沧州三环工程建设监理有限公司、沧州市锦厦房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷执行审查类执行裁定书

河北省黄骅市人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）冀0983执异29号

案外人：刘建中，男，1956年2月2日出生，汉族，高中文化，退休干部，住河北省沧州市新华区。

申请执行人：沧州三环工程建设监理有限公司。住所地：河北省沧州市运河区迎宾大道东侧西客站北。

法定代表人：孟小鹏，执行董事。

委托诉讼代理人：孙浩，男，1983年2月3日出生，汉族，大专文化，公司员工，住河北省沧州市运河区。

被执行人：沧州市锦厦房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州渤海新区。

法定代表人：周福胜，执行董事。

委托诉讼代理人：韩旭，男，1976年10月5日出生，汉族，大专文化，公司员工，住河北省沧州市运河区。

本院在执行申请执行人沧州三环工程建设监理有限公司与被执行人沧州市锦厦房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷一案中，案外人刘建中于2020年5月26日对（2018）冀0983执保683号民事裁定查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，案外人刘建中、申请执行人沧州三环工程建设监理有限公司的委托诉讼代理人孟小鹏、被执行人沧州市锦厦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩旭到庭参加听证，本案现已审查终结。

案外人刘建中称，申请执行人沧州三环工程建设监理有限公司与被执行人沧州市锦厦房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷一案，查封了位于河北省沧州渤海新区盛商贸门市楼第9套（权利证号：黄港房权证Ｍ字第××号）。案外人与黄骅港东盛商贸有限公司于2004年11月9日签订了《房屋预售协议书》将案涉房屋（由西向东第六套门市陶城瓷砖所在处）卖给了案外人，合同约定房屋总价款为262080元，案外人首付款10万元，剩余房款162080元待主体竣工支付。协议签订当日案外人交付5万元，2005年至2006年又预付了10万元，2005年下半年案外人取得了涉案房屋的钥匙，合法占有使用至今。案外人多次找到卖方交其剩余房款及办理产权证书，对方拖延至今。近期案外人才得知涉案房屋被法院查封，案外人找到出卖单位的实际控制人韩旭交涉时，韩旭称按照涉案房屋平面图属于案外人的是第十套，但是房证是第九套，系不动产登记处将此房屋张冠李戴。案外人在法院查封前已合法占有案涉房屋，也同意将剩余房款按照法院要求交付执行。未办理产权证书非案外人原因，请求法院解除对涉案房屋的查封。

申请执行人沧州三环工程建设监理有限公司辩称，一、涉案房屋在房屋所有权证上位置标注明确，进入执行阶段后黄骅法院工作人员在不动产登记部门原参加测绘人员的配合下到现场进行了确认，原测绘人员确定房屋标定位置即为涉案房屋109室。预售协议上的登记排号仅是当时东盛销售公司为销售所用，不能代表房产登记中的登记顺序。不动产信息中心调查中发现，自东向西排号中有两间门市为一个户主的情况使用了一个登记号，导致现在的排序109号为第十间门市，经过测绘部门现场指认，排序并无错误。二、2018年11月109室被法院查封时该房屋登记在沧州市锦厦房地产开发有限公司名下，该公司为产权所有人。三、房屋预售协议书是案外人与东盛商贸有限公司所签，案外人应向东盛商贸有限公司主张相关权利。四、案外人与黄骅港东盛商贸有限公司签订的房屋预售协议书无效，根据相关法律规定商品房买卖合同应备案登记，该房屋被查封时，该预售协议未办理备案登记，无合法有效的书面买卖合同。五、该商品房用途为商业门市，并非用于居住，不符合相关法律规定。六、按照房屋预售协议书约定，主体工程竣工后案外人应付清全部房款262080元，而案外人刘建中只交付了5万元，并且收据显示交款人为刘建忠与协议书中购买人刘建中并非同一人，直到房屋被查封时仍未交清房款，并且支付房款不足总房款的百分之五十，未办理产权登记到自身名下，其本身存在过错。综上该案外人并非被查封房产的所有权人，其执行异议应予以驳回。

