中国电信股份有限公司某某分公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷二审判决书

湖南省**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘06民终1178号 上诉人（原审被告）：中国电信股份有限公司**分公司，住所地**经济技术开发区巴陵东路323号电信办公楼。 负责人：**堃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，湖南**律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，女，1976年3月1日出生，汉族，住**市**楼区。 委托诉讼代理人：***，湖南金球律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1990年1月20日出生，汉族，住**市**楼区。 上诉人中国电信股份有限公司**分公司（以下简称中国电信**分公司）因与被上诉人**、***房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省**市**楼区人民法院（2021）湘0602民初11680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中国电信**分公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定***未在约定时间内将房屋交付给**系认定事实错误。2021年3月17日上诉人与***达成合议解除租赁合同，且***同日将《关于中止门面租赁的告知函》发给**丈夫，并要求尽快收房，但**及丈夫对告知不予理睬。后多次要求收房，**及丈夫均不予理睬。房屋未予交付系**及丈夫不认可上诉人及***与其解除三方租赁合同关系。2、本案中，**并未提供证据证明其在合同解除后已经向上诉人及***主张返还房屋的证据。3、延迟交房的过错在于**及丈夫，上诉人及***不应承担门面占用费。***的电费只交到2021年3月，不可能拒绝交房。是因**的过错，上诉人不应承担门面占用费。 **辩称，1、2021年3月上诉人虽然提出终止租赁合同，但没有就终止合同达成一致。上诉人提出解除合同以门面租金较高为依据与事实不符。2、上诉人要求解除合同有损被上诉人的合法利益，所以双方没有达成一致意见。 ***辩称，同意上诉人的意见。 **向一审法院起诉请求：1、判令由被告中国电信**分公司、***连带支付原告自2021年3月22日至2021年11月19日止的租金105380元；2、请求依法判决两被告共同支付原告违约金（计算方式如下：①、以2020年3月22日至2021年3月21日的租金151011元为基数，自2020年3月28日起至2021年9月22日止按年利率6%的标准计算，违约金为13666.5元；②、以2021年2月28日应付租金160072元为基数，自2021年3月28日起至2021年11月19日止按年利率6%的标准计算，违约金为6296元；③、以2021年3月22日至2021年11月19日止的租金105380元为基数，自2021年11月20日起按年利率6%的标准计算违约金至款项付清时止）；3、判令由两被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月23日，原告**（甲方，出租人）与被告中国电信**分公司（乙方，承租人）签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：ＨＮＹＵＡ1701889ＡＣＮ00）。合同约定：一、租赁房屋情况。1.1房屋名称：**市开发区办事处北港社区居委会104-105号一、二、三层；1.2房屋所有权证名称及编号：岳房权证**楼区字第2××7号；1.3房屋坐落：**市开发区办事处北港社区居委会104-105号；1.4房屋建筑面积为119.19平方米，使用面积为115.83平方米……二、租赁期。2.1租赁期为5年，自2017年3月23日起至2022年3月22日止；2.2租赁期届满，在同等条件下，乙方有权优先续租房屋。乙方续租时，应在租赁期届满前6个月通知甲方，甲方应在乙方通知后的3个月内给予乙方明确答复。三、租金及支付。