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山东省医药工业设计院与山东天琴文化用品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

来源：中国裁判文书网
济南市历下区人民法院
民事判决书
（2014）历民初字第1690号
原告山东省医药工业设计院，住所地济南市。
法定代表人***，院长。
委托代理人***，北京大成（济南）律师事务所律师。
被告山东天琴文化用品有限公司，住所地济南市。
法定代表人***，经理。
第三人兴业银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
负责人***，行长。
委托代理人***，山东舜达律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司济南历下支行，住所地济南市。负责人***，行长。委托代理人***，女，1968年6月15日出生，汉族，该公司职工，住济南市。委托代理人***，女，1980年4月13日出生，汉族，该公司职工，住济南市。原告山东省医药工业设计院与被告山东天琴文化用品有限公司、第三人兴业银行股份有限公司济南分行、中国建设银行股份有限公司济南历下支行房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日、2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告山东省医药工业设计院的委托代理人***，被告山东天琴文化用品有限公司的法定代表人***，第三人兴业银行股份有限公司济南分行的委托代理人***，第三人中国建设银行股份有限公司济南历下支行的委托代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东省医药工业设计院诉称，2008年4月2日，原告与山东万泉超市有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定由山东万泉超市有限公司租赁原告所有的位于济南市解放东路60号临街二层营业房，面积500平方米；租赁期10年，自2008年6月1日至2018年5月31日；第一至五年租金为人民币25万元，第六至十年租金为人民币27万元。合同约定山东万泉超市有限公司的支付方式为：租金为6个月支付一次，先交租金后用房，每年5月31日前和11月30日前支付。合同签订后原告如约履行了合同，向山东万泉超市有限公司交付了房屋。山东万泉超市有限公司在承租期间，将上述房产的一楼分别转租给第三人兴业银行和建设银行作为ATM经营网点，房租由山东万泉超市有限公司收取。后因山东万泉超市有限公司经营不善，2012年2月15日经该公司股东会决议，向原告申请将《房屋租赁合同》的承租方变更为与山东万泉超市有限公司为一个法定代表人的山东天琴文化用品有限公司，租赁合同其他条款不发生改变。2012年3月12日原告与被告山东天琴文化用品有限公司签订《房屋租赁合同》，被告承继了山东万泉超市有限公司在原合同中的权利义务。截至2014年11月30日，被告累计拖欠原告房租572014元，原告多次向被告催要未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告山东天琴文化用品有限公司支付原告租金572014元；2、被告山东天琴文化用品有限公司支付原告违约金114844元；3、解除原被告之间的《房屋租赁合同》；4、本案诉讼费用及保全费由被告山东天琴文化用品有限公司承担。原告山东省医药工业设计院为证明其主张成立，提交证据如下：证据1、2008年4月2日原告山东省医药工业设计院与山东万泉超市有限公司签订的租赁合同1份，证明原告于2008年4月2日与被告的关联公司山东万泉超市有限公司签订房屋租赁合同，该合同约定了租赁合同的权利及义务；证据2、2011年12月27日的房屋租赁合同变更证明1份，证明被告公司申请原山东万泉超市有限公司在房屋租赁合同中的权利义务，同时证明山东万泉超市有限公司与被告公司是关联公司；证据3、2012年2月15日原告向被告出具的房屋租赁合同变更申请1份，证明被告公司向原告申请承继其关联公司山东万泉超市有限公司与原告租赁合同中的义务；证据4、原告与山东万泉超市有限公司签订的房屋租赁合同终止协议1份，证明基于山东天琴文化用品有限公司的房屋租赁合同变更证明及变更申请，山东万泉超市有限公司与天琴公司达成转让合同权利义务的合议，退出了被告租赁关系，与原告终止了房屋租赁合同，将租赁合同的权利义务转让给山东天琴文化用品有限公司；证据5、2012年3月12日原、被告签订的房屋租赁合同1份，证明双方约定了租期、租金、违约责任等；证据6、山东万泉超市有限公司企业法人营业执照及组织机构代码证各1份（复印件），证明被告山东天琴文化用品有限公司与山东万泉超市有限公司的信息情况；证据7、原告制作的《关于解放东路60号营业房租赁租金收款情况表》1份，证明被告山东天琴文化用品有限公司向原告山东省医药工业设计院支付租金1082986元的情况；证据8、被告山东天琴文化用品有限公司应向原告支付款项的计算明细表1份，证明被告应向原告支付的租金本金及滞纳金的计算情况。