郑州联东实业有限公司、河南省建都防水防腐工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫01民终1275号

上诉人（原审被告）：郑州联东实业有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路北第二十五大街西。

法定代表人：曾春天，该公司总经理。

委托诉讼代理人：丁永良，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：李夫彬，男，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：河南省建都防水防腐工程有限公司，住所地郑州市经济技术开发区航海东路朝凤路亚太时代广场A座七楼708号。

法定代表人：白铁林，该公司董事长。

委托诉讼代理人：魏爱华，河南知松律师事务所律师。

上诉人郑州联东实业有限公司（以下简称联东公司）因与被上诉人河南省建都防水防腐工程有限公司（以下简称建都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院(2019)豫0104民初14825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

联东公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉理由：一、被上诉人所购房屋符合合同约定的交付条件。根据上诉人提交的证据“郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表”，表明在《联东U谷郑州经开国际企业港楼宇销售合同》（以下简称合同）约定交房日（2018年3月31日）前，即2017年12月28日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理及建设单位共同验收合格，已经符合合同第七条第3款约定的交付条件。二、上诉人已按照合同约定履行了交房通知的义务。根据上诉人提交的证据入住通知单、快递底联、快递签收记录，表明上诉人已按照合同约定的地址，于2018年3月23日向被上诉人发送了入住通知书，且被上诉人已于2018年3月26日签收。根据合同约定，若被上诉人逾期接受楼宇的，则自入住通知书规定的期限届满之日，视为上诉人已按照合同约定履行完毕交付义务。被上诉人提供的证据之“诉求书”、"2019年6月25日建都白铁林与联东实业销售王菲通话”、"2019年7月3日建都白铁林与物业丁永良对话”的录音，均自认在2018年3月31日当天验收房屋；庭审中，被上诉人自认在2018年4月1日到案涉房屋现场验收房屋；但均以房屋存在质量瑕疵为理由拒绝收房。三、案涉房屋不存在质量问题。2017年12月28日，经勘察、设计、施工、监理及建设单位共同验收合格，表明涉案房屋质量合格。被上诉人如果认为房屋存在质量问题，应按照合同约定向上诉人出具建设工程质量检测机构的检测证明，但被上诉人并未提供，且被上诉人在一审中也并未对房屋质量申请鉴定。根据合同第七条第4款的约定，即使房屋存在质量问题，在经过检测之后确有问题的，上诉人负责维修，但被上诉人不得以此为由拒绝收房，因此，被上诉人拒收房屋的行为违反合同约定，应由被上诉人承担逾期收房相应的损失（此观点不代表对房屋存在质量问题的认可）合同第七条第4款：在查验该楼宇过程中，对于房屋共同确认的质量问题，甲方负责维修；对于双方存在争议的问题，乙方应出具双方共同认可的具有资质的建设工程质量检测机构的检测证明，经检测确有问题的，甲方负责维修并承担维修费用，但乙方不得以此拒收房屋。四、被上诉人已经实际占有、使用房屋。被上诉人在一审中提交的证据自认2018年12月20日，被上诉人将其实际控制的河南建都环保科技有限公司在涉案房屋注册，已在涉案房屋实际经营，表明被上诉人已经实际占有、使用房屋，与被上诉人声称上诉人没有交房自相矛盾。综上所述：上诉人认为，原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第（二）、（三）项之规定，上诉人请求郑州市中级人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。

