某某;陕西建工集团股份有限公司;兰州毅德商贸城有限公司案外人执行异议之诉二审民事其他

甘肃省兰州市中级人民法院 民事判决书 （2025）甘01民终3109号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西建工集团股份有限公司，住所地陕西省西安市高新区成章路1501号丝路创智谷4号楼2层204室。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，陕西达拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西达拓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：***，女，1974年7月7日出生，汉族，住甘肃省定西市渭源县莲峰镇上街村三社。 委托诉讼代理人：***，男，1973年3月3日出生，汉族，住甘肃省定西市渭源县莲峰镇上街村三社。系***丈夫。 委托诉讼代理人：***，北京中银（兰州）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：兰州毅德商贸城有限公司，住所地甘肃省兰州市榆中县和平镇兰州毅德商贸城B1区1#楼。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 上诉人陕西建工集团股份有限公司（以下简称陕西建工公司）因与被上诉人***及原审第三人兰州毅德商贸城有限公司（以下简称毅德公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2025）甘0123民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陕西建工公司上诉请求：1.撤销甘肃省榆中县人民法院（2025）甘0123民初481号民事判决书，改判驳回***的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由***承担。事实和理由：陕西建工公司与***执行异议之诉纠纷一案，甘肃省榆中县人民法院作出（2024）甘0123执异100号执行裁定书，驳回***的异议请求，后***提起诉讼，甘肃省榆中县人民法院作出（2025）甘0123民初481号民事判决书，判令停止对案涉商铺的执行，认定事实错误，适用法律不当。1、一审认定***已交纳全部购房款的证据不足。首先，根据***提供的其与毅德公司所签商品房买卖合同第三条、第四条约定，案涉房屋总面积319.37平方米，单价每平方米6850.71元，故案涉商铺总价款应为2187911.25元。***提供的付款凭证为2408306元，已付款与商铺总价款不能对应。其次，***陈述其从毅德公司购买两套商铺，但未提供全部购房款的支付凭证。另一套商铺的价款略高于案涉商铺，无法证明其支付的2408306元为案涉商铺的价款或系两套商铺总价的定金。再次，***主张其于2021年付清房款，但毅德公司至今未向***开具发票。***未向毅德公司索要发票，且其提交的毅德公司出具的收款收据记载已收2187911元为定金，付款金额、资金性质不能对应，无法证明***已付清案涉商铺房款。根据谁主张谁举证的证据规则，应由***承担不利法律后果。2、案涉商铺未办证系***自身原因导致，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行。首先，在2024年12月30日执行异议听证程序中，***在庭审中陈述，2021年交房后，因办理房产证需要费用，其不急于办理，故没有办理房产证，后其没有向毅德公司申请办理过户登记。***本人首次向法庭的陈述具备客观、真实性，并形成笔录在卷佐证。根据禁止反言的民事原则，***的陈述应作为认定案件基本事实的证据。其次，***2016年与毅德公司签订的商品房买卖合同附件四第八条第二款约定，双方已在合同中将办理房产过户手续所需资料即支付全部购房款、缴清税费、专项维修资金、办证手续费、物业服务费、登记费予以明确。***至今未向毅德公司索要购房发票并缴纳契税，且购房合同签订后九年多，案涉房屋于2021年交房，交房后两年***没有进行办理房产过户的准备工作，也没有通过诉讼等方式要求办理房产过户。再次，***的代理人在一审中陈述曾多次要求毅德公司办理过户，但没有相应微信聊天记录、通话记录等，不符合常理。案涉商铺被保全后，毅德公司未及时向***披露商铺被查封，在执行中才告知该情况。毅德公司为缓解***情绪，并对抗陕西建工公司申请的执行，认可***曾口头要求办理过户的事实，故对法庭询问以不清楚业务推诿。***对其向毅德公司口头要求办理过户没有提交证据，虚假陈述，且无证据佐证，一审采信不当。最后，案涉房屋交房后虽疫情影响，但疫情期间行政部门并未停止过户手续的办理，符合规定的情况下可以出行并办理业务。交房后至查封前两年左右可以办证，疫情并非***未办过户登记的客观原因。***购买的两套商铺全款500余万元，案涉商铺购买后用于出租，***有能力全款500万元购买商铺且有租金持续收益，其认为经济困难无法缴纳税费，不具有说服力。***不愿交税，不急于办证，之后也没有向毅德公司要求办理过户，其主观上没有办理过户的意愿，客观上没有准备过户的必要手续，即索要购房发票、缴纳契税（完税证明）。