北京铭剑创业装饰材料有限公司与北京市政路桥建材集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2019）京03民终1247号 上诉人（原审被告、反诉原告）：北京铭剑创业装饰材料有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇同乐路甲118号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京市时代九和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市政路桥建材集团有限公司，住所地北京市丰台区科学城航丰路8号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京天驰君泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京天驰君泰律师事务所律师。 上诉人北京铭剑创业装饰材料有限公司（以下简称铭剑公司）因与被上诉人北京市政路桥建材集团有限公司（以下简称路桥公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初8115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。铭剑公司委托诉讼代理人***、路桥公司委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 铭剑公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：第一，铭剑公司在租赁118号房屋及土地过程中，依据租赁合同在营业执照范围内正常使用租赁物，在租赁期间投入大量资金建设车间、厂房，增添设备用于生产。建设过程中，路桥公司未提出异议，在数次续签合同时也未提出异议，依据相关法律应视为路桥公司同意建设车间、厂房，增添设备。现路桥公司起诉铭剑公司要求腾退返还租赁物，应补偿铭剑公司相应损失。第二，一审中铭剑公司就相应损失提出反诉请求，并书面提出现场勘验及对建设的车间、厂房和增添的设备进行价格评估，但一审法院对反诉请求未进行任何核实和审查，也未给予答复即驳回反诉请求，程序错误。第三，诉争合同缺乏公平性、合理性和有效性。 路桥公司辩称，同意一审判决，不同意铭剑公司的上诉请求和理由。 路桥公司向一审法院起诉请求：1.判决铭剑公司腾空并返还北京市平谷区南独乐河镇同乐路甲118号的房屋（以下简称118号房屋）及土地；2.判决铭剑公司按每日1333.33元的标准支付自2017年6月1日起至实际返还上述租赁物止的使用费。 铭剑公司向一审法院反诉请求：路桥公司补偿铭剑公司在合同履行过程中投资建设的地上建筑物、相关基础设备设施等各项投入实物损失及经营损失10万元。 一审法院认定事实：铭剑公司自2008年开始承租118号房屋及土地。自2014年6月开始，铭剑公司每次承租118号房屋及土地的期限均为1年。2016年，路桥公司作为甲方与铭剑公司作为乙方签订房屋租赁合同，租赁物为118号房屋及土地，租赁期间为2016年6月1日至2017年5月31日止，租金为每年32万元。该合同第一条第2款约定“乙方已充分了解出租房屋的基本情况，针对房屋的产权证等手续仍在办理和完善过程中，乙方对此没有任何异议，承诺自行承担由于房屋权属问题所造成的包括但不限于无法办理经营许可证等相关证件、租赁期内拆除等风险和损失，无需甲方承担与此有关的责任和损失”；第一条第3款约定“乙方已充分了解并实地查看了出租房屋的基本情况，同意按照该房屋的现状租赁，承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由，提出包括但不限于与甲方解除合同、延付或拒付租金、减免租金、冲抵租金、赔偿损失等要求”；第三条第4款约定“租赁期限届满，本合同自动终止，甲方有权立即收回出租房屋，乙方应于到期15日腾空并完好交回房屋给甲方，且乙方无权向甲方主张任何装修改造等任何费用补偿……”；第九条第3款约定“本合同因租赁期满、不可抗力、政府政策、国家征收致终止或因乙方过错致合同被解除，乙方应无条件无偿交还甲方出租房屋，甲方不支付乙方包括但不限于房屋装修改造等费用在内的任何补偿或赔偿”；第九条第4款约定“租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应按照本合同约定承担责任，并赔偿甲方因此所受的其他损失”；第十三条第4款约定“如现有房屋不符乙方使用条件和用途，乙方仍需先征得甲方书面同意，在不影响房屋主体结构和安全的情况下，乙方可进行改造，费用由乙方承担”；第十三条第7款约定“除乙方自置的可移动办公室家具和装修物外，其他一切改建、增建或改造，在本合同期满或因乙方违约致甲方与其解除合同、乙方单方解除合同之日起除甲方要求乙方拆除或恢复原状外即为甲方无偿所有”；第十五条约定“本合同不论何种原因解除或终止，乙方应于本合同解除或终止之日交还房屋给甲方，乙方若逾期交还甲方出租房屋的，乙方应自逾期之日起，按照原租赁期间租金标准的150%向甲方支付房屋占用费，直至交还甲方房屋之日止”。 