建都公司辩称：一、涉案房屋在约定交房时间尚不符合法定交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第43条第1款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。由此，最高人民法院在其作出的（2015）民申字第1045号民事裁定书中认为：建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。该判例对双方于2016年签订的《楼宇销售合同》房屋交付标准的认定有重大指导意义。本案中，上诉人与被上诉人约定交房时间为2018年3月31日，但上诉人在一审提交的《工程竣工验收备案表》显示，其于2018年4月28日才取得《工程竣工验收备案表》。虽然双方在《楼宇销售合同》中约定了五大主体验收合格为交付条件，但不能以此对抗我国的“建设工程质量监督管理制度”。因此，上诉人在约定交房时间尚未取得《工程竣工验收备案表》，不具备法定交房条件。二、上诉人未依约履行书面交房通知义务。首先，上诉人所称其邮寄的入住通知单被签收，并非被上诉人签收，被上诉人从未收过上诉人的书面入住通知单。上诉人没有证据证明被上诉人签收了入住通知单，没有证据证明其将书面交房通知单以任何方式交给了被上诉人。其次，被上诉人根据《楼宇销售合同》主动要求上诉人交房，并不能想当然地理解为上诉人已经履行了书面交房通知义务，更不意味着被上诉人对上诉人书面交房通知义务的免除。上诉人未依约履行书面交房通知义务，严重违反了《楼宇销售合同》第七条第3款的约定。三、涉案房屋质量问题严重，无法正常装修使用。1、房屋质量问题客观存在，且系经上诉人、被上诉人和施工方共同确认。2018年4月1日，被上诉人主动要求上诉人交房，在双方共同查验涉案房屋时，发现房屋大门掉落一旁，房屋顶部、四壁多处漏水、渗水，外墙空鼓，瓷砖脱落等房屋无法正常装修使用的严重质量问题。上诉人工作人员王菲、王慧源当即承诺维修（该事实有被上诉人在一审时提交录音、录像、图片为证）。此后，上诉人对涉案房屋进行多次维修，并经双方共同确认，但房屋质量问题一直未有效解决（该事实有被上诉人在一审时提交的2018年11月28日《跟踪处理记录表》、2019年4月9日《跟踪处理记录表》、郑州市工程质量监督站经济技术开发区分站出具的《关于联东U谷28-1楼栋工程质量投诉的情况说明》及录音、录像、图片为证）。在此，被上诉人再次要求上诉人将两份《跟踪处理记录表》原件提交法庭，否则应承担不利后果。上诉人称涉案房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格，但这并不能否认双方甚至多方共同确认的房屋质量问题的客观存在。2、房屋质量问题已经双方多次共同确认，上诉人应负责维修。《楼宇销售合同》第七条第4款第（3）项中，标点符号“;”将查验楼宇过程中发现的质量问题明确分为两种情况：第一种情况：双方共同确认的质量问题，由上诉人负责维修；第二种情况：双方存在争议的问题，被上诉人需要出具检测证明，且不得拒收房屋。本案中，房屋质量问题是双方多次共同确认的，而且双方至今未办理任何房屋交接手续，上诉人也从未提及签署《房屋交接单》。四、被上诉人从未实际占有、使用涉案房屋。根据《楼宇销售合同》约定，涉案房屋用途为生产研发，上诉人本应在2018年3月31日把质量合格的房屋交付给被上诉人投入装修使用，而且早在约定交房日期前，被上诉人就开始为在涉案房屋生产经营活动做各种筹备工作，但因房屋质量问题，虽经被上诉人多次催促，上诉人仍未能将合格的房屋交付给被上诉人。因涉案房屋不能使用，被上诉人只得凭《楼宇销售合同》将准备在涉案房屋经营的公司地址预先变更至涉案房屋处，以待收房后及时开展经营活动，但被上诉人从未实际占有使用涉案房屋。因涉案房屋尚未交付，房屋钥匙一直由与上诉人同属联东集团的联东物业公司丁永良经理（原审被告委托代理人之一）控制，被上诉人每次查看房屋质量问题都需要向丁经理请示，由丁经理安排其工作人员带钥匙为被上诉人开门、锁门，或通过丁经理借出、归还钥匙，即使仅是请示看房也困难重重（该事实有被上诉人一审时提交的2019年7月30日两份录音为证），被上诉人从未实际占有使用涉案房屋。本案中，不论是上诉人在取得《工程竣工验收备案表》之前还是之后，上诉人从未履行任何交房义务，被上诉人购买涉案房屋本为落实经营生产，本以营利为目的，2017年初付清房款，但因房屋质量问题、房屋不符合交付条件等，上诉人自2018年3月31日至开庭的今日2020年3月30日，延迟交付房屋已整整两年，上诉人的违约行为已给被上诉人造成极大经济损失，理应承担违约责任。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。

