江苏金地机械有限公司与江苏源泰智能交通设施有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）苏13民终3267号

上诉人江苏金地机械有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人江苏源泰智能交通设施有限公司（以下简称源泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

金地公司上诉请求：请求撤销原判，依法予以改判；案件诉讼费用由源泰公司负担。事实和理由：1.双方之间签订的《厂房租赁合同》至今并未解除。《厂房租赁合同》合法有效，租赁期限为2019年11月6日至2022年11月5日，双方在合同履行过程中未出现法定或约定的可以单方解除合同的情形。虽然源泰公司分别于2019年12月24日和2020年1月19日向金地公司发出房屋退租申请函，但该两份函件性质属于协商申请函，而不是通知解除函。理由有二：（1）第一份函件中的内容“因我司业务发展需要，有意退租以上房屋，为了最大程度降低双方损失，我司将在退租前寻找到次承租人”以及“我司将尽快安排次承租人与贵公司签订厂房租赁合同。请贵公司在签订合同后，将…退还。”，上述内容表明此函是源泰公司表达的退租意向，且是附条件的，即安排次承租人与金地公司另行签订租赁合同后，再正式履行退租程序。2.第二份函件虽然未附条件，但因源泰公司不愿意承担违约责任，所以根据函件内容还是在协商申请，因此源泰公司在不愿意承担违约责任前提下也不具有单方解除的权利，所以合同一直处于履行的状态，租赁期限也应一直延续计算。很明显，一审法院认定案涉合同在2019年12月24日就已解除错误。2.案涉厂房一直处于源泰公司占用控制之中。源泰公司在租赁案涉厂房后，发现满足不了其生产需求，需要更大空间的厂房，所以申请提前退租，但又不想支付违约金，金地公司当然不同意解除租赁合同。与金地公司协商无果后，源泰公司在短时间内也未寻找到次承租人，所以一直占用控制厂房，既不给金地公司进入，也不给金地公司对外出租。2020年1月4日，源泰公司寻找到更大厂房后，将设备搬离案涉厂房，随后将厂房上锁占用控制。2020年3月17日，源泰公司因厂房问题还向泗洪县公安局经济开发区派出所报警，表明至少在此节点源泰公司主观和客观上还在继续占用控制。同时，2020年3月17日，金地公司还了解到，在不久前源泰公司还将案涉厂房转租给案外人（后又协商退租），也能够印证源泰公司一直占有控制厂房。

源泰公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

源泰公司向一审法院提起诉讼请求，请求判令：1.依法解除双方之间的《厂房租赁合同》；2.金地公司返还源泰公司缴纳的房租162560元、保证金35000元，合计197560元；3.本案的诉讼费用由金地公司负担。

双方围绕诉讼请求依法提交证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，一审法院认定如下：源泰公司提供的《告企业一封信》，金地公司对真实性无异议，一审法院对真实性予以采信。但结合金地公司提供的聊天记录，可以认定源泰公司得知该信件的时间是在发送退租申请之后。 一审法院认定事实：2019年11月6日，双方签订《厂房租赁合同》，金地公司将其所有的1320平方米厂房出租给源泰公司使用，约定租期为三年，自2019年11月6日至2022年11月5日，租金为每平方米108元（不含税），计142560元，源泰公司需缴纳35000元保证金。双方还约定租赁期间，出租人提前终止合同违约或承租人提前退租而违约，应赔偿对方三个月租金。双方同日又签订另一租赁合同，金地公司将其厂房内的另四间房出租给源泰公司，租金为20000元/年，合同中约定，任何一方均可解除租赁合同，但需提前两个月通知对方。合同签订后，源泰公司缴纳了租金162560元及保证金35000元。2019年12月3日，泗洪经济开发区空间清理工作组向金地公司发送《告企业一封信》，告知其公司改变用途出租他人进行非工业经营活动，严重违反金地公司与开发区签订的《工业项目投资协议》和土地管理法律法规，又因出租人经营场所不符合消防安全要求，责令金地公司立即解除相关出租协议，于2019年12月5日自行清理。2019年12月24日，源泰公司通过微信向金地公司发送《房屋退租申请函》，请求退租并要求退还保证金及未实际使用期间的租金。2020年1月19日，源泰公司再次向金地公司发送《房屋退租申请函》，请求退租并退还保证金和租金。因金地公司一直未予退还，协商不成，因而成讼。

