中联重科股份有限公司上海分公司、某某买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）湘0104执异95号

案外人：广东启明电力工程有限公司，住所地高州市文明路18号。

法定代表人：李伟东，总经理。

委托代理人：詹全，广东雄兴律师事务所律师。

申请执行人：中联重科股份有限公司上海分公司，住所地上海市松江区方塔北路388号。

负责人：方明华，总经理。

委托代理人：罗斌，男，1967年10月3日出生，汉族，住长沙市天心区，系公司法务。

被执行人：***，男，1960年2月24日出生，汉族，住广东省高州市。

被执行人：葛建梅，女，1981年7月18日出生，汉族，住广东省高州市。

本院在执行申请执行人中联重科股份有限公司上海分公司（下称中联上海分公司）与被执行人***、葛建梅买卖合同纠纷一案，案外人广东启明电力工程有限公司（下称广东启明公司）向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，举行了听证，案外人广东启明公司的委托代理人詹全、申请执行人中联上海分公司的委托代理人罗斌到庭参加了听证，现已审查终结。

案外人广东启明公司异议称：贵院作出（2020）湘0104执恢283号执行裁定书，将案外人位于广东省高州市（下称涉案房产）查封，并公布拍卖公告。异议人认为上述执行措施严重错误。理由：2016年11月8日，案外人与被执行人葛建梅签订商品房买卖合同（预售），约定被执行人葛建梅购买案外人负责开发的怡景新城的涉案房产。该合同约定，房屋建筑面积165.23平方米，总价款为1050119元。双方签订的补充协议约定：在买受人办理完毕按揭贷款抵押登记手续之前，不管是否办理房产证，若因买受人因债务纠纷导致出卖人承担责任，出卖人有权解除买卖合同，收回房屋另行处理，买受人赔偿出卖人由此造成的一切经济损失。目前该涉案房产只办理了预告登记，该涉案房产目前仍登记在案外人名下，根据物权法的规定，该商品房的所有权到目前为止属于案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。当事人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。因被执行人葛建梅逾期还贷，中国工商银行股份有限公司高州支行已经依据相关约定，于2020年2月28日从异议人保证金账户扣款712644.14元用于偿还被执行人贷款本息。案外人已向高州人民法院起诉要求解除买卖合同，并要求将涉案房产交由异议人处置。综上，案外人请求撤销（2020）湘0104执恢283号执行裁定书，解除对涉案房产的查封、拍卖等执行措施。

中联上海分公司称：长沙市岳麓区人民法院有权对涉案房产采取查封、拍卖措施。被执行人葛建梅已经向异议人支付了全部房款，已经取得了上述涉案房产的所有权，异议人因为被执行人承担贷款的保证责任，而为被执行人代偿支付了逾期欠款，其有权主张追偿权；异议人与被执行人之间的补偿协议第四条已经损害了第三人利益，应当无效；本案的事实与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定的情形不符，被执行人已经支付了全部购房款，异议人在代为支付银行按揭款之后，享有的是对被执行人的债权；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”异议人作为房产开发企业，应当在个人支付了全部房款后，为其办理房产证，但其利用企业的优势地位，为自己公司办理产权证。该行为不得阻却人民法院的执行。请求法院驳回异议人的请求。

本院查明：原告中联重科股份有限公司上海分公司诉被告***、葛建梅买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日以（2014）岳民初字第03983号民事判决书判决如下：一、限被告***在本判决生效之日起三日内给付原告中联重科股份有限公司上海分公司货款3450000元及违约金133225元；二、被告葛建梅对被告***的上述款项的给付承担共同清偿责任；三、驳回原告中联重科股份有限公司上海分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38948元，财产保全费5000元，共计43948元，由被告***、葛建梅负担。

因被告方未主动履行生效文书所确定的义务，原告中联上海分公司向本院申请强制执行。本院于2019年6月17日在高州市不动产登记中心预查封了涉案房产。该涉案房产的不动产登记显示，权利人：葛建梅，预告登记种类：预购商品房买卖首次登记，查封状态：预查封，抵押状态：未抵押，登记时间：2017年1月13日。案外人在异议程序中提交的涉案房产的不动产登记时间为2020年3月31日，权利人为广东启明电力工程有限公司，登记原因：该不动产权房屋所有权首次（确权份额）登记而来。

