某有限公司南宁分公司;潘某物业服务合同纠纷一审民事其他

广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民事判决书 （2025）桂0110民初4149号 原告：某有限公司南宁分公司，住所地南宁市。统一社会信用代码：914501xxxxxxxxxxxx。 负责人：张某，总经理。 委托诉讼代理人：***，广西慎为律师事务所律师。 被告：潘某，女，壮族，1985年5月8日出生，住南宁市武鸣区。公民身份号码：XXX。 原告某有限公司南宁分公司（以下简称某南宁分公司）与被告潘某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年7月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，在本院依法送达起诉状副本给被告时，因被告确切住所不明无法按规定时间送达而转为普通程序于2025年12月2日公开开庭进行了审理。原告某南宁分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告潘某经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某南宁分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付截止至2024年4月30日拖欠的物业费等费用共2885.72元（其中物业服务费2667.86元、代收公摊水费14.06元、公摊电费203.80元），违约金114.93元，合计3000.65元；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了《前期物业服务合同》并对南宁市武鸣区进行物业服务。《前期物业服务合同》对物业服务内容、收费标准及发生逾期交纳物业费按照日千分之三收取违约金等条款进行了约定。被告等业主自购房之日起即被告知并自愿接受原告的物业服务。被告是南宁市武鸣区的业主或物业使用人，接受了原告提供的物业服务，却没有按照约定支付物业管理费等相关费用。被告累计拖欠的物业管理费及相关费用及违约金共3000.65元。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 原告某南宁分公司为证实其主张的事实，向本院提供如下证据：①前期物业服务合同，证明原被告签订了该合同及合同关于物业服务费、公摊水电费等的约定；②缴费通知单、欠费明细表，证明被告欠付物业费等费用的事实；③滞纳金计算表，证明被告长期拖欠物业费，按合同约定应当支付违约金的事实；④钥匙及物品签收单，证明被告已经收房的事实；⑤图片，证明原告向被告催缴物业费等费用的事实。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 被告潘某未作答辩，也未向本院提供证据。 本院经审理认定事实：2020年4月，潘某作为甲方（业主）与原告作为乙方（物业服务单位）签订《前期物业服务合同》，双方就（三期）小区项目前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务。一、乙方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；......；6、依据本协议向甲方收取物业管理费用等费用；......。二、甲方的权利和义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；......；4、依据本协议向乙方交纳物业管理服务费等费用；......。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、保洁服务；四、公共绿化的养护和管理；五、协助维护公共秩序；六、装饰装修管理服务；七、物业档案资料管理；八、车辆停放秩序服务；九、法律法规规定的其他内容。第三条物业管理服务质量：一、房屋外观良好、整洁，无妨碍市容和观瞻；二、设备运行状态良好，使用正常，及时排除故障；三、小区路面整洁、维修及时、无破损，公用设施设备完好，保养、检修制度完善；四、定期消杀，垃圾及时清理，环境整洁；五、花草长势良好，修剪及时，无病害和枯死；六、车辆停放有序，道路无阻碍；七、公共区域秩序良好；八、消防系统设备定期检查，使用正常；九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，维修及时。第四条物业管理服务费用（但不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、甲方交纳费用时间为每月15日前交纳本月物业服务费；二、高层住宅物业服务费为1.48元/月/平方米；......；六、因甲方原因空置房屋，按本合同第四条第二、三、四、五款相应标准100%收取物业管理费及相关费用；......；十一、物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不包含电梯年检、用电费用，不包含公共区域的水电费（公共区域水电费按面积据实公摊），......；十二、公共区域水电费自物业交付之日起按实际使用量（含损耗）和国家规定的价格计算，然后按小区各户建筑面积均摊（公摊范围包括绿化、保洁、消防用水、公共照明用电、电梯用电、二次供水用电等），电梯年检费用按小区各户建筑面积均摊，业委会成立后，由业主大会决议公共用水用电及电梯年检费用的分摊方式。......。第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）收费标准执行政府相关规定。