河南天安水利水电工程有限公司与某某、某某土地租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省原阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫0725民初1239号

原告(反诉被告)：河南天安水利水电工程有限公司，住所地：安阳市解放大道**（原安阳县政府院内）。统一社会信用代码：914107257492308875。

法定代表人：贾冰，总经理。

委托诉讼代理人:肖健康、沈思源，河南师道律师事务所律师。

被告(反诉原告)：***，男，1979年6月8日出生，汉族，身份证住址：原阳县。

委托诉讼代理人：朱战文、范传美，河南牧野律师事务所律师。

被告(反诉原告)：***，男，1959年3月18日出生，汉族，身份证住址：原阳县。

委托诉讼代理人：朱战文、范传美，河南牧野律师事务所律师。

原告河南天安水利水电工程有限公司（以下简称河南天安公司）与被告***、***土地租赁合同纠纷一案，本院2020年5月9日立案后，依法适用普通程序。于2020年5月27日、6月19日公开开庭进行了审理。原告河南天安公司的委托诉讼代理人肖健康、沈思源、被告***、***及其委托诉讼代理人朱战文、范传美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河南天安公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除河南天安水利水电工程有限公司与***、***签订的《租赁协议》，返还原告的建设用地，将建设用地恢复原貌；2、判令二被告***、***共同支付原告建设用地租金180000元（自2015年12月1日暂计算至2020年4月8日），支付至二被告实际返还建设用地，将建设用地恢复原貌时止。事实和理由，2014年4月8日，河南天安公司与被告***、***签订租赁协议，同意将大宾乡政府西邻办公楼用地出租给***、***。同时还约定，未经天安公司公司书面同意，***、***不得随意破坏租赁场地现状，不得单方将场地租赁给第三人，违者，河南天安公司有权解除与***、***的租赁合同关系，由此造成的损失由他们承担。然而，***、***在未取得河南天安公司书面同意的情况下，不仅破坏了租赁场地的现状，还将场地进行了转租，严重违反了租赁协议的约定。此外，***、***还违反合同关于支付租金的约定，未按时、足额支付土地租金，经我公司多次催要未果，截止2020年4月8日仍有180000元租金尚未支付，无奈之下，只有诉至贵院，请求依法判决。

被告***、***辩称：被答辩人主体不适格，应当驳回起诉。本案《租赁协议》的双方当事人是答辩人***、***与河南豫源水利水电工程有限公司（以下简称河南豫源公司），被答辩人并非《租赁协议》的任何一方，也不享有协议约定的权利，其不是本案适格主体，应当驳回起诉；二、本案不具备法定或约定解除的条件，被答辩人无权要求解除《租赁协议》，应当驳回其诉讼请求。（一）、被答辩人依据《租赁协议》第6条约定，以答辩人破坏场地现状为由，来解除《租赁协议》是不能成立的。《租赁协议》第6条约定“未经甲方书面同意不得随意破坏场地现状（如挖坑、生产化学有毒有害物品污染土地等）”，答辩人没有实施该条约定的破坏行为或者类似的行为，被答辩人更没有证据能够证明答辩人实施上述行为，因此，被答辩人以此为由解除合同不能成立。由《租赁协议》第4条可以看出答辩人承租涉案建设用地的目的就是建设购物广场，答辩人在建设用地上加盖购物广场的行为是合理利用租赁物，符合《租赁协议》约定，不属于被答辩人所述的“破坏租赁建设用地现状”；（二）、答辩人没有实施《租赁协议》约定的转租行为，被答辩人也没有证据证明答辩人存在《租赁协议》约定的转租行为,被答辩人诉状陈述不实；（三）、答辩人支付租金的条件并未成就，不存在违约情形，不符合协议解除条件。从答辩人与被答辩人签订的《租赁协议》第2、3条可以看出，合同有先后履行顺序，即被答辩人先负责清理完毕场地并交付答辩人，答辩人才支付租金。协议生效后，直至今日，被答辩人仍未按照约定完全清理租赁场地的原住人员及相关设施，根据《合同法》第67条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，答辩人支付租金的条件尚不具备，有权拒绝被答辩人履行支付租金的要求，答辩人不存在违约行为，不符合协议解除条件；（四）、被答辩人的租金起诉时间、数额、计算方式均存在错误。1、租金的起算时间计算错误。根据《租赁协议》第2条约定，答辩人自接收场地后支付租金，被答辩人交付部分场地的时间是在2015年7月初，因此，租金支付时间最早才能从2015年7月起算；2、租金的计算金额错误。根据《租赁协议》第2条约定，一次支付5年的租金，即答辩人支付1-5年租金的时间是在2015年7月；支付5-10年租金的时间是在2020年7月初，所以答辩人需要支付的租金仅为12万元（27万元租金—已支付的15万元租金）；3、租金未扣除被答辩人未交付场地的租金。综上，答辩人在《租赁协议》履行过程中没有任何违约行为，被答辩人要求解除合同的理由均不能成立，应当依法驳回其要求解除《租赁协议》及支付租金的诉讼请求；三、本案中，即便答辩人存在违约行为，但不影响合同目的实现，被答辩人无权解除《租赁协议》。根据《九民纪要》第47条关于“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”之规定，即便答辩人存在违约行为，但不影响《租赁协议》目的实现，被答辩人不能解除合同，而且被告承租豫源公司的建设用地后，在建设用地上加盖钢结构厂房，开办超市等，投入数百万元，解除《租赁协议》对答辩人显失公平。

