法院查封； 证据五、安徽省定远县人民法院（2023）皖1125执异40号执行裁定书，证明原告于2023年7月1日向定远县人民法院提出了执行异议申请，定远县人民法院以（2023）皖1125执异40号执行裁定书裁定驳回了原告的执行异议。 被告安徽华瓴建工集团有限公司对原告所举上述证据质证意见如下： 证据一、真实性无异议，证明目的有异议，不能证明主体适格。 证据二、三性均有异议，该证据记载签订时间与房屋竣工时间明显不符，同时原告应证明款项如何交付。 证据三、真实性无异议，但不认可证明目的。认为房产竣工时间是2015年，2010年原告已经实际占有与竣工时间相冲突。同时需指出假设存在实际占有和使用情况，也不意味着其占有使用是合法占有。案涉房屋在竣工交付前买卖和占有均不符合法律规定。 证据四、真实性无异议，结合原告所谓的2010年即买卖使用这样的情况，那么，在此登记表之前是否有其他方式登记是不清楚的，我们认为原告应该补充加强举证，证明房产的实际竣工交付和第一次登记的时间。 证据五、真实性无异议，因为该裁定书依法裁定。 第三人孙某对原告所举上述证据三性均认可。 被告安徽华瓴建工集团有限公司及第三人孙某均未向法庭提交证据。 对原告提交的上述证据中各方均无异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院将结合庭审情况予以综合认定。 结合庭审调查，本院经审理认定事实如下： 2010年10月31日，第三人孙某与原告贾某签订一份《房屋买卖合同》，约定孙某将其所有位于定远县××路××号××号楼××号安置房转让给贾某，合同主要内容如下：一、房屋坐落：合蚌路8号地块12号楼501号房；二、房屋面积102平方；三、成交价贰拾壹万元整。付款后，产权属于乙方；四、付款方式一次性付清；五、该屋是安置房，房产证由县政府统一办理，到通知办理房产证，甲方协助办理，并提一切手续和身份证。如甲方违约罚违约金21万5%；六、办理房产证由甲方承担帮乙方办理，如：过户费由乙方承担。如：在办证时一并改名贾某，费用都有乙方承担；七、此房成交21万元，……；八、房产证办理时，甲方在一个星期内通知乙方协助办理，……。2010年10月31日孙某立据收条二张交由贾某持有，一张收条载明：“今收到合蚌路8＃地12＃楼501室房款计人民币贰拾壹万元．（210000元）此据孙某2010.10.31”，另一张收条载明：“今收到水电入户费壹仟贰佰元.孙某2010.10.31”。孙某取得房屋后将案涉房屋交付给贾某，贾某取得房屋后自2013年前后入住使用至今。另自原告提交的证据三中的水、电、气系统查询说明、户口簿复印件可以查明，案涉房屋的水表、电表和燃气近三年户名为贾某和***（系原告儿子）。从电费清单中可以反映出自2021年7月份至2023年8月均有电费支出，定远水务公司费用信息列表可以反映出自2021年6月份至2023年6月均有水费支出。 另查明，本院于2022年4月15日立案受理了安徽华瓴建工集团有限公司诉孙某民间借贷纠纷一案，经本院（2022）皖1125民初2003号民事判决书判决：一、被告孙某于本判决生效后十日内偿还原告安徽华瓴建工集团有限公司借款人民币2726542.29元及利息（利息以本金2726542.29元为基数，自2020年8月29日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际还款之日止）；二、驳回原告安徽华瓴建工集团有限公司的其他诉讼请求。因孙某未能按照上述判决履行给付义务，安徽华瓴建工集团有限公司向本院申请强制执行，本院于2022年11月11日立案执行，案号：（2022）皖1125执4508号，执行过程中，因申请执行人安徽华瓴建工集团有限公司申请财产保全，本院于2022年5月11日查封了被执行人孙某名下位于××路××街××号××幢××室（不动产权证号：皖（2021）定远县不动产权第0××8号）的房屋。原告贾某对上述查封不服，并向本院提出书面异议，本院经审查后于2023年8月11日作出（2023）皖1125执异40号民事裁定书，裁定驳回贾某的异议。现原告对本院裁定驳回其异议不服，向本院提起诉讼。 再查明，案涉房屋于2021年6月8日办理了不动产权证，不动产权证号为：皖（2021）定远县不动产权第0××8号，权利人为孙某。原告自2016年至2021年多次找孙某要求办理房屋过户，由于案涉房屋未办理原始不动产权登记和孙某不配合原告办理房屋过户手续，从而使该房产未能过户至贾某名下。 本院认为：本案的争议焦点为贾某对涉案房屋是否具有足以排除本案强制执行的权利。 金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，应当参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。 本案中，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的前三项，通过庭审调查及原告提供的证据，贾某与第三人孙某之间的房屋买卖合同关系真实，签订有合法有效的书面买卖协议；在法院查封之前原告已经合法占有使用该房产；全部房款已经支付完毕。关于第四项规定，原告陈述曾经多次找第三人孙某办理过户手续，第三人孙某也予以认可，只是因孙某自身原因而导致在房屋被查封前未能配合原告办理过户手续。原告向案涉房屋的出卖人（即第三人孙某）多次提出了办理过户登记的请求等积极行为，可以认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四项的规定。因此，应当认定原告符合上述四个条件，原告享有可以排除强制执行的物权期待权，原告请求不得执行涉案房屋应予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条、第二百一十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第一款第一项。第三百一十二条第一款之规定，判决如下： 一、不得执行登记在第三人孙某名下位于××路××街××号××幢××室（不动产权证号：皖（2021）定远县不动产权第0××8号）的房屋； 二、驳回原告贾某的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由原告贾某承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年十二月十三日 书记员*** 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十二条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。