某物业管理有限公司、张某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省泰兴市人民法院 民事判决书 （2024）苏1283民初9801号 原告：某物业管理有限公司。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：张某。 原告某物业管理有限公司（以下简称某物业）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年10月23日立案，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告某物业的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告张某经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某物业向本院提出诉讼请求：1.判令张某支付拖欠的2021年1月21日至2023年1月20日期间的物业费3244元（1.12元/月/㎡×120.7㎡×24月）、公共能耗费600元（300元/年×2年）、电梯运行费966元(4元/㎡/年×2年）、生活垃圾处置费120元（60元/年×2年），2023年1月21日至2024年1月20日期间的物业费2260元（120.7㎡×1.56元/㎡/月×12月），合计7190元；2.判令张某从逾期之日起至2024年7月25日止按每日千分之三的标准支付违约金4462.12元；3.判令张某承担本案全部诉讼费用。事实与理由：某物业与某小区业主委员会签订了《某小区物业服务委托合同》，合同约定由某物业向某小区提供物业管理服务，受益人为该物业的全体业主或使用人，受益人按房屋面积支付物业管理费用。张某系某小区11号楼2503室的业主，物业费面积为120.7㎡,按合同约定应该缴纳物业费用及违约金合计11652.12元。某物业已按合同约定为张某所在的小区提供了物业管理服务，但张某却不履行自己的缴费义务，且经催缴后仍未有效果遂诉至法院。 张某未答辩亦未举证。 本院经审理认定事实如下： 张某系某小区11号楼2503室的业主，房屋建筑面积为120.7㎡。 2021年1月6日，某小区首届业主委员会（甲方）与某物业（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：甲方将某小区委托乙方实行物业管理服务；委托管理期限2年，自2021年1月21日至2023年1月20日止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施、设备的维护和保养，道路、排水管道等共用设施的管理和维护，公共设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，公共绿地的养护和管理，附属配套建筑和设施的维护、养护和管理，公共环境卫生，车辆停放秩序的管理，维护公共秩序等；物业公共服务费（多层、高层住宅）1.12元/㎡/月，商业用房、别墅物业公共服务费1.50元/㎡/月，生活垃圾清运处置费5元/月/套，60元/年/套；代收代缴费用，电梯费用（年检、维保、保险、电费）4.00元/㎡/年（多转少补），小区公共能耗（水、电）费300元/年/户（多转少补）；业主及物业使用人逾期不交纳物业相关费用的按每日千分之三交纳违约金。 2023年3月3日，某小区首届业主委员会（甲方）与某物业（乙方）签订《某小区物业服务合同》一份，约定：合同期限3年，自2023年1月21日起至2026年1月20日止；小区物业费包括物业服务费和公共能耗费两部分，公共能耗费用包括公共水电费、电梯维保、保险、年检费，物业费实行包干制，物业费（含公共服务费、公共能耗费、电梯运行费、生活垃圾清运费）多层、高层物业费1.56元/㎡/月，商业用房物业费1.80元/㎡/月；物业交付使用后，业主应在每个物业服务合同年内向乙方支付当年物业费；业主及物业使用人未按时向乙方支付相关费用的，乙方可请求甲方协助劝告，同时乙方可提起诉讼，并向欠费业主及物业使用人按日索取违约金，每日违约金为欠费总额的千分之一计算。 上述合同签订后，某物业入驻某小区，并为该小区提供了物业服务，张某未交纳2021年1月21日至2024年1月20日期间的相关费用。 以上事实，有某物业提供的物业服务合同及其当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，某物业是依法设立的具有相应物业管理资质的企业法人，其与某小区首届业主委员会签订的物业服务合同，除违约金收取比例的约定偏高外，物业服务收费标准不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，该合同对全体业主具有法律约束力。某物业提供物业服务后，有权依照合同约定要求业主张某支付相应的物业服务费用。关于某物业主张的自2021年1月21日至2023年1月20日期间的物业公共服务费、2023年1月21日至2024年1月20日期间的物业费（包干制），计费标准符合双方约定和法律规定，张某应支付的11号楼2503室的物业公共服务费为5503.92元（1.12元/㎡/月×120.7㎡×24月＋1.56元/㎡/月×120.7㎡×12月）。 关于公共能耗费。根据某物业提供的相关票据、分摊明细及公示材料，张某在2021年1月21日起至2023年1月20日期间应支付的公共能耗费分别为299.27元/户、351.65元/户，合计为650.92元。因某物业诉请张某支付该期间内的公共能耗费合计600元，系其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持，故张某应支付2021年1月21日起至2023年1月20日期间的公共能耗费合计600元。 关于电梯运行费。根据某物业提供的相关票据、分摊明细及公示材料，张某在2021年1月21日起至2023年1月20日期间应支付的电梯运行费分别为2.48元/㎡/年、2.66元/㎡/年，合计为620.40元（2.48元/㎡/年×120.7㎡×1年＋2.66元/㎡/年×120.7㎡×1年），故张某应支付2021年1月21日起至2023年1月20日期间的电梯运行费合计620.40元。 关于生活垃圾处置费。某物业主张张某支付2021年1月21日至2023年1月20日期间的生活垃圾处置费120元（5元/户/月×24月），符合双方约定，本院予以支持。 以上，张某共应给付某物业2021年1月21日至2024年1月20日期间的物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行费、生活垃圾处置费合计6844.32元（5503.92+600+620.40+120） 关于某物业主张的违约金。因2021年1月6日签订的物业服务合同中未明确约定每年费用缴纳时间，故对某物业主张的2021年1月21日起至2023年1月20日期间的违约金，本院不予支持。张某未按合同约定时间给付2023年1月21日至2024年1月20日期间的费用，应当承担违约责任，某物业主张自逾期之日（2024年1月21日）起计算违约金至2024年7月25日，本院予以确认，但其主张的违约金标准偏高，本院依法调整为日万分之一，经测算，张某应给付违约金为42.04元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百六十五条规定，判决如下： 一、被告张某于本判决生效之日起十日内给付原告某物业管理有限公司2021年1月21日至2024年1月20日期间的物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行费、生活垃圾处置费合计6844.32元，逾期给付2023年1月21日至2024年1月20日期间费用产生的违约金42.04元； 二、驳回原告某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费92元，减半收取46元，由原告某物业管理有限公司负担19元，被告张某负担27元（此款原告某物业管理有限公司已垫付，张某于履行上述义务时一并加付给该公司）。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年十二月十六日 法官助理*** 书记员***