反诉原告***、***向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人继续履行合同，交付建设用地，并将租赁场地原住人员及相关设施清理完毕；二、判令被反诉人赔偿反诉人损失及垫付款151500元；三、本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由，2014年4月8日，反诉人与被反诉人签订《租赁协议》。协议约定，被反诉人将大宾乡政府西临办公楼建设用地出租给反诉人使用，被反诉人负责清理租赁场地原住人员及相关设施。协议生效后，被反诉人未按照协议约定积极履行清理租赁场地原住人员及相关设施的义务，致使反诉人长期无法利用协议中约定的场地进行建设、经营。后来，反诉人为了能够利用场地，无奈之下，先行垫付巨额费用清理了部分场地和部分原住人员及相关设施，但仍有部分人员以与被反诉人有纠纷为由拒不搬离，继续占用场地及相关设施至今。被反诉人不积极履行合同义务，将租赁场地原住人员及相关设施全部清理完毕，已经构成严重违约，给反诉人造成了巨大损失。另外，被反诉人还拒不支付反诉人为清理场地和人员先行垫付的费用。反诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院查明事实，判如所请。

反诉被告河南天安公司辨称：第一、反诉人诉请继续履行合同没有任何依据，决定租赁合同是否履行或者解除的关键在于反诉人是否违反租赁合同约定行为而非其他因素。按照租赁合同约定，反诉人是否存在转租、破坏租赁地现状等行为才是决定租赁合同效力的关键，决定着租赁合同解除或者继续履行否。反诉人单方陈述的租赁场地清理任务的状况、垫付清理费用等不能作为其诉请的合同继续履行的理由，两者不存在逻辑上的因果关系；第二、我方已经按照协议约定积极履行了清理任务并交付场地等，不存在任何违约行为，反诉方声称的长期无法利用场地与事实不符。首先，签订合同之前我方已明确告知反诉方清理任务量的艰巨性复杂性，涉及问题众多，关系到人员的安置等诸多问题，会耗时较长。反诉方对此也是明知并表示理解的，对短期内无法使用租赁场地是有预期的，因此，在租赁合同中并未约定具体的交付租赁场地时间。其次，鉴于清理租赁场地是一项复杂工程，客观上也决定并非短期能够实现。再者，我方已经按照约定交付了租赁场地，反诉方也在我方交付场地后，于2015年12月1日缴纳了三年的房屋租金15万元，并开始对场地进行利用；第三、第三方占据部分租赁场地与我方无关，系反诉人怠于履行自身权利的结果，应当由其负责。首先，第三方经济困难且经常上访，存在不稳定因素。在交付租赁物之前，我方已经与反诉方达成了口头协议，即第三方占据房屋不包括我方出租的范围或者由反诉人自己另行与第三方协商，与我方无关。双方在认可的基础上进行了场地交接，反诉方主动缴纳了租金并未提出任何异议，其以自身行为表示对租赁场地现状及先前口头协议的认可。其次，反诉人随后通过诉讼起诉第三方，其胜诉后怠于救济自身权利，所产生的后果应当由其自己承担；第四、原告主张垫资及清理场地等费用没有事实和法律依据。首先，如上所述，我方已经履行了清理任务，不存在违约行为，也未给反诉人造成所谓的巨大损失。其次，反诉方主动缴纳租赁费及接受场地表明反诉方已经以自身的行为对清理费及所谓垫资费用等费用的放弃。权利一旦放弃具有不可逆，反诉人再以先前放弃的权利为由作为自身赔偿请求的依据，这与合同法意思自治等精神相悖的。再者，反诉人履行部分清理义务是其履行租赁协议第三条约定的的表现，也是其自身义务的体现，是其自身本职工作，也并非代替我方从事了清理任务，所产生的费用不应当由我方支付。

