上海海鼎信息科技有限公司与上海办伴科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市静安区人民法院 民事判决书 (2022)沪0106民初3663号 原告（反诉被告）：上海海鼎信息科技有限公司，住所地上海市静安区灵石路718号A5幢201室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市汇业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市汇业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海办伴科技发展有限公司，住所地上海市静安区恒丰路668号1层。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，上海德禾翰通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海德禾翰通律师事务所律师。 原告上海海鼎信息科技有限公司（以下简称海鼎公司）与被告上海办伴科技发展有限公司（以下简称办伴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月9日立案后，依法适用普通程序。审理中，办伴公司向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2022年3月30日组织双方进行庭前证据交换，于2022年10月20日公开开庭进行了审理。海鼎公司的委托诉讼代理人***、***，办伴公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海鼎公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间就上海市静安区XX路XX号XX广场XX号楼1508、1509室房屋（以下简称系争房屋）签署的《办公室租赁合同》于2022年1月26日解除；2.判令办伴公司返还保证金204，368元；3.判令办伴公司返还已支付的剩余办公服务费40，833元；4.判令办伴公司支付逾期返还保证金、办公服务费的资金占用费（以245，201元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2022年1月28日起计算至实际返还之日止）。诉讼过程中，海鼎公司撤回第三项诉讼请求，并变更第四项诉请为：判令办伴公司支付逾期返还保证金的资金占用费（以204，368元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2022年1月28日起计算至实际返还之日止）。 事实和理由：2021年5月25日，双方分别就上海市静安区XX路XX号XX广场XX号楼1505室房屋（以下简称1505室房屋）及系争房屋签订了《办公室租赁合同》。其中就系争房屋签署的合同约定，海鼎公司承租系争房屋，租期自2021年8月1日至2022年8月31日（第一个月为装修免租期），每月租金86，560元，物业费15，624元，保证金204，368元，押二付二；海鼎公司支付一次性办公服务费70，000元。海鼎公司已分笔支付了系争房屋2021年9月1日至2022年1月31日的租金，以及保证金204，368元、办公服务费70，000元。但自2021年9月中旬开始，1505室房屋不断出现刺鼻异味，严重影响正常办公，海鼎公司多名员工甚至为此出现身体异常情况。然而，虽多次反馈，办伴公司始终未能解决上述问题。因1505室房屋无法正常使用，海鼎公司行使法定解除权，1505室房屋租赁合同已于2021年12月31日解除。鉴于系争房屋及1505室房屋系整体承租，在1505室房屋租赁合同已经解除的情况下，系争房屋合同目的亦无法实现，故海鼎公司依法行使法定解除权，且海鼎公司已于2022年1月26日搬离系争房屋，并办理了交接手续，故要求确认系争房屋租赁合同于该日解除。然而办伴公司迟迟未退还保证金，严重违反合同约定。对于逾期返还保证金的责任，合同中虽无约定，但事实上给海鼎公司造成资金占用损失，故提出相应主张。综上所述，海鼎公司为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告办伴公司辩称，认可系争房屋租赁合同于2022年1月26日解除，但不认可海鼎公司享有合同解除权，不同意海鼎公司其余诉讼请求。1505室房屋不存在海鼎公司所称异味问题，且系争房屋与1505室房屋并非整体租赁，即使1505室房屋存在异味问题而无法正常使用，亦不影响海鼎公司使用系争房屋，且办伴公司曾提出更换1505室房屋的方案，因此海鼎公司不享有合同解除权。海鼎公司擅自解除合同，构成违约，办伴公司有权没收保证金及已支付的租金、服务费。关于逾期返还资金占用费，合同无相应约定，且办伴公司并未违约，故不同意支付。 