建都公司向一审法院起诉请求：1．被告向原告支付逾期交房违约金1250465.5元；2．诉讼费由被告负担。

一审法院认定事实：2016年11月20日，原告与被告签订《联东楼宇销售合同》一份（编号：U谷-郑州-销售-2016-217号），主要约定：被告向原告购买位于郑州市航海东路北、经开第二十五大街西联东U谷?郑州经开国际企业港项目（一期）项目西区28号楼1-2层的楼宇，建筑面积为2386.84平方米，总房款为12,504,655元；被告应于2018年3月31日前将该楼宇交付原告使用；交房时楼宇（厂房）应达到交付使用条件（经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格后），被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单；如因被告原因导致逾期交付楼宇的，每逾期一日，被告应按原告已付款的万分之三支付违约金，逾期超过90日的，原告有权解除本合同，并有权要求被告按照本合同总价款的百分之十支付违约金，如原告不解除合同，则被告自合同约定的交房期限届满之次日至实际交付之日止每日按已付款项的万分之五支付违约金，但最高不得超过合同总金额的百分之十。此后，原告按照约定向被告支付了全部房款。

诉讼中，被告提交入住通知单、邮件记录各一份，用以证明被告于2018年3月23日向原告邮寄入住通知，原告于当月26日签收该邮件，但邮件记录并未显示签收人是何人，原告对该证据不予认可，未曾收到邮件。被告提交工程竣工验收备案表显示涉案楼宇于2018年4月27日报送验收备案，当月28日通过工程竣工备案。

另查明，因房屋漏水，原告拒绝接受房屋，双方多次协商、沟通，期间，原告向郑州市工程质量监督站经济技术开发区分站投诉被告房屋存在外墙瓷砖空鼓、渗漏水等情况，经该站组织调解，被告承诺于2019年7月31日前将存在的问题予以维修合格，但是，上述问题仍未解决。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《联东楼宇销售合同》系双方真实的意思表示，合法、有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，原告按照约定支付了房款，但因房屋漏水问题一直未能解决，被告至今未向原告交付符合合同约定的质量合格的房屋，故原告要求被告按照合同约定承担违约责任，应予支持。被告辩称已经通知原告接收房屋，是原告拒绝接受，该院认为，被告提交的证据显示涉案房屋于2018年4月28日通过工程竣工备案，而其主张在2018年3月23日向原告邮寄入住通知，二者明显相互矛盾，并且被告在处理房屋漏水问题上还曾承诺于2019年7月31日前将存在的问题予以维修合格，故对被告的上述辩称意见该院不予采信。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：被告郑州联东实业有限公司于本判决生效后十日内向原告河南省建都防水防腐工程有限公司支付逾期交房违约金1250465.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16054元，由被告郑州联东实业有限公司负担。

本院二审期间，联东公司提交河南建都环保科技有限公司工商信息、郑州市中级人民法院(2019)豫01民终701号判决书各一份，拟证明建都公司的实际控制人于2018年12月将其实际控制的河南建都环保科技有限公司在涉案房屋注册，已对房屋占有、使用，联东公司在向建都公司提交房屋前，经过勘察、设计、施工、监理、建设单位共同验收，已经符合交付条件，建都公司无正当理由拒收房屋，应自行承担不利后果。

建都公司质证认为：被上诉人将公司注册地注册到涉案房屋不能证明即被上诉人占有使用，只要提供购房合同就可以进行注册。判决书与本案无关，不能作为证据提交。

建都公司未提交新证据。

本院经审查认为，工商注册地不等同于实际经营地，不能证明待证的事实，法院判决书与本案不具有关联性，均不予采信。

本院经审理查明的案件事实同一审一致。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，联东公司、建都公司签订的《联东楼宇销售合同》合法有效。建都公司已依约向联东公司支付购房款，履行了合同义务。建都公司向一审法院提交了案涉房屋存在多处漏水、渗水、空鼓等质量问题的相应证据，该质量问题已严重影响正常使用，联东公司且未兑现在郑州市工程质量监督站经济技术开发区分站的承诺进行维修，建都公司不予收房的理由正当，联东公司应当承担逾期交房的违约责任。联东公司二审中提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。

综上所述，联东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16054元，由上诉人郑州联东实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　马增军

审判员　　黄智勇

审判员　　曹逢春

二〇二〇年四月八日

书记员　　刘佳辉