一审法院认为：双方之间的房屋租赁合同依源泰公司通知解除。源泰公司在《房屋退租申请函》中明确要求退租，并请求退还保证金及房租，系解除房屋租赁合同的意思表示，该租赁合同自第一次通知到达时解除，即已于2019年12月24日解除。解除合同后，双方基于合同占有的财产应予以返还，故对源泰公司请求返还保证金35000元及未使用期间的租赁费用一审法院予以支持。在一审庭审中，双方认可源泰公司于2020年1月4日搬离，合同解除后的占用费用应参照租赁合同期内的租金计算，故租金应计算至2020年1月4日，实际使用天数为59天，租金的数额为26277元【（162560元/365天×59天），四舍五入取整数】。对于金地公司主张源泰公司提前退租属违约应扣除三个月租金的问题，一审法院认为，县经济开发区空间清理工作组向金地公司发送的《告企业一封信》，要求金地公司解除与承租人的租赁合同，虽然落款的时间是2019年12月3日，但从金地公司提供的证据判断，源泰公司并非于信件发送之日收到，而是于2020年3月份收到该信件。故此，源泰公司于2019年12月24日发送退租申请时未受到《告企业一封信》的影响，其提前退租系违约行为，应按照合同约定支付三个月租金，该三个月租金数额为35640元（142560/12月×3月）。对于租赁的另四间房屋，合同约定如提前退租应提前2个月通知，故该合同租金应计算至通知后的2个月，即2020年2月24日，自2020年1月4日至2月24日的租金数额经核算为2795元（20000元/365天×51天，四舍五入取整数）。金地公司应退还的租金数额为97848元（162560元-26277元-35640元-2795元）。