***的代理人在一审中陈述的口头申请、疫情原因、经济困难等均非阻却办证的客观理由，故未办理过户登记系***自身原因导致，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，不能排除执行。毅德公司未开具增值税发票，涉嫌逃税，***未依据《中华人民共和国契税法》第九条、第十条、第十一条规定缴纳契税，系违法逃税，均损害陕西建工公司的合法权益，也损害国家利益。 ***辩称，***对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。***2016年6月28日与毅德公司签订买卖合同并支付购房款，毅德公司出具收款收据，将案涉房屋交付***使用，未办理过户登记系毅德公司原因导致，并非***过错。陕西建工公司对毅德公司的债权为普通债权，***的债权指向特定物即房屋，故***对案涉房屋享有物权期待权，应保护居住权。 毅德公司述称，与***的答辩意见一致，请求支持***的诉请。 ***向一审法院起诉请求：1.解除对***所有的B1区首层2幢-21号，不动产权证号为甘（2021）榆不动产权第0012990号商铺的查封措施，并停止对该商铺的执行；2.本案诉讼费用全部由陕西建工公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月28日，***与毅德公司签订商品房买卖合同，约定毅德公司将位于榆中县和平镇兰州毅德商贸城一期，面积为319.37平方米的第E17001002幢一层21号商铺出售给***，单价为每平方米6850.71元，总价款为2187911元。合同签订后，***的丈夫***通过招商银行向毅德公司一次性支付了房款。毅德公司于2016年6月28日向***出具案涉商铺收款收据，载明收款金额为2187911元。双方于2016年6月29日办理网签及预售备案登记，但至今未办理过户登记。毅德公司于2021年3月31日向***交付案涉商铺，并由***出租给案外人经营面馆，期间一直由***交付物业费。2022年年底或2023年年初，***要求毅德公司办理过户，毅德公司称因疫情及自己置业顾问更换、房产系统更新未办理。 2022年12月7日，陕西建工公司因建设工程施工合同纠纷起诉毅德公司，申请诉中保全。甘肃省榆中县人民法院于2023年3月28日查封毅德公司名下包括案涉商铺在内的不动产44处。2024年6月27日，陕西建工公司申请强制执行，执行案号为（2023）甘0123执3939号，在执行过程中申请对案涉商铺等不动产进行拍卖。***于2024年12月18日提出书面执行异议，要求解除对案涉商铺的查封并停止执行，甘肃省榆中县人民法院于2024年12月31日裁定驳回***的异议请求。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉商铺因登记在毅德公司名下而被执行，***认为其系案涉房屋的所有权人，对执行行为提出异议。***的主张能否排除执行，需审查其是否满足上述第二十八条的规定。***于2016年6月28日与毅德公司签订买卖合同并通过其丈夫***的银行账户全额支付房款，收据载明款项虽为定金，但收据金额、转账金额与买卖合同约定的总价款能够相互对应，其丈夫***代为支付符合交易习惯，故能够认定***已足额支付案涉房款。案涉商铺2021年3月31日已交付***，***将该商铺出租。案涉房屋于2023年3月28日被查封，故在案涉商铺被查封前***与毅德公司已签订买卖合同并支付全部价款、合法占有案涉商铺，符合上述第二十八条第一项至第三项的规定。本案主要争议焦点为未办理过户登记是否为买受人自身原因。对于是否因买受人原因未办理过户，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其办理过户登记有合理的客观理由的，亦可以认定符合该条件。庭审时，***称其在案涉商铺交付后多次找到毅德公司置业顾问要求办理过户登记，疫情、置业顾问频繁变更等原因导致案涉商铺在查封前未办理登记。毅德公司认可上述情况，称因疫情影响、置业顾问频繁更替导致消息滞后及房屋登记机关系统更新等原因导致案涉商铺未及时变更登记。在执行异议听证时，***称2021年交房后，因已办理网签备案，办理房产证需一定费用，且不急于办理，没有办理房产证。***在听证和庭审时陈述不一致，考虑到疫情影响当事人外出、承担契税可能存在经济困难及其认为网签备案具有对抗查封的认识错误等原因导致未及时办理过户登记，且毅德公司作为开发商在收到全部房款后未开具发票，也未及时提示***办理过户登记，其对未及时办理过户登记存在一定的责任。在日常民事法律行为中，不宜以法律人的高标准要求当事人作出相应的行为并保留证据。即使***未主动积极提出办理过户的申请，也存在客观事由影响其正常行使民事权利，故不能单纯将未办理过户的原因归咎于***。案涉商铺虽尚未完成过户登记，但***系案涉商铺真正的权利人并享有物权，其享有足以排除对该房屋强制执行的权利。解除查封措施系执行程序行为，应在执行程序中处理，本案不作处理。***的诉讼请求具有事实及法律依据的部分，一审予以支持。对陕西建工公司的答辩意见，一审不予采纳。