被告山东天琴文化用品有限公司辩称，一、山东省医药工业设计院所诉与事实不符。1、我单位与山东省医药工业设计院房屋租赁纠纷的直接原因，是对方没有按照合同约定提供该房屋必须具备的水电正常供应，并且把该房屋法定的水电设施转移给一个违章高层建筑租赁用户（锦江之星旅馆有限公司济南解放东路分公司），一个二层小楼的用电和用水负荷远远不能满足几十层高的大厦需求，造成该用户每月超标使用违章被处罚，为转移经济损失，该用户经常给我单位停水停电，并且高价收取水电费用，造成我单位该租赁房屋经营主业足疗洗浴用水不能及时大量客户流失惨状，直接经济损失每年上百万元，直至去年不得不停业改行。山东省医药工业设计院不仅严重违反了双方签订的租赁合同有关条款及水电协议约定，而且对我单位存在违法欺骗行为。2、我单位与山东省医药工业设计院房屋租赁纠纷的另一个重要原因，是对方一直以来从未提供合法的房屋租赁发票，我单位多次催促未果，造成我单位直接经济损失30多万元。3、我单位租赁该房屋期间，门前道路维修累计两年之久，修路期间，我单位无法正常经营，直接经济损失200多万元，作为房屋租赁户，在有限的房屋使用时间内，很难通过经营弥补损失。4、我单位租赁该房屋期间，作为房东总是以各种理由拒绝对我单位提出的及时修缮房屋主体结构漏水，累计造成我单位经济损失几十万元，且无法正常经营和办公。二、山东省医药工业设计院提供的证据有重大瑕疵，不能采信。1、故意隐瞒该房屋基本公用设施已经转移给锦江之星旅馆有限公司的事实（该房屋已经不具备重新水电开户资格，也不能具有合法的经营和资产抵押价值），从而推卸对我方不能正常经营造成的损失责任追究。2、故意隐瞒从未提供给我方合法收取房屋租赁费的税务凭证，从而逃避和转嫁税费缴纳。3、故意隐瞒多次道路封闭施工建设，从而逃避房东应该减免租赁户损失的责任承担。4、故意隐瞒2013年我单位已经缴纳对方房屋租赁费用的事实。三、山东省医药工业设计院提供的欠款额，其追缴日期为2014年11月30日之前的房租，根据合同法有关规定，上述租金的诉讼时效起算时间应以租赁合同约定缴纳期限的时间为准，超过2年的诉讼时效，已不具备合法请求。即使租赁事实成立，山东省医药工业设计院也早已丧失胜诉权，人民法院应驳回其诉讼请求。综上，原告所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关联，不能证明其主张，原告的各项诉讼请求均应予以驳回。被告山东天琴文化用品有限公司为证明其主张成立，提交证据如下：证据1、原告与山东万泉超市有限公司签订的房屋租赁合同1份，证明原告未依照合同约定履行义务；证据2、原告与山东万泉超市有限公司签订于2008年4月14日的水电协议1份，证明原告未按该协议的约定履行义务；证据3、山东电力集团济南供电公司开具的发票（复印件）1份，证明供电公司按每度收取0.8714元电费；证据4、锦江之星旅馆有限公司济南解放东路分公司下的通知1份，证明该公司随时停水停电，影响了被告的正常经营；证据5、原告房产证复印件1份，证明涉案房屋权属的合法性；证据6、原、被告于2012年3月12日签订的房屋租赁合同，证明被告将涉案房屋转租给第三人是经原告同意的；证据7、2013年6月17日的金额为1.5万元的收据1张，证据被告向原告交纳的款项除原告所述的之外，还有1.5万元；证据8、2008年12月至2013年1月28日颐中堂向被告法定代表人出具的借条13份，证明因为原告所供水电不正常，给被告所开设的颐中堂造成的损失；证据9、原告的营业执照、组织机构代码证及2014年完税发票3张，证明原告不给被告出具发票是因为原告没有资格开具发票；证据10、济南市历下区工商局出具的准予撤销颐中堂通知书1份，证明原告的水电不正常给被告造成损失。第三人兴业银行股份有限公司济南分行称，兴业银行股份有限公司济南分行与本案被告于2012年8月签订租赁合同，租赁位于济南市一楼房屋一间，面积56平方米，租赁期限自2012年8月15日起至2018年8月14日止，月租金为12500元，合同签订后，我方如约履行了合同，将房屋租金支付给本案被告，我方认为，与本案被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，应当受到法律的保护，希望继续租赁该房子。第三人兴业银行股份有限公司济南分行为证明其主张成立，向本院提交2012年8月其与被告签订的房屋租赁合同1份，证明其与被告签订的租赁合同合法有效。第三人中国建设银行股份有限公司济南历下支行称，我方与本案被告于2012年9月10日续签的租赁合同，租赁位于济南市一楼临街房中间两间，面积31平方米，租赁期限自2012年1月8日起至2018年1月7日止（2012年1月8日至2012年9月9日是第三人与山东万泉超市有限公司签订的租赁合同，后被告承继了山东万泉超市有限公司在合同中的权利义务），月租金为1万元，合同签订后，我方如约履行合同，将房屋租金支付给本案被告，我方认为，与本案被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，应当受到法律的保护，希望继续租赁该房子。