第九条违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；......；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从欠费之日起按所拖欠费用的每天千分之三累计计算交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不交纳，甲方同意乙方有权通过合法途径强制追缴，甲方承诺如乙方因采取上述相关措施对甲方造成损害或损失的，乙方不承担任何责任。第十五条本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时终止。 合同履行期间，被告潘某自2023年1月起拖欠原告公摊电费、物业服务费等费用。根据原告提交的缴费通知单、欠费明细表等材料，核实原告主张的潘某欠缴费用如下： 1、2023年4月1日至2024年4月30日期间的物业服务费2667.81元（计算方式：1.48元/㎡/月×138.66㎡×13个月）及违约金114.93元（计算方式：以欠缴的每期物业服务费为基数，自2023年1月起每月的5日计至2024年4月20日，按日0.000144分段计算）； 2、2023年1月1日至2024年3月31日的公摊水费合计14.06元（计算方式：按公摊系数×每户建筑面积计算。数据详见缴费通知单和欠费明细表）； 3、2023年1月1日至2024年3月31日的公摊电费合计203.80元（计算方式：按公摊系数×每户建筑面积计算。数据详见缴费通知单和欠费明细表）。 2024年4月25日，原告某南宁分公司向被告潘某发出缴费通知单，要求被告潘某于每月15日前缴纳拖欠的上述物业费2667.86元、公摊水费14.06元、公摊电费203.80元，合计2885.72元。逾期不交将按相关规定收取每日3‰滞纳金。 同时查明：2020年5月22日，南宁市武鸣区办理了预售商品房买卖预告登记手续，权利人为潘某，该房屋登记的建筑面积为138.66㎡。 2022年1月1日，潘某办理了上述房屋的钥匙、房屋使用说明书、房屋质量保证书、业主手册等的签收手续。 本院认为，本案原被告的民事行为持续发生到《中华人民共和国民法典》施行之后，该法律事实引起的本案民事纠纷，适用《中华人民共和国民法典》的规定。本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”和第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。现原告已依约向涉案小区全体业主提供相应的物业服务，被告经催告后在合理期限内仍拒不支付所欠的物业服务费等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。 关于本案物业费认定问题，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”的规定和案涉物业服务合同第四条“高层住宅物业服务费为1.48元/月/平方米”的约定，结合案涉不动产查明事实，被告应向原告支付2023年4月1日至2024年4月30日的物业费2667.81元。原告关于判令被告支付物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于本案公摊水费、公摊电费认定问题，根据案涉物业服务合同第四条“十二、公共区域水电费自物业交付之日起按实际使用量（含损耗）和国家规定的价格计算，然后按小区各户建筑面积均摊（公摊范围包括绿化、保洁、消防用水、公共照明用电、电梯用电、二次供水用电等）”的约定，结合原告提交的缴费通知单等材料，核实被告潘某尚欠原告2023年1月1日至2024年3月31日的公摊水费14.06元和公摊电费203.80元，对上述费用的计算符合合同约定和法律规定，本院予以确认。 关于原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费违约金的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的规定，被告潘某违约不支付原告物业服务费的行为确给原告造成了资金占用利息损失，被告应向原告支付违约金。结合本案原告于2024年4月25日向被告通知缴纳物业费、公摊水电费及逾期不交将按相关规定收取每日3‰滞纳金的催款事实，原告主张被告支付催款前的违约金即2023年1月5日至2024年4月20日的违约金114.93元，与查明事实及法律规定不符，该违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告潘某经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第六十八条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下: 一、被告潘某支付原告某有限公司南宁分公司2023年4月1日至2024年4月30日物业服务费2667.81元； 二、被告潘某支付原告某有限公司南宁分公司2023年1月1日至2024年3月31日的公摊水费14.06元和公摊电费203.80元； 三、驳回原告某有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告潘某负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国某南宁市竹溪支行，账号：XXX。网银转账先选古城某，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二五年十二月五日 书记员***