克拉某某市某某科技有限责任公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区克拉**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新02民终105号 上诉人（原审原告）：克拉**市**科技有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉**市海星路（栋）1-19号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严成，新疆炎***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆炎***事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，女，1975年11月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉**市克拉**区。 委托诉讼代理人：钱苏坤（***丈夫），住新疆维吾尔自治区克拉**市克拉**区。 委托诉讼代理人：拜**，新疆先觉律师事务所律师。 上诉人克拉**市**科技有限责任公司（以下简称**科技公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉**市克拉**区人民法院（2022）新0203民初2895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人**科技公司之委托诉讼代理人严成、***，被上诉人***之委托诉讼代理人钱苏坤（***丈夫）到庭参加了询问。本案现已审理终结。 **科技公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持**科技公司原审请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1．***构成根本违约，双方已形成事实租赁关系。2013年10月12日，**科技公司与***签订了《房屋转让协议（二楼）》一份，合同约定房屋价款4，870，000元，一次性付清。该房屋不动产变更转移前***有权使用，但每年需要支付使用费350，000元、**科技公司第二年起每年支付300，000元。2015年9月8日，因***经济原因，双方协商《变更协议》将使用费降低为250，000元。但2016年12月31日之后，因***经营问题，无力支付使用费和购买房屋，已经构成根本违约。遂双方决定，不再履行《房屋转让协议（二楼）》及《变更协议》，后期只按照200，000元每年收取租金，成立事实租赁关系。在此之后因***亦不能按时履行支付租金义务，2021年10月22日，**科技公司通知***双方形成租赁关系、签订书面租赁合同、支付拖欠的租金。***于11月回复《我方诉求方案》表示双方关系解除，装修费抵付租金，双方互不追究违约责任。**科技公司追讨租金不能，提起诉讼，请求***支付租金，解除租赁关系，返还标的物。2．原审法院证据理解错误。**科技公司认为《我方诉求方案》是一个整体，第一条要结合二、三条和整个案件做出判断，***《我方诉求方案》是为了确保双方关系的全部解除，之后互相不再追究责任。并不是租赁关系还未成立的证明。反而，依据《我方诉求方案》第二条可以看出，***想用装修款抵租金，说明双方已经形成了租赁关系。并且，双方关系的解除是***单方根本违约，符合单方解除的法定解除条件。二、原审法院法律适用错误。1．因***经营不善，无法履行《房屋转让协议（二楼）》《变更协议》的约定，导致形成事实租赁关系。同时，***构成根本违约，**科技公司有权单方解除买卖关系，建立租赁关系。***违约在先，**科技公司单方解除买卖关系并发送了《通知》符合法律规定，事实租赁关系成立。2．***拒不完善书面租赁合同，也不按时支付租金，经**科技公司多次催告，根据法律规定已经满足解除条件。 ***辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回**科技公司的上诉。1．双方之间2013年10月12日签订了《房屋转协议（二楼）》，2015年9月8日双方又签订了《变更协议》将房屋使用费降低为每年250，000元。2017年双方协商将房屋使用费变更为每年200，000元。以上事实双方陈述一致。除此之外，双方没有签订过其他变更协议或者解除合同协议，双方之间的《房屋转让协议（二楼）》持续有效，不存在事实租赁关系。2.2021年10月22日，**科技公司给***一份《通知》，内容是要求签订书面租赁合同及交付租金，并不是解除《房屋转让协议（二楼）》的通知。作为**科技公司的提议，***没有回复答应，就是双方之间没有达成合意，仅为**科技公司单方意思表示，对***有法律效力，更没有产生解除《房屋转让协议（二楼）》的效力。3．**克拉**区如归快捷宾馆的《我方诉求方案》，作为***单方意思表示，虽然提出了双方同意自2021年12月31日起正式解除双方签订的《房屋转让协议》《变更协议》《房屋租赁合同》及其《补充协议》，但由于同时要求“我方二楼装修抵付我方2020年2021年两年全部房屋租金”，**科技公司没有同意，因此没有达成双方合意，未产生法律效力。***支付的房屋使用费是《房屋转让协议（二楼）》约定项目，并不是租赁关系的约定。**科技公司用于三山公司的《租赁合同》不能证实本案双方之间的关系。 **科技公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方之间口头约定的“房屋租赁”合同的租赁关系；2．