上海国微某某技术股份有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0115民初58537号 原告：上海国微***技术股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区临港新片区秋山路1775弄29、30号6楼27室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男。 委托诉讼代理人：梅黎，女。 被告：***，女，1989年5月31日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市。 委托诉讼代理人：**(系被告伯父)，现住上海市浦东新区。 原告上海国微***技术股份有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海国微***技术股份有限公司的委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告上海国微***技术股份有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告退还原告租房押金人民币(以下币种相同)39,687.50元；2.判令被告向原告支付逾期退还押金之违约金(每逾期一日收取0.5%违约金计算，自应当退还押金之日次日起算，计至实际清偿日止)；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2018年11月15日签署了房屋租赁合同，租赁房屋位于上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX楼A座(以下简称系争房屋)，租赁期限为2018年12月1日至2019年11月30日。后双方又于2019年11月20日签订了该房屋租赁合同的补充协议，约定原告续租系争房屋至2020年2月28日。租期届满后，按照合同约定，原告有恢复房屋原结构的义务，但是由于新冠疫情的不可抗力原因,租赁房屋所属的物业单位无法办理施工许可证，以致复原工作只能暂缓进行。在疫情得到有效控制后，原告接到了物业单位可以进场的通知，于2020年3月13日及时办好了施工许可证，并按照物业单位允许的时间安排施工队进场施工。2020年3月20号原告与被告签署了名为《关于世界广场15楼A座退租房屋复原施工项目及要求》的文件(以下简称：“复原要求书”)，并于3月29日按照复原要求书中提出的要求完成了复原工作。2020年3月30日，被告对房屋进行验收，又提出新的复原要求，对此原告予以明确拒绝并认为其已完成复原要求书的各项要求，原告已将复原义务履行完毕，被告无权再要求原告履行复原义务。原告支付给被告的押金金额为61,686元,在原告履行完毕复原义务的情况下,被告应于2020年3月30日将押金全额退还给原告，但被告除于4月30日向原告退还21,998.50元押金外,剩余39,687.50元押金一直拒不退还,并明确表示不会归还。原告认为在其履行了复原要求的情况下，被告理应退还全部押金。被告的行为损害了原告的合法权益，原告故诉至法院，要求判如所请。 被告***辩称，原告以疫情为由，不积极主动办理合同租赁期满后向被告交还房屋的事宜，致使系争房屋延迟交房38天，给被告造成严重经济损失。补充协议约定租赁终止日为2020年2月28日，租期满后，原告必须按时(2020年2月28日)搬走，并恢复房屋原结构。由于疫情原因，被告并未要求原告必须这样做，但原告在2020年3月13日办理好施工许可证后，于3月20日才通知被告到场，这期间耽误了七天。根据复原要求书，复原工程两天即可全部结束，但原告于2020年3月30日才通知被告进行验收，这期间又耽误了八、九天。验收时，被告提出门口屋顶修复不符合复原要求书的约定，后经被告多次催促，原告最终于2020年4月7日将顶棚修复完毕。被告认为直至该日，原告才完成了房屋复原的全部工作。被告收到原告的押金61,686元，扣除39,697.50元是有原因的：一、2019年至2020年度开发票缴税2,250元。二、2020年2月29日至2020年3月13日的物业费1,683元的一半计841.50元(考虑疫情双方各出一半)；2020年3月14日至2020年4月7日的物业费3,106元。三、房屋占用费和违约金：2020年2月29日至2020年3月13日的房屋占用费收取一半计7,098元，2020年3月14日至2020年4月7日的房屋占用费计25,350元，合计32,448元(庭审中，被告表示，根据合同约定，应按租金标准的100%向甲方支付占用费，故房屋占用费实际应为64,896元)；违约金按照合同约定，超出租期按照1,000元/元计算，总数不得超过5天，如果超过5天，按照2,000元/月计算，被告留三天正常施工复原时间，余22天计39,000元；房屋占用费和违约金共计71,448元，被告考虑疫情等诸多因素，仅收33,500元。以上三项合计39,697.50元。根据补充协议，原告未结清以上费用的，被告有权在保证押金中对应扣除，故不同意原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告是系争房屋的权利人。