对毅德公司的答辩意见，一审予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条规定，一审判决：一、停止对位于甘肃省榆中县和平镇兰州毅德商贸城一期第E17001002幢一层21号，不动产权证号为甘（2021）榆不动产权第0012990号、面积为319.37平方米房屋的执行；二、驳回原告***的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告***负担50元，被告陕西建工集团股份有限公司负担50元。 二审中，***提交以下证据：1、购房合同、收款收据。用以证明案涉房屋购房款已全部付清。2、租赁合同、承租人交纳租金的聊天记录、***交纳物业费的票据。用以证明案涉房屋至今由***占有使用。陕西建工公司对证据1的真实性及证明目的均有异议，认为没有原件，不符合证据的形式要件，即使***购买案涉商铺，未提供相应银行流水及发票，也不能证明其已支付全部购房款；对证据2中合同的真实性无异议，对聊天记录的真实性认为无法核实，并认为微信聊天中的转账信息未备注为案涉房屋租金，不能认定该房屋已租出使用，对物业费发票的真实性无异议。毅德公司对证据1、证据2的真实性及证明目的均无异议。 二审查明，陕西建工公司申请强制执行，2023年12月8日，甘肃省榆中县人民法院立案执行，案号为（2023）甘0123执3939号。 二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：***对毅德商贸城B1区2幢-21号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。***主张排除对案涉房屋的强制执行，其须符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条第一款“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”规定的全部情形。 首先，***2016年6月28日与毅德公司签订的商品房买卖合同已进行网签备案，该合同约定了购买房屋的具体位置、成交价格及购房款的支付等，具备买卖合同的必要内容，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陕西建工公司诉毅德公司建设工程施工合同纠纷一案执行过程中，案涉房屋于2023年3月28日被查封，***与毅德公司系在案涉房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同。 其次，***提供的案涉房屋2021年3月21日交接验收单、兰州毅德商贸物流城2021年3月31日物业管理费收据、案涉房屋2023年2月21日至2025年5月6日期间水电费票据、2021年3月31日房屋租赁合同等相互印证，能够证明毅德公司已于2021年3月21日将案涉房屋交付***，***交纳了该房屋物业费、水电费。***在二审中提交的租赁合同、承租人交纳租金的聊天记录、***交纳物业费的票据等也能证明，案涉房屋至今由***占有，故***在本院2023年3月28日查封前已合法占有该房屋。 再次，***购买的案涉房屋总价款为2187911元，毅德公司2016年6月28日出具收款收据确认收到***案涉房屋定金2187911元。***的丈夫***2016年6月28日、2016年8月12日分别向毅德公司支付2408306元、150万元，证明毅德公司实际收到案涉房屋价款2187911元。根据***在二审中提交的购房合同、收款收据，***购买的另一商铺价款为2298956元，毅德公司2022年6月28日、2016年7月5日、2016年8月12日分别出具收款收据确认收到***该商铺定金220395元、定金578561元、楼款150万元，能够证明上述支付凭证其余款项系支付***该商铺价款。结合毅德公司2021年3月21日向***交付案涉房屋后，***交纳该房屋物业费、水电费的事实，可以证明***与毅德公司签订的商品房买卖合同已实际履行，***在案涉房屋查封前已支付全部价款。 最后，***向毅德公司支付案涉房屋全部价款后，已履行完毕其主要合同义务。毅德公司对办理过户登记负有协助义务，***单方无法办理房屋过户登记，没有证据证明案涉房屋未办理过户登记系***拒绝配合毅德公司办理过户导致，故***关于不急于办理房产证的陈述不足以证明其对未办理过户存在主要过错。毅德公司未履行过户登记相关的义务，具有主要过错，故案涉房屋未办理不动产所有权转移登记非因***自身原因。 根据上述认定，***对案涉房屋主张权利符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条第一款的规定，其享有足以排除强制执行的民事权益，能够排除强制执行。陕西建工公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。 综上，陕西建工公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西建工集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十二月二十九日 法官助理*** 书记员***