谢某、代某1等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

宁夏回族自治区固原市原州区人民法院 民事判决书 （2023）宁0402民初1629号 原告：谢某，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：丁某，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：代某1，住宁夏海原县。 被告：代某2，住宁夏海原县。 被告：马某，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：虎某，宁夏言卓律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：固原恒新建筑工程有限公司。 法定代表人：周某。 委托诉讼代理人：徐某，住宁夏固原市。代理权限为特别授权。 原告谢某与被告代某1、代某2、马某、固原恒新建筑工程有限公司（以下简称恒新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢某的委托诉讼代理人丁某、被告马某的委托诉讼代理人虎某、被告恒新公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼，被告代某1、代某2经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢某向本院提出诉讼请求：1．确认原告谢某与被告代某2、代某1分别签订的《房屋买卖契约》《房地产买卖契约》合法有效：2．判令被告代某1、代某2继续履行合同并协助将固原市原州区六盘山林业局小区7号楼3单元202室的不动产权证办理在原告名下；3．被告马某、恒新公司为上述房屋不动产权证的办理履行提供资料、盖章等协助义务；4．本案诉讼费用由四被告负担。事实和理由：被告恒新公司系六盘山林业小区建设工程的承包方。被告马某系恒新公司第十分公司经理，并负责六盘山林业小区的建设施工。被告代某1系六盘山林业小区建设工程的分包方。2015年1月18日，因恒新公司欠代某1工程款252600元未付，就将位于六盘山林业小区7-3-202室顶抵给代某1，双方签订《房屋顶账协议书》。后代某1委托房产中介公司出售该房屋。2017年7月16日，原告与被告代某1在房产中介的居间介绍下协商一致，将涉案房屋以40万元的价格出售给原告，但因代某1当时不在固原，就委托被告代某2（代某1的哥哥）与原告签订了《房屋买卖契约》。双方约定原告于2017年7月20日前支付首付款25万元（其中包括协议签订当日支付给代某2的定金2万元），于2017年7月30日前支付13万元，剩余2万元于房产证办理下来后再支付给代某1。协议签订后，原告依照约定向代某1支付了购房款。2017年7月25日，原告与代某1再次签订《房地产买卖契约》以便将来办理房屋登记手续。2017年7月26日，代某1向原告出具收到购房款38万元的收条1张。同日，代某1向原告交付房屋，原告居住至今。2022年原告得知涉案房屋具备办证条件后，便多次要求四被告按照约定协助原告办理登记手续，但代某1、代某2均一推再推，至今仍不办理，也不配合。综上所述，原告为维护合法利益诉至你院。 代某1、代某2未作答辩。 马某辩称，马某与代某1之间的房屋顶账协议并未履行完毕。六盘山林业局将涉案房屋通过恒新公司顶抵给马某后，因马某欠代某1工程款252600元未付，马某就将该房屋以377099元顶抵给代某1，双方于2015年1月18日签订《房屋顶账协议书》。从该协议书第一、二、三条能够看出双方顶房有差额，且代某1就差额款向马某出具欠条1份，口头约定短时间内支付。后代某1一直未按照约定向马某支付剩余房款。马某尽管向代某1交付了房屋，但并未为代某1办理不动产权登记手续。后马某多次找代某1想收回房屋，但至今未联系到代某1。也就是说，马某与代某1之间的房屋顶底协议并未履行完毕，二人之间的原债权债务并未消灭，其有权选择按照原债权债务履行。且在双方签订协议后，马某明确告知代某1，在未付清房款前，不得将涉案房屋转让、出售。代某1无权将案涉房屋出售给原告。代某1在没有完全履行其与马某签订的《房屋顶账协议书》、没有取得房屋所有权的情况下，将涉案房屋出售并交付给原告的行为，按照相关法律规定，双方之间产生的是一种债权，物权并未发生转移，给原告造成的损失应当由代某1承担。原告购房前未尽到审慎审查义务，其应当承担不利后果。