包头市某有限责任公司、冯某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

内蒙古自治区包头市中级人民法院 民事判决书 （2025）内02民终2685号 上诉人（原审被告）：包头市某有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市昆都仑区。 法定代表人：刘某，经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古弘森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古弘森律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯某，男，1989年11月8日出生，汉族，包钢集团设计研究院（有限公司）职工，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。 委托诉讼代理人：***，内蒙古北琛律师事务所律师。 上诉人包头市某有限责任公司（以下简称某公司）因与被上诉人冯某商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2025）内0203民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某公司的委托诉讼代理人***、被上诉人冯某及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某公司上诉请求：一、请求二审法院撤销包头市昆都仑区人民法院作出的（2025）内0203民初1689号民事判决第一项，查清本案事实，依法改判；二、请求二审法院依法判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院的认定存在前后矛盾,有违合同约定和法律规定。被上诉人应当补交剩余房款后，上诉人才能配合办理不动产登记证书。一审法院一方面认定“双方签订的《包头市商品房买卖合同》对阁楼的面积及价款未作约定,该合同第七条系对顶层房屋面积差异的约定，不应包括阁楼面积”，而下文却又表述“案涉房屋阁楼没有单独的门户,该阁楼与房屋是不能分开使用的，其应为房屋附属的一部分”。上述认定既要求某公司单独对阁楼面积差异进行约定，对房屋整体面积差约定不应包括阁楼面积；另一方面却又认定案涉房屋阁楼系房屋的附属部分。显然上述存在逻辑错误的说法有违合同第七条约定和法律规定。本案中上诉人与被上诉人签订《包头市商品房买卖合同》，合同第7条约定，商品房建筑面积与销售面积差异的处理明确约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，应当以房管局指定的测绘机构的测绘面积为准，多退少补。现房管局测绘面积大于合同约定面积,被上诉人应当依照上述合同约定向上诉人补交差额，待被上诉人缴纳全部房款后，上诉人才应当配合办理不动产登记证书。《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。因上诉人与被上诉人之间签订的《包头市商品房买卖合同》第7条有明确约定，应当以实际测绘面积为准，多退少补，故一审判决存在事实认定错误、适用法律错误的情形，因此被上诉人应当补交剩余房款后，上诉人才能配合办理不动产登记证书。二、一审法院认定的“案涉房屋交付使用十多年，某公司亦从未就此面积提出异议”严重与事实不符，专业测绘机构时隔十多年才进行测绘，就测绘面积提出异议的是一审原告，一审法院将举证责任强行施加于某公司，对某公司实属不公。案涉房屋阁楼本就属于房屋的附属部分，对于房屋面积，因上诉人不具备实际测绘资质与能力，上诉人与被上诉人在签订《包头市商品房买卖合同》时约定待测绘机构进行测绘后按照实际面积多退少补。况且该测绘机构也是由房屋管理部门指定，并非是上诉人随意指派。案涉房屋是在交付使用十多年后才由房屋管理部门指定的测绘部门完成测绘，房屋面积才被确认，被上诉人才提出异议引发争议产生本案。《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。根据该条法律规定及庭审中原告的诉请和辩称，一审原告认为案涉房屋阁楼面积为赠送，既然原告就阁楼主张与被告存在赠与合同关系，那么原告就应当就此法律关系举证，否则应当承担举证不能的不利法律后果。被上诉人意图证明的案涉房屋阁楼系上诉人赠与，其仅有未出庭作证的“证人”书写的《情况说明》证实。首先，《情况说明》中的业主并非是顶楼房屋的业主，甚至无法确认其身份，更无法确认是否系同一小区业主书写；其次，三份《情况说明》除名字不一样之外其余文体均完全相同，说明几份情况说明均为在有人引导下书写，并非其意思表示；再次，《情况说明》中的证人也未有一个出庭，并且系单方陈述，不具有客观性。以上证据依据证据规则法庭不应采纳。但本案中一审法院依据该证据，在没有任何直接证据的情况下，推翻上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》，认定阁楼面积为赠送，没有事实及法律依据。三、案涉阁楼面积已测绘，并加计于不动产权证中，被上诉人应当按照合同约定补缴面积差额款项。案涉房屋的阁楼面积按照2000年实施的建设部、国家测绘局《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）中关于房屋建筑面积测算的有关规定3·2·1计算全部建筑面积的范围，永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度2.20M以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。依据上述规定，阁楼部分的面积也依照相关规定进行测绘，在被上诉人的不动产权登记证书中，阁楼面积计入总房本面积中，因此案涉房屋的面积应当包括阁楼面积，即使被上诉人之后进行房屋买卖时其房屋面积也是房本面积而不是减去阁楼的面积，因此上诉人要求被上诉人补缴面积差额并无不当。另外，根据《城市房地产管理法》第四十一条规定、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定以及《商品房销售管理办法》第十四条规定，商品房买卖合同应为要式合同，因此双方就商品房买卖引起的纠纷应当按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》履行。