湖北天元物流发展有限公司、某某等民事二审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院 民事判决书 （2022）鄂05民终4752号 上诉人（原审原告）：湖北天元物流发展有限公司，统一社会信用代码914205000581087946，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区东艳路48号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北三立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北三立律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：***，男，1974年1月15日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。 委托诉讼代理人：***，湖北百思特律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宜昌北斗鑫汽车修理服务有限责任公司，统一社会信用代码91420500ＭＡ49Ｂ4ＵＢ4Ｎ，住所地湖北省宜昌市伍家岗区××路××号××室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北百思特律师事务所律师。 上诉人湖北天元物流发展有限公司（以下简称天元公司）与上诉人宜昌北斗鑫汽车修理服务有限责任公司（以下简称北斗鑫公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2022）鄂0503民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天元公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持天元公司的全部诉讼请求，判令北斗鑫公司、***承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由： 一、一审法院认定天元公司于2021年1月18日将解除合同通知书张贴在案涉门面房屋门上，并同时张贴封条，系事实认定错误，从而导致判决错误。根据《租赁合同》，承租人逾期缴费达1个月的，出租人有权解除合同，因此双方的租赁关系应于2020年12月30日解除，并且在双方同期审理的其他争议中，北斗鑫公司、***也认可租赁关系于2020年12月30日解除，但一审法院判决租赁关系于2021年1月18日解除，系事实认定错从而导致判决错误。 二、一审法院认定天元公司于2021年1月18日张贴封条是以实际行为收回了案涉房屋，并对2021年1月18日后的租金或占有使用费不予支持无事实和法律依据。1.北斗鑫公司、***长期拖欠租金，天元公司催缴未果而向其发送《合同解除通知书》，要求补齐租金、解除合同并在合理期限内腾退，但其置之不理继续经营，严重扰乱市场秩序，造成恶劣影响。2.2021年1月15日，天元公司根据《合同解除通知书》进行清场，在此过程中北斗鑫公司、***不仅不予配合，且为了继续经营阻拦清场、打伤天元公司员工，造成伍家派出所出警，至今仍未销案。3.2021年1月18日张贴封条，但北斗鑫公司、***仍然以各项物品占用涉案房屋，截至目前仍无法产生收益，损失严重，一审法院不支持2021年1月18日之后的房屋占有使用费无事实和法律依据。 三、一审法院未判决逾期腾退占有使用费，属于遗漏诉讼请求，程序违法。 四、北斗鑫公司、***在一审中并未提出违约责任过高，也并未对违约金请求调减，也没有对违约金过高进行举证。但一审法院却以“被告提出违约责任过高，请求调减，考虑到被告租赁场所存在渗水等瑕疵”为由，对合同约定的违约金予以调减，属于程序违法，适用法律错误。 北斗鑫公司、***辩称，1.一审认定湖北天元公司贴封条的事实是正确的。2.贴封条是根本违约，一审法院对贴封条之后的租金不予支持是正确的。3.关于违约责任问题，我方认为天元公司存在违约，我方反映问题未果后，未缴纳当期租金，是行使同时履行抗辩权的行为。我方没有违约，不应承担违约金。一审法院调减违约金虽然不当，但不属于程序违法。 