云赛智联股份有限公司、上海正广通供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

上海市松江区人民法院 民事判决书 （2020）沪0117民初14233号 原告(反诉被告)：云赛智联股份有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市华诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市华诚律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海正广通供应链管理有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***。 委托诉讼代理人：***。 原告云赛智联股份有限公司与被告上海正广通供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月9日、2021年1月4日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***，被告的原法定代表人***及委托诉讼代理人***均到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人***，被告的委托诉讼代理人***、***到庭参加了第二次庭审。后被告向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并于2021年2月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人***，被告的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方之间的《厂房租赁合同》;2、被告支付原告2020年4月1日至2020年9月30日的房租3,921,999.96元;3、被告支付原告逾期支付租金的违约金(计算方式：以2020年3月租金额653,666.66元为基数，自2020年2月16日起计算至2020年7月1日止；以2020年二季度租金额1,961,000元为基数，自2020年5月16日起计算至被告实际支付之日止；以2020年三季度租金额1,961,000元为基数，自2020年8月16日起计算至被告实际支付之日止；以上均按每日5‰的标准计算)；4、被告恢复简易停车棚及篮球场原状后向原告返还位于上海市松江区荣乐东路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”);5、被告按21,788.88元/日标准支付原告超期占用房屋的占有使用费，被告支付原告2020年9月至2020年12月占用期间欠付的电费400,931.66元、管理费218,244.15元;6、原告无须返还被告租赁保证金620,000元。事实与理由：2014年11月13日，原告与案外人江西正广通供应链管理有限公司(以下简称“江西正广通公司”)签订《厂房租赁合同》一份，约定江西正广通公司承租原告涉案房屋用于办公管理及非危险品仓储业务，租期自2014年11月16日起至2020年11月15日止。2015年1月30日，江西正广通公司出资设立被告，故原、被告及江西正广通公司签订《合同主体变更协议书》，约定原《厂房租赁合同》的承租方变更为被告。但被告自2020年3月起未支付租金，经原告两次发函催讨未果，故原告诉至本院，望判如所请。 被告辩称，确认欠付2020年9月至2020年12月期间的电费400,931.66元及管理费218,244.15元，2020年3月的租金被告于2020年7月已经支付原告，不同意原告的其余诉讼请求。理由：被告不存在违约行为，原告解除合同缺乏事实和法律依据。根据双方合同约定，发生不可抗力，双方可协商部分免除履行合同或延期履行合同。2020年2月，受新冠肺炎疫情及防控措施的不可抗力影响，原、被告租赁合同无法正常履行，被告经营恶化、亏损严重，导致无力支付租金，故即便被告部分免除或延迟履行合同亦无需承担责任。 同时被告向本院提起反诉诉讼请求：1、原告减免2个月租金共计1,307,333元；2、原告赔偿被告装修残值损失3,710,000元；3、原告赔偿被告解除《厂房租赁合同》的损失1,300,000元。事实与理由：被告承租原告涉案房屋，租期至2022年11月15日。2020年2月，受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，被告经营恶化、亏损严重，根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》等政策规定，原告应当至少免除被告2个月租金共计1,307,333元。此外，被告承租期间积极全面履约，为该物流园区项目经营投入达1,100多万元，现原告坚持解除租赁合同，要求被告腾退房屋，造成被告装修损失、经营停止损失、加盟客户、裁员等安置费用损失。故被告提起如上反诉诉讼请求。 原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的所有反诉请求。关于租金减免，根据上海市国有企业减免中小企业房屋租金的工作指南，大型企业集团下属子企业不在本次减免的范围内。