第三人中国建设银行股份有限公司济南历下支行为证明其主张成立，向本院提交2012年9月10日其与被告签订的房屋租赁合同，证明双方签订的租赁合同是合法有效的。经审理查明，2008年4月2日，原告与案外人山东万泉超市有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定涉案房屋济南市解放东路60号临街二层营业房由山东万泉超市有限公司承租，租赁期限为10年，自2008年6月1日至2018年5月31日；2008年4月14日，原告山东省医药工业设计院（甲方）与山东万泉超市有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同水电部分协议》，约定甲方在乙方交纳水电费用后应保证乙方水电正常供应；甲方在乙方没有及时交纳水电费或不按约定交纳房租时有停止水电供应的权利；甲方应按济南市政府有关部门的规定标准收取水电费用，甲方应依据其向供电公司、供水公司实际交纳的价格向乙方收取；甲方在乙方交纳水电费用后应按乙方要求出具供电、供水部门开出的正式发票复印件，同时出具正式收据；因甲方原因导致乙方停水停电致使乙方受到经济损失时，乙方应及时要求甲方给其经济损失进行鉴定，并依据双方书面签字认可的金额进行赔偿，赔偿金额可从应交租金中扣除。2011年12月27日，被告山东天琴文化用品有限公司向原告出具《房屋租赁合同变更证明》一份，证明山东万泉超市有限公司和山东天琴文化用品有限公司为同一法定代表人，由于超市行业竞争激烈，出于经营范围的调整，准备注销，之后房屋租赁合同都以山东天琴文化用品有限公司的名义签订；2012年2月15日，被告山东天琴文化用品有限公司向原告出具《房屋租赁合同变更申请》一份，申请涉案房屋的租赁协议中的承租方变更为山东天琴文化用品有限公司，协议中的其他条款不发生任何变动。2012年3月12日，原告山东省医药工业设计院为出租方（甲方）、被告山东天琴文化用品有限公司为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的租赁房屋为济南市解放东路60号临街二层营业房，房屋面积共500平方米；租赁期限为6年，自2012年6月1日起至2018年5月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公、经营使用；该房屋租金第一年（2012年6月至2013年5月）每年人民币25万元，第二年至第六年（2013年6月至2018年5月）每年人民币27万元。租金每6个月支付一次，先交租金后用房。每年5月31日前和11月30日前支付，由乙方将房租送至甲方处或汇入甲方指定的银行账户，如果产生手续费等费用由乙方承担，甲方收款后应向乙方出具税务发票；为保证乙方对该房屋的合理使用和乙方应交纳各项费用的支付，乙方在本合同签订之日起10日内向甲方支付履约保证金人民币15000元，租赁期届满如数退还，不计息；国家征收有关税收，依照法律规定由法定纳税人缴纳；与该房屋有关的费用，包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费等因乙方租赁使用而产生的费用，由乙方自行承担；乙方在其租赁期内不得未经甲方书面同意将承租房屋全部或部分转租；鉴于该房产一楼目前由前承租方山东万泉超市有限责任公司转租给建设银行和兴业银行使用，乙方对此表示认可，乙方租期开始后应及时与建设银行和兴业银行换签合同，以上房租由乙方承担，甲方不于上述承租人发生直接经济往来。建设银行和兴业银行的合同到期后，按“乙方在其租赁期内不得未经甲方书面同意将承租房屋全部或部分转租”执行，否则甲方有权收回出租房屋；甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）因甲方原因不能提供房屋或所提供房屋及水电等配套设施，不符合约定条件，严重影响使用；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（5）拖欠房租累计3个月以上（甲方故意拒收的除外）；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按实际拖欠天数应付租金同期贷款利息的2倍支付滞纳金。自2008年6月10日至2013年1月28日，案外人山东万泉超市有限公司及被告山东天琴文化用品有限公司分41次共计向原告山东省医药工业设计院支付租金1082986元；2013年6月17日，被告山东天琴文化用品有限公司向原告山东省医药工业设计院支付保证金人民币1.5万元。本院认为，原告山东省医药工业设计院与案外人山东万泉超市有限公司及被告山东天琴文化用品有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院作为有效证据予以采纳。