3.1租金（不含税价）：所租房屋年租金为108000元人民币；3.2开具发票所需税金由乙方承担；3.3免租期：甲方给予乙方15天的免费承租期，自本合同第二条约定的起租日起计算，作为乙方对房屋进行装修和配备必要设施的时间；3.4租金从免租期满后开始计算，支付方式及交纳期限为：每年度支付一次，在次年2月28日前向乙方付清当年租金；3.5合同期内一年内不调整租金，第二、三、四、五年租金根据周边门面租金上浮比例适当上浮，具体双方另行商议……九、合同主体的变更。9.1租赁期内房屋所有权发生变动的，不影响本合同的效力。9.2租赁期内，如果乙方组织机构发生变化（包括重组、分立、合并等）,则乙方权利义务继受主体有权按照本合同约定继续租赁房屋……十、合同解除、终止。10.1乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回房屋，并要求乙方承担违约责任、赔偿经济损失：（1）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。（2）乙方拖欠租金累计三个月的……十一、违约责任11.1甲方有下列情况之一的，构成违约……11.2乙方有下列情况之一的，并在收到甲方书面通知十五日内未能作出补救的，构成违约：（1）损坏房屋及各类配套设施或擅自改变房屋主体结构，造成甲方经济损失的。（2）未按期缴纳租金的。（3）本合同终止后未按照本合同规定将房屋交还甲方的。（4）违反本合同其他条款的。11.3任何一方违约，应当向守约方支付违约金。违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付违约金，违约方均应继续履行合同……补充条款：1、此门面为原始净门面，承租方在任何时候、任何情况下不能以任何形式进行转租、转让、转包；2、此合同只认签订方中国电信**分公司，不与任何第三方发生关系。补充附页约定：经友好协商，对本合同条款补充、修改，补充条款为合同正文的一部分，与合同正文冲突时，以补充条款为准。 2018年3月22日，原告**（甲方）与被告中国电信**分公司（乙方）签订**市开发区通海路办事处北港居委会房屋租赁合同》（合同编号为：HNYUA1900863AGN00）。该合同内容与2017年双方签订的《房屋租赁合同》内容大致相同，改动部分为：一、租赁期为4年，自2018年3月23日“起租日”起，至2022年3月22日。二、租金（不含税价）：所租房屋2018年3月23日至2019年3月22日（租金为134400元）；2019年3月23日至2020年3月22日（租金为142464元）；2020年3月23日至2021年3月22日（租金为151011元）；2021年3月23日至2022年3月22日（租金为160072元）。基于原协议约定，本协议税金由乙方承担，由甲方出具增值税发票…… 2018年11月8日，原告**（甲方）就案涉门面与被告中国电信**分公司（乙方）签订《中国电信**分公司股份有限公司**分公司开发区卫生小区临街门面租赁协议（补充）》，协议内容与2018年3月22日签订的内容基本一致，并明确本补充协议与原协议具有相同法律效应，本补充协议与原协议内容冲突的条款，以本补充协议为准。 2019年3月22日，原告**（甲方，出租人）就案涉门面与被告***（乙方，承租人）、被告中国电信**分公司（丙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：HNYUA2000104CGN00，规范文本版本号：HNXQA1900001）。合同内容为：甲乙丙三方根据（合同编号：HNYUA1701889ACN00和合同编号：HNYUA1900863AGN00）两份租赁合同基础上，经协商一致，签订本合同。合同主要内容为：一、租赁期为2019年3月22日起至2022年3月21日；租赁期届满，在同等条件下，乙方有权优先续租房屋。乙方续租是，应在租赁期届满前3个月通知甲方，甲方应在乙方通知后的1个月内给予乙方明确答复。二、租金及支付：三年租金分别是142464元/年、151011元/年、160072元/年（不含税价）。租金支付方式及缴纳期限为：按年支付，每年2月28日前由乙方支付给甲方。乙方系丙方业务代理商。丙方承诺如乙方因经营不善、达不到丙方考核要求或者其他原因退出或拒绝支付租金的，丙方愿意承担承租人义务支付租金。甲方同意如有新的代理商进驻，甲方有权转租。未经甲方和丙方同意，乙方无权分租、转租或转借房屋给其任何单位或个人。丙方有权对甲、乙双方的租赁合同履行情况进行监督，合同履行过程中重大事项须经丙方书面同意方可实施。租赁期内，如果乙方组织机构发生变化（包括重组、分立、合并等）,则乙方权利义务继受主体有权按照本合同约定继续租赁房屋。