反诉原告办伴公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令海鼎公司支付违约金259，680元（86，560元/月×3个月）；2.判令海鼎公司支付地毯及墙面修复费用共计6，592元。 事实和理由：2021年6月25日，双方就系争房屋签署《办公室租赁合同》，租赁面积为558平方米，租金为86，560元/月，租赁期间为2021年8月1日至2022年8月31日。在租期内，海鼎公司未经同意，于2022年1月26日擅自搬离系争房屋，并签署了交房标准，并于2022年1月28日向法院提起诉讼要求解除合同。因海鼎公司为单方无理由解除合同，根据合同第十二条约定，海鼎公司单方解除合同，办伴公司有权没收保证金及已支付的全部租金和服务费（如有），并要求支付相当于三个月租金的违约金，海鼎公司一次性返还因免租期及提前入驻等任何其他优惠享受的优惠金。故在要求没收保证金的情况下，反诉要求海鼎公司支付违约金。且海鼎公司交还系争房屋时，地毯及墙面等存在部分损毁，海鼎公司未按照合同第十二约定将系争房屋清洁完好且以适租状态交还办伴公司，因此修复费用应由海鼎公司承担。办伴公司多次请求海鼎公司支付上述费用，均被拒绝，故提起反诉，请求判如所请。 反诉被告海鼎公司辩称，不同意反诉请求。第一，因办伴公司未提供适租的房屋，系办伴公司违约在先，海鼎公司据此享有合同解除权，无需承担违约责任。如法院经审理认定海鼎公司违约，对于办伴公司主张的相当于三个月租金的违约金，认为超出合理标准，保证金已足以弥补其损失。第二，交还系争房屋时，不存在墙面、地毯损毁问题，即使存在，也系自然损耗，且该部分损失并未实际发生，故不同意承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年6月25日，办伴公司（甲方）、海鼎公司（乙方）就系争房屋签署的《办公室租赁合同》约定，租赁面积558平方米，租赁期限自2021年8月1日至2022年8月31日，每月租金（含税）86，560元，每月物业费（含税）15，624元，保证金204，368元。付款方式押二付二，甲方应于每月1号向乙方出具当月费用电子账单，乙方应于当月10号前向甲方一次性支付账单所列费用。2022年8月1日至2022年8月31日为乙方装修免租期，装修免租期内需要支付物业费15，624元。该租赁合同签约后，需支付一次性办公服务费用70，000元，乙方应于2021年6月18日之前支付费用35，000元，2021年6月30日之前支付费用35，000元.乙方应于本合同签署后5个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金应相当于二个日历月的租金及物业管理费之总和，即204，368元。合同终止时，甲方在乙方依约交还房屋并注销各类证照等一切乙方义务履行完毕，乙方保证金在被扣除其违约金/应付费用，若有剩余则甲方应在乙方交还房屋且提供原始单据后60日内无息返还乙方。乙方应当按合同中约定的期限缴付租金、物业管理费及其它费用，在租期内不得以任何理由抵扣其应缴的各项款项。乙方对合同项下的租金、物业费及其他应当由乙方负担的费用未按照合同约定的方法足额、按时支付的，每逾期一日，乙方须按照应付未付金额每日万分之五的比例向甲方或物业管理公司支付逾期支付违约金，该逾期支付违约金以拖欠的具体天数计算，直至应付费用已全额支付完毕。在甲方未违约的情况下，乙方单方解除合同，甲方有权单方解除合同，没收保证金及已支付的全部租金和服务费（若有），并要求乙方支付相当于3个月租金的违约金。在租期届满当日或本合同提前终止之日，乙方应当与甲方办理租赁物业交还手续，将租赁物业按附录一所示之返还标准和状况进行恢复，并以清洁、完好及适租状态（正常磨损除外）交还给甲方。该合同附录一返还标准载明“地面：水泥地坪；墙面：墙面刷乳胶漆”。嗣后，双方按约履行。 2021年12月21日，办伴公司向海鼎公司发送电子邮件，载明“贵司在2021年12月9日向我司提出2021年12月31日要提前解约大宁XX中心1号楼1505，1508，1509房间。但我们从长期友好合作的角度出发，经过多次与贵司沟通，特为贵司申请以下方案：1.1508+1509室须在2021年12月25日付清2022年2月-3月账单费用（即表示该合同继续履行），则1505室可签约2021年12月31日的解约协议。另贵司1508，1509房间12月账单204，368元已逾期未支付，产生滞纳金1，124元，详情请见邮件附件及《逾期账单催款通知》。请贵司收到该邮件在2021年12月21日18：00前支付此笔款项和回复邮件确认方案。”。 2022年1月26日，双方就系争房屋办理交接手续。《交房标准》载明“损毁项目已（以）实际情况为准，详见（墙面照片及地板照片123）具体双方另行验证是否属自然损毁”。根据现场拍摄照片可见，墙面存在一处划痕，地毯存在三处污渍。 2022年3月25日，办伴公司与案外人上海XX有限责任公司订立《大宁国际1508-1509改造工程施工合同》，承包范围为办公室墙面粉刷与清洗地毯等，工程价款6，592元。