被告山东天琴文化用品有限公司在承租涉案房屋后，应依照租赁合同的约定按时交纳房租。根据合同约定，自2008年6月1日至2014年11月30日，被告山东天琴文化用品有限公司应向原告山东省医药工业设计院支付的租金总额为人民币165.5万元（2008年6月至2013年5月租金共计人民币125万元，2013年6月至2014年5月租金人民币27万元，2014年6月至2014年11月30日租金人民币13.5万元），山东万泉超市有限公司及被告山东天琴文化用品有限公司共计向原告支付租金人民币1082986元，尚欠原告租金人民币572014元，原告山东省医药工业设计院要求被告山东天琴文化用品有限公司支付尚欠租金，理由正当，本院予以支持。在被告山东天琴文化用品有限公司支付上述租金后，原告应依约向被告出具税务发票。对被告山东天琴文化用品有限公司的原告未按合同约定提供水电的答辩理由，因被告山东天琴文化用品有限公司未提交其依据《房屋租赁合同水电部分协议》第三条第1款的约定与原告对损失进行鉴定并签订书面赔偿金额的证据，本院对该答辩理由不予采纳；对被告的涉案房屋门前道路维修、原告未及时修缮房屋主体结构漏水给被告造成损失的答辩理由，因被告未提交有效证据予以证实，对该答辩理由，本院不予采纳；对被告欠款的追缴日期为2014年11月30日之前的房租，根据合同法有关规定，租金的诉讼时效起算时间应以租赁合同约定缴纳期限的时间为准，超过2年诉讼时效的，原告已丧失胜诉权的答辩理由，从原告提交的证据7可以看出，案外人山东万泉超市有限公司及被告山东天琴文化用品有限公司在2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年均有付款行为，由此可以看出，原告山东省医药工业设计院一直在依照合同约定主张权利，被告的该答辩理由，本院不予采纳。对原告山东省医药工业设计院要求被告山东天琴文化用品有限公司支付违约金的诉讼请求。从原告山东省医药工业设计院提交的被告山东天琴文化用品有限公司及案外人山东万泉超市有限公司支付租金的明细看，被告山东天琴文化用品有限公司自2012年6月1日便存在不按约支付租金的情况，原告山东省医药工业设计院作为受损害方，在其利益受损的情况下，亦应想办法避免损失扩大，否则对于扩大的损失，其自身也要承担相应的责任。故对原告提出的要求被告分期支付违约金的请求，本院不予支持。欠款利息应以人民币572014元为基数，以中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2014年8月21日原告起诉之日起，至判决生效之日至为宜。对原告山东省医药工业设计院要求解除与被告山东天琴文化用品有限公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。庭审中，被告山东天琴文化用品有限公司认为原告的行为给己方造成损失，要求解除合同，在原、被告均要求解除合同的情况下，本院认为双方继续合作的基础已经丧失，日后合同的履行存在现实困难。原告山东省医药工业设计院要求解除房屋租赁合同，理由正当，本院予以支持。在原告山东省医药工业设计院未举证证明被告山东天琴文化用品有限公司存在其他违约行为的情况下，房屋租赁合同解除后，被告山东天琴文化用品有限公司向原告山东省医药工业设计院提交的1.5万元保证金，应折抵为租金。据此，被告山东天琴文化用品有限公司需向原告山东省医药工业设计院支付的租金数额为人民币557014元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年3月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告山东天琴文化用品有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东省医药工业设计院租金人民币557014元；三、被告山东天琴文化用品有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东省医药工业设计院欠款利息（以人民币572014元为基数，以中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2014年8月21日起至判决生效之日至）；四、驳回原告山东省医药工业设计院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10670元，由原告山东省医药工业设计院负担人民币1778元，由被告山东天琴文化用品有限公司负担人民币8892元；保全费人民币4020元，由原告山东省医药工业设计院负担人民币670元，由被告山东天琴文化用品有限公司负担人民币3350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于济南市中级人民法院。审判长***人民陪审员***人民陪审员***
二〇一四年十二月九日书记员***