侯某某与石家庄市某某建设公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

河北省石家庄市长安区人民法院 民事判决书 （2019）冀0102民初8003号 原告：侯某某，男，1971年10月5日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：***，河北天捷律师事务所律师。 被告：石家庄市某某建设公司，住所地：石家庄市长安区。 法定代表人：陈某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 原告侯某某与被告石家庄市某某建设公司（以下简称某某公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯某某的委托诉讼代理人***、被告某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告侯某某向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告延期违约金1030200元（2014年9月26日起暂计至2019年6月10日止）；2、判决被告继续履行合同，依合同约定为原告盛阳门大厦2单元（西塔）607室、608室办理房产证；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：因原告原房屋拆迁，原告与被告于2007年5月8日签订《房屋拆迁安置补偿合同》后原、被告于2014年3月25日签订《房屋拆迁安置补偿合同之补充协议》，约定由原告购买盛阳门大厦2单元（西塔）6层607＃、608＃，共计244.2平方米，原告向被告支付购房款，被告为原告办理房屋产权证，并约定被告延期办理房产证的违约责任，被告需向原告支付违约金6××元／日。原告自签订合同后，积极履行合同义务。被告应于2014年9月25日前办理完毕盛阳门大厦2单元（西塔）6层607＃、608＃，共计244.2平方米至今尚未办理房屋产权证。经原告多次主张权利，被告均拒绝履行合同义务。为此，原告根据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告石家庄市某某建设公司辩称，原告的起诉缺乏事实和法律依据，本案不应为拆迁安置补偿合同纠纷，原告拆迁安置补偿合同均已经履行完毕，案涉607、608两套房屋是原告另行向被告购买的房屋至今未签订正式的商品房买卖备案合同，且原告也未缴纳契税等办理房产证的相关税费，两套房屋至今未办理房产证的原因不在被告，应由自行承担相关责任。原告主张的违约金缺乏事实和法律依据，2014年3月25日签订的拆迁安置补偿合同之补充协议中第12条约定的办理房产证仅限于拆迁安置的房屋并不包含原告另行购买的房屋，且该违约金标准明显过高，该标准市全部房屋的违约金，原告仅有607和608，因其个人原因未办理房产证，不应当按照该标准主张违约金。包括案涉房屋在内及拆迁安置房早已经交付给原告使用，原告不存在损失，因此应驳回原告全部诉请。本案案由应为商品房销售合同纠纷，不应为拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁安置补偿的事宜已全部办理完成，案涉607＃、608＃两套房屋是原告另行购买的房屋，不是拆迁安置的房屋。2007年5月8日，原告侯某某代表吕某某及其子女与被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定乙方被拆除的房屋坐落在桥东区，土地使用权面积709.2平方米，土地使用权证号（ＱＹ-2-20-10）。建筑面积合计1044.7平方米。乙方选择产权调换，甲方以“胜北国际商城”商住楼的六层部分房屋补偿给乙方930平方米……，若乙方自被拆房屋交给甲方之日起24个月没将新建的房屋交于乙方，每延期一天赔偿对方6××元。2009年12月3日，原告侯某某代表吕某某及其子女与被告签订《补充协议》，约定“甲方以胜北国际商城的西塔六层部分房屋补偿乙方930平方米”。2014年3月25日，原告侯某某代表吕某某及其子女与被告签订《房屋拆迁安置补偿合同之补充协议》，“第一条约定产权调换房屋坐落位置为盛阳门大厦（也即胜北国际商城）2单元（西塔）301＃-606＃、609、610＃，共8个房间，总建筑面积为955.07平方米……。第三条约定盛阳门大厦2单元（西塔）6层安置完乙方拆迁补偿房屋后还剩余607＃、608＃房间，共计244.2平方米，甲方按照双方协商号的优惠价格4300元／平方米出售给乙方，乙方共应向甲方再支付购房款1050060元。”