湖北天元物流发展有限公司与黄滔房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民事判决书 （2016）鄂0503民初413号 原告湖北天元物流发展有限公司，住所地宜昌市伍家岗区桔城路26号。 法定代表人***，系该公司董事长。 委托代理人***，系湖北天元物流发展有限公司联运分公司总经理。特别授权代理。 委托代理人***，系湖北天元物流发展有限公司三峡钢铁贸易中心招商主管。特别授权代理。 被告***。 原告湖北天元物流发展有限公司（以下简称“天元公司”）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理。依法适用简易程序由审判员***独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告天元公司的委托代理人***、***，被告***均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。 原告天元公司诉称，2015年6月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》和《综合服务合同》，合同期限从2015年7月10日至2020年7月9日，其中前三年的租金和综合服务费标准为4167元／月，每半年支付一次。同日，被告按合同约定向原告支付了履约保证金8000元以及2015年7月10日至2016年1月9日的租金和综合服务费25000元。双方在合同中还约定了解除合同的情形以及解除后的处理，被告自2016年1月10日起开始欠费，2016年3月21日原告向被告发送了书面的《解除合同通知书》，被告仍没有履行合同约定的义务。故原告诉至法院请求判令：1、解除与被告签订的《房屋租赁合同》和《综合服务合同》；2、原告不予退还被告交纳的履约保证金8000元；3、被告向原告支付2016年1月10日至3月21日期间的租金和综合服务费9977元；4、被告向原告支付2016年1月10日至3月21日期间的滞纳金18000元；5、原告退还被告水电表押金150元；6、被告在2016年3月24日前将租赁房屋清理完毕并返还给原告。 被告***辩称，1、原告虚假承诺导致争议产生。2015年7月9日，被告察看了该租赁房屋，因该门面系毛坯房，大门、后门和楼梯扶手都没有安装，通过与原告公司的工作人员***、***商议，其当场承诺同意从租金中扣减5000元。后来未写入格式合同中，原告承诺被告直接少交5000元租金即可。但到了交纳第二期租金时，被告提出上述扣减请求，原告工作人员一致口径不予扣减，故被告未按合同约定交纳第二期租金。2、原告对承租门面断水断电，并擅贴封条，严重损害了被告利益。2016年1月15日，被告发现承租门面的水电被原告掐断，经交涉其要求先交清房租和服务费才能充值通电。2016年3月21日，原告向被告下达了解除合同通知书，当日便将该门面大门贴上了自制封条，并派人看守，致使被告无法继续经营，产生损失10万余元。3、原告作为提供格式合同一方，对履约保证金及违约责任等条款约定不明，且未依法尽到提醒和说明义务。原、被告双方并未约定当被告拖欠租金时原告可不予退还履约保证金，滞纳金的计算标准也不明确；且履约保证金和违约滞纳金的同时约定及约定过高都违反法律规定，显失公正。4、按照原告主张的欠费时间和标准计算，欠费应为10000.8元。5、合同约定拖欠租金一个月就解除合同，显失公正。6、被告为门面装修投入了13万余元，现原告要求解除合同给被告造成巨大损失。综上，请求法院驳回原告诉讼请求，被告同意解除合同，要求原告退还8000元保证金，被告自行承担装修损失，亦不要求原告赔偿断水断电及擅贴封条所造成的损失，尽早腾出门面给原告。 经审理查明，2015年6月19日，原告天元公司（甲方）与被告***（乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于桔城路26号房屋门牌号为××，面积为431平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，自2015年7月10日至2020年7月9日。前三年租金标准为2500元／月，房屋租金按半年结算，第一个半年的费用由乙方于合同签订时向甲方支付。合同期间续费的，应在续费半年开始的10日前向甲方支付。乙方在合同签订时向甲方支付履约保证金8000元，合同终止时如乙方无拖欠租金、水电费以及其他违约行为，甲方全额无息退还乙方。乙方在签订合同时交纳水电表押金及消防设施押金150元。若乙方拖欠租金、水电费或其他费用达到一个月及以上的，甲方有权解除合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后解除租赁合同。按本合同约定的乙方逾期交纳租金、水电费等费用的，每逾期一日，乙方按所欠费用的5%向甲方支付滞纳金。乙方提前解除合同或因乙方违约甲方解除乙方合同的，乙方向甲方交纳的履约保证金不予退还。