另查明：2016年11月8日，异议人广东启明公司与被执行人葛建梅就涉案房产签订买卖合同，约定总价款1050119元，葛建梅首付了320119元后，于2016年11月29日与中国工商银行股份有限公司高州支行签订个人购房借款合同，剩余付款730000元通过该行按揭的方式付出，异议人广东启明公司承担保证人的责任。同时约定涉案房产作为抵押物，但未办理抵押登记。异议人广东启明公司与被执行人葛建梅另外签订补充协议，该协议第四条约定：“在买受人办理完毕按揭贷款抵押登记手续之前，不管是否办理房产证，若因买受人因债务纠纷导致出卖人承担责任，出卖人有权解除买卖合同，收回房屋另行处理，买受人赔偿出卖人由此造成的一切经济损失。”被执行人葛建梅从2019年8月起出现还贷违约，2020年3月3日，高州支行在异议人贷款保证账户上扣划了该涉案房产剩余贷款本金695499.76元，利息17144.38元。

再查明：2020年3月17日，高州人民法院受理了异议人广东启明公司诉被执行人葛建梅商品房预售合同纠纷，其诉讼请求为：1、解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告所购买的位于高州市房屋由原告自行处理；2、被告偿还代付利息17144.38元给原告；3、被告承担本案诉讼费。该案高州人民法院开庭后，暂未作出判决。

本院认为：本案争议的焦点问题是，本院是否有权处置涉案房产？在法院查封冻结了被执行人葛建梅关于涉案房产的预告登记，异议人广东启明公司再将涉案房产登记在其公司名下，是否有权对抗本院的强制执行？异议人广东启明公司与被执行人葛建梅之间形成了商品房买卖合同关系，异议人作为房屋的出卖人，有权基于涉案房产的出售而获得购房款，葛建梅支付了首付款后办理银行按揭，履行了支付全部购房款的义务，异议人启明公司应当履行开发商义务，将涉案房产的权属登记变更至葛建梅名下，并在该涉案房产上设立抵押权登记。但异议人广东启明公司在本院已经将涉案房产登记在葛建梅名下的预告登记予以查封的情况下，利用其自身公司的优势便利将涉案房产再行登记在其公司名下，这种行为无权对抗法院的强制执行措施。被执行人葛建梅未按期偿还银行贷款，放贷银行在异议人广东启明公司保证金账户上扣划了葛建梅欠付的本金及其利息，广东启明公司应当有权就代偿的本金及其利息向葛建梅主张担保权追偿。鉴于房屋买卖合同成立、银行按揭贷款及担保事实成立，被执行人葛建梅履行了一定期限的还贷义务，涉案房产增值或贬值的风险约定由买受人享受或承担。异议人广东启明公司与被执行人葛建梅之间签订的补偿协议第四条约定的内容，不能对抗法院的执行行为。因广东启明公司未将该涉案房产的产权登记办理至被执行人葛建梅名下，故无法就在涉案房产上设定抵押权登记，但因为异议人广东启明公司、被执行人葛建梅以及中国工商银行股份有限公司高州支行三方之间签订的个人购房贷款及担保合同中已经将涉案房产设定了抵押，人民法院在执行程序中应当有权处置目前暂登记在异议人广东启明公司名下的涉案房产，异议人提出的解除查封、拍卖执行措施的请求，不能得到支持。但在中联上海分公司申请执行被执行人葛建梅的执行案件中，如拍卖成交，异议人广东启明公司有权在成交款中优先获得其为被执行人葛建梅代偿的本金及利息共计712644.14元。综上，异议人广东启明公司的请求不能得到支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款之规定，裁定如下：

驳回异议人广东启明电力工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　熊　瑛

审判员　孟　亮

审判员　刘翰旻

二〇二〇年八月七日

书记员　宋子琳

附相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；

（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；

（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。