判令***返还光明西路二楼15号-21号房屋；3．支付欠付租金100，000元（一审诉讼中**科技公司放弃第3项诉讼请求）。 一审法院认定事实：2013年10月12日，**科技公司作为甲方与***作为乙方签订《房屋转让协议（二楼）》一份，协议主要内容为：一、转让房屋概况：甲方将位于克拉**区光明西路15号-21号二楼建筑面积1134.49平方米的商铺转让给乙方。二、转让价格：转让价格按照建筑面积计算，单价为4，300元／平方米，总价为4，878，307元。三、转让价款支付：乙方于2033年12月31日前将约定转让款向甲方一次性付清。四、商铺移交：2013年10月20日前，双方现场办理该房屋二楼商铺移交手续。双方移交时共同现场清点确认。该房屋移交乙方之日起第七个月开始，乙方向甲方承担该房屋使用费，并承担使用期间的维修等责任。第一年房屋使用费人民币350，000元于本合同签订时交付；以后每年房屋使用费300，000元，于当年12月底之前交付。乙方因为办理经营证照需要向管理机关提交该房屋使用手续，甲方承诺双方可以签订仅用于办证使用的《房屋租赁合同》，并按照要求提供该房屋所有权证、土地使用权证及其他必须的资料等。但《房屋租赁合同》不作为双方履行的根据。五、房屋两证变更办理：乙方交付了购房款之日起三十日内，甲方将该商铺二楼的房屋所有权证、土地使用权证及甲方的营业执照、机构代码证、税务登记证复印件各一份以及该房屋的《商品房买卖合同》原件及所有购买票证移交乙方，共同委托房屋中介机构办理该商铺的房屋所有权证、土地使用权证过户变更登记手续。六、违约责任：1．甲方延迟办理该房屋两证过户变更登记手续，承担每日1，000元违约金。甲方拒绝提交第五条约定移交资料，按照该约定承担违约责任。2．甲方延迟移交二楼房屋，按照建筑面积向乙方承担每日1.5元／平方米的损失。3．甲方毁约拒绝向乙方转让该房屋，向乙方承担交易总价款50％的违约金。4．乙方拒绝履行本协议不购买该房屋，向甲方承担交易总价款50％的违约金。5．乙方延迟付款，承担应付款每日万分之一的违约金。6．甲方拒绝履行第四条第3项约定义务，承担违约金1，500，000元……十、本协议双方签字生效，双方此前签订的关于该房屋的《房屋转让协议》同时废止。**科技公司、***在合同尾部甲方处**，***在乙方处签名。2015年9月8日，**科技公司作为甲方与***作为乙方签订《变更协议书》一份，协议主要内容为：双方就2013年10月12日签订的《房屋转让协议》（二楼）达成以下变更协议。一、2013年10月12日签订的《房屋转让协议》（二楼）第四条第2项“以后每年房屋使用费300，000元，于当年12月底之前交付”变更为“以后每年房屋使用费250，000元，当年每季度最后一个月底之前交付62，500元。”二、该房屋使用费中包含了应交付税费，甲方负责处理。三、2013年10月12日签订的《房屋转让协议》（二楼）其他条款继续履行。四、本协议经甲方**、乙方签字生效。**科技公司在合同尾部甲方处**，并由***签字确认，***在乙方处签名。 2013年10月，***向**科技公司支付350，000元，账期：2014年4月21日-2015年4月20日； 2015年9月，***向**科技公司支付250，000元，账期：2015年4月21日-2016年4月20日； 2016年7月，***向**科技公司支付48，763.74元，账期：2016年第二季度； 2016年10月，***向**科技公司支付62，500元，账期：2016年第三季度； 2017年3月，***向**科技公司支付62，500元，账期：2016年第四季度； 2017年5月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2017年第一季度； 2017年7月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2017年第二季度； 2017年10月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2017年第三季度； 2018年3月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2017年第四季度； 2018年4月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2018年第一季度； 2018年9月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2018年第二季度； 2018年10月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2018年第三季度； 2019年3月，***向**科技公司支付100，000元，账期：2018年第四季度、2019年第一季度； 2019年7月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2019年第二季度； 2019年10月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2019年第三季度； 2020年3月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2019年第四季度； 2021年10月22日，**科技公司向***发出《通知》一份，主要内容为：你与我公司关于克拉**区光明西路15号-21号二楼商铺的租赁关系，未签订书面的租赁合同。