原告作为买受人，通过起诉状可以看出，其知道涉案房屋为二次顶账房，知道马某拖欠代某1的款项仅为252600元，知道代某1还应支付原告房屋差价款，那么其在购房前应当了解清楚代某1与马某之间的债权债务是否履行完毕，了解代某1与马某签订的《房屋顶账协议书》是否履行完毕，而且也没有要求代某1应当提供马某与开发商之间的以房抵款合同，导致其至今无法办理产权登记，由此造成的不利后果应当由原告自行承担。基于合同相对性原则，马某与原告之间无任何合同关系，马某无义务协助原告办理产权登记手续。综上，原告要求被告马某协助其办理产权登记没有法律依据请求驳回原告的诉讼请求。 恒新公司辩称，涉案房屋归马某所有，其他答辩意见与马某的答辩意见一致。 原告谢某、被告马某向本院提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告和马某提交的《房屋顶账协议书》1份，来源合法，马某、恒新公司对真实性无异议，内容真实，能够证明马某与代某1签订顶房协议，约定马某将涉案房屋抵顶给代某1的事项，予以采信；原告提交的《房屋买卖契约》1份、《房地产买卖契约》1份，来源合法，内容真实，能够证明原告就涉案房屋先后与代某2、代某1签订房屋买卖合同，约定代某1将涉案房屋出卖给原告的有关事项，予以采信；原告提交的账户交易历史查询单打印件1份、收条复印件1份，来源合法，内容真实，能够证明原告向代某1支付购房款38万元，予以采信；原告提交的收款收据2张、发票1张、证明1张，马某提交的欠条1份，均与本案无关联性，不予采信。本院经审理认定事实如下：六盘山林业小区职工住宅楼建设工程由马某负责实际施工，因固原市林业局欠马某工程款，便将涉案六盘山林业局小区7号楼3单元202室抵顶给马某。2015年1月18日，马某与代某1签订《房屋顶账协议书》（甲方：马某，乙方：代某1），其中约定：甲方依法取得六盘山林业局小区顶账住宅房及营业房，将住宅楼××楼顶账给乙方付欠材料款或人工费377099元；截至2015年1月16日，甲方总计欠乙方工程款252600元，甲方于本协议签订后一次性付清于乙方。2017年7月16日，代某2与原告签订《房屋买卖契约》（出卖方：代某2，买受方：谢某），其中约定，甲方收到购房定金2万元；甲方将坐落在林业局7#-3-202室的房地产出售给乙方；成交价为40万元，在2017年7月20日前支付首付款25万元（包括定金2万元），尾款13万元在2017年7月30日前一次性付清，剩余2万元在房产证办理下来时一次性付清。至诚房产交易有限公司作为中介方在该合同上落款处签字、盖章。2017年7月25日，代某1与原告签订《房地产买卖契约》（甲方；代某1，乙方：谢某），其中约定：甲方将坐落在林业局7#-3-202号的房地产出售给乙方；成交价为40万元，在2017年7月25日付清甲方；甲方于房地产正式交付给乙方。2017年7月20日，原告通过银行转账向代某1支付购房款23万元。2017年7月26日，原告通过银行转账向代某1支付购房款11万元。2017年7月26日，代某1向原告出具收到购房款38万元的收条1张。 本院认为，根据原告的陈述和提交的证据，能够认定涉案《房屋买卖契约》系被告代某1委托被告代某2与原告签订，房屋的实际买受人为被告代某1。原告与被告代某2签订的《房屋买卖契约》、原告与被告代某1签订《房地产买卖契约》系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现被告代某1尚未取得涉案房屋的产权证，不具备协助原告办理产权登记手续的条件，同时，原告与其他被告之间不存在直接的合同法律关系，其他被告无协助原告办理产权登记手续的义务，故原告要求四被告协助将涉案房屋产权登记到其名下的诉讼请求理由不能成立，不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 1、原告谢某与被告代某2签订的《房屋买卖契约》、原告谢某与被告代某1签订的《房地产买卖契约》均有效； 2、驳回原告谢某的其他诉讼请求。 案件本诉受理费100元，减半收取计50元，由原告谢某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年五月二十六日 书记员*** 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》： 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第14条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。