同日，双方还签订了《综合服务合同》，就上述租赁房屋甲方为乙方提供信息服务、物业服务、保洁服务、绿化服务、排污服务等其他服务，约定甲方向乙方按1667元／月收取综合服务费，支付方式、滞纳金计算方式与上述租赁合同约定一样。上述《房屋租赁合同》终止或解除的，本合同随之终止或解除。当日，被告***向原告天元公司支付了2015年7月10日至2016年1月9日期间的房租及综合服务费共计25000元，还交纳了履约保证金8000元，以及水单表押金150元。第一期租赁到期后，原告天元公司通知被告***续交租金及综合服务费，但因抵扣租金的相关事宜未达成一致，被告***未再续交租金及综合服务费。2016年2月开始，原告天元公司对出租房屋开始断电。2016年3月21日，原告天元公司向被告***送达了书面的《解除合同通知书》，要求解除双方签订的合同并要求被告***支付所欠租金、综合服务费及滞纳金等。 另查明，本案房屋出租给被告***时没有楼梯、扶手、大门及后门，后经被告***进行了安装完善。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《综合服务合同》、收据两份、短信截图、通话记录、送达照片以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，1、关于合同是否可以解除。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《综合服务合同》系双方真实意思表示，双方均应依约行使权利、履行义务。原、被告双方在《房屋租赁合同》约定了“若乙方拖欠租金、水电费或其他费用达到一个月及以上的，甲方有权解除合同”，被告***的租金只交到2016年1月9日，原告天元公司于2016年3月21日向被告***送达书面的《解除合同通知书》时，双方约定一方解除合同的条件已经成就，则原告天元公司有权解除《房屋租赁合同》；且《综合服务合同》约定“《房屋租赁合同》一旦解除的，本合同也随之解除”，则《综合服务合同》也一并得以解除。故对于原告天元公司的该项主张，本院予以支持。 2、合同解除后租金、综合服务费、履约保证金、滞纳金、水电表押金及房屋退还等问题的处理。被告***主张应该扣减5000元的租金，但未提交充分证据予以证实，故本院不予认可。从2016年1月10日起第二期租赁开始至2016年2月1日--原告天元公司认可对该出租房屋进行断电，这一期间的租金和综合服务费被告***应该按约交纳，即（2500元／月＋1667元／月）÷30日×22日≈3056元，自2016年2月2日后因原告天元公司的断电行为导致被告***无法正常经营，则对于原告天元公司主张2016年2月2日至2016年3月21日期间的租金和综合服务费，本院不予支持。原、被告双方在合同中约定的履约保证金不同于定金的性质，保证金的实质是进行担保，而不具有惩罚性质。如按约对履约保证金以“不予退还”来处理，作为格式条款提供方原告天元公司有加重被告***责任之意，则该约定应视为无效。根据履约保证金的担保性质，若被告***一旦违约，应该将必要的费用从履约保证金中予以扣减，扣减后多退少补，从而维护出租方的利益。除上述被告***应当支付的租金和综合服务费3056元之外，双方还约定了滞纳金。合同约定租金和综合服务费每逾期一日，被告***应按所欠费用的5%向原告天元公司支付滞纳金。该滞纳金相当于违约金的性质，被告***认为约定过高，依法应当以实际损失为基础适当减少，本案的实际损失为资金的利息损失，则对于以3056元为计算基数，自2016年1月10日至2016年2月1日按照银行同期同类贷款利率1.3倍范围内的损失，本院予以支持，超出该标准的部分不予支持。即3056元×（4.35%÷365天×1.3）×22天≈10元。则从8000元的履约保证金中应扣减的费用合计为3066元，原告天元公司还应向被告***退还4934元保证金。依约及原告天元公司也同意将水电表押金150元退还给被告***，同时被告***也应及时将租赁房屋腾退给原告天元公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告湖北天元物流发展有限公司与被告***于2015年6月19日签订的《房屋租赁合同》、《综合服务合同》予以解除。 二、被告***于本判决生效之日起五日内向原告天元物流发展有限公司支付租金、综合服务费3056元及滞纳金10元，合计3066元。 三、原告天元物流发展有限公司于本判决生效之日起五日内向被告***退还水电表押金150元。 四、被告***于本判决生效之日起五日内向原告天元物流发展有限公司腾退位于宜昌市桔城路26号，门牌号为401，面积为431平方米的房屋。 五、驳回原告天元物流发展有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费696元，减半收取348元，由被告***负担150元，由原告天元物流发展有限公司负担198元。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员*** 二〇一六年六月十三日 书记员***