本院认为： 关于争议焦点一。根据双方签订的租赁合同内容分析，双方并未在合同中明确约定合同解除权行使条件，仅约定了“租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金”，可知合同约定了乙方可选择提前退租，违约责任仅为赔偿甲方三个月租金。此处的赔偿三个月租金违约责任并未明确约定为承租人行使合同解除权的前提条件，且在本案中，作为承租人的乙方源泰公司系预付租金且支付了35000元保证金，金地公司在源泰公司提前退租之后完全有条件扣留三个月租金作为违约金，故上述条款宜理解为承租人选择提前退租之后所带来的不利后果。故源泰公司有能力视情形选择随时解除租赁合同。作为乙方的源泰公司已分别于2019年12月24日、2020年1月19日向甲方金地公司发送退租申请函，通知金地公司其不再租赁案涉厂房，要求金地公司退还剩余租赁期限租金。案涉租赁合同应自退租通知到达金地公司时解除。金地公司抗辩称源泰公司于2019年12月24日发送的退租申请函附带了为金地公司寻找次承租人的解约条件，故具有协商性质，故该退租申请函在性质上不能认定为解约通知。本院认为，即便如金地公司所说的2019年12月24日发送的退租申请函带有协商性质，但到2020年1月19日源泰公司再次发送退租申请函时，该次发送的退租申请函已无附带帮金地公司寻找次承租人的意思表示，源泰公司在该退租申请函中已明确表达了退租及要求金地公司退还租金的意思表示，金地公司也已于2020年1月4日知晓源泰公司搬离案涉厂房，此时其更应明确知晓案涉租赁合同已无法继续履行。更甚者，因金地公司不配合退租，源泰公司在2020年3月17日选择报警求助，此时金地公司不可能不知道源泰公司提前退租的明确意思表示，事情已发展到报警的地步，源泰公司提前退租的坚决态度已无须多加言表，金地公司关于案涉租赁合同仍未解除的上诉主张明显不成立。 关于争议焦点二。关于违约责任的承担，为缓解双方之间矛盾，源泰公司在二审时自愿放弃索要2020年3月17日之前的租金，其现在仅要求金地公司在另扣留3个月租金作为违约金后将之后的剩余租金和保证金返还。本院认为，源泰公司自愿放弃部分租金利益，系对其权利的自由处分，应予准许。对于金地公司二审时自称尚未接收案涉厂房，故产生厂房占用损失问题，本院认为，即使金地公司自称属实，其也无权要求源泰公司赔偿2020年3月17日之后的厂房占用损失，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，源泰公司已通过两次发送退租申请函的形式向金地公司明确通知解除租赁合同，金地公司也已于2020年1月4日知晓源泰公司搬离案涉厂房，此时金地公司应当采取措施及时接收厂房，而金地公司却未能与源泰公司妥善协商接收厂房完成解约后续事宜，且据金地公司自述其于人民法院受理本案之时仍未接收厂房，金地公司也未举证证明源泰公司在搬离厂房后仍阻碍金地公司接收厂房。本院认为，即使金地公司所述的一直未接收厂房为实，其也应当自担不利后果，其对于厂房租金损失的扩大具有放任消极态度，其未能在源泰公司搬离厂房后采取措施及时接收厂房，其消极对待与源泰公司之间解约事宜，在源泰公司索要剩余房租未果继而于2020年3月17日报警求助之时，金地公司仍不积极退还剩余房租、也不接收厂房，金地公司无权就2020年3月17日之后扩大的厂房租金损失要求源泰公司赔偿。 关于应退还租金数额的计算。结合源泰公司放弃部分租金利益的意愿，案涉租赁合同已产生的租金计算期限应认定为自2019年11月6日至2020年3月17日，该期限的租金数额合计58789元【（162560元/365天×132天），四舍五入取整数】。而作为违约金的三个月租金数额为35640元，故金地公司应当退还的租金数额为68131元（162560元-58789元-35640元）。加上应退还的保证金35000元，金地公司合计应当退还103131元。 综上所述，因源泰公司自愿放弃部分租金利益，本院对一审判决认定的金地公司返还租金数额进行调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

本院认证意见：关于证据一，该照片系在厂房外拍摄，仅拍摄到警车及道路状况，未拍摄厂房内何种状况，无法由该照片直接判断厂房由何人占有控制，故对该证据的证明目的不予认可；关于证据二，金地公司未将其所谓的次承租人带至法庭作证并接受双方质询，证据二亦缺乏其他证据辅证，该微信聊天内容亦未显示何时发生的转租事宜，且聊天内容显示金地公司所谓的次承租人也已经退租，仅凭该聊天内容无法断定厂房的占有控制状态，故对该证据的证明目的亦不予认可。 经审理，本院对一审法院认定的案件事实依法予以确认。本院二审另查明：因要求金地公司退还租金事宜，源泰公司曾于2020年3月17日报警求助，警方当天出警到金地公司厂区处理双方纠纷。 本案二审的争议焦点为：一、双方之间的案涉租赁合同是否已解除；二、如确认案涉租赁合同已解除，源泰公司如何承担违约责任。

一、维持江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初2829号民事判决第二项； 二、变更江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初2829号民事判决第一项为“江苏金地机械有限公司于本判决生效之日起十日内向江苏源泰智能交通设施有限公司退还租金68131元、保证金35000元，合计退还103131元”。 一审案件受理费2126元，由江苏金地机械有限公司负担1110元，江苏源泰智能交通设施有限公司负担1016元；二审案件受理费4252元，由江苏金地机械有限公司负担3220元，江苏源泰智能交通设施有限公司负担1032元。 本判决为终审判决。

审 判 长　魏良军 审 判 员　吴振环 审 判 员　王冬冬

法官助理　殷志浩 书 记 员　晏　鸾