被告的母公司江西正广通公司对外投资企业62家，被告属于大型企业集团下属的子企业，不属于中小企业，不符合减免的主体资格；另一方面，原告的股权国资占比是34%，不完全符合租金减免的主体要求。对于被告的其余反诉请求，导致涉案合同无法继续履行解除的原因是被告违约，被告无权要求原告承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：原告(曾用企业名称：上海仪电电子股份有限公司)为涉案房屋权利人。 2014年11月13日，原告(甲方)与江西正广通公司(乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将涉案园区厂房及相关土地使用权按现状出租给乙方使用；租赁物的功能为物流供应链项目(包括办公或管理用途)及非危险品仓储(不可住宿)；租赁期6年，自2014年11月16日起至2020年11月15日止；租赁期满，本合同自动续延2年，按本合同约定收费；甲方同意给予乙方3个半月免租金装修期，即2014年11月16日至2015年2月28日止，免租期届满次日起开始计收租金；租赁费用采取“付三押一”的方式，先付后用；租赁保证金620,000元；租赁价格按0.XXXXXXX元/㎡天计算，年租金金额7,400,000元，每月租金616,666.67元；物业管理(安保、保洁及绿化养护等)、厂房内部10KV站变电设备维护保养和水电煤等公用事业费由乙方自行负责支付；每三个月为一个租金支付期，先付后用，每期租金为1,850,000元，乙方在租赁支付期开始前10日内支付租金；首期(2015年3月1日至2015年5月31日)租金支付时间为2015年1月31日前，第二期租金支付时间为2015年5月25日前，以此类推；如乙方逾期支付租金超过15天，则每逾期1天按应付金额的5‰向甲方支付滞纳金；如乙方无正当理由逾期支付租金超过60天，视同乙方自动退租，甲方有权收回房屋，乙方并应赔偿甲方由此而引起的所有损失，乙方支付的租赁保证金不予退还。租金调整每3年一次，前3年(2014年11月16日至2017年11月15日)租金保持不变，第4年起调整租金，租金递增幅度为6％；第一次递增时间为2017年11月16日，第二次递增时间为2020年11月16日，第三次递增时间为2023年11月16日。在租赁合同有效期内，乙方无正当理由拖欠租金及其他费用60日以上的，甲方有权单方面终止本合同，甲方除不退还保证金外，乙方还应支付相等于当年9个月租金的款项作为赔偿；由于不可抗力发生，致使不能按约定的条件履行本合同时，遇有不可抗力的一方，应立即通知另一方，并应在15天内，提供不可抗力详情及合同不能履行，或者部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明文件，双方可按不可抗力对履行合同影响的程度，协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同，或者延期履行合同；甲方同意乙方入住涉案房屋后，在松江工业园区注册成立“正广通(上海)供应链管理有限公司”，新设公司成立后将完全承继乙方与甲方签订的厂房租赁合同所规定的权利义务，甲方与新公司签订新的厂房租赁合同或签订补充协议。合同另对其他事宜进行了约定。合同另附设备签单一份，移交设备载有车间电柜、照明电柜、动力设备、机修电箱及会议桌一套。 2015年1月30日，被告核准成立，其中江西正广通公司持股比例51%。后原告(甲方)、江西正广通公司(乙方)、被告(丙方)签订《合同主体变更协议书》一份，载明丙方系乙方在上海设立的子公司，甲、乙双方于2014年11月13日签订《厂房租赁合同》，该合同的租赁标的(厂房)的实际使用人为丙方，甲方同意将上述《厂房租赁合同》承租方变更为丙方，自本合同生效之日起丙方享有该合同约定的相关权利及义务，乙方不再享有该合同约定的相关权利及义务。 2016年1月1日，原告与案外人上海仪电电子工程管理有限公司(以下简称“仪电电子工程管理公司”)签订《委托管理合同》，约定委托事项为土地房产管理、园区及动能设施管理(含涉案房屋)、上海海昌国际有限公司管理，委托管理期限为长期，自2016年1月1日起至双方约定时间止；委托管理费金额为1,200,000元/年。合同另对其他事宜进行了约定。 2020年5月25日，仪电电子工程管理公司向被告出具催款函，载明被告拖欠二季度管理费218,244.15元，4月份电费101,159.24元，拖欠三月份房租653,666.66元，二季度房租196.1万元，请被告支付上述款项。 此后，仪电电子工程管理公司分别于2020年6月1日、2020年7月22日、2020年8月25日、2020年9月25日多次向被告出具催款函，要求被告支付管理费、电费及房租，同时载明了租赁合同约定的逾期支付租金的后果。 2020年9月28日，原告向被告发出合同解除通知函，载明被告自本年度开始后已累计拖欠租金4,575,666.62元，欠费逾期时间远超合同约定，且经两次催款仍未付款，故通知被告解除双方《厂房租赁合同》，请被告在收到函件后即行安排撤场，将承租厂房腾空后交还原告，并立即支付拖欠的租金、违约金。该函件于次日妥投至涉案房屋处。 另查明，原、被告签订《合同主体变更协议书》后，被告按约使用涉案房屋，并向原告支付截至2019年12月31日的租金。 2020年3月，被告向原告提交《中小企业减免租金申请表》及相关材料。