北斗鑫公司、***上诉请求：撤销原判决，改判北斗鑫公司、***支付2020年10月15日至10月30日的房屋租金4853.5元。（不服金额为32420.5元)。事实与理由： 一、原审对天元公司在封门之前采取的断电行为未予认定，未提及天元公司的这种严重违约行为。双方为租金交纳、房屋漏水、渗水等问题一直存在较为尖锐的矛盾，互相指责；多次磋商无果后，天元公司于2020年10月30日下午14:05分将涉案房屋的电闸拉断，因为断电直接造成北斗鑫公司无法经营。但是，原审对于天元公司这种违约行为未置一词。即使暂且不谈断电造成无法经营的损失，至少断电之后的房屋租金天元公司无权主张。 二、未按时交纳部分租金是因为天元公司的种种恶劣行为，在天元公司封门之前双方就长期因房屋严重渗水、漏水乃至最后断电等问题发生纠纷，暂时停交租金是行使同时履行抗辩权的正当行为；即便退一步说，至少双方都存在违约，因此天元公司关于违约金的主张不应得到人民法院的支持。 三、原审适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条判决北斗鑫公司、***承担共同付款责任属适用法律错误。首先，***签订合同与北斗鑫公司成立是同一日，应视为同时完成的民事行为；而该条规定的情形应发生于公司成立之前。其次，适用该条款的前提是发起人为设立公司而进行的民事行为，即发起人的行为应当属于公司设立必要行为，以公司设立为直接目的和为创造公司设立的必要条件而进行的的必要行为。虽然本案中***将北斗鑫公司的营业地登记为租赁房屋，但即便***不承租该房屋，将其它房屋登记为公司的营业地仍然不影响公司的设立。***承租该房屋的目的是为方便公司经营，这属于股东个人从事民事活动以利于公司经营的行为，充其量公司只在受益范围内承担责任，公司并非承担合同当事人的合同责任，不能据此突破合同相对性。再次，根据上述法律规定，即便认定公司应承担责任，也只能判决由公司单独承担责任，公司与股东个人两者只能选其一，原审判决两上诉人共同承担合同义务属适用法律错误。 天元公司辩称，断电是天元公司在***、北斗鑫公司长期欠缴租金及相关费用的情况下行使的抗辩权。10月30日断电后，***才于11月初缴纳了上期的部分租金，后面到2020年12月30日，天元公司才依据合同约定行使了解除权，发送了解除通知书，并给予其15日腾退期，要求其在2021年1月14日前腾退。 天元公司向一审法院起诉请求：1、确认天元公司与***签订的租赁合同于2020年12月30日起正式解除。2、判令***支付自2020年9月28日至2020年12月30日期间的租金24424元。3、***支付自2020年9月28日至2020年12月30日期间迟延履行违约金24424元。4、***支付自2020年12月31日至2021年1月14日期间的占有使用费4697元。5、***自2021年1月15日起至实际腾退之日止，按照19414元/月（原租金标准两倍）的标准向天元公司支付房屋逾期腾退占有使用费，截至2022年4月14日，共计291210元。6、北斗鑫公司、***立即腾退房屋并交天元公司验收。7、北斗鑫公司对***的第2、3、4、5、6项诉讼请求承担连带责任。8、本案诉讼费由北斗鑫公司、***承担。 一审法院认定的事实：2019年9月20日，天元公司作为出租方与***作为承租方签订《租赁合同》，双方约定：天元公司将其建设的位于东艳路48号的门牌编号为天元QA3-301号房屋一间出租给***用于从事汽车维修使用。房屋面积为808.9㎡，租赁期限从2019年10月15日至2022年10月14日。租金单价为12元/㎡,计9707元/月。第一个缴费期间的费用，由承租方于2019年9月11日前支付。下一个缴费期间的费用，由承租方在缴费期间开始前的10日内支付。承租方承担支付承租物的水费、电费、卫生费等所有有关费用，由出租房委托的物业管理公司代收代缴。承租人在签订合同时缴纳水电表押金及消防设施押金1000元。租赁期间内维修由承租方负责，涉及房屋主体结构的大修由出租方负责。承租方需向出租方缴纳租赁保证金￥48534元，租赁保证金不计利息，租赁期满，出租方一次性退付承租方。承租方不支付或者不按约定支付租赁费用达1个月的，出租方可以解除合同；承租方未及时支付租金的，应当及时补交；逾期30天以上的，应向出租方支付逾期租金等额的违约金；承租方未在本合同约定的时间内向出租方返还租赁物，按逾期返还天数支付双倍租赁费用等内容。