本三方协议需甲乙丙三方均同意方能协议解除。乙方有下列情况之一的，经丙方同意后，甲方有权解除本合同、收回房屋，并要求乙方承担违约责任、赔偿经济损失：（1）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。（乙方拖欠租金累计达1个月的）。甲方有下列情形之一的，经丙方同意后，乙方有权解除本合同，甲方并应承担违约责任、赔偿乙方全部损失：（1）超过本合同规定的交房时间1个月以上交付房屋的。（2）所提供的房屋不符合本合同规定条件的。（3）未实现通报乙方在房屋内作业，从而影响乙方正常使用房屋的。（4）按照本合同的约定，应由甲方修复房屋及配套设施/设备，甲方未及时进行修复，从而影响乙方正常使用房屋的。（5）本合同约定的其他合同解除情况。尽管对合同的解除有上述规定，经丙方同意后，乙方在租赁期内仍有权在提前30日通知甲方后单方面终止本合同。乙方终止本合同后，除结清已实际租用期间的房屋租金外，无需再履行本合同项下其他任何义务且不承担任何责任。甲方已收取的超过乙方实际租用期间的房屋租金部分，应当及时返还。乙方有下列情况之一的，并在收到甲方书面通知三十日内未能作出补救的，构成违约：（1）损坏房屋及各类配套设施或擅自改变房屋主体结构，造成甲方经济损失的。（2）未按期缴纳租金的。（3）本合同终止后未按照本合同规定将房屋交还甲方的。（4）违反本合同其他条款的。任何一方违约，应当向守约方支付违约金。违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付违约金，违约方均应继续履行合同。本合同替代此前三方所有关于本合同事项的口头或书面的纪要、备忘录、合同和协议。 2021年3月17日，被告中国电信**分公司向原告**的丈夫周**及被告***送达《关于终止门面租赁的告知函》，内容为：我公司市场部、渠道部、纪检对比北港居委会104-105号自租门面（三方协议期2019.3.22-2022.3.21）进行实地考察，得出结论是此门面租金大大超出周边商铺，不符合市场价值且疫情期间未进行任何免租。另外此合作渠道门面去年长达4个月未正常发展业务，给公司带来损失。公司决定不再续租此门面，租赁费用支付到截止2021年3月21日，如有异议，请于2021年3月19日前反馈。被告***也将该告知函发给了原告的丈夫周**。 2021年9月14日，原告**委托湖南人和人（**）律师事务所向被告中国电信**分公司法发送《律师函》，函告被告在收到律师函之日起十五日内将所欠租金及违约金支付给原告，否则原告将根据合同约定行使合同解除权，并要求被告承担返还租赁房屋，支付违约金，赔偿损失。 被告*****，2021年3月17日通知原告解除合同后，就与原告的丈夫周**沟通退房事宜；原告****，因被告未付清2020年的租金，故双方就交房事宜并未协商好，被告***于2021年11月20日才将案涉门面钥匙交还原告。 另查明，原告与被告中国电信**分公司、***于2019年3月22日签订三方协议后，被告***，向原告足额支付了2019年度的租金142464元。2020年度的租金151011元，被告***于2021年8月2日向原告支付了86011元，8月3日支付了35000元，9月22日支付了剩余的30000元。上述款项均由被告中国电信**分公司转款给被告***，被告***再支付给原告。之后两被告未再向原告支付租金。 一审法院认为，原告**与被告***、被告中国电信**分公司签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合法有效，三方均应按合同约定履行合同义务。本案中，原、被告系就在履行2019年3月22日的《房屋租赁合同》过程中发生的纠纷。根据合同中约定“租金按年支付，每年2月28日前由乙方支付给甲方”，2020年的租金15110元，被告***应当于2020年2月28日前交付给原告，但被告***于2021年9月22日才支付完毕，故被告***存在违约行为，被告提出疫情应当予以减免租金的答辩，但被告***在实际履行中未向原告提出过减免租金，且其已经将2020年的租金足额支付完毕，故对于该答辩意见一审法院不予采纳。原告主张被告支付2020年逾期支付租金的违约金。因2020年新冠疫情影响了被告***承租的门面经营的事实客观存在，基于公平、利益均衡原则，对原告提出的该部分违约金主张不予支持。 根据该租赁合同约定“乙方在租赁期内有权在提前30日通知甲方后单方面终止本合同”，故被告***于2021年3月17日将《关于终止门面租赁的告知函》发给原告，可以认定被告***行使合同约定解除权，双方的租赁合同于2021年4月17日解除。