2020年3月27日，被告支付原告2020年1月租金653,666.67元；2020年5月20日，因原、被告就减免租金未达成一致，被告支付原告2020年2月租金653,666.67元；2020年6月30日，被告再次致函原告要求减免租金，未果后于2020年7月2日支付原告2020年3月租金653,666.66元。此外被告向仪电电子工程管理公司支付截至2020年8月的电费，并按218,244.15元/季度标准向仪电电子工程管理公司支付截至2020年9月的动能管理费。 2020年8月6日，被告向原告出具《上海正广通供应链管理有限公司请求贵司协调和解决的几个问题》，要求原告减免房租，变更租赁合同主体。 2020年8月26日，被告再次向原告出具《关于终止并变更合同主体的申请函》，要求退租并变更承租主体为上海聚闽供应链管理有限公司，被告所欠租金由上海聚闽供应链管理有限公司或其法定代表人***负担。 因被告未支付2020年4月起的租金，遂涉诉。 本案审理中，被告自述其于2021年1月28日已经全部搬离涉案房屋，即使有残留的机器设备设施亦是遗弃废弃的，现场仅留存3个人员看守电和消防。本院于2021年3月2日组织原、被告双方至涉案房屋处勘验。经现场勘验，在涉案房屋办公楼区域，部分办公室内留有办公设施、有人员在内办公，部分办公室内设有床铺、有人员在内休息；在涉案房屋仓库区域，部分仓库留存大量货物及铲车等；在园区空地区域，有大型车辆停滞。对此被告述称，被告的经营业务包括提供物流平台(包括办公场所及仓库)给其他物流公司(统称为“合作业态”)，由合作业态支付被告管理费。被告搬离涉案房屋时已通知各合作业态，但部分合作业态因尚有押金、补偿等问题未处理完毕，故仍滞留现场经营；此外，被告原管理人员***执意留在现场，其所在部门的办公室尚未搬离；空地车辆为社会车辆，因现场无人管理故擅自进出，与被告无关。 审理中，原告向本院提交房屋现状照片一组，欲证明原告交付被告涉案房屋时，有简易停车棚2个，露天篮球场1个，现被告改变了房屋原状，拆除了篮球场及其中一个简易停车棚，破坏了场地的平整；被告则质证认为简易停车棚系因自然老化被移除，并非被告有意拆除；篮球场未作改动，仍是交付时的原状。 审理中，被告称，被告于2020年春节提前十天正常放工，此后受新冠肺炎疫情及防控措施影响，至2020年3月9日始得复工。 以上事实，有《厂房租赁合同》、上海市房地产权证、《合同主体变更协议书》、营业执照、催款函、合同解除通知函、EMS快递面单、企业名称变更核准通知书、《委托管理合同》、微信聊天记录、《上海正广通供应链管理有限公司请求贵司协调和解决的几个问题》、《关于终止并变更合同主体的申请函》、上海银行业务回单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案所涉的《厂房租赁合同》、《合同主体变更协议书》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效，原、被告均应恪守。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。根据《厂房租赁合同》约定，被告无正当理由拖欠租金及其他费用60日以上的，原告有权单方面终止本合同。本案中，被告已拖欠租金等超过60日，原告有权解除合同。原告向被告发出的解除合同通知函已于2020年9月29日到达涉案房屋即被告的经营地，故本院确认原、被告之间的合同已于2020年9月29日解除。对于被告抗辩的逾期支付租金系受新冠肺炎疫情影响属不可抗力，其不应承担违约责任之意见，本院认为，其一，根据《厂房租赁合同》约定，每三个月为一个租金支付期，租金先付后用，被告本应于2019年11月30日之前支付2020年12月至2021年2月期间的租金，然被告实际于2020年3月27日支付2020年1月租金，于2020年5月20日支付2020年2月租金。在2020年2月新冠疫情爆发之前，被告即存在逾期支付租金超过60日之违约情形；其二，被告辩称其经营收入受到了新冠疫情及疫情防控措施影响，但此不能完全免除被告支付租金的合同义务。即便被告有权主张减免部分租金，仍应将其余租金及时支付给原告。被告自述其于2020年3月9日已经复工，然其在原告多次催讨租金后，直至原告于2020年9月28日发出解除合同通知之日止，仍未支付2020年4月后的租金；其三，被告两次向原告发函要求退租及变更承租人主体，其行为本身即表明不愿意继续履行合同，属于违约。综上，被告以受到新冠疫情影响属不可抗力为由主张其不承担合同解除违约责任之辩称意见，本院不予采信。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 合同解除后，被告应当搬离并将房屋返还给原告。原告主张被告恢复简易停车棚及篮球场，但未提供证据证明双方曾就交付房屋时的状态进行过约定，故对该项本院不予支持。被告辩称已搬离房屋，但根据本院现场勘验情况，房屋尚不具备返还条件，故本院认定被告尚未履行房屋返还之义务。 被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付自2020年4月1日起至合同解除之日即2020年9月29日止的租金，本院考虑到新冠疫情及疫情防控措施确会对被告的经营收入产生一定影响，参考被告自述的复工时间，酌情确定原告应减免被告半个月的租金。经计算，被告应支付原告租金3,573,377.74元(653,666.66元/月×5个月零14天)。被告主张减免2个月的租金，缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，被告尚未返还房屋，还应参照合同约定的租金标准支付原告房屋返还之前的房屋占有使用费。