当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告对其真实性均无异议的证据即原告提交的第一组、第四组至第六组证据、被告提交的本诉第一组、第二组第1项、第3项、第4项、第5项、第7项、第三组证据及被告针对反诉提交的第四组第2项证据，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：关于原告提交的第二组、第三组第1项至第3项证据及被告提交的第二组第6项(反诉第四组第1项)证据，客观真实，认定具有证据的证明力。关于原告提交的第三组第4项证据及被告提交的第二组第8项证据，对双方当事人无异议的内容，认定具有证据的证明力。关于被告提交的第二组第2项证据，与被告提交的第二组第1项证据相印证，认定具有证据的证明力。关于被告提交的第四组证据(微信截图)，客观真实，认定具有证据的证明力，但仅据此不能达到证明目的。关于被告针对反诉提交的第一组至第三组证据，证人未出庭作证，没有直接付款凭据，原告有异议，尚不能认定具有证据的证明力。

根据上述具有证明力的证据和开庭审理笔录，本院可以认定以下事实：2014年4月8日，河南豫源公司与被告***、***签订《租赁协议》，原告为甲方，被告为乙方，协议的主要内容是：1、甲方同意将位于大宾乡乡政府西邻的老黄河河务局建设用地租赁给乙方,租赁期为十五年,前三年租金每年50000元,剩余12年租金每年60000元；2、乙方共分三次给付甲方租赁费用。自乙方接收场地后7天内向甲方一次性支付1-5年的租金270000元;协议第6年第一季度,乙方向甲方一次性支付6-10年的租金300000元(叁拾万元)协议第11年第一季度,乙方向甲方一次性支付11-15年的租金300000元(叁拾万元)；3、协议生效后,甲方负责主持清理租赁场地原住人员及相关设施,乙方和大宾乡政府予以配合。清理完毕后甲、乙双方办理现场移交接收手续；4、乙方接收场地后,应当按照先前提交甲方的大型购物广场投资评估报告进行规划和建设,在施工建设中产生的一切法律责任和后果全部由乙方承担。乙方在对原建筑物进行改造前,须事前向甲方递交书面报告并征得同意后方可进行。改造时乙方须保证不能破坏原建筑工程质量,并承担一切后果；5、在租赁期限内,如因国家法律、政策变化及甲方重大利益及其他不可抗力原因需提前解除租赁协议,根据具体不同原因,由甲、乙协商解决。协商不一致时,双方均可向相关人民法院提起诉讼。6、乙方不得在租赁甲方场地范围内从事非法生产经营等其它任何违法活动及行为,未经甲方书面同意不得随意破坏租赁场地现状(如挖坑、生产化学有毒有害物品污染土地等),违者,乙方应当自行承担法律责任,甲方可以据此解除乙方的租赁协议关系,对乙方已交纳的租金不予退还,由此造成的一切损失由乙方自行承担；7、未经甲方书面同意,乙方不得单方将甲方场地转租给第三人,违者,甲方可以解除与乙方的租赁关系,由此给甲方所造成的一切经济损失由乙方全部承担；8、乙方有义务积极配合甲方的安全检查指导活动；9、租赁期限届满后，甲、乙双方中断租赁活动，乙方须按甲方的要求清除其在租赁期间新增的建筑和其他设施,恢复原建筑物原貌并承担清除费用等内容。由于涉及人员安置、设备处理、清理场地，需协调多方面关系，《租赁协议》并未约定具体的交付场地时间。协议签订后，原告开始清理租赁场地，被告予以协助。2015年5月初，原告向被告交付办公楼及前面的场地。被告从2015年6月、7月起开始出资清理场地。被告为打通购物超市通道，将办公楼楼梯拆除，向外招租，之后将办公楼一楼改造成若干间商铺,将办公楼二楼改造成宾馆,将办公楼、原来食堂的墙壁打掉，使办公楼、食堂与后来加盖的建筑连接成一体，建成购物超市。2015年8月25日以后,被告开始将办公楼改造后的商铺对外出租,在购物超市建成以后又将部分摊位对外出租。2015年12月23日，除刘桂和所占两间房屋未交付外，其余全部交付被告。2015年12月1日，被告支付原告三年（2015年12月1日至2018年12月1日）租金150000元，未交纳2018年12月1日至2020年12月1日两年的租赁费120000元（被告称没有付清租金一是刘桂和所占两间房屋未交付；二是河务局承诺先行垫付的清理费用可以抵扣租金，但原告不认可）。被告于2019年在院内建了京东店出租。