拆迁安置的8套房屋和案涉607＃、608＃房屋已于2014年3月25日交付。2015年10月16日，侯某某、侯某某1、侯某某2分别与被告签订《补充协议》，拆迁安置的8套房屋已办理了产权登记手续。因此，案涉607＃、608＃房屋，系原告侯某某代表吕某某及其子女另行购买的房屋，并不是拆迁安置房屋，本案不属于拆迁安置补偿合同纠纷。原告侯某某至今未与被告签订正式的《商品房买卖合同》，未缴纳607＃、608＃房屋的契税，房屋不具备产权登记的条件。对607＃、608＃房屋办理产权登记的事宜，根本没有进行约定，违约无从谈起。自2014年3月25日原告购买案涉房屋以来，未签订《商品房买卖合同》、未缴纳契税的责任在原告。因拆迁安置房屋的契税按照拆迁政策，由被告负担，原告就其购买的房屋契税也按照拆迁安置房屋的标准，由被告缴纳。因原告购买的房屋为商品房，契税依法应由买房人承担，因此被告不应也不同意缴纳。故，原告始终不配合与被告签订《商品房买卖合同》。未签订《商品房买卖合同》，未缴纳契税，案涉房屋根本不具备办理房屋产权登记的条件。原告全款购买案涉房屋，只要签订《商品房买卖合同》后，交全办证所需税费，根本无需被告为其办理房产证，其自己就完全可以办理产权登记，此种情况下办理产权登记不是被告的法定义务。退一步讲，即便是原告要求被告为其代办房产证，原告也需要为被告出具相应的授权委托书，原告至今从未向被告出具该委托，因此办证义务也不是约定义务。案涉房屋已于2014年3月25日和另外8套拆迁安置的房屋一并交付给原告，原告始终占有、使用该房屋，即便是未办理产权登记，也并未给原告造成实际的损失，原告主张所谓的违约金缺乏事实与法律依据。《房屋拆迁安置补偿合同之补充协议》第十二条约定的逾期办理房产证6××元／天的违约金，仅针对拆迁安置的房屋，并不涵盖原告另行购买的商品房。原告已实际占有、使用案涉房屋，并不存在损失。且因未签订《商品房买卖合同》，对于何时办证、如何办证没有约定，因此主张所谓的违约金缺乏事实与法律依据。综上所述，本案应属于商品房销售合同纠纷，原告至今未与被告签订《商品房买卖合同》，未缴纳契税，案涉房屋不具备办证条件。案涉房屋办理产权登记不是被告法定或约定的义务。原告主张违约金缺乏事实和法律依据，故恳请法院驳回原告全部诉讼请求，被告作为国有企业，对于原告提出的不合法、不合理的诉求根本无法满足。以上代理意见望合议庭予以考虑并采纳。 本院经审理查明认定的事实如下：2007年5月8日，原告侯某某（乙方、被拆迁人）与被告石家庄市某某建设公司（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，主要内容：甲方因建设“胜北国际商城”项目需要，拆除乙方位于石家庄市桥东区，土地使用面积709.2平方米，土地使用权证号（ＱＹ-2-20-10），建筑面积1044.7平方米，乙方选择产权调换，甲方以“胜北国际商城”商住楼的六层部分房屋补偿给乙方930平方米，甲方补偿给乙方的房屋对各户面积的分割由乙方自行解决，乙方不需要支付结构差价、面积差价、房屋成新差价（甲方补偿给乙方930平方米的房屋按东西向分割，乙方优先选择方位）。拆迁采取自行过渡方式，过渡期限自2007年5月11日起至2009年5月10日止，甲方一次性付给乙方过渡费、安置费、搬家费等各种补偿共计20万元。本合同签订后，该地块土地面积709.2平方米及地上所有建筑物归甲方所有，甲方配合乙方办理被拆除房屋产权注销手续及土地过户手续，所需费用甲方负担。甲方安置给乙方的房屋在工程竣工验收后六个月内，甲方配合乙方办理完产权证，办证费用及契税甲方负担（办新房产证时需重新签订各户房屋安置协议，本合同内容不变）。乙方应在本合同签订后的2日内将被拆除的房屋交给甲方拆除，若每拖延一天赔偿对方6××元，若乙方自将被拆除房屋交给甲方之日起24个月没将新建的房屋交于乙方，每拖延一天赔偿对方6××元。 2014年3月25日，原告侯某某与被告签订《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》，主要内容：一、产权调换房屋的坐落位置为盛阳门大厦（也即胜北国际商城）2单元（西塔）601＃~606＃、609＃、610＃，共8个房间，总建筑面积为955.07平米，此面积比2007年5月8日签订的《房屋安置拆迁补偿合同》中约定的补偿930平米多出了25.07平米，鉴于房屋的不可分割性，乙方按照双方协商好的优惠价格2500元／平米购买，应向甲方就多出的面积支付购买款62675元。