原告主张被告按照每日21,788.88元的标准支付房屋占有使用费直至房屋实际返还之日止，于法有据，本院予以支持。 被告在占有使用房屋期间产生的电费400,931.66元，应由被告自行承担。被告对该金额予以认可，故本院对该项予以支持。原告主张管理费218,244.15元，缺乏合同依据，原告并未提供充分证据证明双方就该项费用另行达成约定。且根据被告此前向仪电电子工程管理有限公司支付动能管理费的惯例，原告无权向被告主张该笔费用，故本院对该项不予支持。 因被告存在逾期支付租金的违约行为，还应承担相应的逾期付款违约责任。然原告主张的违约金标准显属过高，本院根据本案的实际情况，酌情确定违约金标准为日万分之五。以2020年3月的租金653,666.66元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年2月16日计算至2020年7月1日止，计137天，为44,776.17元。以2020年4月至同年6月的租金1,634,166.65元(已考虑减免租金半个月)为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年5月16日起计算至被告实际支付之日止。以2020年7月1日至2020年9月29日期间的租金1,939,211.09元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年8月16日起计算至被告实际支付之日止。 因合同解除系被告违约导致，故原告有权主张被告承担相应的违约责任。原告主张没收租赁保证金620,000元，符合合同约定，且不存在标准过高之情形，本院予以支持。 对于被告的第1项反诉请求，如上所述，本院已在被告应付租金中酌情减免半个月租金，对该项反诉请求，本院不予支持。对于被告的第2、3项反诉请求，因合同解除系被告违约导致，故被告无权主张原告赔偿装修残值损失及其他损失，故对该二项，本院均不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)云赛智联股份有限公司与被告(反诉原告)上海正广通供应链管理有限公司之间的《厂房租赁合同》于2020年9月29日解除； 二、被告(反诉原告)上海正广通供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)云赛智联股份有限公司2020年4月16日至2020年9月29日期间的房屋租金3,573,377.74元； 三、被告(反诉原告)上海正广通供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)云赛智联股份有限公司违约金(计算方式：以2020年3月的租金653,666.66元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年2月16日起计算至2020年7月1日止，为44,776.17元;以2020年4月至同年6月的租金1,634,166.65元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年5月16日起计算至被告实际支付之日止;以2020年7月1日至2020年9月29日期间的租金1,939,211.09元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年8月16日起计算至被告实际支付之日止)； 四、被告(反诉原告)上海正广通供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)云赛智联股份有限公司位于上海市松江区荣乐东路XXX号房屋； 五、被告(反诉原告)上海正广通供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)云赛智联股份有限公司占有使用费(计算方式：按21,788.88元/日标准自2020年9月30日起计算至实际返还房屋之日止)； 六、原告(反诉被告)云赛智联股份有限公司有权没收被告(反诉原告)上海正广通供应链管理有限公司租赁保证金620,000元； 七、被告(反诉原告)上海正广通供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)云赛智联股份有限公司电费400,931.66元； 八、驳回原告(反诉被告)云赛智联股份有限公司的其余诉讼请求； 九、驳回被告(反诉原告)上海正广通供应链管理有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费65,132元，减半收取32,566元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费23,435元，合计诉讼费61,001元，由原告(反诉被告)云赛智联股份有限公司负担9,409元(已付)，被告(反诉原告)上海正广通供应链管理有限公司负担51,592元(已付23,460.50元，余款28,131.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年三月十二日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 ……