2017年12月，路桥公司向铭剑公司发出《关于腾退租赁房屋并办理交接手续的通知》：目前双方未再续租，且我公司上级单位（土地权属人）也不同意再续租，现拟收回该出租房屋等。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，路桥公司与铭剑公司签订的租赁期间为2016年6月1日至2017年5月31日的租赁合同第三条第4款约定了“租赁期限届满，本合同自动终止，甲方有权立即收回出租房屋，乙方应于到期15日腾空并完好交回房屋给甲方”，该合同已于2017年5月31日到期，按照合同约定，路桥公司有权收回118号房屋及土地，因此，路桥公司的第一项诉求法院予以支持；该合同约定了合同终止后铭剑公司逾期交还房屋及土地的违约责任，因此路桥公司要求铭剑公司支付自2017年6月1日起至实际返还租赁物止的使用费的诉求，法院予以支持，但路桥公司主张的使用费的日标准有误，具体标准以法院核算的为准；该合同约定了改造费用由铭剑公司承担，并约定了合同终止后铭剑公司应无偿交还路桥公司租赁物，路桥公司不支付铭剑公司房屋装修改造等费用在内的任何补偿或赔偿，因此铭剑公司的反诉请求法院不予支持；该合同第一条第2款约定铭剑公司承诺自行承担由于房屋权属问题所造成的风险和损失、无需路桥公司承担与此有关的责任和损失，第一条第3款约定铭剑公司承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由提出赔偿损失等要求，因此铭剑公司关于路桥公司因权属问题而应当承担责任的主张，法院不予采纳。 判决如下：一、北京铭剑创业装饰材料有限公司于判决生效后十五日内腾空并向北京市政路桥建材集团有限公司返还北京市平谷区南独乐河镇同乐路甲118号的房屋及土地；二、北京铭剑创业装饰材料有限公司于判决生效后十五日内按每日1315元的标准向北京市政路桥建材集团有限公司支付自2017年6月1日起至实际腾退之日止的使用费；三、驳回北京铭剑创业装饰材料有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，铭剑公司提交单位主要员工书面意见作为新证据，证明腾退118号房屋及土地会造成员工生活困难。路桥公司认为不属于二审新证据，不同意质证，且该份证据并非合同期满拒不返还租赁物的法定理由。路桥公司提交北京市政路桥股份有限公司出具的《关于平谷区同乐路甲118号土地使用说明》、北京市工商行政管理局出具的《合并变更证明》、《合并注销证明》以及《企业变更（改制）登记（备案）申请书》，证明其有权依据原租赁合同主张权利。铭剑公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，路桥公司与铭剑公司所签《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。铭剑公司上诉称合同系在受胁迫的情况下订立，合同缺乏公平性、合理性和有效性，证据不足，本院不予采信。依据合同约定，租期截止到2017年5月31日，租赁期限届满后，路桥公司有权立即收回出租房屋，铭剑公司无权向甲方主张装修改造等任何费用补偿。现铭剑公司上诉不同意腾退118号房屋及土地，并主张其建设车间、厂房与增添设备的相应损失，缺乏合同依据，本院不予支持。铭剑公司要求对其上述改扩建和增添设备费用进行价格评估并由路桥公司赔偿损失，因无合同依据，本院不予准许。关于铭剑公司上诉提到路桥公司并非涉案房屋及土地的合法主体，经核，路桥公司为依据涉案合同主张权利的适格单位，本院对铭剑公司该项上诉意见不予采信。 综上所述，铭剑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由北京铭剑创业装饰材料有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年三月二十八日 法官助理*** 法官助理***燏 书记员*** 书记员***