2015年5月26日，被告起诉刘桂和腾房，本院于2015年7月31日作出（2015）原民初字第986号民事判决书，判决刘桂和搬出房屋，刘桂和不服上诉。2015年10月17日，新乡市中级人民法院作出（2015）新中民四终字第487号民事判决书，驳回上诉，维持原判。刘桂和申请再审，被驳回再审申请。被告要求申请强制执行，但为了稳定，未能申请强制执行。

被告称为了经营共计投入400余万元，每年利润60余万元，原告代理人认为被告投入100余万元，一年就收回了成本。被告主张替原告赔偿租赁场地里杨喜祥板房6000元，替原告修缮改造刘桂和占有房屋住处花费29000元，替原告赔偿张永兰麦苗、蔬菜损失600元。证人未出庭作证，没有提交支付凭证。被告另主张替原告赔偿租赁场地办公楼前李帅自建钢结构门面房13000元，支付起诉刘桂和一审、二审律师代理费10000元、诉讼费50元、交通费250元，计10300元，均未提交付款证据。

另查明，原阳县黄河河务局系涉案房屋及土地的所有权人及使用权人。原被告均不申请对楼梯拆除后是否对建筑物安全造成重大隐患进行评估鉴定。从国家企业信用信息公示系统查询网站上查询得知，2013年4月30日，原阳县黄河河务局和原阳县黄河供水有限公司共同出资成立河南豫源公司，后股东为原阳县黄河河务局，又变更为河南国兴建筑工程有限公司，现在股东为贾鑫、贾冰。住。住所地原为原阳县××干道××号，2016年7月15日变更为新乡市红旗区018年11月15日变更为为安阳市解放大道。河南豫源公司原是原阳县黄河河务局的下属单位，于2017年11月10日变更为现名称。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方所签租赁协议约定，原告负责主持清理租赁场地原住人员及相关设施，但原告至今未能让刘桂和搬出房屋，违反了合同约定，也违反了《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”的规定，按照合同法第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，原告应减少被告的租金，参照双方约定的租金数额及被告转租的租金数额，酌定原告每年减少被告租金2000元。被告将部分租赁物转租给第三人，原告陈述未经其同意，被告没有证据证明经原告同意，认定被告违约；被告未按约定足额向原告交纳租金，亦违约；被告将办公楼楼梯拆除，将办公楼、原来食堂的墙壁打掉，被告陈述已经过原告及原告主管机关原阳县黄河河务局有关领导同意，原告否认，被告无直接证据证明，且被告拆除楼梯及墙壁的建筑和扩建的建筑也未经过安全评估和建筑许可，致使存在安全隐患。被告的上述行为均违反双方所签租赁协议的约定及合同法第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百一十九条：“承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”、第二百二十三条“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，所以，原告有权解除协议，其要求解除协议的理由成立，对于原告的该项请求，本院予以支持。基于上述理由，被告的第一项反诉请求应予驳回。本案原被告的租赁协议解除后，被告与第三人签订的转租协议也应解除，基于被告与第三人签订的转租协议约定的租赁期限长短不一，有的租赁期至2021年11月3日，第三人与被告在履行转租协议中未必有违约行为，转租协议的解除需要一定的时间，故“被告清除其在租赁期间新增的建筑和其他设施”、将建设用地恢复原貌，需要较长时间，综合考虑本案情况，酌定被告恢复原貌时间为100日。被告并应按租赁协议约定向原告支付2018年12月1日至2020年12月1日两年的租金120000元，扣除原告应减少被告租金10000元，被告应付原告两年租金110000元。原告要求被告赔偿损失及返还不当得利6万元，没有提交证据，不予支持。关于被告的第二项反诉请求，被告要求原告赔偿其替原告赔偿的板房款6000元、改造刘桂和占有房屋住处款29000元、麦苗、蔬菜损失600元、建钢结构门面房款13000元、支付起诉刘桂和律师代理费、诉讼费、交通费计10300元等款项，因证人未出庭作证，亦未提交支付凭证，本院不予采信。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、解除原告河南天安水利水电工程有限公司与被告***、***于2014年4月8日签订的《租赁协议》；

二、被告***、***于判决生效后十五日内向原告河南天安水利水电工程有限公司支付租赁费110000元；

三、被告***、***于判决生效后一百日内清除其在租赁期间新增的建筑和其他设施、将建设用地恢复原貌；

四、驳回原告河南天安水利水电工程有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告***、***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费1950元，由原告河南天安水利水电工程有限公司负担758元，被告***、***负担1192元。

本案反诉受理费1665元，由***、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院，并于递交上诉状之日起七日内向新乡市中级人民法院交纳上诉案件受理费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　娄本武

审　判　员　　安丹丹

人民陪审员　　赵　娟

二〇二〇年九月二十五日

书　记　员　　李绍霞