2018年11月，被告(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积149.12平方米)出租给乙方，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日，租金每日每平方米(建筑面积)6.80元(税前)，月租金30,843元，押金61,686元。合同另对其他事项作了约定。该合同到期后，原、被告于2019年11月20日签订房屋租赁合同(补充协议)，约定乙方继续租赁系争房屋，续租时间自2019年12月1日至2020年2月28日，月租金30,843元。协议第六条约定：租赁期满后乙方必须按时(2020年2月28日)搬走,并恢复房屋的原结构(重新砌起15A与15J之间的墙面);不得故意拖延时间,超出租期按照1,000元/天计算,总天数不得超过5天。如果超出5天,按照2,000元/天计算。第八条约定：租赁期间发生的水、电、物业管理费等费用由乙方支付,在前个租期缴纳了61,686元人民币的保证押金,在这个租期继续适用,待期满后甲乙双方不再续签,以上费用结清,房屋无损时,甲方应在十个工作日内全额退还乙方。乙方如果未结清以上费用,甲方有权在保证押金中对应扣除。补充协议另对其他事项作了约定。 合同签订后，被告按约向原告交付系争房屋，原告按约支付押金并陆续付租至2020年2月28日。 2020年2月28日租期到期后，原告未再续租系争房屋。2020年3月20日，原告(乙方)、被告(甲方)签订复原要求书，约定：1.移除所有可以移动的办公用品；2.原先A座玻璃门内侧整面副墙及直角(东面)隔断拆除；3.拆除后无论内部原墙面是何种情况，与乙方无关；4.现装在副墙上的强电箱、空调开关后移到主墙面，如果后移的位置不方便安装，与乙方无关；5.原装在副墙上的其他电器设备(插座、开关等)一并拆除，不予保留；6.拆除中间隔墙上的企业标志；7.将A和J座之间的墙体复原，做好涂刷；8.以上所有涉及到顶棚的缺损部位，按现有式样和材料修复完整。 审理中，原告申请证人**出庭作证，****：2020年3月20日签订装修协议，两天后开工，被告和其表示要把隔墙拆开；2020年3月30日,其完成了修复，并将钥匙归还给被告；后被告称铁管子露出来了，其于4月7日又进行了修复。被告于2020年3月30日对“顶棚缺损修复完成”提出了异议，其余修复工作证人均已完成。被告针对证人证言表示，被告于2020年3月30日就向证人提出顶棚未修复完整，且被告并未收到系争房屋的钥匙。 另查明，原告原名为***(上海)信息科技有限公司，其于2020年10月27日名称变更为上海国微***技术股份有限公司，注册地址变更为中国(上海)自由贸易试验区临港新片区秋山路1775弄29、30号6楼27室，法定代表人变更为***。 以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《关于世界广场15楼A座退租房间复原施工项目及要求》、收条、微信聊天记录、证人证言、工商变更信息，被告提供的照片、微信聊天记录、缴税发票、物业费缴费发票等证据材料及庭审笔录在案佐证。 本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《复原要求书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。《补充协议》明确约定租赁期满后乙方必须按时(2020年2月28日)搬走，并恢复房屋的原结构，并作了“不得故意拖延时间,超出租期按照1,000元/天计算,总天数不得超过5天；如果超出5天,按照2,000元/天计算”的特别约定。加之双方在复原要求书中确认：以上所有涉及到顶棚的缺损部位，按现有式样和材料修复完整。结合庭审查明的事实，合同于2020年2月28日终止,至2020年3月30日双方对顶棚缺损部位修复完整的问题尚存有异议，证人证言亦证明该日被告仍对此提出异议，直至4月7日才修复完整是事实。鉴于双方对顶棚缺损部位修复完整有特别明确约定，双方均应遵循公平诚信原则，恪守承诺。根据约定，原告应于2020年2月28日无条件地搬走并恢复房屋原结构，但原告实际直至4月7日才完成房屋修复的全部工作，期间被告也并不能将系争房屋另作他用，原告存在违约情形，被告的损失显而易见。被告对税金、物业费、租金及房屋占有使用费、违约金的计算方式符合合同约定，且也已考虑到新冠疫情的因素对原告应当承担的费用作了适当减免，故被告在押金中扣除39,687.50元后将余款退还原告，并无不当，本院予以准许。原告要求被告返还剩余押金，有悖双方约定，本院不予支持。原告关于要求被告支付逾期退还押金之违约金的诉讼请求，一并不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告上海国微***技术股份有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1,040元，减半收取计520元，由原告上海国微***技术股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员　　朱　敏 二〇二〇年十二月十五日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。