但被告***应当于合同解除之日将门面交付给原告，但被告***于2021年11月20日才将钥匙交付给原告，故被告***应当按照合同约定支付2021年3月22日至2021年11月19日的租金及门面占用费。该部分费用应为：106130元（160072元÷365天*242天）。现原告主张的该部分租金为105380元，系原告对自身权利的处分，一审法院予以认可。原告主张被告支付2021年逾期支付租金的违约金，因被告***因告知了原告，提前解除合同，双方的合同也已于2021年4月17日解除，原告的该部分主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。被告中国电信**分公司在合同中承诺，愿意承担承租人义务支付租金，现被告***未按照合同约定向原告支付租金以及未及时交付案涉房屋的门面占用费，被告中国电信**分公司应当对被告***的上述债务承担责任。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决：一、由***、中国电信股份有限公司**分公司支付原告**自2021年3月22日至2021年11月19日止的租金及门面占用费105380元；二、驳回原告**的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1799元(已由原告**预交1799元)，由原告**负担595元，由被告***、中国电信股份有限公司**分公司共同负担1204元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：中国电信**分公司提交了以下证据：通话录音一份。拟证明：2021年3月***将终止门面租赁合同的告知函发给**后，就告知了**要及时收房。本院认为，因录音中的部分人员未出庭，**本人对该证据真实性不予认可，亦无其他证据予以佐证，真实性无法核实，故本院对上述证据不予采信。 被上诉人***提交了微信聊天记录两份，拟证明：2021年3月其已未经营没有产生水电费。另证明其与**的丈夫周**从2021年3月就开始沟通。本院认为，因**对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信，至于证明目的，本院将在本院认为部分综合予以认定。 二审法院查明的事实与一审法院一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。一般来说，在租赁期尚未届满，承租人需要提前解除合同退租的，应提前与出租方就合同解除时间、费用结算、房屋返还等事宜进行协商。在房屋租赁合同解除后，承租人未返还租赁物的，应承担房屋占有使用费。 根据**与***、中国电信**分公司签订的《房屋租赁合同》约定：“乙方在租赁期内有权在提前30日通知甲方后单方面终止本合同。乙方终止本合同后，除结清已实际租用期间的房屋租金外，无需再履行本合同项下其他任何义务且不承担任何责任”，可见乙方***据此有单方终止合同的权利，但***应在解除合同后结清房屋租金，而***通过转送告知函给**一方单方解除租赁合同之时，***并未结清所欠租金，***的合同义务尚未完成，其直至2021年9月才最终结清欠付租金。另即使双方合同解除后，***也具有返还房屋的法定义务，而根据双方往来的聊天记录来看，双方一直就租赁合同的履行及解除存有争议未达一致，且***既未在解除合同之前与**协商返还涉案房屋事宜，也未提交充分证据证明其与**及其丈夫周**就涉案房屋的返还协商一致，双方亦未就涉案房屋办理相关交房手续，***不能仅以单方面要求对方收房便主张完成了房屋交付义务。故对于涉案交房时间的认定，一审法院以***最终交付钥匙为准并无不当。本院予以维持。至于***单方面要求**的丈夫周**收房以及是否产生电费实际占用房屋并不能实质上产生双方已达成收房及***完成交付房屋的事实。另本案中，中国电信**分公司并无单方解除合同的权利，故其亦并无权利要求**单方面予以收房。 综上所述，中国电信**分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2408元，由中国电信**分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　程　鹏 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年五月十三日 书记员　***