二、按照《房屋安置拆迁补偿合同》的延期交房赔偿标准6××元／天计算，截止到2014年3月15日，甲方共延期1771天，应向乙方支付延期交房违约金10626××元。盛阳门大厦2单元（西塔）6层安置完乙方拆迁补偿房屋后还剩余607＃、608＃房间，共计244.2平方米，甲方按照双方协商好的优惠价格4300元／平米出售给乙方，乙方共应向甲方再支付购房款1050060元。上述一~三条款款项相互抵扣后，乙方还应向甲方支付50135元整，此费用乙方应在本协议签订之日起~十五日内一次性交付给甲方。乙方可自行在607＃、608＃房间墙壁开窗，开窗不得危及房屋承重结构，窗户必须加装防盗网，产生的费用由乙方自理。自2014年3月15日出起，甲乙双方曾于2007年5月8日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中第十条关于延期交房违约金的约定自行终止，乙方不得已任何理由再要求甲方支付延期交房违约金。乙方没有按照本合同第四条的约定向甲方如期支付购房款的，甲方有权选择解除本协议第三条，不再将另外607＃、608＃两间房屋出售给乙方：或者选择继续将该两间房屋出售给乙方，但是乙方引港就该两间房共计2442平米，按照市场价向甲方支付购房款。甲方在本协议签订之日起180个工作日内按照房管局相关规定办理完毕房产证，乙方应积极配合并提供相关手续，如因乙方原因造成延误，应扣除相应的天数。甲方延期一天向乙方支付违约金6××元。 2014年4月14日，侯某某向被告公司交付2-607#、608#购房款50135元。 2015年10月份，被告已将涉案房屋601、602、604、605、606、609、610办理产权证至被告名下，603房屋办理房产证到侯某某1、侯某某2名下，607、608房屋现尚未办理房产证。上述房产均已交付原告使用。 庭审中，原告称被告应于2014年12月11日前为其办理完毕盛阳门大厦2单元（西塔）6层607＃、608＃房屋产权证，应按每日6××元标准向其支付违约金，被告称2014年3月25日签订的拆迁安置补偿合同之补充协议中第12条约定的办理房产证仅限于拆迁安置的房屋并不包含原告另行购买的房屋，且约定违约金标准明显过高，该标准是全部房屋的违约金，原告仅有607、608因其个人原因未办理房产证，原告不存在损失。 以上事实，有原告、被告陈述、《房屋拆迁安置补偿合同》、《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告侯某某与被告石家庄市某某建设公司于2007年5月8日签订《房屋拆迁安置补偿合同》与双方于2014年3月25日签订《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》，均是针对被拆迁房屋及基于产权调换房屋进行的约定，二者密不可分，双方均应依照合同履行相应的义务，依照上述合同，被告因逾期交房，已向原告向支付延期交房违约金10626××元，原告补足相应差价，另行购买两套房屋，被告仍负有为原告办理产权证的义务，被告辩称办理房产证仅限于拆迁安置的房屋并不包含原告另行购买的房屋，本院不予支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告双方均称对方应承担迟延办证的责任并负责交纳契税，本院认为，剩余两套未办证的房产的性质非拆迁置换所得，而是原告另行购买的商品房，应由原告交纳契税；考虑到房产已如期交付原告使用至今及未办理产权证的房产的数量情况，被告向原告支付违约金1030200元/10套×2套=206040元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、被告石家庄市某某建设公司于本判决生效之日起十日内与原告侯某某就石家庄市盛阳门大厦2单元（西塔）607室、608室签订正式的商品房买卖合同，并自正式的商品房买卖合同签订之日起十日内为原告侯某某办理房产证，原告侯某某协助被告办理相关手续并缴纳房产契税； 二、被告石家庄市某某建设公司于本判决生效之日起十日内向原告侯某某支付违约金206040元； 三、驳回原告侯某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14072元（原告已预交），由原告侯某某和被告石家庄市某某建设公司各负担7036元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二〇年五月九日 书记员***