商丘帝和物业管理有限公司;某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

河南省商丘市睢阳区人民法院 民事判决书 (2025)豫1403民初12321号 原告：商丘某物业管理有限公司，住所地河南省商丘市睢阳区。 法定代表人：邵某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘某，河南唯同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，河南唯同律师事务所律师。 被告：朱某，女，1987年1月20日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。 原告商丘某物业管理有限公司（以下简称“某物业公司”）与被告朱某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年11月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司委托诉讼代理人王某与被告朱某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2023年12月31日至2025年6月30日止物业管理服务费4581元及违约金(违约金以4581元为本金自2023年12月31日起按照每逾期一日按应缴纳费用总额的千分之三加收违约金计算至物业服务费及违约金还清之日止)；2，本案诉讼费，保全费，律师费等由被告承担。事实和理由：原告商丘某物业管理有限公司系某小区服务企业，被告朱某系某小区1号楼806室的业主，房屋建筑面积141.38平方米，原，被告签订服务协议，约定服务费按照1.8元/平方米/月计算。原告在合同期限内，积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告所在的小区实施规范的物业管理，但被告从2023年12月31日起停缴物业管理费，截止2025年6月30日，被告欠缴物业管理费4581元。现为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告朱某辩称，1、商丘市某物业管理有限公司侵犯业主合法权益，在没有征求业主的情况下私自允许某公司在1号楼2单元顶楼安装信号基站，现业主要必须拆除。2、根据河南省住房和城乡建设厅监制的商品住宅质量说明书使用说明书中，第九页商品住宅概况中规划停车位。地面机动车位79个，业主入住2年多物业阻拦，业主地面停车，现强列要业物业，兑现公共停车位数量和位置。3、可视对讲系统调整，在物业交付时可视对讲已调试完毕业主收房2年多，目前为止仍然没有安装到位，现强烈要求物业把可视系统安装到位。物业进入小区不合法，并且也未严格按照物业服务合同履行义务，有权拒缴物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告朱某系商丘市睢阳区长江路与九州路交叉口某小区1号楼806室的业主，房屋建筑面积为141.55平方米。原告为被告朱某居住的某小区提供物业管理服务。2022年12月9日，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定原告为被告房屋所在小区进行物业服务，物业服务费标准：1.8元/平方米/月，物业费从开发建设单位通知交房之日起计收。约定业主或物业使用人应于费用到期15日内续交物业管理服务费，逾期未缴纳的，每逾期一日按应交纳费用总额的千分之三收取加收违约金，违约金超过本金30%后，按当期银行贷款利息计算。合同中同时约定了双方的权利义务，物业管理服务质量，其他有偿服务费用，代收代缴收费服务及违约责任等事项。交房后，被告朱某自2023年12月31日开始未交纳物业费。 本院认为，被告朱某作为商丘市睢阳区长江路与九州路交叉口某小区1号楼806室的业主，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方签订的《前期物业管理服务协议》是合同双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，并对双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定："业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电，供水，供热，供燃气等方式催交物业费。"本案中，原告已为被告所在小区提供物业服务，并履行了相应的义务，被告实际享受了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定向原告交纳物业服务费。根据本案查明的事实，被告朱某自2023年12月31日开始未交物业费，原告在本案中主张的物业费期间为2023年12月31日至2025年6月30日，共计18个月，被告房屋面积141.55平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米1.8元，经计算上述期间的物业费为4586.22元(141.55㎡x1.8元/月/㎡x18个月). 于被告朱某辩称私自允许某公司安装信号基站、兑现公共停车位数量、可视对讲没有安装到位，庭审中提供了相关照片，用以证明物业服务未达到标准，同时根据本院到涉案小区实际查看的情况，可以确认原告某物业公司在所诉期间的管理服务存在未全面履行服务义务的情况和一些服务缺失，故本院根据案涉小区物业费收费标准及原告某物业公司提供的物业服务质量综合酌定对被告朱某的物业服务费减少10%计算为宜，因此被告应支付原告物业服务费4586.22元的90%，即4127.6元。望后期物业公司不断落实整改，提高物业服务质量，满足业主对小区安全，安定与美好环境的需要。关于原告主张违约金的诉讼请求，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然《前期物业管理服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但被告系对物业公司的服务存在异议而未交纳物业费，并非恶意拖欠，原告也存在服务不到位的地方，且创建和谐，文明，美丽，有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对缓和业主与物业公司之间的矛盾及促进小区物业服务质量的提升，无法起到积极的促进作用，为进一步督促原告完善其物业服务，缓和业主与物业公司之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。物业服务具有公众性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值，因受众群众广，管理事项多，物业单位提供之服务于各业主衡量之标准可能无法吻合，各业主对权利义务注重点与物业单位提供服务基准点亦可存在出入，故双方应以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，友好处理纠纷，妥善化解矛盾，望双方以此为思，各尽其责，以实现小区服务管理良性，稳定，和谐之道。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，第五百零九条，第九百三十七条，第九百三十九条，第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一，被告朱某自本判决生效后七日内向原告商丘某物业管理有限公司支付自2023年12月31日至2025年6月30日期间的物业费4127.6元； 二，驳回原告商丘某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取25元，由被告朱某负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年十二月十一日 法官助理*** 书记员***