被执行人沧州市锦厦房地产开发有限公司辩称，此涉案房屋因房产部门登记不明造成与案外人刘建中房屋冲突，被执行人沧州市锦厦房地产开发有限公司将协调房产登记部门落实具体房屋登记问题。被执行人沧州市锦厦房地产开发有限公司认为因房产登记部门登记错误，案外人刘建中所述的109室在我们公司原备案的是第6套门市，而按位置我们公司名下的109室登记应是第9套，现在登记的是第10套。关于案外人刘建中称合同签订后向韩旭交付贷款10万元及购楼预付款5万元需向被执行人沧州市锦厦房地产开发有限公司会计进一步核实。

本院查明，原告沧州三环建设监理有限公司与被告沧州市锦厦房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷一案，申请人沧州三环建设监理有限公司向本院申请诉讼财产保全，本院于2018年11月15日作出（2018）冀0983执保683号民事裁定书，裁定：查封被申请人沧州锦厦房地产开发有限公司名下的分别位于河北省沧州渤海新区河北省沧州渤海新区胜商贸门市楼第9套的房屋两套（权利证号：港房权证Ｍ字第××号、黄港房权证Ｍ字第××号），期限为三年（自2018年11月15日至2021年11月14日）。本院于2018年12月29日作出（2018）冀0983民初6740号民事判决书，判决：一、被告沧州市锦厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告沧州三环工程建设监理有限公司监理费100万元，并自2018年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付本金30万元的利息至本金清偿完毕之日止，自2018年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付本金70万元的利息至本金清偿完毕之日止；二、驳回原告沧州三环工程建设监理有限公司的其他诉讼请求。因被告未履行法律文书确定的义务，原告沧州三环工程建设监理有限公司向本院申请强制执行，本院于2019年11月13日立案，案号为（2019）冀0983执4562号。

另查明，甲方黄骅港东盛商贸有限公司与乙方刘建中于2004年11月9日签订《房屋预售协议书》，协议约定：一、甲方经批准，在黄骅港开发区盛综合服务楼。乙方所购房屋为经营用房。二、预购房的基本情况乙方预购的房屋，为本协议第一条规定的项目中的第6＃号房屋，该房屋属框架结构，建筑面积163.8平方米，每平方米1600元，总计262080元。三、……2、分期付款：首付100000元，主体竣工后再付162080元。四、甲方交付房屋期限交付房屋期限为2005年5月1日前。案外人刘建中提交一份2004年11月9日刘建忠购楼预付款5万元三联单一份，其中付款人名字为刘建忠。案外人刘建中现将涉案房屋出租给第三方李荣辉，有2015年至2019年银行流水为证。

再查明，黄骅港东胜商贸有限公司与沧州市锦厦房地产开发有限公司实际为同一经营者，现已合并吸收，开发时为东胜商贸有限公司，办理登记时为沧州市锦厦房地产开发有限公司。十五间商铺在开发时开发商是按照自西向东的顺序与购房户签订的《房屋预售协议书》，而办理不动产登记时是按自东向西的顺序进行的登记，并且有两间门市使用同一个登记号的情况。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……。第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中涉案房屋登记在被执行人沧州市锦厦房地产开发有限公司名下，案外人刘建中自2004年11月9日与黄骅港东胜商贸有限公司签订房屋预售协议书，仅提供5万元的购楼预付款，其所述十万元购房款直接交付被执行人沧州市锦厦房地产开发有限公司实际经营者韩旭并无证据进行佐证，且涉案房屋自购买至今已有十六年时间并未办理过户，其自身存在相应过错。案涉房屋系商铺而非用于自身居住。案外人刘建中所称查封房屋序号错误，不动产登记有误与否改变不了案外人刘建中未交清房款的事实，且案涉房产登记在被执行人沧州市锦厦房地产开发有限公司名下，本院按照不动产登记查封房屋并无不当。因此案外人刘建中的异议理由不足以排除执行，所提异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条第二款、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下：

驳回案外人刘建中的异议请求。

如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向河北省黄骅市人民法院提起诉讼。

审　判　长　　刘志政

人民陪审员　　郭庆俊

人民陪审员　　贾启安

二〇二〇年六月八日

书　记　员　　宋　扬