双方签字、盖章确认。 2019年9月20日***注册成立了北斗鑫公司，并作为该公司法定代表人。北斗鑫公司的登记住所地为湖北省宜昌市伍家岗区××路××号××室。 2020年4月16日，天元公司与***签订了《补充协议》，约定因为疫情原因，对2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金全部减免。对2020年5月1日至2020年10月31日期间的房屋租金按照双方签订的租赁合同中约定的月租金标准的50%进行减免，租金减免合计58242元。***在2020年2月1日至2020年10月31日期间按照原合同优惠政策顺延后，应缴纳租金共计87363元，履行优惠政策后，还需缴纳租金29121元。合同期内仍应当按照减免范围外的租金支付标准、支付时间支付租金等内容。 2019年11月11日，北斗鑫公司出具《关于天元公司AQ3-301室房屋渗水的情况说明》，认为案涉房屋存在渗水问题，要求进行修复。2020年7月18日，宜昌北斗鑫汽车修理服务有限公司再次出具《关于租用天元公司AQ3-301室房屋渗水的情况说明》认为渗水问题未得到有效解决，并认为物业管理存在瑕疵，物业费用过高。 2020年10月30日，***因租金问题与天元物流物业发生纠纷，报警处理，警方建议通过司法途径解决。 2022年2月7日，北斗鑫公司出具《关于租用天元公司QA3-301室后的使用问题情况说明》表示自2020年11月20日，天元公司断电后，公司无法经营，故关闭店面，不再使用。 2022年6月6日，宜昌市伍家岗区伍家乡人民调解委员会出具《情况说明》，载明2021年6月21日与2022年3月9日均组织双方和社区工作人员、伍家派出所民警共同开会商议，调解未果。 2020年12月30日，天元公司作出《合同解除通知书》，载明：“......贵方应于2020年10月15日前支付2020年10月15日至2021年1月14日期间的租金及市场服务费共计43680元。截止2020年12月30日，贵方已经拖欠应交租费超过贰个月，鉴于我方多次通过电话、短信、微信等形式通知贵方支付租费，并于2020年10月19日起多次向贵方发出催款通知书，明确告知贵方的违约责任及我方将采取的措施，但贵方仍未履行付款义务......自本《合同解除通知书》送达之日起，贵我双方签订的《租赁合同》、《市场服务合同》正式解除。二、请贵方在本《合同解除通知书》送达之日起15日内（2021年1月14日17:30前）搬离标的房屋......三、贵方已付的租赁保证金中的￥43680元用于抵扣贵方所欠付的租金和市场服务费”等内容，天元公司于2021年1月18日将该解除通知书张贴在案涉房屋门上，并同时张贴封条。直至一审庭审时，封条未解除。 ***在合同期间内分两次支付租金共计58242元。并缴纳保证金43608元。***因本案租赁房屋而产生其他法律争议，均尚在审理过程中。 一审法院认为，依法成立的合同，应当得到适当的履行。双方签订租赁合同及补偿协议，明确了案涉房屋的租金标准、租赁期间及租金减免优惠金额，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同，则双方应当按照协议约定的内容履行。双方在补充协议中确认，被告应当缴纳2020年2月1日至2020年10月31日期间租金29121元，余下租赁期间仍按照原租赁合同的约定计算租金。则自2020年11月1日起，被告应当按照9707元／月的标准，支付租金。因双方后期发生争议，***一直不缴纳租金，其行为构成违约。天元公司根据合同约定，作出解除合同的通知书，并于2021年1月18日张贴于被告经营的案涉铺面门上，同时张贴封条，此时可视为双方的租赁合同已经解除。则被告自2019年10月15日起至2020年1月31日期间应当缴纳的租赁期间租金为34945元（9707元／月÷30天×108天），自2020年2月1日至2020年10月31日期间应当缴纳的租金为29121元，自2020年11月1日至2021年1月18日期间应当缴纳的的租金为25238元（9707元／月÷30天×78天），以上共计89304元。被告已向天元公司支付租金共计58242元，故其还应当支付租金31062元。