合同明确约定按照测绘面积多退少补，因此法院应当判决被上诉人在补缴齐房款后，上诉人配合办理不动产权登记。综上，上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》合法有效，当中明确约定多出面积应当补缴，多出面积不属于赠送，法院应当依照法律规定撤销原审判决第一项，待被上诉人补缴房款后，上诉人配合办理不动产权登记证书。 冯某辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，判决无误，恳请二审法院予以维持。上诉人提出的案涉房屋的阁楼为买卖部分，没有事实及法律依据。根据当时双方约定，阁楼为赠送部分，双方签订的商品房买卖合同是就6楼平层部分进行了约定，故上诉人依据买卖合同相关条款要求被上诉人交纳阁楼价款没有事实及法律依据。 冯某向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理包头市昆都仑区房屋的不动产权证书；2.判令被告支付延迟办理房产证的违约金（以购房款720056元为基数，按照每日千分之零点一，自2013年10月25日起计算至不动产权证书办理之日止)；3.判令被告立即返还原告装修押金3000元；4.案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：2013年10月24日，原告冯某与被告某公司签订了《包头市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于包头市昆都仑区房屋一套，建筑面积为128.43平方米，每平方米价格为5606.60元，总价款为720056元。于合同签订时支付720056；出卖人于2012年8月30日前将商品房交付买受人。合同第七条约定，合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局指定的测绘机构的面积为准，多退少补。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的0.1‱向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付全部购房款。2013年10月24日，被告向原告交付案涉房屋，原告向被告支付装修押金3000元，原告对房屋进行了装修并占有至今。2024年8月28日，案涉房屋取得《批量房屋首次（集中治理）不动产权属汇总表》完成了首次登记。 一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定,系合法有效合同。原告已经按合同约定履行了付款义务，被告应当按照合同约定，在交付房屋后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告作为房地产开发企业，应当协助原告办理案涉房屋不动产权证书，故对原告要求被告协助办理案涉房屋不动产权证书的诉讼请求，法院予以支持。被告未按约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任导致原告未如期取得房地产权属证书，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的支付标准，双方签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条约定违约金的支付标准为日0.1‱，故被告应按此标准支付违约金。被告于2013年10月24日交付房屋，违约金应当从商品房交付使用后180日内即2014年4月22日起算。但原告于2025年2月27日起诉主张违约金，根据诉讼时效的规定，原告部分主张已过诉讼时效，法院支持自2022年2月27日起计算至案涉房屋首次登记办理完毕之日2024年8月28日共计913天，共计支付违约金6574.11元（720056元×0.1‱/天×913天）。关于原告主张的装修押金，双方未约定返还期限，原告有权随时主张，被告应当向原告返还装修押金。关于被告辩称原告应当支付阁楼面积款项抗辩理由。双方签订的《包头市商品房买卖合同》对阁楼的面积及价款未作约定，该合同第七条系对顶层房屋面积差异的约定，不应包括阁楼面积，且案涉房屋阁楼没有单独的门户，该阁楼与房屋是不能分开使用的，其应为房屋附属的一部分，案涉房屋交付使用十多年，某公司亦从未就此面积提出异议，故被告的该抗辩理由法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决：一、被告包头市某有限责任公司于本判决生效之日起三个月内协助原告冯某办理案涉房屋即位于包头市昆都仑区房屋的不动产权证书；二、被告包头市某有限责任公司于本判决生效之日起三个月内向原告冯某支付违约金6574.11元；三、被告包头市某有限责任公司于本判决生效之日起三个月内退还原告冯某装修押金3000元；四、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，适用简易程序减半收取计525（原告冯某已预交)，由被告包头市某有限责任公司负担50元，原告冯某负担475元。 二审中，当事人均未提交新证据。 经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应当协助被上诉人办理案涉房屋不动产权属证书。上诉人主张在被上诉人交纳阁楼面积差额款后才能配合办理不动产权证书。本院认为，案涉双方签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方都应依约遵守。双方在签订案涉《包头市商品房买卖合同》时，上诉人已经交付房屋，但对阁楼的面积、单价并未做约定，且阁楼作为本案房屋的附属物，不具备独立销售条件，其价值已内含于房屋整体价款中。案涉房屋已交付十余年，上诉人从未就阁楼面积差异提出异议或主张差价，直至被上诉人提起本案诉讼时才以此为由抗辩，明显违反诚实信用原则。因此，上诉人以阁楼面积差额款项未支付为由，主张中止履行协助办理不动产权属证书的合同义务缺乏法律和合同依据。 综上，上诉人包头市汇金房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由包头市某有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五八月二十日 法官助理*** 书记员*** 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。