截止2021年10月21日你方已欠交租赁费21个月，经我方多次催要未果，现我公司决定通知以下事宜：请你及时与我方联系，签订书面租赁合同，并且在2021年12月30日前支付清所有租赁费用，否则我方将解除双方事实上的租赁合同关系。 2021年11月中旬，***向**科技公司出具《我方诉求方案》，主要内容：一、双方同意自2021年12月31日起正式解除双方签订《房屋转让协议》《变更协议》《房屋租赁合同》《补充协议》。二、我方二楼装修抵付我方2020年、2021年两年全部房屋租金。三、互相不追究违约责任。 2021年11月，***向**科技公司支付350，000元，账期：2020年1月-2021年9月； 2022年3月，***向**科技公司支付50，000元，账期：2021年第四季度； 2022年6月，***向**科技公司支付100，000元，账期：2022年第一、二季度； 以上合计1，873，763.74元。 一审法院认为，**科技公司与***签订的《房屋转让协议（二楼）》《变更协议书》内容及形式未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未违反公序良俗原则，应当认定双方之间形成了合法有效的房屋买卖合同关系。**科技公司根据《通知》《我方诉求方案》证明双方虽未签订书面租赁协议，但存在租赁关系。***出具的《我方诉求方案》第一条“双方同意自2021年12月31日正式解除双方签订《房屋转让协议》《变更协议》《房屋租赁合同》《补充协议》”，说明***在出具上述意见时尚未就解除《房屋转让协议》《变更协议》与**科技公司达成一致意见。在***未同意解除房屋转让协议的情况下，第二条“我方二楼装修抵付2020年、2021年两年全部房屋租金”中的“租金”表述无法直接推断出双方此前已解除《房屋转让协议》《变更协议》并达成口头租赁协议。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。**科技公司现有的证据不足以证明双方同意解除转让协议并达成口头租赁协议。故**科技公司主张解除双方口头租赁合同，要求***返还光明西路二楼15号-21号房屋的诉讼请求，无合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院遂判决：驳回克拉**市**科技有限责任公司的全部诉讼请求。 本案经二审审理，**的事实与一审法院**事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉租赁合同持续至民法典施行之后，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。依据上诉人的上诉请求范围，本案的争议焦点为：1．双方当事人之间法律关系的性质；2．**科技公司是否享有单方解除权？ 关于第一个争议焦点，即“双方当事人之间法律关系的性质”的问题。**科技公司与***签订的《房屋转让协议（二楼）》《变更协议书》内容及形式未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未违反公序良俗原则，应当认定**科技公司与***之间形成了合法有效的房屋转让合同关系。双方在《房屋转让协议》中，对协议转让价格、转让价款一次性支付、房屋移交后房屋使用费的缴纳均作出了明确约定。在转让价格条款中，明确了“本转让价款双方已经充分注意了相关市场风险…”。《变更协议》中亦仅约定了房屋使用费，也并未约定相关租金标准。 **科技公司上诉称，2016年12月31日之后双方决定不再履行房屋转让协议及变更协议，成立事实租赁关系，但未提交任何经双方协商的证据证实其上述主张；**科技公司又称，2021年10月22日上诉人发出《通知》与***之间形成租赁关系，***于11月回复的《我方诉求方案》是一个整体，第一条要结合第二、三条和整个案件作出判断，表示双方关系解除。而***认为上述《通知》和《我方诉求方案》因双方未达成合意，没有产生解除房屋转让协议的效力。对此，本院认为，案涉争议的《通知》和《我方诉求方案》的内容从文义解释的角度，是双方协商的过程，显可得出系不属于解除房屋转让协议一致意见的结论。加之双方后期的履行行为亦未证实《我方诉求方案》系法律意义上的双方协商解除，故一审法院认定双方之间转让协议未解除且未达成租赁协议并无不妥。 关于第二个争议焦点，即“上诉人是否享有单方解除权？”的问题。**科技公司上诉主张，因***构成根本违约，**科技公司有权单方解除买卖关系并发送了《通知》，符合法律规定的单方解除条件，还主张双方解除买卖关系后形成事实租赁关系，因***拒绝交付租金亦满足上诉人单方解除租赁关系的条件。***认为双方之间不存在事实租赁关系，***已经按照房屋转让协议约定项目交付了房屋使用费，**科技公司不存在解除房屋转让协议的事实理由。对此，本院认为，并未提交证实***的行为构成根本性违约致使房屋转让合同目的无法实现的相关证据，本案中，***向**科技公司支付房屋使用费直至2022年6月，**科技公司亦予以认可，故其主张行使单方解除权缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持，且其发出的《通知》并非法律意义上的解除通知。另外，**科技公司在一审诉讼请求中要求判令解除房屋租赁合同及返还案涉房屋，因此，围绕原告诉讼请求及上诉请求的范围，法院对转让协议纠纷不宜做进一步审理，双方届时可协商另行解决。 综上所述，**科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人克拉**市**科技有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　李　萍 二〇二三年五月六日 法官助理　火统玲 书 记 员　***