2022年6月20日，办伴公司支付上述款项。 另查，2021年6月25日，双方就1505室房屋签订《办公室租赁合同》。 2021年11月9日，海鼎公司发出《警告函》，函告办伴公司解决1505室房屋异味问题。 2021年12月29日，海鼎公司发出《解约告知函》，函告因办伴公司原因致使合同目的不能达成，1505室房屋《办公室租赁合同》将于2021年12月31日解除。 2021年12月31日，双方就1505室房屋办理交接手续。 2022年2月9日，海鼎公司就1505室房屋租赁事宜向本院起诉办伴公司，案号为（2022）沪0106民初3661号。该案审理中，双方均确认1505室房屋《办公室租赁合同》于2021年12月31日解除。 审理中，双方均确认，系争房屋保证金204，368元，租金、物业费均已结清。 海鼎公司表示，其方整体承租系争房屋及1505室房屋共130工位，供己方产研部门、数据通产品线部门约110名员工协同办公使用。海鼎公司搬离系争房屋后，重新给上述部门约119名员工安排办公位置，亦在同一楼层。系争房屋及1505室房屋处于同一楼层，但不相邻。海鼎公司早已明确告知，其方承租房屋需在同一楼层。双方协商过程中提及的置换方案并非海鼎公司单方提出，且最终未达成一致意见。系争房屋及1505室房屋分别签署合同，系办伴公司的安排。但实际两份合同同时签署，房屋亦同时交付使用。海鼎公司未就系争房屋发送解约函件。搬离系争房屋时，地毯上有水渍，而非油渍，墙面有设备搬动产生的划痕，但均无需修复。即便需要修复，修复范围也应限于实际损毁部位，然办伴公司委托案外人进行修复，其中墙面178平方米、地毯220平方米，该工程量远超办伴公司实际损失。 办伴公司表示，系争房屋及1505室房屋并非整体承租，二者租赁合同约定的租赁期间不一致，且海鼎公司未同时搬离，也即1505室房屋退租后，系争房屋仍在使用。海鼎公司搬离系争房屋时，地毯上存在污渍，墙面存在划痕，均需要修复。为保证修复效果，办伴公司方对地毯进行部分更换，对墙面进行整体粉刷，为此产生修复费用6，592元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，办伴公司、海鼎公司就系争房屋签署的《办公室租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现海鼎公司认为，系争房屋与1505室房屋系整体承租，1505室房屋存在异味无法使用，进而导致系争房屋租赁合同目的无法实现，办伴公司构成违约，故要求办伴公司返还保证金、支付逾期返还的资金占用费。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。办伴公司与海鼎公司分别就系争房屋、1505室房屋签署《办公室租赁合同》，两份合同各自独立。海鼎公司虽称系争房屋与1505室房屋系整体租赁，但并未提供证据予以佐证，亦未提供证据证明系争房屋的正常使用须以承租1505室房屋为前提，故1505室房屋租赁合同的解除，并不影响系争房屋租赁合同目的的实现，故海鼎公司无权单方解除合同。现双方已于2022年1月26日就系争房屋办理交接，办伴公司认可《办公室租赁合同》于该日解除，并无不当，本院予以确认。海鼎公司擅自搬离系争房屋、要求解除合同的行为显属违约，应依法承担相应的违约责任。故其要求返还租赁保证金、支付逾期返还资金占用费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于办伴公司要求海鼎公司支付违约金259，680元的反诉请求，本院认为，鉴于该违约金与没收保证金均系追究海鼎公司擅自搬离系争房屋、解除合同的违约责任，考虑到没收保证金已足以弥补办伴公司的损失，故对于其违约金的反诉请求，本院不予支持。 关于办伴公司要求海鼎公司支付地毯及墙面修复费用6，592元的反诉请求，本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。结合在卷证据及当事人陈述，系争房屋返还时，墙面、地毯出现了一定程度的损坏，但损坏程度并不严重，办伴公司主张的修复费用明显超过必要限度，且 本院认为，没收保证金已足以弥补办伴公司相应损失，故对于该项反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、原告上海海鼎信息科技有限公司与被告上海办伴科技发展有限公司就上海市静安区XX路XX号XX广场XX号楼1508、1509室房屋签署的《办公室租赁合同》于2022年1月26日解除； 二、原告上海海鼎信息科技有限公司支付的保证金204，368元，被告上海办伴科技发展有限公司不予返还； 三、驳回原告上海海鼎信息科技有限公司其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告上海办伴科技发展有限公司全部反诉请求。 审判员***书记员*** 二〇二二年十一月十日