虽双方约定了“承租方未在本合同约定的时间内向出租方返还租赁物，按逾期返还天数支付双倍租赁费用”，但天元公司在张贴解除租赁合同的通知的同时将被告的店铺张贴封条，阻止被告自行进入，其已经以实际行为于2021年1月18日回收了案涉房屋，故本院对天元公司要求被告双倍支付2021年1月18日后的租金及支付此后占有使用费的请求，均不予支持。被告拖欠租金的行为构成违约，应当承担违约责任，双方约定“承租方未及时支付租金的，应当及时补交；逾期30天以上的，应向出租方支付逾期租金等额的违约金”，被告提出该违约责任过高，请求调减，考虑到被告租赁场所确存在渗水等瑕疵，本院酌情按照其欠付的租金金额20%计算违约金为6212元（31062元×20%）。被告***作为北斗鑫公司法定代表人，虽以个人名义签订租赁合同，但案涉房屋实际是作为北斗鑫公司经营场所，该公司应当对欠付租金承担共同清偿责任。被告另缴纳保证金43608元，系对合同履行的保证担保行为。被告因租赁房屋还涉及其他案件，尚在审理过程中，故该保证金应当待所有债权债务确定后，再予以抵扣。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第六十二条、第五百零九条，第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定,判决：一、***、北斗鑫公司与天元公司之间的租赁关系于2021年1月18日解除；二、***、北斗鑫公司于判决生效之日起十日内向天元公司支付租金31062元，并支付违约金6212元；三、天元公司于判决生效后立即解除湖北省宜昌市伍家岗区××路××号××室上张贴的封条，***在解除封条后十日内将该房屋内物品腾空；四、驳回天元公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3236元，由***负担350元，由天元公司负担2886元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、关于北斗鑫公司是否应承担案涉房产租金问题。本案中，***与天元公司签订的租赁合同租赁用途为汽车维修，北斗鑫公司住所地为案涉房产地址，法定代表人为***，北斗鑫公司成立后使用涉案房产经营汽车维修，一审判决北斗鑫公司与***共同承担责任并无不当，本院予以维持。 二、关于一审判决按所欠租金总额20%支付违约金是否适当问题。首先，双方签订的《租赁合同》约定，“逾期30天以上的，应向出租方支付逾期租金等额的违约金”。依据查明的事实，***确已逾期30天未支付租金，应承担支付违约金的违约责任。***上诉称因房屋漏水影响其使用而履行抗辩权未支付租金，但其未提交充分有效证据证明天元公司违反维修义务，未能维持房屋处于适用状态而影响北斗鑫公司对房屋的主要使用目的，因此其未支付租金不构成违约的抗辩理由，没有事实依据，本院不予支持。其次，当事人主张约定的违约金过高请求减少的，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定。本案中，当事人约定的违约金与逾期租金等额，约定金额明显过高，且在合同履行过程中，房屋确有渗水等瑕疵，一审法院综合本案实际情况，酌情认定违约金额为欠付租金总额的20%，并无不当，本院予以维持。 三、天元公司2020年12月30日作出《合同解除通知书》，载明：“自本《合同解除通知书》送达之日起，贵我双方签订的《租赁合同》、《市场服务合同》正式解除。”天元公司未提交证据证明2021年1月18日前向***送达该《合同解除通知书》，天元公司2021年1月18日将该《合同解除通知书》和封条张贴于案涉房产处，一审法院认定双方之间的租赁关系于2021年1月18日解除，天元公司以实际行为收回涉案房屋，因此不予支持此后的占有使用费，并无不当，本院予以维持。 综上所述，天元公司、***、北斗鑫公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8125元，由湖北天元物流发展有限公司负担7514元，由***、宜昌北斗鑫汽车修理服务有限责任公司共同负担611元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十二月二十一日 法官助理*** 书记员***